Війна в країні: що робити інвесторам 

Вже більше місяця Україна палає у війні. Чужинці вбивають нас, руйнують наші міста та села, не шкодуючи ані шкіл, ані лікарень, ані житлових будинків та новобудов. Звісно, коли навколо точаться бойові дії та гибнуть люди, всі думки та зусилля мирних громадян спрямовані на те, як взагалі вижити. Де взяти воду, їжу та ліки, як знайти безпечніше місце та дістатися до нього. Як пристосуватися до нової реальності – і що в ній робити. На тлі цих проблем, думки про зроблені в мирний час інвестиції відходять на другий план – мрії про нову квартиру відступають до кращих часів. Але ті, хто встиг інвестувати в нерухомість, що будується, вже замислюються про те, що ж їм робити далі.

Як будувати відносини з забудовниками в період офіційного форс-мажору? Що взагалі таке – форс-мажор – з юридичної точки зору? Чи є сенс розраховувати на те, що омріяна квартира все ж таки буде добудована після нашої перемоги? Я зібрала найрозповсюдженіші питання, які турбують інвесторів українських новобудов і, за допомогою юристок ЛУН та практикуючих адвокатів, знайшла на них відповіді. 

Форс-мажор: що це таке і як він впливає на правочини

Форс-мажор, в перекладі з французької мови (force majeure), означає «обставини непереборної сили». В юридичній господарській практиці це поняття застосовується тоді, коли надзвичайні та невідворотні обставини перешкоджають одному або всім контрагентам виконувати свої зобов’язання за укладеними угодами. Причому, згідно зі ст. 617 Цивільного Кодексу України, «Особа, яка порушила зобов’язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов’язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили». 

Факт настання форс-мажору повинна засвідчити Торгово-промислова Палата України (ТПП) або її регіональні відділення – тільки після цього контрагенти господарських угод можуть уникнути відповідальності за невиконання договірних зобов’язань через настання обставин непереборної сили. Зазвичай, процедура фіксації форс-мажора така: сторона, яка зіткнулася з обставинами непереборної сили звертається в ТПП з необхідними доказами і отримує відповідний сертифікат. Сьогодні цю процедуру значно спростили: на офіційному сайті ТПП розміщено загальний лист ТПП України за № 2024/02.0-7.1 від 28.02.2022 щодо засвідчення форс-мажорних обставин, який і є офіційним підтвердженням настання таких обставин. Його можна роздрукувати або завантажити на будь-який пристрій і посилатись на нього в листуванні з контрагентами.

Як посилатися на форс-мажор?

Коли над головою літають снаряди та кулі, останнє про що думають люди – це як повідомити банк або забудовника про те, що ви не зможете вчасно внести черговий платіж за кредитом чи на виплат. Але юристи все ж таки радять знайти хвилинку та відправити своєму контрагенту листа в довільній формі, яким і можна повідомити забудовника/кредитора про те, що обставини непереборної сили теж зачепили вашу платоспроможність. І на доповнення вашого листа, юристи рекомендують використати і сам лист ТПП України за № 2024/02.0-7.1 від 28.02.2022 – його можна просто роздрукувати/зберігти на пристрій та додати у відправлення.

Відправити лист логічніше за все саме тим способом, який вказано в договорі – зазвичай це відправлення фізичного листа поштовим оператором з повідомленням про вручення. Але якщо цей канал зв’язку не працює, то можна спробувати скористатись допомогою різноманітних сервісів документообігу (наприклад, «Вчасно») – але перед тим необхідно пересвідчитись, що ваш контрагент не заперечує проти такого засобу зв’язку та готовий підтвердити отримання листа. До речі, через такі сервіси листа можна підписати за допомогою КЕП (кваліфікованого електронного підпису).  

Також можна відправити електронний лист з тієї поштової скриньки, яка вказана в вашому договорі. Такий лист краще теж засвідчити накладеним підписом.

Ще варіант, переслати ваш лист-звернення за допомогою месенджерів. Звісно, вони теж мають бути прив’язані до «офіційних» телефонних номерів, які зазначені в угоді. За допомогою мессенджерів можна переслати скан або фото листа з вашим фізичним підписом.  Зауважу, що у цих випадках теж варто потурбуватись про підтвердження отримання листа вашим контрагентом.

