Быть рантье: составляем договор аренды

Читать обзор
10 ответов
  • Євген
    Щось ви дуже вліво хилите все ідеологічно. Все держава має забезпечити, все врегулювати, гроші залучити і т.д. Швеція знову ж таки. Секрет Швеції в її високих п...

    Для початку спробуємо порахувати. На підставі оцінок, сподіваюсь, деякі аргументи «проти» відпадуть.
    Умови моделювання (можуть відрізнятися від реальних, але не надо сильно):
    * на ділянці периметра 5-поверхового будинку зводиться 15-поверховий (може бути і 10-поверховий і 25-поверховий, беремо умовний середній);
    * фінальна ціна квадратного метра житла складе 750 дол/м2 (ділянка землі безкоштовна, включено вартість економ-ремонту 100-150дол/м2 і мінімальний прибуток забудовника 50-100дол/м2);
    * ймовірна ринкова ціна такого житла — 1200-1500дол/м2;
    * змоделюємо на прикладі 1К-квартири 50м2, яку отримають власники умовної 35м2-1К-квартири старого будинку;
    * орендну плату (без врахування комунальних) візьмемо на рівні 200 дол/міс за таку квартиру (=5600 грн/міс).
    (Додаткові метри2 власники нинішнього старого фонду за нинішнім законом мають отримати безоплатно. Сподіваюсь, що закон змінять так, що будуть доплачувати хоча би по 250-500дол/м2, доплату розтермінують на 5-10 років. Також варто на вибір запропонувати до 10 версій ремонтних робіт та їх комбінацій з доплатою 50-150дол/м2, або без ремонту з поверненням 50дол/м2.)
    .
    Згідно наведених чисел моделювання 1К-квартира окупиться в оренді за 15 років і 7 місяців (в реалі швидше, оскільки плата індексуватиметься відповідно росту середньої зарплати, індексу ринка нерухомості тощо).
    Дивимось загальний баланс квартир/доходу умовному будинку:
    *>1-7(8) поверхи — квартири оновлення застарілого фонду.
    *> Квартири 8(9)-13 поверхів окуповують себе і квартири нижчих поверхів через швидкий продаж або оренду-з-викупом (квартира в лізінг на 5-10 років).
    *> Квартири 14-15 поверхів — соціальна оренда із зазначеною ставкою з окупністю до 15 років.
    На старті програми в першому пілот-проєкті, логічно, щоб всіма 100% квартир «дельти» забудовник міг розпорядитися за своїм бажанням, ймовірніше продати, при безкоштовній рекламі розголосу в ЗМІ на всю країну продажі можуть бути по 1500-2000 дол/м2.
    .
    Щодо «контингенту» і дисципліни (культури співжиття). Нове-якісне вже задає свій стандарт. Відповідно протилежний стан «розбиті вікна» програмує на цей стиль як стандарт. В новому кварталі будуть і вищі стандарти обслуговування з тарифами 15-20грн/м2 (багато плачу – вимагаю кращі стандарти життя). «Старого контингенту» буде менше половини, а різними заходами кількість неблагополучних (попередньо легко вираховуються) можна зменшити. (Наприклад. У тебе величезний борг за комунальні? Добре, держава компенсує твій борг, твою квартиру оцінює за зниженою ціною, виплачує різницю і переселяє тебе в житло державної власності мінімальної площі.) Неблагополучним завжди можна розповісти про шведів-«фашистів», які вони практикували методи покращення генотипу нації свого часу і запропонувати «кращі» варіанти житла в іншому місці…
    .
    Щодо «протизаконно», «ніколи 100% мешканців не погодяться», тощо. Готується нова версія закону 525-V «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». Обговорюється, що буде реальніша норма згоди 75%. Якась частина, можливо до 5-10%, упреться (варіанти: нікуди не хочу переїздити і все; платіть компенсацію і називатимуть якісь завищені суми). На цей випадок обговорюються варіанти — (1) спочатку будинок відключають від комунікацій на підставі початку реалізації проєкту, (2) через певний час будинок оголошують аварійним і занадто впертих примусово виселяють з видачею компенсації за мінімальною ціною.
    .
    Мої марення рідко коли збігаються з реаліями. І все ж — сподіваюся на розвиток, хоч би і в іншому форматі. Ніхто нікому не заважає запропонувати свою, кращу версію.
    Держава = комуно-совок = погано. Держава = наша-корумпована = погано. Шведський соціалізм = погано. Китайський комуно-капіталізм = збудовані величенькі міста в «полі» як у самому Китаї так і китайцями в деяких країнах Африки (про ціну і якість не знаю) – стоять порожні, житло в них не купують = хіба добре? (Планова економіка + дохріна вільних коштів. Заплановано збудувати – збудували незважаючи на ринковий запит) Недержавна «Невидима Рука Ринку» — що робиться в нас ми бачимо. (А в Стейтах покинуті власниками квартали старих будинків. Колись говорили про Гарлем, як на тепер не знаю.) З одного боку — «держава — погано за визначенням як неефективна та корупційна організація». З іншого боку претензії – а де соціальна інфраструктура (садки, школи, спортзаклади, парки), транспорт тощо, чому держава не турбується?

