Інвестиція в апарт-готель: переваги та ризики

Якщо ціль інвестиції у первинку – не стільки вирішення «квартирного питання», скільки забезпечення доходу від власної нерухомості, то зовсім не обов’язково зосереджуватись виключно на квартирах, які ще будуються. Сучасний ринок пропонує декілька альтернатив класичній схемі «гроші-забудовник-квартира-оренда/продаж».

Зокрема, зараз в Україні активізувалася пропозиція інвестування в апарт-готелі чи, інакше, в прибуткову нерухомість. Вирішила розібратись, що це за «звір» такий – інвестування в апарт-готелі, та чи дійсно воно потенційно може принести інвесторам непоганий прибуток.

Трохи про термінологію

Апарт-готелі чи прибуткова нерухомість – відносно новий формат нерухомості для українських інвесторів. Мені здається, що він народився завдяки колаборації готельєрів та девелоперів житлових проєктів – адже раніше ці два сегменти майже не перетиналися: готельєри не пропонували номерний фонд «у роздріб», а девелопери якось «не дуже» справлялися з розвитком анонсованих інвесторам «дохідних будинків».

Власне тому поєднання цих двох напрямків виглядає більш привабливо: від готелів новий формат взяв централізоване керування номерним фондом, а від приватної складової – активніше залучення коштів від приватних інвесторів. 

Тобто пропозиція інвестування в апарт-готель – це пропозиція інвестувати в будівництво готелю (чи навіть готельного комплексу), аби в майбутньому стати власником номера в ньому та отримувати дохід від централізованої здачі такої нерухомості в коротко- чи середньострокову оренду.   

Ну а далі вже починаються варіації на основну тему: апарт-готелі можуть бути рекреаційними (розташовані на курортах), туристичними (розташовані в цікавих для туристів історичних локаціях), діловими (поруч з виставковими та бізнес-центрами), мати різну тематичну направленість та формат, інфраструктуру, зірковість, обсяг номерного фонду тощо.

Дохід власникам може розраховуватись по різним методикам та формулам. Апарт-готель може входити в мережу міжнародного або українського оператора чи керуватись невеликою компанією. Суттєво може варіювати сума інвестиції та прогнозована окупність.

Тобто варіацій дійсно багато. Але сутність такої інвестиції залишається незмінною: її результатом буде об’єкт нежитлової нерухомості, призначений під коротко- чи середньострокову оренду, у складі єдиного майнового комплексу, яким керує визначена компанія. 

Принцип заробітку

Девелопери, які просувають формат інвестиції у апарт-готелі чи прибуткову нерухомість, обіцяють інвесторам майже «золоті гори». Швидку окупність (5-10 років), високі прибутки (10-20% річних) – і все це без будь-яких зусиль та додаткових вкладень. Давайте подивимося, яким чином формується такий пасивний дохід.

Отже, вклавши гроші в будівництво апарт-готелю, інвестор на виході отримує один чи декілька юнітів в ньому – повністю мебльовані та готові для прийому гостей номери/апартаменти.

Далі в справу вступає керуюча компанія, яка починає працювати над залученням потоку гостей та заповненням апартаментів, плюс займається всією операційною діяльністю готелю (від прибирання номерів до косметичного ремонту). Вона ж акумулює отримані від оренди кошти в єдиному «гаманці», з якого і виплачується дохід інвесторам.

Звісно, спочатку з цього «гаманця» забирають кошти, витрачені на підтримку функціонування готелю, та винагороду керуючої компанії/готельного оператора (приблизно 25-40%). А вже залишок розподіляється між власниками апартаментів. Зазвичай – в залежності від їх частки у проєкті, тобто площі/кількості номерів у власності.  

Переваги для інвестора

Як на мене, то для інвестора, який в майбутньому планує отримувати від такої своєї власності пасивний прибуток, переваги інвестиції в апарт-готель очевидні. Зокрема це:

Отримання повністю готової до використання нерухомості. Тобто інвестор не несе додаткових витрат на ремонтні роботи та оздоблення апартаментів – він отримує вже укомплектований юніт, аж до наявності «шторки у ванній кімнаті».  

Відсутність необхідності обслуговування нерухомості. Про підтримку «товарного вигляду» орендної нерухомості піклується керуюча компанія/готельний оператор – починаючи від підготовки апартаменту для прийому нового гостя до проведення необхідного поточного ремонту.

Відсутність необхідності займатися пошуком орендарів. За заповненість номерів/апартів теж відповідає готельний оператор.

Можливість користуватися власною нерухомістю. Більшість пропозицій передбачає для інвесторів можливість безоплатно проживати у власному номері/апарті визначений термін протягом року. При цьому дохід від нерухомості, зазвичай, не втрачається. 

Можливість продати нерухомість. Не впевнена, що процес пошуку нового власника на апарт в готелі буде простим, але таку власність теж можна продати, подарувати, передати в заставу чи обміняти.

Це об’єктивні переваги, які, я б сказала, є базовими чи безумовними. Але прибуткова нерухомість не дарма називається саме прибутковою – вона має приносити прибуток. І ось тут, як на мене, починаються інвестиційні ризики. 

На чому можна «перечепитися»

Девелопери, які пропонують інвесторам вкласти кошти в будівництво апарт-готелю, обіцяють непоганий прибуток – і навіть надають розрахунки майбутніх статків. Але допоки готель не почав успішно функціонувати, всі ці обіцянки так і залишаються цифрами на папері. І ось деякі фактори, які можуть дещо урізати розрахований рівень прибутку.

