ЖК на Теремковской, 3 от Спецжитлофонда

Похоже, что многострадальный дом на Теремковской, 3 таки достроят. Сейчас за его возведение принялась коммунальное предприятие «Спецжитлофонд», и обещает сдать его в эксплуатацию уже в 4 квартале нынешнего, 2016 года.

Немного истории

История застройки этого участка, к сожалению, изобилует скандалами, подробности которых легко можно найти в интернете. Я не буду детально вдаваться в описания всех схем и махинаций (это все-таки довольно длинная история), а по-возможности кратко опишу его суть.

Итак, первая попытка построить дом на Теремковской, 3 датируется далеким 2004 годом – именно тогда данный участок Решением Киевсовета (№985-2395 от 23.12.2004) был передан Голосеевской районной Раде для строительства многоквартирного дома. Голосеевская райрада привлекла к проекту КП «Голосеевбудинвест» и ЧП «Ветеран-Авиа», заключив с этими компаниями трехсторонний договор  на строительство будущего дома. В свою очередь, ЧП «Ветеран-Авиа» заключило договор с ООО «Об’єднання Укрбудівництво», которое принялось привлекать к стройке деньги частных инвесторов, обещая им уже в 2007 году готовые квартиры.

Правда, начать строительство так и не удосужились, зато в январе 2006 года к проекту присоединяется ХК «Укринвестбуд» – и тоже подключается к сбору средств от частных инвесторов, обещая им построить дом. Но что-то снова идет не так – Укринвестбуд выходит из проекта, а на ее месте появляется ЧП «Город-Сад». Которая опять-таки начинает собирать деньги, взамен обещая людям квартиры. В этот период даже начинаются какие-то работы: место будущей стройки огораживают забором и начинают рыть котлован под фундамент.

Тут «в игру» вступают местные жители – они категорически против строительства дома на месте бывшей детской площадки. Разгорается феерический скандал, итогом которого становится отмена решения о выделении данного участка под застройку и запрет на проведение работ (Решение Киевсовета № 1128-6/1789 от 12.07.2007 г).

Правда, запрет быстренько аннулируют в судебном порядке – уже в октябре 2007 года Шевченковский районный суд признает Решение Киевсовета о запрете строительства и возвращении участка в собственность города незаконным, чем, собственно, провоцирует очередную «смену состава» строителей (а вернее – продавцов) будущих квартир на Теремковской, 3. Теперь привлекать деньги частных вкладчиков взялась компания «Печерск-Инвест» – но и им начать строительство не удается. Зато у них получается в очередной раз «продать» квартиры в будущем доме. Далее происходит два глобальных события: «заколдованным» участком заинтересовалась прокуратура – и стройка была снова остановлена, а взамен были открыты дела о мошенничестве. Ну, и в 2008 году начался кризис, который, казалось, поставил жирный крест на данном проекте.  На этом заканчивается первая «глава» эпопеи на Теремковской. 3.

Вторая глобальная попытка построить-таки дом была предпринята уже после кризиса – в 2010 году. Тогда Голосеевская райрада и ООО «Об’єднання УкрБудівництво» привлекают к строительству многострадального дома компанию «Инвестбудальянс» – но из партнерства снова ничего не вышло и стройка не ожила.

Зато «попытка №3», как будто, оказалась удачной. В 2011 году, владелец участка (напомню, это Голосеевская райрада) отказывается от столь проблемного актива – и в 2012 году участок передается КП «Спецжитлофонд». Еще пару лет ушло на суды между новым и старыми владельцами земли, итогом которых стало подтвержденное право КП «Спецжитлофонд» на участок по ул. Теремковской, 3. В итоге, строительство дома таки началось в 2014 году – и к концу 2016 года его строительство обещают закончить. К слову, у нынешнего застройщика имеется необходимый пакет разрешительных документов на строительство: право на землю, Разрешение от ГАСК, ТУ на коммуникации.

