Что делать с долгостроями: возможные рецепты

Читать обзор
33 ответа
  • Ось у відео юрист розповідає що робити з довгобудами https://www.youtube.com/watch?v=PXPnQ8hmNfQ&feature=youtu.be&fbclid=IwAR1BYufGjKUpBnZfho1iRSr-ZSaWRio9Dr-wZEmiU3x7SXf9avacKoXrWTk

    В Інтерв’ю https://www.youtube.com/watch?v=Lo6Po43IiiM Олена Шуляк розповіла своє бачення боротьби з довгобудами

    Очікувала знайти в статті приклади як все таки інвестору добитись від забудовника виконання своїх зобов»язань. Немає таких історій?

    Подпишусь под каждым словом Постоянного читателя: пытаться бороться со следствиями, а не с причинами и даже не попытаться возложить отвествтенность прозрачной и окончальной выдачи разрешений на гос. органы — это тупой бисер во имя поддержки коррупции.
    Где, черт возьми, ответственность всяких Войцеховский и прочих, закрывших глаза в ГАСКе?

    Отдельный момент по страхованию: оно не имеет никакого смысла ровно до того момента, пока не будет создан фонд гарантироваия. Давайте вспомним, сколько страховых у нас родилось и померло по ОСАГО и КАСКО, где выплаты (и сколько они длились, если даже и были осуществлены) и где ответственность виновных. Пока этого всего нет, создание страховки — это кормушка, не более.

    Первое, что должно быть сделано: создан единый государственный орган, выдающий разрешение на начало строительства, который должен будет проверить все необходимые разрешения и документы. Разрешение должно быть разовым и обжалованию не подлежать, вся дальнейшая ответвственность за возможную ошибку — на этом органе. Разрешение должно быть публично доступным и его номер должен быть вывешен на паспорте объекта.
    Старт продаж\привлечения инвесторов должен быть запрещен до тех пор, пока нет этого разрешения.
    Правила проверки должны юыть вевешены на паспорте объекта и во всех рекламных буклетах застройщика.

    Ну и отдельный пунктом — статьи и прямая ответственность виновных в УК. Пока не начнут сидеть — толку будет 0.

    Вася Вася
    Свежо предание, да верится с трудом !

    все четенько получаеться, шо там у нас мораторий
    проведут инвентаризацию, посчитают недострои и участки, сведут дебет с кредитом и вуаля
    предложат аборигенам хрущей дарницы/веника/лукьяновки/нивок/сырца/кпи или доплачивай за недосрой курятник с ипотекой в 30 лет, или на выселки белок кормить,
    кто несогласен отключат свет/газ/воду, особо ретивых спортики по3.14дят, еще может проводка не выдержать или отопление пропасть в 20градусный мороз

    кроме того дали понять, что метро больше строить не будут, , хотя нет есть вариант что дотянут зеленую ветку до дарницы, с чего б ей там фигурировать и будет она лебединной песней киевского метростроения

    выселки вроде соф. борщаги вишневого так и остануться выселками где-то за окружной

    Вася Вася
    Ноябрь 17, 2019 в 19:23

    Там того ответ на вопрос подьехал
    https://strana.ua/articles/analysis/233537-khrushchevki-v-kieve-poruchili-rekonstruirovat-chto-eto-znachit.html
    хрущам веника, дарницы на выход
    нивкам, лукьяновке, голосухе приготовиться

    Константин (не капиталист ! ) )))
    Ноябрь 16, 2019 в 10:29
    Ирина Романова
    Иван, вот почему-то мне кажется, что эскроу-счета не решают проблему долгостроев. Хотя да, теоретически они могут защитить деньги инвестора

    Иван, Вы правильно поняли. Так заказывайте сразу вертолетную площадку. Пусть обзавидуются простые украинцы !

    Ваня-Капиталист или просто К. Маркс
    А если человек не имеет автомобиля, но упорно хочет жить в центре города и непременно в бизнес-классе ? Тогда как ? Все равно на выселки ?