    Kyiv Sky
    << Так Мы это уже проходили - общаги надеюсь все помнят. Спасибо, но больше не надо. Говоря по простому - что хочу то и делаю. Так что совковый кодекс не ...

    На предмет перебудовы старых кварталов в новые за ценою 1 млрд
    По моему мнению это утопия. Причем юридическая утопия. Конечно можно как путин (который хуйло) в Сочи тупо у людей всё забрать и землю и огороды и дома, а потом сделать курорт
    Но в Украине собственник квартиры в хруще имеет право не согласится на уничтожение его квартиры ради призрачной надежды нового квартала за млрд.
    И правильно сделает. Это его право и его же ответственность ибо когда всё будет валиться на голову у него можно будет спросить — какого ты выпендривался раньше?
    Как-то также

    Диванный Эксперт
    Апрель 2, 2021 в 10:04
    Євген
    Щось ви дуже вліво хилите все ідеологічно. Все держава має забезпечити, все врегулювати, гроші залучити і т.д. Швеція знову ж таки. Секрет Швеції в її високих п...

    В багатьох людей нема розуміння як все працює) Говорив якось зі знайомим, кажу он в тому будинку осбб, вони скинулись і утеплили весь будинок, молодці. А він мені каже, чого я буду скидатись, нам же МВФ дає купу грошей хай за них ремонтують… В інших знайомих треба було скинутись по 30 грн на роботу майстра, матеріали звідкись взялись, щоб зробити ремонт у під’їзді, якась бабця замість того щоб скинутись викликала поліцію що в неї вимагають гроші, а це має бути безкоштовно. Ну майстер плюнув на це і по цей день ремонту в них немає у під’їзді. Старий фонд приречений саме із-за «якості» людей, рідко бачу старий будинок де люди можуть і хочуть платити, це видно по зовнішності, чи утеплений будинок, чи доглянута територія. Як правило половина, а то й більше це алкаші/наркомани або пенсіонери які до всього ставляться як «нам хтось там должен усе зробити» свій кошт витрачати не хочуть від чого ставлення ще гірше до спільного майна. Ми платимо комуналку в старому будинку більше 8грн/м2. Це як в деяких новобудовах економ/комфорт класу, але у нас вивозять сміття раз на тиждень, нема ні консьєржа, ні взагалі нічого, просто гроші треба на підтримання штанів, тут стіну підтерти, там підмазати. І я певен що як мінімум третина будинку не платить за комуналку тому по суті я плачу за себе і за наркомана сусіда. Абослютно нема ніякого бажання покращувати житлові умови для лінивих ідіотів. Звісно хочу переїхати.