Навіщо відправляти листи забудовнику про настання форс-мажору – адже всі й так в курсі війни в нашій країні? Справа в тому, що в розділі «Форс-мажор» в більшості договорів прописана необхідність інформування контрагента про настання обставин непереборної сили і їх вплив на вашу можливість виконувати свої зобов’язання. Тож аби в майбутньому убезпечити себе від непорозумінь, краще виконувати не тільки «дух», а й «букву» угоди.     

 Форс-мажор – не індульгенція

Настання форс-мажору звільняє сторони від відповідальності за порушення зобов’язань по укладеним угодам, а не від самих зобов’язань. І тільки на період дії обставин непереборної сили. Тобто, форс-мажор НЕ звільняє сторони від виконання своїх обов’язків за договором назавжди, і не розриває угоди. Після їх усунення все має повернутись «на свої місця» – і вже тоді сторони будуть вирішувати, як їм жити та співпрацювати далі. 

Для інвестора/позичальника і забудовника період форс-мажору означає, що вони можуть бути звільнені від штрафних санкцій за неналежне виконання своїх обов’язків за договором. Тобто, забудовник, як тільки форс-мажорні обставини закінчаться (у даному випадку, коли закінчиться війна), має продовжити будівництво – проте він не буде нести відповідальність за прострочення термінів будівництва та здачі будинку в експлуатацію (якщо по договору прописані штрафні санкції у випадку порушення граничного строку введення будинку в експлуатацію). А інвестор після завершення обставин непереборної дії має поновити виплати за своє майбутнє житло (якщо він інвестував в нього на виплат) – проте за прострочення терміну платежів в період дії форс-мажору до нього не повинні застосовуватись штрафні санкції (але нагадую, що про неможливість виконувати свої зобов’язання краще офіційно повідомити забудовника).

Зауважу, якщо в інвестора є можливість виконувати свої зобов’язання за угодою та виплачувати кошти забудовнику, то це краще все ж таки робити. По-перше, це необхідно для того, аби забудовник не збанкрутував за час війни. По-друге, багато столичних забудовників та девелоперів активно допомагають ЗСУ та ТерО, спрямовують кошти на підтримку обороноздатності нашого міста, піклуються про незахищені верстви населення. Тож виконуючи (при можливості!) свої фінансові зобов’язання, ви підтримуєте нашу країну, її оборону, економіку та громадян. 

Розірвання угоди під час форс-мажору

Деякі інвестори замислюються над тим, аби розірвати договір з забудовником і повернути хоча б частину своїх коштів. А деякі забудовники – над тим, аби розірвати угоду з інвестором, який втратив платоспроможність через агресію росії. Чи можна це зробити в період дії форс-мажору? 

Відповідь на це питання слід шукати в тексті угоди, яку підписали інвестор та забудовник. Наприклад, в деяких з них є інструкція на кшталт «якщо через дію форс-мажору Сторона (Сторони) не може виконати своїх договірних зобов’язань протягом ХХ (кількість) днів, друга Сторона має право ініціювати розірвання цього Попереднього договору шляхом надіслання другій Стороні відповідної письмової пропозиції».

Якщо розділу «Форс-мажор» в договорі немає, то це означає, що сторони будуть керуватись загальними нормами згідно з чинним українським законодавством та умовами договору. В цьому випадку одностороннє розірвання угоди буде відбуватись на тих умовах, які вказані в укладеному договорі.

Чи можна відступити права?

Річ у тім, що деякі інвестиційні правочини мають реєструвати нотаріуси – і під час дії воєнного стану нотаріально посвідчити заміну сторони в договорі може бути неможливо.

Але якщо обидві сторони угоди (інвестор та забудовник) не проти відступу права на майбутню квартиру, і договір інвестування не потребує нотаріальної заміни, то передати свої права іншому інвестору цілком реально навіть під час воєнного стану. Загалом, процедура переуступки прав на новобудову теж має бути прописана в угоді – її й слід дотримуватися при такій заміні.

P.S. Я розумію, що це лише краплина проблем, які турбують тих, хто вклав заощадження в будівництво квартири. Надсилайте свої запитання в коментарях, і взагалі питайте про те, що вас зараз турбує в розрізі новобудов – і я обов’язково намагатимусь знайти на них відповіді. Ми переможемо, все буде УКРАЇНА!