    А потом человек захочет машину или продаст квартиру, и будут новые владельцы ставить свою евробляху на тротуаре или на полосе общественного транспорта на Саксаганского. Пусть простые украинцы успеху завидуют. Правильно я понял, Константин?)

    Ирина Романова
    Иван, вот почему-то мне кажется, что эскроу-счета не решают проблему долгостроев. Хотя да, теоретически они могут защитить деньги инвестора

    Ирина, Вы предлагаете решить проблему долгостроев за счёт налогоплательщиков — нас с вами?! Просто печатая деньги?! Ну тогда через 5 лет и курс резко вырастит и долгостроев добавится — опять деньги печатать? Какой ещё выход — притянуть застройщика к ответственности?! А кто это сделает? Народ? Суд? Президент? Ну дадут виновному 3 года условно — скажет все равно «достроить не могу — кризис». Ещё выход — пускай город выделяет землю бесплатно новому застройщику, чтобы достроил ещё и недострои. И мне кажется на этом варианте все и остановятся) но землю дадут тем кто больше занесет чиновникам. И в будущем будет такая же проблема. Посмотрите на элиту центр — скоро уже 20 лет афере а проблему так и не решили.

    Коля
    Зараз увесь тягар ризику лягає на інвесторів, і нема жодних наслідків для забудовника. В найгіршому випадку він просто не отримає надприбутків. Відсутність будь...

    У нас чиновников за коррупцию не садят, а только фотографируют и извиняются.
    А Вы предлагаете чтобы застройщика за отсутствие справки в тюрьму бросали, да как тут некоторые предлагают без суда и следствия ))?!

    Единственное решение в нашей стране это «аккредитив». Но все равно есть риск что за время стройки коломойский не выкупит банк, а потом не выведет деньги через связанные лица) значит аккредитив должен быть либо в государственном банке либо в крупном иностранном. Но как же тогда делать деньги на простых украинцах ?! (((

    Иван
    И желательно уже сразу паркоместо включать в стоимость квартиры, хотя бы в Киеве. В России уже решили данную проблему - с 1 июля покупка недвижимости только ч...

    Иван, вот почему-то мне кажется, что эскроу-счета не решают проблему долгостроев. Хотя да, теоретически они могут защитить деньги инвестора

    Не представляю, что можно делать с недостроями. Их даже снести стоит огромных денег. Но представляю, что делают в других странах для защиты покупателей новостроек.
    Есть такая система защиты покупателя недвижимости. Если объект не сдан в срок, то застройщик оплачивает покупателю аренду квартиры. Это очень хорошо может стимулировать соблюдать сроки. Хотя, ни от чего не гарантирует.
    Еще из европейского опыта. Оплата новостройки по частям соответственно этапам строительства. Фундамент — столько-то %, подняли треть высоты — еще сколько-то %, крыша — столько-то %, вставили окна — столько-то %. И так далее до полного окончания стройки. А на какие деньги строить? А вот это самый лучший вопрос. В Европе не разрешают строить, пока застройщик не покажет, что у него есть деньги на стройку, свои или заемные.
    Плюс к наличию денег и документов нужна своя земля. Строительство на арендованной земле — это полулегальщина изначально, какая-то явно коррупционная дыра в законодательстве. Земля под строительство должна быть выкуплена. Ее как раз можно закладывать для получения кредита на стройку, она является активом, который можно реализовать, если застройщик разорится.
    И самое лучшее — штрафные санкции в договоре. Для этого нужно законодательно утвердить, что без указания сроков окончания стройки и штрафных санкций договор инвестирования или долевого участия не может заключаться. Не уложились в срок — платите штрафы за время сверх запланированного.

