Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы

[Вишня]

Дмитрий
Согласен с мыслями уважаемых Инвестор, Вишня,Уно моменто, но я о другом, о сырьевых заводах, ещё пока работющих. Условно ферросплавный завод в г. Никополе/любой...

Перша частина коменту все прям в точку, особливо якщо подивитися які королівські палаци прикуповує ахметка. Але ці старі совячі заводи і далі приносять надприбутки, показники метінвесту в порядку, ціни на сировину/ метал в тч знов скакнули. Тому і дотичний планктон і далі може стригти собачок.

[Дмитрий]

Инвестор
Атек на Святошино, теплицы до 2018 года на Нивках, промка с наркоманами на Берестейской, Большевик на Шулявке. Вот 100+ гектаров территории которая платила 0 на...

Согласен с мыслями уважаемых Инвестор, Вишня,Уно моменто, но я о другом, о сырьевых заводах, ещё пока работющих. Условно ферросплавный завод в г. Никополе/любой металлургический завод в городе Х построенный до 2 мировой..Владельцам он достался за по дешёвке, из-за дешёвого сырья, дешёвого электричества, дешёвого газа и экономии на зарплатах он приносит прибыль. Чтобы ещё и экономить на налогах владельцы завода прикармливают в г. Киев десяток депутатов и несколько десятков чиновников. Ну и условно(не уверен именно для этого завода) содержат офис на пару сотен человек оффисного планктона в г. Киев. Киевские получают хорошие зарплаты, тратят деньги в г. Киев на всякие ништячки, на семью/любовников/домашних животных. У маникюрщиц/барист/собачьих парикмахеров есть работа и зарплата за неё. И всей этой толпе надо где-то жить, недвижимость в Киеве востребована и растёт в цене, строители возводят очередной 26 этажный муравеник. Т.е. завод в условном Никополе создаёт спрос на пару тысяч квартир в Киеве. Даже сырьевых заводов совок наклепал огромное количество, поэтому миллиону человек хватало на хлеб с маслом. Вдруг внезапно проходит 30 лет, в залог завода понабирали кредитов, оборудование обветшало, дешёвый газ перестал быть дешёвым, подорожало электричество,
опытные рабочие уехали в Польшу, а оставшиеся хотят нормальную зарплату. Завод уже работает в убыток. Владельцы с грустью принимают решение порезать завод на металлолом и уезжают наслаждаться чесно заработанным на лазурный берег во Францию. Оставшиеся без премии “государственные деятели” пытаются устроиться к другому хозяину, но и у остальных ситуация не лучше, всюду дорожает электричество и газ, квалифицированных рабочих стало в разы меньше – прибыли нету. Ешё и экологи из США собираются штрафовать производителей за лишние выбросы углерода, а когда заводы строились, об это никто не думал. Завода нет – услуги чиновника не нужны, никто ему не носит взятки. У чиновника нет денег – его собачка осталась нестриженой, а у собачьего парикмахера нет работы, ему неначто выпить кофе. У баристы нет денег – нечем платить за квартиру, он возвращается откуда приехал. Освободится тысяч 200 квартир, а у оставшихся жителей тупо не будет работы. Вряд-ли в таком случае цена недвижимости будет расти.

[юрий]

Коля
Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 че...

В Києві для забудовників ціль рубанути бабла тут і зараз, а далі, що буде то буде, цікаво, що цього року в популярній для українських інвесторів Польщі ціни поповзли катастрофічно в верх, і тепер в популярних містах як Краків, Варшава дешевше за 2500 € за метр важко знайти. Тому щоб купляти десь потрібномати за що.

[Инвестор]

Уно моменто
Проснись ущемленный инвестор,все заводы уже давно украли и порезали,еще лет 20 назад. Покажи хоть одного директора-коммуниста)) тем более деда! Ваше творение на...

Атек на Святошино, теплицы до 2018 года на Нивках, промка с наркоманами на Берестейской, Большевик на Шулявке. Вот 100+ гектаров территории которая платила 0 налогов в бюджет Киева и на которую списывали бюджетные деньги десятки лет. И это только 4 станции метро. Киев вообще город парадокс. Некоторые жк стоят за 2-3 метры к соседним домам пока сотни гектаров территории зарастают травой и служат пристанищем для наркоманов.

