Ликбез для инвестора: моральная компенсация с нерадивого застройщика

Не так давно многие СМИ облетела новость: обманутый инвестор по суду получил от нерадивого застройщика компенсацию морального ущерба за невыполненные обязательства по строительству квартиры. Эта новость воодушевила многих из тех, кто оказался в подобной ситуации и годами ждет обещанной недвижимости – а ведь таких людей достаточно много! Более того, учитывая, что украинские застройщики в своем большинстве весьма фривольно относятся к соблюдению обещанных сроков строительства, армия инвесторов, которые были бы не против получить компенсацию от застройщика, исчисляется десятками, если не сотнями тысяч.

Я решила разузнать у адвоката АО «Констрактив Лойерз» Александра Босенко означает ли этот прецедент, что инвесторы и впрямь могут получить от застройщика компенсацию за несоблюдение сроков строительства. И, если да, то спросить: как ее добиться.

Немного предыстории

История эта началась в 2013 году, когда частный инвестор решил вложить деньги в строительство квартиры одного из проектов печально известной группы компаний УКО/Сити-групп – ЖК «Родинний затишок». Застройщиком на этом объекте выступала компания «Капитал Риэлти». По договору, дом, в котором строилась квартира для инвестора, должны были ввести в эксплуатацию в 4 квартале 2015 года. Но, как все мы в курсе, «уковская» пирамида рассыпалась, а на месте ожидаемой новостройки по сей день красуется недострой.

Отмечу, что инвестор «уковцам» попался довольно строптивый – он не стал «входить в положение и вникать в ситуацию» и очень быстро «наелся завтраками» от застройщика. Поэтому уже в марте 2018 года обратился в суд с просьбой взыскать с застройщика компенсацию морального вреда в размере 350 тыс. грн (для справки: сумма внесенных за будущую квартиру средств составляла 434 тыс. грн).

Суды первой инстанции (Днепровский районный суд и Киевский Апелляционный суд) в удовлетворении иска отказали. Но инвестор не отчаялся и решил обратиться в следующую инстанцию, кассационную. И вот в сентябре 2020 года Верховный суд в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда принял Постановление, которое некоторые СМИ и преподнесли как свершившийся факт получения обманутым инвестором компенсации от застройщика. Но так ли все обстоит на самом деле?

Слово юристу

Начнем с того, что «знаковое» Постановление Верховного Суда в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда вовсе НЕ говорит о том, что обманутый инвестор получил от нерадивого застройщика моральную компенсацию из-за того, что дом не был введен в эксплуатацию в оговоренные договором сроки. Более того, данное Постановление вовсе НЕ стало «финальной точкой» в споре между застройщиком и инвестором. Хотя, его действительно можно назвать прецедентом в подобных спорах – в части ВОЗМОЖНОСТИ взыскания моральной компенсации.

По сути, данное Постановление только аннулировало решения судов двух предыдущих инстанций. И, фактически, направило дело на новое рассмотрение в Киевский апелляционный суд, – говорит Александр Босенко.

Давайте посмотрим, чем руководствовались суды первых инстанций, отказывая инвестору в моральной компенсации. Во-первых, тем, что договором покупки-продажи имущественных прав не была предусмотрена компенсация возмещения морального ущерба за неисполнение сторонами договорных обязательств. Поэтому и оснований для удовлетворения иска инвестора суд не нашел.

Во-вторых, по мнению судей, заключенный между застройщиком и инвестором договор не подпадает под действие ЗУ «О защите прав потребителей», посему инвестор и не может требовать компенсацию за моральный ущерб. Хотя вот эта позиция суда вызывает удивление – ведь в Гражданском Кодексе Украины имеются статьи 23 и 611, которые позволяют вполне себе требовать моральную компенсацию. Кроме того, Верховный суд 1 сентября принял Постановление по делу 216/3521/16-ц, которое стало очередным прецедентом. В этом Постановлении указано, что компенсация морального ущерба за нарушение условий гражданско-правового договора вполне может быть потребована и выплачена – даже если это не предусмотрено договором или Законом. В данном случае действует принцип верховенства права – статус Кодекса выше статуса договора.

Подытоживая вышесказанное, Александр Босенко подчеркивает: Постановление Верховного Суда – не финал этой истории. Сейчас дело будет еще раз слушаться в Киевском апелляционном суде, и если суд вынесет решение в пользу инвестора, то можно будет считать что в деле поставлена «позитивная финальная точка». Правда, дальше, скорее всего, могут начаться сложности с выполнением судебного решения – учитывая сложную финансовую ситуацию застройщика (ООО «Капитал Риэлти»), дожидаться выплаты можно долго. Но это уже совсем другая история…

Кто может рассчитывать на компенсацию

По мнению Александра Босенко, далеко не все инвесторы, разочаровавшиеся в застройщиках, могут требовать компенсацию морального ущерба за несвоевременное выполнение договорных отношений. Да еще  столь существенную.

Во-первых, существуют различные схемы финансирования строительства – которые совершенно по-разному регулируются законодательством. Данный прецедент, напомню, касался инвестирования по договору покупки-продажи имущественных прав. Который подпадает под действие ЗУ «О защите прав потребителей» и прямо регулируется Гражданским Кодексом Украины. Другие варианты инвестирования (например, через вступление в ЖСК) такой законодательной «поддержки» не имеют.

Во-вторых, в данном случае имеется мощная доказательная база последствий причиненного инвестору морального вреда, которая объясняет требование компенсации в столь существенном размере. Ведь  раньше по подобным спорам суды присуживали формальную компенсацию в размере 1-5 тыс. грн. В данном случае инвестор является инвалидом 2 группы, человеком почтенного возраста которому нельзя волноваться и жить в стрессовых условиях,так как это негативно отражается на его здоровье, отношениях в семье – и все эти последствия подтверждены документально. Чтобы добиться аналогичной компенсации, другим недовольным инвесторам придется доказать обоснованность своих требований.

Вообще, чтобы инвесторы могли получить от застройщика существенную компенсацию морального ущерба за несоблюдение сроков строительства, необходимо соблюсти следующие ключевые условия и учесть такие факторы:

• Наличие доказательств нанесенного существенного морального вреда действиями застройщика, а именно несвоевременной сдачей дома в эксплуатацию;
• Подпадание договора между застройщиком и инвестором под действие ЗУ «О защите прав потребителей»;
• Наличие в договоре пункта о компенсации морального вреда или соответствующей статьи в Законе или Кодексе.

Если все эти условия соблюдены – тогда можно попытаться компенсировать нерасторопность застройщика в выполнении своих договорных обязательств.

P.S. Я все же надеюсь, что суд вынесет окончательное решение в пользу инвестора – и это решение станет прецедентом, который поднимет практику защиты прав инвесторов на новый уровень. И сподвигнет застройщиков более точно планировать строительный процесс, чтобы не тешить инвесторов иллюзиями, а строить с ними честные деловые отношения.