    Константин (не капиталист ! ) )))
    Ноябрь 16, 2019 в 00:42

    То что инвестор в Украине нуждается в правовой защите- это понятно давно и всем. Помню, как Вит. Кличко в начале своей каденции часто об этом говорил в различных СМИ и о проблеме долгостроев он тоже часто упоминал. Это закончилось тем, что некоторое количество этих долгостроев перекочевало под крыло дружественной мэру Киева «гос» корпорации Укрбуд. И какова будущая судьба этих объектов никто не знает.
    Возможно идея реализовывать квартиры через биржи или какие-нибудь другие открытые площадки и имеет смысл. Но, боюсь в Украине из этой биржи сделают очередную кормушку. А так скорее всего и будет. Например, всю продажу поставят под одну биржу , монополизируют процесс. Комиссия например, от 20 баксов за квадрат и до бесконечности, в зависимости от района. Хочешь купить квартиру (коммерческую недвижимость) -плати. Хочешь поменьше комиссию- пробегись по рынку. Авось, найдешь. В государстве Украина любое ограничение приводит к коррупции. Здесь нужно хорошо подумать.

    По-поводу понятия Инвестор. Инвестор -это не обязательно человек , который покупает обещания. Да, сейчас это, именно , так. Но ведь так быть не должно. Инвестор в строительной отрасли- это человек, который делает предоплату строительной компании за материалы, энергоресурсы и работы, затраченные на строительство его конкретного объекта , например, квартира номер…, строительный адрес такой-то, этаж такой-то. Все. И это должно быть на законодательном уровне утверждено. Это мое мнение.

    По поводу разрешительных документов. Бывают такие случаи, когда застройщик добросовестно собрал все документы, начал строительство, продал почти все квартиры и нормально себе строит почти по графику, и вдруг БАЦ !!! Как снег на голову (для инвесторов, конечно же) новость : застройщик, типа, задолжал когда-то в далеком прошлом городу деньги, да еще выясняется, что и участок под строительство выдан не совсем законно, как будто это не городские власти выделяли эту землю. В общем, подали местные градоначальники с депутатами в суд. Суд арестовал участок, на котором стоит практически построенный ЖК. В итоге, судятся уже год. Инвесторы нервно курят бамбук. Это ЖК Чехов Парк Квартал в Ирпене.
    Бывают случаи, когда ДАБИ выдает разрешение, а потом через годик-полтора, когда большая часть квартир (обещаний) продана, ДАБИ сама же и аннулирует это разрешение, т к застройщик якобы что-то там нарушил. После дозаноса разрешение снова выдается. В противном, случае сдача дома в эксплуатацию может длиться годами.
    Нужно, чтобы был единый сайт,открытый абсолютно для всех, где в обязательном порядке застройщик предъявлял все разрешительные документы, в том числе и договора на аренду участка, с указанием организаций, и указанием конкретных должностных лиц, которые выдали эти документы, с указанием дат выдачи этих документов, и сроков их действия. Кроме того, эти документы должны выкладываться за 60-90 суток до начала строительства, а в этот период (60-90 суток) принимаются и рассматриваются все претензии от недовольных и обделенных. По истечении этого срока никакие претензии ни в какие суды приниматься не должны !
    С ДАБИ и пр разрешительными организациями сложнее, но тоже можно что-то придумать.

    Ваня-Капиталист или просто К. Маркс
    Ноябрь 15, 2019 в 21:02
    Иван
    И желательно уже сразу паркоместо включать в стоимость квартиры, хотя бы в Киеве. В России уже решили данную проблему - с 1 июля покупка недвижимости только ч...

    А если человек не имеет автомобиля, но упорно хочет жить в центре города и непременно в бизнес-классе ? Тогда как ? Все равно на выселки ?

    Не понимаю, в чем проблема время поставить на первое место и таким образом решить все споры. Не сдал вовремя — штраф, не сдал более чем на пол года — забрать строй лицензию на новые объекты. И рынок сразу получит человеческое лицо. Зачем ждать?