[Вишня]

Уно моменто
Проснись ущемленный инвестор,все заводы уже давно украли и порезали,еще лет 20 назад. Покажи хоть одного директора-коммуниста)) тем более деда! Ваше творение на...

Завод «більшовик». Якось там тіпа «декомунізований» (за назвою). Казкове місце. Куча боргів, гектари території в прицентровому столичному районі, і діди, які себе вважають виробниками чогось ценного.

[Уно моменто]

Дмитрий
"Вам неприятно сравнение" - я бы очень обрадовался, если бы Украина достигла уровня Болгарии и её бы приняли в ЕС. Предположим что лет через 10 мы получим в Укр...

Аграрных сверхдержав НЕ БЫВАЕТ!! Это сказка для идиотов.Бывают “банановые республики”-это образное выражение,применяемое для стран которые продают сырье низкого передела. А всю прибавочную стоимость создают страны,покупающие сырье,перерабатывая его и создавая конечный продукт. Говоря проще: зарабатывают страны,производящие корабли(Корея,Германия,Китай) самолеты (Франция,Англия,США) электронику и другие промышленные товары. А к примеру страны Латинской Америки производят сельхозпродукты и находятся в заднице десятилетиями! В том числе благодаря “помощи” МВФ. Я надеюсь аналогии понятны

[Уно моменто]

Инвестор
Совковые заводы в 90х надо было бесплатно американским инвестиционным фондам передавать под модернизацию. Европа пошла вперёд потому что они могут и бесплатно у...

Проснись ущемленный инвестор,все заводы уже давно украли и порезали,еще лет 20 назад. Покажи хоть одного директора-коммуниста)) тем более деда! Ваше творение называется псевдо эконимический высер. Наверное ходили на мастер-классы к Милованову??

[Борис Четев]

Правда ли что: рынок испанской недвижимости рухнул из за COVID-19.
https://vc.ru/u/826784-tatyana-upyr/249570-pravda-li-chto-rynok-ispanskoy-nedvizhimosti-ruhnul-iz-za-covid-19-investory-vyhodyat-v-bolee-interesnye-napravleniya

[Сергей]

Инвестор
Совковые заводы в 90х надо было бесплатно американским инвестиционным фондам передавать под модернизацию. Европа пошла вперёд потому что они могут и бесплатно у...

Гаражи то там остаются, а вот нариков с Хвайны и правда прибавится!

[Инвестор]

Дмитрий
Никакого диссонанса, железная логика: советские заводы плохие, потому-что потребляют больше электичества и газа, больше дымят, чем современные китайские, а прод...

Совковые заводы в 90х надо было бесплатно американским инвестиционным фондам передавать под модернизацию. Европа пошла вперёд потому что они могут и бесплатно участок под большие офисные центры, заводы передать лишь бы те налоги потом 50 лет платили. А у нас на каждый совковый завод найдётся старый пердящий дед-коммунист на должности директора который зарубежным инвесторам будет космические цены гнуть а вот нашим бандитам типа Медведчука, Ахметова, Бойка бесплатно отдаст лишь бы те его не убили. Ещё 30 миллионов терпил граждан ведущихся на популизм сюда добавить и понятно почему у нас такая экономическая ситуация. Когда на метал пилят действительно хорошие заводы, наши граждане язык прячут в одно место, а как гаражи, теплицы и теплотрассу с нариками на Нивках защищать от Файна Тауна так сразу все вылазят со своих нор.
Когда в 1990-2000е земля никому не нужна была и Украина производила Сг продукции как одна Кировоградская область сейчас все селяне и фермеры ее за даром продавали ибо лень было работать. А теперь вылезли все ущемлённые популисты и протестуют против Зеленского 😂

[Дмитрий]

Noname
Дмитрий, как ни странно, да, там тоже уезжают гастарбайтеры, проблема с трудоспособным населением, принимаются программы по удержанию и возвращению молодежи, ру...

“Вам неприятно сравнение” – я бы очень обрадовался, если бы Украина достигла уровня Болгарии и её бы приняли в ЕС. Предположим что лет через 10 мы получим в Украине аграрную сверхдержаву и Киев с 8,4 млн (население Софии 1,7 млн, всей Болгарии 7 млн, население Украины 42 млн, получается Киев = 42*1,4/7 = 8,4). Как вы думаете, чем все эти “киевляне” будут заняты? Учитывая развитие интернета и всякой удалёнки, почему они должны делать это именно в Киеве, а не в своём родном Крыжополе?