Конечно, все вышесказанное изложено достаточно упрощенно и схематично – тем, кто хочет разобраться в ситуации «от и до», я рекомендую проштудировать первоисточники (например, сайт Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, блог SherLock, профильные форумы), а также ознакомиться с решениями суда (например этим или этим)

Где и что строят

Что же это за место такое заколдованное? Теремковская, 3 относится к Голосеевскому району столицы, микрорайон Теремки-1.

Участок располагается практически впритык к уже давно построенным домам (чем, в принципе, и объясняется негативное отношение старожилов к застройщику).

Также неподалеку от стройплощадки проходят двух довольно загруженные дороги: Одесская трасса и Окружная дорога. В принципе, на этом негативные, на мой взгляд, параметры участка заканчиваются.

К достоинствам месторасположения будущего дома я бы отнесла, во-первых, транспортную доступность. Буквально в 5 минутах хода находится станция метро «Теремки» и остановкам массы маршрутов наземного общественного транспорта. На личном автомобиле к комплексу можно подъехать как с проспекта Глушкова, так и с Окружной (правда, обе эти дороги отличаются довольно напряженным трафиком).

Во-вторых, микрорайон Теремки-1 застраивали еще во времена «плановой экономики», так что с социальной инфраструктурой тут все более-менее благополучно: рядом несколько детских садиков и школ, в относительной близости – амбулатория семейной медицины.

В-третьих, тут неплохо развита и торгово-развлекательная составляющая: поблизости немало небольших и сетевых магазинов и магазинчиков, в пешей доступности Одесский рынок, не так уж далеко гипермаркеты «Эпицентр» и «Метро». На другой стороне проспекта Глушкова находится ТРЦ «Магеллан», а ближе к Окружной строится огромный ТРЦ «Республика». Для неспешных прогулок имеется небольшой сквер поблизости. Кроме того, отсюда не так далеко до ВДНХ и дельфинария.

Данные о жилом комплексе

Класс	эконом
Домов	1
Этажность	24
Технология строительства	монолитно-каркасная
Стены	газобетон
Утепление	пенопласт
Отопление	централизованное
Высота потолков	2,75 м
Количество квартир	198
Паркинг	гостевой

Что же будет представлять собой дом по Теремковской, 3? Это будет односекционный 24-этажный монолитно-каркасный дом. Его наружные стены заполняют газобетонными блоками, а фасад утеплят минватой, после чего оштукатурят и окрасят. Внутренние межквартирные стены также выполняют из газобетонных блоков, а межквартирные делают из гипсовых пазо-гребневых плит. Нежилых помещений в доме не предусмотрено, зато поблизости обещают сделать детскую площадку. Парковка в комплексе не предусмотрена (если не считать небольшого гостевого паркинга на десяток автомобилей). Коммуникации будущего дома будут централизованными.

О квартирах и их стоимости

Дом по Теремковской, 3 позиционируется в эконом-классе, так что неудивительно, что преобладают здесь однокомнатные квартиры. Из 295 запланированных в доме квартир, 228 будет однокомнатных, 44 – двухкомнатных и 23 – трехкомнатных. На этаже будет располагаться по 13 квартир, а развозить жильцов по этажам будет 3 лифта (2 пассажирских и 1 грузопассажирский).

Правда, несмотря на то, что в доме есть 2-3-комнатные квартиры, застройщик предлагает инвесторам только 1-комнатные. Зато на сайтах недвижимости достаточно предложений о переуступке как однокомнатных, так и 2 и даже 3-комнатных квартир.

Если говорить о планировках от застройщика, то в целом они здесь неплохие. В доме будут как однокомнатные-студио площадью 33-36 кв.м, так и полноценные однушки площадью 50-53 кв.м. В квартирах будут довольно большие кухни (14-16 кв.м) и комнаты (22-23 кв.м), просторные санузлы (от 4,4 кв.м). В некоторых планировках предусмотрены кладовки. Высота потолков, правда, не так уж и велика – 2,75 м от пола до потолка без отделки, то есть, после укладки напольного покрытия высота помещений будет около 2,6-2,7 м.