    Kyiv Sky
    << Так Мы это уже проходили - общаги надеюсь все помнят. Спасибо, но больше не надо. Говоря по простому - что хочу то и делаю. Так что совковый кодекс не ...

    Щось ви дуже вліво хилите все ідеологічно. Все держава має забезпечити, все врегулювати, гроші залучити і т.д. Швеція знову ж таки. Секрет Швеції в її високих податках, там «бенкет» за рахунок того, щоз доходів працюючих шведів забирають значну частину на «соціальне житло комфорт класу», високоякісну державну медицину і т.д.
    Я проти такого у нас. З якого дива я, який працює і платить податки, маю за ці податки забезпечувати житло комфорт-класу сусіду-алкоголіку? Пройдіть по будь якому старому району на окраїні і ви побачите групи алкашів. Хто не дає працювати цим людям? Зайдіть в 90% під’їздів панельок чи хрущовок («соціальне житло») — розбито, обмальовано, зіпсовано, загажено. За мої гроші прибиральницю їм найняти?
    Я з вами глибоко не згоден. Власність на нерухомість дисциплінує, прагнення власного житла змушує людей працювати. Сьогодні в україні нелінива людина цілком здатна купити нове житло по комерційним цінам, може не одразу, але ж квартира — не перепічка.

    One Goal One Goal
    Насчёт социального житла Так Мы это уже проходили - общаги надеюсь все помнят Спасибо, но больше не надо Если я за свои деньги покупаю под аренду, то с какого с...

    << Так Мы это уже проходили — общаги надеюсь все помнят. Спасибо, но больше не надо. Говоря по простому — что хочу то и делаю. Так что совковый кодекс не такой уж и плохой >>
    У вас совкове одночасно і погане у вигляді житла і непогане у вигляді Кодекса. Соціальним за СССР були не лише «общаги», але і всі ці райони масової забудови – «хрущовки» і пізніші типи (видавалися безоплатно за чергою на місці роботи). Причому ідею такого масового житла СССР як і багато іншого узяв на Заході, але виконав у гіршій якості з гіршими стандартами. А про право власності в Кодекс записали або в останні роки СССР (Перебудова-НЕП2) або вже в Україні.
    Звісно, приватному орендодавцю невигідне збільшення пропозиції від системних гравців і ринкове (а не якесь примусове) зниження ціни. Питання — наскільки глибоко держава має втручатись у визначення правил, стандартів, угод, якості послуг оренди — дискусійне. Для початку варто глянути на досвід інших країн в цьому питанні.
    Сергій Нагорний в свому відео-огляді зі Швеції показував місцеве економ-класу ймовірно соціальне житло. У нас воно вважалося б за комфорт або комфорт+.
    В чому проблема? Запросімо шведських забудовників, банкірів, компанії-оператори набудувати нам кілька кварталів такого як у них самих. Якщо будуватимуть на свої кошти, споруди залишаться у їх власності. Повертатимуть кошти переважно через оренду своїми операторськими компаніями зі своїми стандартами надання послуг.
    Для нашого бізнесу 10 років на повернення вкладеного занадто довгий час. А для іноземців і 15 років нормально.
    На часі давно назріла і перезріла проблема масової перебудови районів застарілого житла. Наші забудовники, по-перше, усі разом не потягнуть весь фронт робіт, якщо запустити програму одночасно в усіх містах України, по-друге, вони не зможуть залучити фінансування — своїх коштів і державних не вистачить, однаково потрібне масоване зовнішнє залучення коштів… На перебудову одного мікрорайону потрібно фінансування на рівні 0.5-1 мільярда дол. Пригадую, що проєкт перебудови мікрорайону між вулицями Івана Виговського (раніше Гречка маршала), Північно-Сирецька і Стеценка (те що поруч сучасних ЖК «Сирецькі Сади» і «Місто Квітів») в 2008 році з залученням британського інвестора оцінювався в 600 млн.євро.
    Звісно це завдання не для нинішньої зеВлади. Вона руйнує і переводить у сміття усе, за що береться. Й швидкими темпами наближає свій кінець. Звісно й символіка числа «6» допомагає. А от наступнику з номером «7» і Україні думаю пощастить.

