Что делать с долгостроями: возможные рецепты

Читать обзор

Главная Форумы Рынок недвижимости Что делать с долгостроями: возможные рецепты

32 ответа
  • Валя

    В Інтерв’ю https://www.youtube.com/watch?v=Lo6Po43IiiM Олена Шуляк розповіла своє бачення боротьби з довгобудами

            1  
    Ответ
    Світлана

    Очікувала знайти в статті приклади як все таки інвестору добитись від забудовника виконання своїх зобов»язань. Немає таких історій?

      3       1  
    Ответ
    Павел

    Подпишусь под каждым словом Постоянного читателя: пытаться бороться со следствиями, а не с причинами и даже не попытаться возложить отвествтенность прозрачной и окончальной выдачи разрешений на гос. органы — это тупой бисер во имя поддержки коррупции.
    Где, черт возьми, ответственность всяких Войцеховский и прочих, закрывших глаза в ГАСКе?

    Отдельный момент по страхованию: оно не имеет никакого смысла ровно до того момента, пока не будет создан фонд гарантироваия. Давайте вспомним, сколько страховых у нас родилось и померло по ОСАГО и КАСКО, где выплаты (и сколько они длились, если даже и были осуществлены) и где ответственность виновных. Пока этого всего нет, создание страховки — это кормушка, не более.

    Первое, что должно быть сделано: создан единый государственный орган, выдающий разрешение на начало строительства, который должен будет проверить все необходимые разрешения и документы. Разрешение должно быть разовым и обжалованию не подлежать, вся дальнейшая ответвственность за возможную ошибку — на этом органе. Разрешение должно быть публично доступным и его номер должен быть вывешен на паспорте объекта.
    Старт продаж\привлечения инвесторов должен быть запрещен до тех пор, пока нет этого разрешения.
    Правила проверки должны юыть вевешены на паспорте объекта и во всех рекламных буклетах застройщика.

    Ну и отдельный пунктом — статьи и прямая ответственность виновных в УК. Пока не начнут сидеть — толку будет 0.

      6        
    Ответ
    Techtraider
    Вася Вася
    Свежо предание, да верится с трудом !

    все четенько получаеться, шо там у нас мораторий
    проведут инвентаризацию, посчитают недострои и участки, сведут дебет с кредитом и вуаля
    предложат аборигенам хрущей дарницы/веника/лукьяновки/нивок/сырца/кпи или доплачивай за недосрой курятник с ипотекой в 30 лет, или на выселки белок кормить,
    кто несогласен отключат свет/газ/воду, особо ретивых спортики по3.14дят, еще может проводка не выдержать или отопление пропасть в 20градусный мороз

    кроме того дали понять, что метро больше строить не будут, , хотя нет есть вариант что дотянут зеленую ветку до дарницы, с чего б ей там фигурировать и будет она лебединной песней киевского метростроения

    выселки вроде соф. борщаги вишневого так и остануться выселками где-то за окружной

             
    Ответ
    Вася Вася
      3        
    Ответ
    Techtraider

    Там того ответ на вопрос подьехал
    https://strana.ua/articles/analysis/233537-khrushchevki-v-kieve-poruchili-rekonstruirovat-chto-eto-znachit.html
    хрущам веника, дарницы на выход
    нивкам, лукьяновке, голосухе приготовиться

            2  
    Ответ
    Константин (не капиталист ! ) )))
    Ирина Романова
    Иван, вот почему-то мне кажется, что эскроу-счета не решают проблему долгостроев...

    Иван, Вы правильно поняли. Так заказывайте сразу вертолетную площадку. Пусть обзавидуются простые украинцы !

      1       1  
    Ответ
    Иван
    Ваня-Капиталист или просто К. Маркс
    А если человек не имеет автомобиля, но упорно хочет жить в центре города и непре...

    А потом человек захочет машину или продаст квартиру, и будут новые владельцы ставить свою евробляху на тротуаре или на полосе общественного транспорта на Саксаганского. Пусть простые украинцы успеху завидуют. Правильно я понял, Константин?)