Загальне зниження турпотоку. Готельний бізнес (тим більше в країні у стані війни), має високу чутливість до обсягів зовнішнього та внутрішнього туризму.

Внутрішній потік в Україні зараз відроджується і, за даними Державного агентства розвитку туризму, в деяких областях України навіть перевищив довоєнні показники (принаймні такий висновок можна зробити з аналізу даних щодо сплати туристичного збору) – а саме в Київській області (але не в столиці!) та переважно у західних регіонах країни.

Проте інвестору варто пам’ятати, що будь-якої миті турпотік може схлопнутися – як це, приміром, сталося в ковідні часи – і рівень заповнюваності апарт-готелю разом із доходами суттєво просяде (принаймні тимчасово).

Невиконання керуючою компанією плану по заповненню номерів. Взагалі, дохід власника апартів напряму залежить від реальної заповненості апарт-готелю. А на цю заповненість впливає багато факторів: 

• масштаб проєкту. Погодьтеся, запланований рівень заповнюваності протягом року та рентабельності (а значить, і прибутковості для інвестора) простіше забезпечити у великому «розкрученому» готельному комплексі на 50+апартів з власною потужною інфраструктурою, ніж у маленькому бутік-готелі на 5-10 юнітів. Хоча б тому, що великий готельний комплекс може налагодити співпрацю з туроператорами, які регулярно постачатимуть йому гостей;
• невдала локація (апарт розташований далеко від туристичних «магнітів», має утруднений доступ до транспортних хабів, інфраструктури тощо);
• оверпрайс (невідповідність вартості проживання класу готелю та послугам);
• висока конкуренція (наявність поблизу пропозицій з аналогічним сервісом та прайсом);
• погані відгуки гостей (зазвичай, через неефективне управління апарт-готелем);
• неефективна реклама та недієві методи залучення нових гостей тощо.

Тож, аби мінімізувати цей ризик, варто дуже ретельно підійти до вибору об’єкта інвестування та бути впевненим, що майбутня керуюча готелем компанія має відповідний досвід.

Непрозоре управління апарт-готелем. Важливо, аби керуюча компанія вела бізнес чесно і не «малювала» в звітах меншу, ніж насправді, заповнюваність номерів, не завищувала витрати на функціонування готелю тощо. 

Аби мінімізувати ці ризики, варто ретельно вивчити, кому саме ви довіряєте керування нерухомістю. Та дізнатись, чи зможете ви як інвестор контролювати хоча б базові показники роботи апарт-готелю.

До речі, не всі оператори готові ділитися з власниками апартаментів цією інформацією. Але є й такі, які розробляють власні застосунки, що майже в режимі он-лайн демонструють заповненість юнітів готелю, доповідають про заїзд-виїзд орендарів з апартаментів, надають розгорнуту документацію по витратам (заробітна плата персоналу, витрати на розхідники тощо).

Тож перед прийняттям рішення про інвестицію варто звернути увагу й на це питання.

Схема розподілу прибутку. Як я вже зазначала, зазвичай схема розподілу прибутку виглядає так: власник номера отримує пропорційний дохід від загальної завантаженості готелю після виключення витрат на функціонування готелю та оплату послуг керуючої компанії.

Але в деяких пропозиціях застосовують схему нарахування інвесторам доходу в залежності від завантаженості саме того номера, який належить конкретному інвестору. Це не дуже розповсюджена схема, але вона існує – і навіть мені зрозуміло, що для власника конкретного апартаменту вона не дуже вигідна. 

Тож на етапі інвестування варто чітко зрозуміти, з якого «гаманця» ви як інвестор отримуватиме дохід від вашої нерухомості.

Форс-мажор. Статися може все, тож для зниження цього ризику варто пересвідчитись, що апарт-готель, в який ви інвестуєте, застрахований від негараздів на кшталт пожежі, руйнування, виходу з ладу побутової техніки тощо. Тим більше, що більшість готельєрів бере на себе відповідальність лише за ті «негаразди», які трапились з їх доведеної вини.

Це звісно не всі, але найбільші «підводні камені» інвестування в готельну нерухомість.

 

На що ще звернути увагу

Інвестуючи в апарт-готель, варто розуміти, що в результаті ви отримаєте не житлову нерухомість. Ви зможете зареєструвати право власності на неї – але перед інвестицією зважте, що саме ви отримаєте: окремий об’єкт чи частку у спільній власності (частковій чи сумісній). Якщо мова йде про частку у спільній власності, то майте на увазі, що процедура продажу цього активу може бути утрудненою. 

Крім того, не варто забувати, що власники нерухомості в Україні зобов’язані сплачувати податок на нерухомість – і власники апартів, як нежитлової нерухомості, мають щорічно сплачувати цей податок в розмірі до 1,5 % розміру мінімальної зарплати за 1 кв.м (розмір ставки залежить від рішення місцевих органів влади). 

Ну і ще трішки про податки – дохід від оренди апартаментів теж оподатковується. Тобто за отриманий дохід власник має заплатити 18% ПДФО+1,5% ВЗ (якщо він виступає як фізособа) або сплачувати податки відповідно ставками ФОП 2 або 3 груп, які мають право надавати в оренду власну нерухомість.

P.S. Сподіваюсь, вам було настільки ж цікаво читати цей матеріал, наскільки мені – готувати його 🙂 А якщо тема інвестування в апарт-готелі та прибуткову нерухомість вас зацікавила і ви бажаєте більше конкретики  та аналізу пропозиції – пишіть про це в коментарях, і я намагатимусь зробити детальний та неупереджений розбір цікавих вам проєктів 🙂