[Дмитрий]

Алена
Надо же! Офисный планктон в купе с собачьими парикмахерами плохой, потому что не дает добавочную стоимость (попросту говоря не производит ничего), а заводы, кот...

Никакого диссонанса, железная логика: советские заводы плохие, потому-что потребляют больше электичества и газа, больше дымят, чем современные китайские, а продукция получается худшего качества. Проще/дешевле построить новый завод, чем переделывать старый. Но новые заводы не строятся, наверное вменяемые инвесторы “стесняются” заходить в Украину, поэтому когда совковый завод распиливается на металлолом, перестают поступать даже небольшие деньги в бюджет и тысяч 20 человек остаются без работы или едут в Польшу. Это тоже плохо.

[Инвестор]

Коля
Я не знаю, з яким оптимізмом забудовники дивляться на нинішню ситуацію, але своїми грошима я б не ризикнув і до "пандемії", а тепер - так і тимбільше. Мені вист...

Надеюсь большинство адекватных людей не принимали решения покупать квартиру по таким вот форумам. Иначе вместо квартиры год-два назад в прицентральном районе сейчас им за эту цену светит Троещина и Вишневое с Ирпенем ))))

[Алена]

Дмитрий
"по Болгарии, от которой мы не сильно отличаемся" - Болгария ведёт войну уже 8 лет с неясными перспективами? в Болгарии куча неработающих совковых заводов, кото...

Надо же! Офисный планктон в купе с собачьими парикмахерами плохой, потому что не дает добавочную стоимость (попросту говоря не производит ничего), а заводы, которые 30 лет все никак не спилят ввиду их количества и качества, все-равно нужно презрительно назвать совковыми. У вас там от когнитивного диссонанса голова еще не лопнула?!

[Noname]

Дмитрий
"по Болгарии, от которой мы не сильно отличаемся" - Болгария ведёт войну уже 8 лет с неясными перспективами? в Болгарии куча неработающих совковых заводов, кото...

Дмитрий, как ни странно, да, там тоже уезжают гастарбайтеры, проблема с трудоспособным населением, принимаются программы по удержанию и возвращению молодежи, рухнула с/х экономика, ориентированная на союз. Вам неприятно сравнение, но это реальность. По переносу столицы – это очень дорого, думаю.

[Диванный Эксперт]

Дмитрий
"по Болгарии, от которой мы не сильно отличаемся" - Болгария ведёт войну уже 8 лет с неясными перспективами? в Болгарии куча неработающих совковых заводов, кото...

Отето вас понесло)

[Дмитрий]

Noname
По поводу якобы затоваривания Киева недвигой могу судить по Болгарии, от которой мы не сильно отличаемся. С большой вероятностью нас ждёт тот же экономический с...

“по Болгарии, от которой мы не сильно отличаемся” – Болгария ведёт войну уже 8 лет с неясными перспективами? в Болгарии куча неработающих совковых заводов, которые пилят на металлолом уже 30 лет? Болгария засылает миллионы своих гастарбайтеров в Польшу? Может лучше Украину с Францией сравнивать, не сильно ведь отличаются? По вопросу статьи – в Киеве развелось слишком много трутней, которые вкусно жрут и сладко спят, но не приносят добавленной стоимости. Все эти депутаты, чиновники, офисный планктон, заслуженные пенсионеры в 40 лет, баристы с собачьими парикмахерами. Содержать их уже нет денег. Первая же вменяемая власть чтобы оптимизировать расходы перенесёт столицу в какой-нибуть небольшой областной центр – Винница,Черкассы,Херсон или Кривой Рог. Цены недвижимости в Киеве сравняются с Харьковом/Днепропетровском .

[Noname]

По поводу якобы затоваривания Киева недвигой могу судить по Болгарии, от которой мы не сильно отличаемся. С большой вероятностью нас ждёт тот же экономический сценарий. София – это все, в регионах Болгарии уже нет людей, идёт непрекращающаяся централизация, все прутся в столицу, там деньги, окраины пустеют. А у нас ещё и окраины не опустели, Киеву подпитка ресурсами обеспечена на десятилетия вперёд. Говорить о затоваривания недвижимостью Киева бессмысленно в настоящее время.