            5  
    Ответ
    Иван
    Ирина Романова
    Иван, вот почему-то мне кажется, что эскроу-счета не решают проблему долгостроев...

    Ирина, Вы предлагаете решить проблему долгостроев за счёт налогоплательщиков — нас с вами?! Просто печатая деньги?! Ну тогда через 5 лет и курс резко вырастит и долгостроев добавится — опять деньги печатать? Какой ещё выход — притянуть застройщика к ответственности?! А кто это сделает? Народ? Суд? Президент? Ну дадут виновному 3 года условно — скажет все равно «достроить не могу — кризис». Ещё выход — пускай город выделяет землю бесплатно новому застройщику, чтобы достроил ещё и недострои. И мне кажется на этом варианте все и остановятся) но землю дадут тем кто больше занесет чиновникам. И в будущем будет такая же проблема. Посмотрите на элиту центр — скоро уже 20 лет афере а проблему так и не решили.

            3  
    Ответ
    Иван
    Коля
    Зараз увесь тягар ризику лягає на інвесторів, і нема жодних наслідків для забудо...

    У нас чиновников за коррупцию не садят, а только фотографируют и извиняются.
    А Вы предлагаете чтобы застройщика за отсутствие справки в тюрьму бросали, да как тут некоторые предлагают без суда и следствия ))?!

            2  
    Ответ
    Иван

    Единственное решение в нашей стране это «аккредитив». Но все равно есть риск что за время стройки коломойский не выкупит банк, а потом не выведет деньги через связанные лица) значит аккредитив должен быть либо в государственном банке либо в крупном иностранном. Но как же тогда делать деньги на простых украинцах ?! (((

            4  
    Ответ
    Иван
    Константин (не капиталист ! ) )))
    То что инвестор в Украине нуждается в правовой защите- это понятно давно и всем...

    «По истечении этого срока никакие претензии ни в какие суды приниматься не должны !»

    Театр абсурда))

      -1       6  
    Ответ
      1        
    Ответ
      3        
    Ответ
      4        
    Ответ
    Иван
    И желательно уже сразу паркоместо включать в стоимость квартиры, хотя бы в Киеве...

    Иван, вот почему-то мне кажется, что эскроу-счета не решают проблему долгостроев. Хотя да, теоретически они могут защитить деньги инвестора

             
    Ответ
             
    Ответ
    Тами

    Не представляю, что можно делать с недостроями. Их даже снести стоит огромных денег. Но представляю, что делают в других странах для защиты покупателей новостроек.
    Есть такая система защиты покупателя недвижимости. Если объект не сдан в срок, то застройщик оплачивает покупателю аренду квартиры. Это очень хорошо может стимулировать соблюдать сроки. Хотя, ни от чего не гарантирует.
    Еще из европейского опыта. Оплата новостройки по частям соответственно этапам строительства. Фундамент — столько-то %, подняли треть высоты — еще сколько-то %, крыша — столько-то %, вставили окна — столько-то %. И так далее до полного окончания стройки. А на какие деньги строить? А вот это самый лучший вопрос. В Европе не разрешают строить, пока застройщик не покажет, что у него есть деньги на стройку, свои или заемные.
    Плюс к наличию денег и документов нужна своя земля. Строительство на арендованной земле — это полулегальщина изначально, какая-то явно коррупционная дыра в законодательстве. Земля под строительство должна быть выкуплена. Ее как раз можно закладывать для получения кредита на стройку, она является активом, который можно реализовать, если застройщик разорится.
    И самое лучшее — штрафные санкции в договоре. Для этого нужно законодательно утвердить, что без указания сроков окончания стройки и штрафных санкций договор инвестирования или долевого участия не может заключаться. Не уложились в срок — платите штрафы за время сверх запланированного.