    Насчёт социального житла
    Так Мы это уже проходили — общаги надеюсь все помнят
    Спасибо, но больше не надо
    Если я за свои деньги покупаю под аренду, то с какого счастья государство должно меня регулировать
    В том же Цивильном Кодексе (совковом) между прочим указано что право власности это вiльне володiння, користування, та розпорядження.

    Говоря по простому — что хочу то и делаю
    Так что совковый кодекс не такой уж и плохой

    Kyiv Sky
    Якийсь час виступав в ролі орендодавця. Попросив знайомого, у якого донька юристка, підготувати мені проєкт договору. Коли читаю написане - жах охоплює, чому та...

    Державі краще поки триматися від цього подалі. Якісь залишки совкові досі мають місце — роздача службових квартир, які потім приватизовуються/продаються, квартири багатодітним сім’ям, які продаються, і «багатодітні» знову в черзі. Наразі все це лише можливості для зловживань. Соціальне житло має бути, але нормальні механізми управління таким житлом на користь держави/службовців і далі по списку в плоть до нєімущіх ще ой як далеко. Колись за кордоном намагалася пояснити як у нас відбулася приватизація житла…. ну… На це отримала розповідь як Маргарет Тетчер була неправа, коли дозволили за нижчою за ринок ціну викуповувати довготривалим орендарям соціальне житло. І так вона зруйнувала систему соціального житла в Британії.