[Ірина Романова]

Весна прошла, а значит можно подводить первые итоги динамики столичного рынка новостроек. Куда шли цены, насколько активными были застройщики, как менялись предпочтения инвесторов — об этом и пойдет речь.
Продолжение читайте в моём обзоре Весенние итоги: как изменились цены на новостройки

[Андрей]

Ali
Я всегда обращаюсь в компанию https://avalon-odessa.com Быстро качественно и без лишних предложений и навязчивости нашли мне квартиру ! Я просто дал запрос и п...

Худшее агентство недвижимости в Одессе, в которое можно обратиться. Да и почитайте отзывы в сети от других клиентов, которые к ним обращались.

[Ірина Романова]

eastpak
Ирина, вот вам хорошая возможность составить свою классификацию комфортности жилья и использовать ее в своем блоге. Рядом с позиционированием ЖК от застройщика,...

eastpak, интересная идея:) Нужно ее хорошенько обдумать!

[Ірина Романова]

Степан
Ирина, добрый день! Наткнулся на рекламу дома "Свитанок" на Софиевской Бощаговке, подскажите планируете обзор по этому дому?

Степан, уже собираю информацию:)

[Andriy]

Kyiv Sky
Підтримую! Потрібна класифікація, метрика оцінювання. Це частина ширшої теми рейтингів. Готовий брати участь в обговоренні. А для цього давайте започаткуємо тем...

Под “Эконом помер” имеется в виду, что термин “Эконом” больше не используется так как этот термин снижает продажи

[eastpak]

Green Fascist
Спроба додати свій коментар на паралельному форумі до аналогічного огляду - Огляд житлової нерухомості у Києві: ціни та прогнози закінчилося ось таким повідомл...

Домик не пропускает ссылки на другие ресурсы. Меня этим реально так достали, что я просто плюнул на этот Домик и включил его в свой персональный бан и больше им совсем не пользуюсь, чего и вам советую.

[Green Fascist]

Спроба додати свій коментар на паралельному форумі до аналогічного огляду –
Огляд житлової нерухомості у Києві: ціни та прогнози

закінчилося ось таким повідомленням –
«Сообщение попало под спам фильтр!»
І тут ще виявилося, що набраний текст вони не дозволяють собі ж скопіювати для збереження. По Cntrl+C/Cntrl+V замість тексту як знущання з’являється “Источник: domik.ua”. Довелось їх вузеньке віконечко відображення тексту зберігати як 10 копій екрану. А потім виявилося, що працює метод копіювання-вирізки Cntrl+X.
Написав е-поштою Адміну запит, що ж вони вважають “спамом”? А поки що копію цього “спаму” розміщую тут.
* * *
В кінцевому підсумку рівень цін визначається балансом попиту і пропозиції. Щодо Києва+Передмістя до 10км попит на придбання/інвестування я би розклав на складові:
* 60-65% – для власного проживання, покращення житлових умов (включно з варіантами скинути помешкання в старому фонді, яке дороге в обслуговуванні, незручне і дешевшає);
* 15-20% – для заробітку на перепродажі;
* 10-15% – для подальшого заробітку на оренді;
* 5-10% – для заощадження коштів (включно з із заробленими за кордоном, а за переказами в Україну це понад 10 млрд.дол. річно).
Ті, кому житло потрібне для себе залишаються покупцями і далі (2/3).
Складова спекулянтів. Заробіток на перепродажі стає у Києві все менш прибутковим по факту різниці цін і термінів (ще 2 роки тому в новобудові за 3 місяці до здачі можна було придбати без ризику квартиру і продати через 1-2 місяці після здачі з підйомом до 30%; на сьогодні квартири розкуповуються за 1.5 роки до здачі в ризиковий період зведення і кінцева націнка прогнозується у ті ж 30% чи менше). І все йде до того, що держава і забудовники зменшать цінову дельту і витискатимуть спекулянтів. З яких 50-75% знайдуть собі успішніші ніші для вкладення.
Складова придбання під оренду. Цінова вигода падає. Як на мене, якщо окупність вкладення перевищує 100 місяців, вона абсолютно не вигідна. На сьогодні за оцінками окупність в діапазоні 120-150 місяців. Ще більш-менш вигідний варіант здачі “подобово”. Поява секторів “дохідний будинок” (в тому числі від іноземних інвесторів), “соціальне житло” (муніципальне, державне) з кращими умовами і нижчими цінами внесе якісь корективи у цю складову. Але поки що тенденція сильно в мінус для цієї складової.
Складова “заощадження” може збільшуватися, якщо говорити в цілому за Україну. В Києві, який переважно розглядаємо, складова ця може бути в мінусі. Київ занадто переоцінений, економічна активність зростає в інших містах і місцевостях. Для інвестування може бути цікавим Львів та інші міста.
Щодо пропозиції. Забудовники один за другим стверджують, що в Києві “економ” помирає, він їм не вигідний (населення не готове сплачувати “неекономну ціну”). А на вищу класність попит обмежений. В підсумку в Києві пропозиція знижується і зростає у Передмісті.
В огляді не відображені будинки в секторах приватної забудови та секторах дач, які стрімко перетворюються на забудову приватну. Цікаво почути від експертів, та думаю, що в цьому секторі може бути до 10% угод із загальної кількості житлової нерухомості по Києву, а в Передмісті ще більше і це не можна ігнорувати. На сьогодні тенденція руху фокуса уваги до індивідуального житла, на цю тему є свіжий огляд: https://www.epravda.com.ua/publications/2021/03/3/671561/
На стан ринку потужно можуть вплинути наступні фактори:
* різке збільшення вартості енергоносіїв та матеріалів на світовому і нашому ринках (здорожчання будівництва)
* індекс долара (оскільки ринок вперто самооцінюється в доларі); за 2020 рік долар девальвував на 10% і в цьому році прогнозують подальшу девальвацію на 15%
* нові сфери та інструменти для інвесторів та спекулянтів (ринок землі, ринок фондовий включно зі світовим, ринок криптоактивів, інвестиційні фонди)
* зміна правил інвестування (захист інвесторів, банки як посередники, ескроу-рахунки, квартири в лізінг)
* оголошення маштабних муніципальних і державних програм перебудови застарілого житлового фонду із залученням іноземних операторів (інвестиційних банків та забудовників); якщо у Віталія Кличка є намір позмагатися за посаду Президента, то такого роду програма буде йому дуже помічною.