      11        
    Ответ
    Константин (не капиталист ! ) )))

    То что инвестор в Украине нуждается в правовой защите- это понятно давно и всем. Помню, как Вит. Кличко в начале своей каденции часто об этом говорил в различных СМИ и о проблеме долгостроев он тоже часто упоминал. Это закончилось тем, что некоторое количество этих долгостроев перекочевало под крыло дружественной мэру Киева «гос» корпорации Укрбуд. И какова будущая судьба этих объектов никто не знает.
    Возможно идея реализовывать квартиры через биржи или какие-нибудь другие открытые площадки и имеет смысл. Но, боюсь в Украине из этой биржи сделают очередную кормушку. А так скорее всего и будет. Например, всю продажу поставят под одну биржу , монополизируют процесс. Комиссия например, от 20 баксов за квадрат и до бесконечности, в зависимости от района. Хочешь купить квартиру (коммерческую недвижимость) -плати. Хочешь поменьше комиссию- пробегись по рынку. Авось, найдешь. В государстве Украина любое ограничение приводит к коррупции. Здесь нужно хорошо подумать.

    По-поводу понятия Инвестор. Инвестор -это не обязательно человек , который покупает обещания. Да, сейчас это, именно , так. Но ведь так быть не должно. Инвестор в строительной отрасли- это человек, который делает предоплату строительной компании за материалы, энергоресурсы и работы, затраченные на строительство его конкретного объекта , например, квартира номер…, строительный адрес такой-то, этаж такой-то. Все. И это должно быть на законодательном уровне утверждено. Это мое мнение.

    По поводу разрешительных документов. Бывают такие случаи, когда застройщик добросовестно собрал все документы, начал строительство, продал почти все квартиры и нормально себе строит почти по графику, и вдруг БАЦ !!! Как снег на голову (для инвесторов, конечно же) новость : застройщик, типа, задолжал когда-то в далеком прошлом городу деньги, да еще выясняется, что и участок под строительство выдан не совсем законно, как будто это не городские власти выделяли эту землю. В общем, подали местные градоначальники с депутатами в суд. Суд арестовал участок, на котором стоит практически построенный ЖК. В итоге, судятся уже год. Инвесторы нервно курят бамбук. Это ЖК Чехов Парк Квартал в Ирпене.
    Бывают случаи, когда ДАБИ выдает разрешение, а потом через годик-полтора, когда большая часть квартир (обещаний) продана, ДАБИ сама же и аннулирует это разрешение, т к застройщик якобы что-то там нарушил. После дозаноса разрешение снова выдается. В противном, случае сдача дома в эксплуатацию может длиться годами.
    Нужно, чтобы был единый сайт,открытый абсолютно для всех, где в обязательном порядке застройщик предъявлял все разрешительные документы, в том числе и договора на аренду участка, с указанием организаций, и указанием конкретных должностных лиц, которые выдали эти документы, с указанием дат выдачи этих документов, и сроков их действия. Кроме того, эти документы должны выкладываться за 60-90 суток до начала строительства, а в этот период (60-90 суток) принимаются и рассматриваются все претензии от недовольных и обделенных. По истечении этого срока никакие претензии ни в какие суды приниматься не должны !
    С ДАБИ и пр разрешительными организациями сложнее, но тоже можно что-то придумать.

      9        
    Ответ
    Ваня-Капиталист или просто К. Маркс
    Иван
    И желательно уже сразу паркоместо включать в стоимость квартиры, хотя бы в Киеве...

    А если человек не имеет автомобиля, но упорно хочет жить в центре города и непременно в бизнес-классе ? Тогда как ? Все равно на выселки ?

      6       1  
    Ответ
    Антон

    Не понимаю, в чем проблема время поставить на первое место и таким образом решить все споры. Не сдал вовремя — штраф, не сдал более чем на пол года — забрать строй лицензию на новые объекты. И рынок сразу получит человеческое лицо. Зачем ждать?