Квартиры инвесторам будут передаваться без отделки: на полу стяжка, смонтирована система отопления (горизонтальная, с металлическими радиаторами), в квартиры заведена электрика. То есть, на приведение квартир в жилое состояние нынешним инвесторам потребуются как немалые финансы, так и время.

Стоимость квадратного метра «от застройщика» составляет 18,8-19,5 тыс. грн. Так, например, в отделе продаж мне предложили купить квартиру в ЖК по Теремковской, 3 за 998 тыс. грн – это однокомнатная площадью 53,1 кв.м. Или за 706 тыс. грн стать в будущем обладательницей квартиры-студио площадью 36 кв.м.

Продажа квартир в ЖК по Теремковской, 3 ведется и по переуступке – причем в этом случае, цена квадратного метра будет даже немного ниже, чем у застройщика: студио в 33 кв.м оценивают в $25 тыс.(632 тыс. грн), а полноценные однокомнатные в $37 тыс. (940 тыс. грн). Правда, все дополнительные затраты по переоформлению договора ложатся на покупателя.

Условия продажи и возможные риски

Нынешним застройщиком дома по Теремковской, 3. как я уже говорила, выступает КП «Спецжитлофонд», с которым инвесторы и заключают договор купли-продажи имущественных прав (почитать о подводных камнях таких договоров можно здесь).

Застройщик предлагает инвесторам рассрочку, правда короткую. При этом первый взнос составляет  не менее 30% от полной стоимости квартиры, остаток суммы необходимо выплатить до сентября 2016 года. при этом стоимость неоплаченных квадратных метров не фиксируется. Сдача дома, напомню, запланирована на 4 квартал нынешнего года.

Как заверили меня в отделе продаж «Спецжитлофонда», интересы  предыдущих инвесторов никак не будут  пересекаться с интересами новых – тем, кто инвестировал в строительство этого комплекса раньше и не смог/не захотел разорвать договор с предыдущими застройщиками, будут переданы квадратные метры в строящемся доме.

Тем не менее, я бы хотела обратить внимание потенциальных инвесторов на тот факт, что несмотря на наличие у КП «Спецжитлофонда» разрешительных документов, предыдущие участники строительства этого дома перманентно решают свой «конфликт интересов» в судебных инстанциях.

И еще один нюанс. Фонд финансирования строительства этого дома (как и других объектов «Спецжитлофонда») находился в управлении АКБ «Хрещатик». Который, как известно, сейчас находится в стадии банкротства. КП «Спецжитлофонд», конечно, изменило реквизиты для оплаты инвесторами строящихся квадратных метров и обещает сдать все объекты вовремя. Но я лично, перед тем как вкладывать деньги в любой объект этого застройщика, обязательно обратилась бы к независимому юристу за дополнительной оценкой рисковости такой инвестиции.   

Подводим итоги

Если абстрагироваться от не самой безупречной истории застройки данного участка, то мне кажется, что этот дом может быть вполне неплохой инвестицией. Квартиры в нем наверняка будут пользоваться спросом у молодых людей, учащихся в окрестных вузах или работающих поблизости. Вообще, на мой взгляд, данный дом «заточен» именно под молодежь – ведь квартиры здесь, в основном, однокомнатные, семьям с детками в них будет не очень комфортно. Тем более, что несмотря на достаточно большую площадь, «выкроить» из однокомнатной «двушку», на мой взгляд, достаточно проблематично, да и дополнительная комната получится без окон.

Что понравилось

Близость метро, хорошая транспортная развязка, инфраструктура района.

Что не понравилось

История объекта, непонятности (лично для меня) с финансированием строительства из-за банкротства «Хрещатика»,  близость других домов и дороги, отсутствие паркинга.