• Відповідь змінена 3 years, 9 months тому користувачем  Ірина Романова.

[Степан]

Ирина, добрый день! Наткнулся на рекламу дома “Свитанок” на Софиевской Бощаговке, подскажите планируете обзор по этому дому?

[Kyiv Sky]

eastpak
Ирина, вот вам хорошая возможность составить свою классификацию комфортности жилья и использовать ее в своем блоге. Рядом с позиционированием ЖК от застройщика,...

Підтримую! Потрібна класифікація, метрика оцінювання. Це частина ширшої теми рейтингів. Готовий брати участь в обговоренні. А для цього давайте започаткуємо тему в розділі, там де це дозволено: https://gdevkievezhithorosho.com/forums/forum/общие-темы/
Діюча схема “эконом, комфорт, бизнес” мене не влаштовує. Можна розширювати додаючи плюсик(и), мінусик(и): Комфорт++, Економ-. А може краще використовувати літерну схему (A, B, C та їх комбінації) як це робиться для банків (приміром A, BBB, CA). Для енергоефективності теж літерна схема застосовується.
Один експерт може розробити свою схему оцінки, але вона буде дуже суб’єктивна і вже тому буде викликати скепсис інших експертів та читачів. І для вироблення методики потрібно коло експертів. І для визначення вагових коефіцієнтів (балів) потрібне ще ширше коло опитування (думаю до 100 експертів) з усередненням їх оцінок. Деякі показники можуть формуватися суто механічно/математично. Наприклад, якщо щільність мешканців на площу ЖК перевищує 450 осіб/га (максимум за ДБН), тоді взагалі цей показник в мінус. І чим нижча щільність – тим вищий.
На сьогодні в Києві з’явилась тенденція: забудовники розповідають, що в Києві “економ” помер, будувати не вигідно. Але те що вони пропонують як “Комфорт” і “Комфорт+” при ближчому розгляді виявляється “Економ-” і просто “Економ”. Останнім прикладом невідповідного оцінювання для мене є проєкт ЖК Авеню42.