    Зараз увесь тягар ризику лягає на інвесторів, і нема жодних наслідків для забудовника. В найгіршому випадку він просто не отримає надприбутків. Відсутність будь-якої відповідальності розв’язує руки до заварювання будь-яких авантюр. Уявімо, що в Кримінальному кодексі прибрали б відповідальність за вбивство з необережності. Гуманна ідея, чи не дуже?
    Необхідно змусити забудовників задумуватись про наслідки того, що вони обіцяють, і як виконують обіцяне. Банальна процедура банкротства — це не те, що змусить забудовників оцінювати ризик до того, як вони залучать до своєї авантюри гроші інвесторів. Якщо при цьому на момент «старту продажів» він навіть не зібрав усього пакету дозвільних документів — це обтяжуючу обставина. Ризик опинитися за гратами — це той інструмент, який дозволить хоч трошки відфільтрувати завідомо безперспективні проекти з ринку нерухомості.

    Постоянный читатель блога
    Ноябрь 15, 2019 в 09:34

    Считаю что главное — это недопущение незаконного строительства. И это задача государства. Решение этой задачи не приведет к увеличению стоимости. Просто у нас страна и люди такие. Мы такие.
    Растет за забором дом. Все всё видят (гаск, администрации, прокуратуры, полиция, суды и прочее) и остановить не могут или что чаще не хотят. Они говорят — недосконале законодавство. Уже 15 лет прошло с первого майдана — а законодавство все ще недосконале))((.
    В 2009 году много строек остановилось из-за мирового кризиса. Это обьективные причины. Потом почти всё достроили, что законно было. Инвестиция — это всегда риск. Но инвестиции в незаконное строительство — это глупость.
    Просто мы думаем — ну если такие махины растут (например объекты Вайцеховского) — разве может быть такое незаконно?. Вот и вкладываем.
    Просто всё как в анекдоте — мы все «в теме», а гаск, прокуратуры, администрации — ещё и «в доле». Итог такой — если стройка изначально незаконная или построена с нарушения ми, то какая разница — что там предлагает Парцхаладзе.

    Stel
    Никто ничего бесплатно включать не будут. В некоторых ЖК стоимость паркоместа стоит больше половины квартиры. Поэтому их там никто не покупает, так как однушк...

    Во многих мегаполисах не сдают недвижимость без паркоместа. Никто не говорит чтоб цена была 700 за квадрат. Хотите эконом без паркоместа — Велком в пригород или на окраину Киева.

    Я вижу только один выход — зачисление средств на промежуточный счет, доступ к которому застройщик будет иметь после сдачи дома в эксплуатацию. Арбитром мог бы выступать некоторый надежный банк. В свою очередь под гарантии это промежуточного счета застройщик мог бы прокредитоваться под хороший процент у этого же банка. Скорее всего немного вырастет цена за квадрат, но зато в случае чего деньги с расчетного счета возвращаются вкладчикам. Контроль за застройщиком в таком случае ложится на банк кредитор и городские инстанции.

    Ачиная с 2013 года ни один крупный киевский застройщик не был идеальным по срокам сдачи:
    https://ktostroit.com.ua/kyiv-rating
    Мне кажется даже велосипед не нужно изобретать — стоит посмотреть хотя бы на пример России, где ушли в этом вопросе сильно дальше: единый реестр объектов инвестирования, где в открытом доступе все данные по инвестициям в конкретные квартиры, эскроу-счета и т.п. Увы, это все приведет к росту цен, но реальных инструментов сделать рынок цивилизованным и не повысить цену квадратного метра не существует!

    Иван
    И желательно уже сразу паркоместо включать в стоимость квартиры, хотя бы в Киеве. В России уже решили данную проблему - с 1 июля покупка недвижимости только ч...

    Никто ничего бесплатно включать не будут. В некоторых ЖК стоимость паркоместа стоит больше половины квартиры.
    Поэтому их там никто не покупает, так как однушка там стоит 30 тыс, а паркоместо 10-20 тыс.
    Если застройщик включит значит такая квартира уже будет стоить 40-50 тыс.