      1        
    Ответ
    Коля

    Зараз увесь тягар ризику лягає на інвесторів, і нема жодних наслідків для забудовника. В найгіршому випадку він просто не отримає надприбутків. Відсутність будь-якої відповідальності розв’язує руки до заварювання будь-яких авантюр. Уявімо, що в Кримінальному кодексі прибрали б відповідальність за вбивство з необережності. Гуманна ідея, чи не дуже?
    Необхідно змусити забудовників задумуватись про наслідки того, що вони обіцяють, і як виконують обіцяне. Банальна процедура банкротства — це не те, що змусить забудовників оцінювати ризик до того, як вони залучать до своєї авантюри гроші інвесторів. Якщо при цьому на момент «старту продажів» він навіть не зібрав усього пакету дозвільних документів — це обтяжуючу обставина. Ризик опинитися за гратами — це той інструмент, який дозволить хоч трошки відфільтрувати завідомо безперспективні проекти з ринку нерухомості.

      5        
    Ответ
    Постоянный читатель блога

    Считаю что главное — это недопущение незаконного строительства. И это задача государства. Решение этой задачи не приведет к увеличению стоимости. Просто у нас страна и люди такие. Мы такие.
    Растет за забором дом. Все всё видят (гаск, администрации, прокуратуры, полиция, суды и прочее) и остановить не могут или что чаще не хотят. Они говорят — недосконале законодавство. Уже 15 лет прошло с первого майдана — а законодавство все ще недосконале))((.
    В 2009 году много строек остановилось из-за мирового кризиса. Это обьективные причины. Потом почти всё достроили, что законно было. Инвестиция — это всегда риск. Но инвестиции в незаконное строительство — это глупость.
    Просто мы думаем — ну если такие махины растут (например объекты Вайцеховского) — разве может быть такое незаконно?. Вот и вкладываем.
    Просто всё как в анекдоте — мы все «в теме», а гаск, прокуратуры, администрации — ещё и «в доле». Итог такой — если стройка изначально незаконная или построена с нарушения ми, то какая разница — что там предлагает Парцхаладзе.

      11        
    Ответ
    Иван
    Stel
    Никто ничего бесплатно включать не будут. В некоторых ЖК стоимость паркоместа ст...

    Во многих мегаполисах не сдают недвижимость без паркоместа. Никто не говорит чтоб цена была 700 за квадрат. Хотите эконом без паркоместа — Велком в пригород или на окраину Киева.

      4       7  
    Ответ
    Max

    Я вижу только один выход — зачисление средств на промежуточный счет, доступ к которому застройщик будет иметь после сдачи дома в эксплуатацию. Арбитром мог бы выступать некоторый надежный банк. В свою очередь под гарантии это промежуточного счета застройщик мог бы прокредитоваться под хороший процент у этого же банка. Скорее всего немного вырастет цена за квадрат, но зато в случае чего деньги с расчетного счета возвращаются вкладчикам. Контроль за застройщиком в таком случае ложится на банк кредитор и городские инстанции.

      11       4  
    Ответ
    KtoStroit

    Ачиная с 2013 года ни один крупный киевский застройщик не был идеальным по срокам сдачи:
    https://ktostroit.com.ua/kyiv-rating
    Мне кажется даже велосипед не нужно изобретать — стоит посмотреть хотя бы на пример России, где ушли в этом вопросе сильно дальше: единый реестр объектов инвестирования, где в открытом доступе все данные по инвестициям в конкретные квартиры, эскроу-счета и т.п. Увы, это все приведет к росту цен, но реальных инструментов сделать рынок цивилизованным и не повысить цену квадратного метра не существует!

      11       5  
    Ответ
    Stel
    Иван
    И желательно уже сразу паркоместо включать в стоимость квартиры, хотя бы в Киеве...

    Никто ничего бесплатно включать не будут. В некоторых ЖК стоимость паркоместа стоит больше половины квартиры.
    Поэтому их там никто не покупает, так как однушка там стоит 30 тыс, а паркоместо 10-20 тыс.
    Если застройщик включит значит такая квартира уже будет стоить 40-50 тыс.