    Якийсь час виступав в ролі орендодавця. Попросив знайомого, у якого донька юристка, підготувати мені проєкт договору. Коли читаю написане — жах охоплює, чому такі умови для мене погані, для кого це написано? Грамотний юридично наймач теоретично може піти з таким до суду і ще викачати з мене компенсацію за ненадання належного рівня послуги. Запитую — чому написано ось так і так, а не як хочу я? Відповідь — тому що записано в Кодексі й інакше не можна. Читаю текст цього Кодексу і бачу: його ухвалили в 1993 році, переписавши УССРівський варіант принаймні в Главі 59 Найм (оренда) житла. Збережено ідеологію «совка»: наймач (орендар) — незаможний/трудяга, отже чувак правильний і має всі права. Власник (орендодавець) — «буржуй», хоче мати «нетрудовий дохід», отже чувак неправильний і максимально в правах уражений. [Між іншим, «буржуй» походить від німецького «містянин». Від українського (руського) слова «місто» походить російське «мєщанін», яке за «совка» набуло зневажливого змісту.]
    .
    Висновок перший: нахрін цей кодекс. Орендодавець має знати про його існування, але створювати свій варіант тексту і писати все що він вважає правильним зважаючи на рекомендації цього огляду, поради в мережі і викладені проєкти договорів. Це буде версія договору сторони орендодавця. Орендарі в сегменті економ в більшості випадків не знають про свої супер-права за совєцьким Кодексом і ймовірніше підпишуться. Ніхто в підсумку в разі конфлікту не буде звертатися ні до юристів, ані в суди,. Максимум до знайомих за силовою підтримкою чи до дільничої поліції.
    Може бути варіант _сучасного_ (знову ж таки відповідного обставинам _сучасного_ ринку) тексту договору на користь орендаря. Для орендаря з досвідом, який вже натерпівся від деяких орендодавців і шукає в сегменті вищій за економ. Думаю спрацює в разі, якщо орендодавець не дуже досвідчений, пропонує якось по простому на словах домовитись, або свій дуже короткий варіант договору (поширений стандартний текст на сторінку-півтори). Можна запропонувати — давайте я буду платити навіть більше ніж просите, але буде мій варіант договору, або ваш з моїми доповненнями.
    Також в сегменті оренди діють ріелтори, у них є свій відпрацьований варіант договору. В дійсності ріелтора наймає одна зі сторін і тоді знову ж має бути два варіанти договору з ухилом на користь тієї чи іншої сторони, на яку працює ріелтор.
    Стан ринку впливає на посилення позицій тої чи іншої сторони. Ціни падають, пропозицій багато — ринок наймача, він може «качати права», просувати свої умови найму. Ростуть ціни — в плюсі надавачі житла і можуть ставити розширені на свою користь умови в договорі. .
    Висновок другий. Діюча модель надання послуг найму лише приватними особами за схемою «однин власник – одне житло» – це гірше за «совок». Ідея, що кожен повинен мати власне житло і бути прив’язаним через житло до певного місця роботи, теж «дрімучий совок». Сучасна динамічна модель економіки передбачає мобільність робочої сили, вкладання «зайвої копієчки» не в житло-як-інвестицію, а в себе самого і свою родину, в саморозвиток. Мобільність робочої сили передбачає, що значна частина житла (до 70% від суспільної потреби) має бути доступною через оренду. Дрібні приватні надавачі послуги житла в оренду в принципі не можуть забезпечити уніфікації послуги за певними стандартами умов та якості, тим більше не зацікавлені в зниженні ціни до прийнятного рівня відносно середнього рівня зарплати. Як держава регулює курс валюти через Нацбанк то закуповуючи, то продаючи. Як держава регулює ціну товару на ринку то закуповуючи до Держрезерву, то продаючи звідти. Так само держава може виступити крупним гравцем на ринку житлової забудови, а потім надавати послуги оренди у новобудах.
    .
    Висновок третій. З погляду економічного розвитку країни вбачаю доцільною трансформацію ринку оренди:
    * з пропозиціями цілих будинків, мікрорайонів житла під оренду виходить держава, муніципалітети, крупні підпримства оператори орендної нерухомості (таке існує в форматі офісних центрів і на сьогодні в цьому сегменті спад);
    * крупні власники житла в оренду задають ринку свої стандарти якості та умов оренди;
    * ухвалюється нове законодавство в рамках повної перезагрузки України — скоро вже 30 років, скільки можна тягти все сміття з «совка»? Серед іншого — законодавство про ріелторську діяльність, яке має забезпечити якість послуг і відповідальність ріелтора (а не як тепер: звертається клієнт — що ти мені підшукав, тут ось це неправильно і оце? у відповідь — я надав інформаційну послугу і більше ні за що не відповідаю);
    * до 90% угод оренди має відбуватись з крупними надавачами житла за стандартною угодою або із залученням сертифікованих агентів (АН/Ріелтори); угоди фіксуються в уповноваженому Реєстрі, на їх підставі сплачуються податки, надаються податкові знижки наймачу, захищаються інтереси сторін;
    * для заохочення оренди в противагу придбанню житла, для стимуляції виходу ринку з тіні держава надає податкові знижки наймачу, пов’язані з витратами на оренду; і для орендодавців можна запровадити пільги, оскільки ця діяльність малорентабельна і соціально-корисна.

    https://www.royalbudservice.com.ua/ ремонт квартир в киеве, как раз после непутёвых сьёмщиков

    Составляем договор аренды Инвестируя в новостройку, многие рассчитывают, что это вложение если и не «окупится сторицей», то принесет стабильный пассивный доход в виде ежемесячных поступлений от арендаторов. Но те, кто хоть раз сдавал в аренду свою недвижимость, знают, что «хлеб» этот не такой уж и простой, а арендный бизнес связан с довольно серьезными рисками. Частично минимизировать их поможет грамотно составленный договор — вот о нем и сегодня и пойдет речь.
    Продолжение читайте в моём обзоре Быть рантье: составляем договор аренды