    Все хотят чтобы паркоместо было включено, дом был был уже сдан, и был 5-ти этажный, 2 квартиры на площадке, в зеленом районе, около метро, с государственным садиком и школой на територии и чтобы все это стоило 700 долларов за квадратный метр.
    Но такого небывает.

    Даже сейчас есть застройщики с очень хорошей репутацией, которые строят в срок, этажность невысокая, ухоженная територрия и т.д.
    Есть и те, кстати, где даже два паркоместа на квартиру включено в стоимость.
    Но цена у них где-то на 25-50% выше чем у других в данном районе. Не все на это готовы, поэтому берут у тех кто задерживает на год, строит 25+ этажей на клочке без инфраструктуры.
    А есть еще те, которые покупают в заведомо проблемном комплексе, с неполным пакетом документов, у сомнительного авторитета застройщика потому что у них цена очень низкая, но они надеются что все будет ок.
    Все решает цена.

    Stel
    Андрей, извините, конечно, но того что вы предлагаете нет ни в одной развитой стране. Везде есть инвестирование в строящееся жилье. То что вы предлагаете возм...

    И желательно уже сразу паркоместо включать в стоимость квартиры, хотя бы в Киеве.
    В России уже решили данную проблему — с 1 июля покупка недвижимости только через эскроу счета.
    Уверен через год два у нас будет аналогично.

    Энди Уорхол
    А желательно еще и с ремонтом, как поступают во всех развитых европейских странах. Для нашего Зимбабве хорошо если начнут хотя бы построенное продавать, а не ...

    Опять таки, никто не мешает это купить и сейчас. Во всех сданных новостроях продается огромное количество квартир.
    Не самые ликвидные квартиры можно и напрямую от застройщика купить в уже сданном доме.
    И тут каждый выбирает для себя — или рискнуть и купить квартиру по очень вкусной цене, даже сейчас, при выросших на первичке ценах, можно найти плюс минус адекватную квартиру в строящемся доме по цене около до 30 тыс долларов, и это за достаточно полноценную однушку, около 35 метров.
    Или купить готовую новую квартиру, но она уже будет стоить минимум 40 тыс долларов, а если с ремонтом, то 50, а если с мебелью и техникой то 60.

    Андрей
    Извините, но все это ерунда. Дать переходной период, дальше строим только за свои, полный запрет привлечения частных инвесторов. И продавать можно только ЖИЛЬЕ,...

    Андрей, извините, конечно, но того что вы предлагаете нет ни в одной развитой стране. Везде есть инвестирование в строящееся жилье.
    То что вы предлагаете возможно, но и цена тогда будет соотствующая. Квартир в столице по ~ 20 тыс грн за метр не будет, будет по 2-3 тыс долларов за метр, при тех же входных данных.

    Контроллировать стройки — да. Достаточно хотя бы чтобы какая-либо гос структура проверяла отделы продаж на наличие документации, плюс сами стройплощадки. Ситуации, когда построили 25 этажей и вдруг выяснилось что стройка незаконная — не должно быть.

    Энди Уорхол
    Ноябрь 14, 2019 в 14:58

    А желательно еще и с ремонтом, как поступают во всех развитых европейских странах.
    Для нашего Зимбабве хорошо если начнут хотя бы построенное продавать, а не воздух на этапе когда даже нет котлована

    Извините, но все это ерунда. Дать переходной период, дальше строим только за свои, полный запрет привлечения частных инвесторов. И продавать можно только ЖИЛЬЕ, сданное в эксплуатацию.

    Защита прав частных инвесторов новостроек На днях экс-замминистра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Лев Парцхаладзе поделился с общественностью предложениями, которые, по мнению Конфедерации строителей Украины (КБУ) помогут защитить права частных инвесторов новостроек. Предлагаю изучить их вместе — и высказать свое мнение об этих инициативах. А то и подкинуть своих идей.
    Продолжение читайте в моём обзоре Что делать с долгостроями: возможные рецепты



* - обязательное поле