    Все хотят чтобы паркоместо было включено, дом был был уже сдан, и был 5-ти этажный, 2 квартиры на площадке, в зеленом районе, около метро, с государственным садиком и школой на територии и чтобы все это стоило 700 долларов за квадратный метр.
    Но такого небывает.

    Даже сейчас есть застройщики с очень хорошей репутацией, которые строят в срок, этажность невысокая, ухоженная територрия и т.д.
    Есть и те, кстати, где даже два паркоместа на квартиру включено в стоимость.
    Но цена у них где-то на 25-50% выше чем у других в данном районе. Не все на это готовы, поэтому берут у тех кто задерживает на год, строит 25+ этажей на клочке без инфраструктуры.
    А есть еще те, которые покупают в заведомо проблемном комплексе, с неполным пакетом документов, у сомнительного авторитета застройщика потому что у них цена очень низкая, но они надеются что все будет ок.
    Все решает цена.

      11       1  
    Ответ
    Иван
    Stel
    Андрей, извините, конечно, но того что вы предлагаете нет ни в одной развитой ст...

    И желательно уже сразу паркоместо включать в стоимость квартиры, хотя бы в Киеве.
    В России уже решили данную проблему — с 1 июля покупка недвижимости только через эскроу счета.
    Уверен через год два у нас будет аналогично.

      3       12  
    Ответ
    Stel
    Энди Уорхол
    А желательно еще и с ремонтом, как поступают во всех развитых европейских страна...

    Опять таки, никто не мешает это купить и сейчас. Во всех сданных новостроях продается огромное количество квартир.
    Не самые ликвидные квартиры можно и напрямую от застройщика купить в уже сданном доме.
    И тут каждый выбирает для себя — или рискнуть и купить квартиру по очень вкусной цене, даже сейчас, при выросших на первичке ценах, можно найти плюс минус адекватную квартиру в строящемся доме по цене около до 30 тыс долларов, и это за достаточно полноценную однушку, около 35 метров.
    Или купить готовую новую квартиру, но она уже будет стоить минимум 40 тыс долларов, а если с ремонтом, то 50, а если с мебелью и техникой то 60.

      10        
    Ответ
    Stel
    Андрей
    Извините, но все это ерунда. Дать переходной период, дальше строим только за сво...

    Андрей, извините, конечно, но того что вы предлагаете нет ни в одной развитой стране. Везде есть инвестирование в строящееся жилье.
    То что вы предлагаете возможно, но и цена тогда будет соотствующая. Квартир в столице по ~ 20 тыс грн за метр не будет, будет по 2-3 тыс долларов за метр, при тех же входных данных.

    Контроллировать стройки — да. Достаточно хотя бы чтобы какая-либо гос структура проверяла отделы продаж на наличие документации, плюс сами стройплощадки. Ситуации, когда построили 25 этажей и вдруг выяснилось что стройка незаконная — не должно быть.

      11       1  
    Ответ
    Энди Уорхол

    А желательно еще и с ремонтом, как поступают во всех развитых европейских странах.
    Для нашего Зимбабве хорошо если начнут хотя бы построенное продавать, а не воздух на этапе когда даже нет котлована

      6       3  
    Ответ
    Андрей

    Извините, но все это ерунда. Дать переходной период, дальше строим только за свои, полный запрет привлечения частных инвесторов. И продавать можно только ЖИЛЬЕ, сданное в эксплуатацию.

      12       6  
    Ответ

    Защита прав частных инвесторов новостроек На днях экс-замминистра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Лев Парцхаладзе поделился с общественностью предложениями, которые, по мнению Конфедерации строителей Украины (КБУ) помогут защитить права частных инвесторов новостроек. Предлагаю изучить их вместе — и высказать свое мнение об этих инициативах. А то и подкинуть своих идей.
    Продолжение читайте в моём обзоре Что делать с долгостроями: возможные рецепты

             
    Ответ



* - обязательное поле