[eastpak]

Ирина, вот вам хорошая возможность составить свою классификацию комфортности жилья и использовать ее в своем блоге. Рядом с позиционированием ЖК от застройщика, писать к какому классу (эконом, комфорт, бизнес и т.д.) относится жилье по вашей шкале. Сделайте отдельную статью где распишите как вы будете считать к какому классу ЖК относится.
Например: есть паркинг отдельностоящий +5 баллов, есть подземный паркинг +10 баллов, лифт спускается в подземный паркинг +15 баллов, есть покрытие каждой квартиры как минимум одним паркоместом +еще сколько-то баллов, высота потолков 3м (от пола до потолка) +5 баллов и т.д. и т.п.
Т.е. набрало ЖК, например, 100 баллов – значит комфорт класс, не набрало – эконом. Набрало более 150 – бизнес класс и т.д. Числа условные – это надо сидеть анализировать все.
Также должны быть какие-то минимальные ограничители по классификации. Например, если нет паркинга, то ЖК не может в принципе относиться к бизнес и выше классу, сколько бы баллов на остальном не набрало.
Я думаю, с такой четкой и понятной для всех классификацией от вас вы могли бы задать реально новый стандарт оценивания.

[Анна]

Коля
Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 че...

Школи після 9го скорочують, вузи мабуть теж. Раніши до Києва приїджали студенти вчитися. Якщо діти не вивчаться, то і арендувати з інших міст не будуть, крім Того іноземні студенти не приїдуть.
Все буде йти на спад.
Да і якщо залишать 25% шкіл, тобуде конкуренція грошова серед батьків ща місця в, класах, думаю що буде коштуватияк хата вивчити диину.

Тобто з дітьми кращє їхати до польші

[Куплю дом Красноярск]

Куплю дом Красноярск

[Ірина Романова]

Владимир
ИМХО. Если не рассматривать внешнеполитические факторы, которые могут сделать с рынком всё что угодно, то единственный вариант, при котором будет расти спрос - ...

Владимир, работающая ипотека действительно может помочь рынку!

[Ірина Романова]

Andriy
> «Промежуточный» комфорт-класс, в основной своей массе, все больше скатывается до эконома, а элит — до нормального бизнес-класса. Да, так и есть, но я не д...

Andriy, “разные составляющие комфорта”, в основном касаются локации, материалов строительства, планировки квартиры и дополнительных “плюшек” (закрытая территория, шубохранилище, детский сад и т.д.). Все это вполне поддается классификации и упорядочиванию. Ну не может быть комфорт- или бизнес-классом дом со стенами из газобетона, 15 квартир на этаже и с пятью паркоместами на пятьдесят квартир – даже если застройщик посадит десяток дополнительных деревьев, выделит часть помещений под детский сад и переименует консьержку в “консьерж-сервис отельного уровня”. Поэтому четкая классификация рынку нужна – но это только мое мнение:)

[Ірина Романова]

Andriy
С другой стороны, если Техас, отсоединившись от США, присоединится к Деснянскому району Киева, то цены на жилье там выростут.

Andriy, там – это в Техасе? 😉

[Ірина Романова]

Christina89
Да уж, застройщикам сейчас невесело будет. Найти инвестора сложновато стало: коронавирус и Аркадия еще больше подпортили репутацию застройщикам

Christina89, ну застройщики говорят, что инвесторов много, квартиры разбирают:)

[Christina89]

Да уж, застройщикам сейчас невесело будет. Найти инвестора сложновато стало: коронавирус и Аркадия еще больше подпортили репутацию застройщикам

[Владимир]

Дмитрий (ПРО Недвижимость Киева)
«ну и лопнет он громко, когда люди массово перестанут платить.» — за что именно они перестанут платить??? И что «лопнет», если доля кредитных/ипотечных квартир ...

Ну уж какие есть эксперты 🙂 Может, если бы вы что-нибудь внятное по теме написали, то я бы и не писал. А пока вот читайте, на здоровье.

[Kyiv Sky]

Владимир
ИМХО. Если не рассматривать внешнеполитические факторы, которые могут сделать с рынком всё что угодно, то единственный вариант, при котором будет расти спрос - ...

З нашими бюджетними проблемами, коли 2/3 дохідної частини призначені на покриття дефіциту і виплат попередніх запозичень з відсотками, коли банки не мають достатньо власних коштів і граються з державою в ОВДП – як можлива іпотека? За власні кошти банки не хочуть вдовгу фінансувати нерухомість. Позиція Банків – якщо Нацбанк надасть фінресурс під 3-5% річних, ну тоді можливо будемо кредитувати під 9-10%. Але якщо Мінфін сам виходить на ринок із запозиченнями під 12% річних, логічно і банкам тягнутися до такої ставки.
На курс гривні окрім бюджетних проблем впливають ціни світової торгівлі з якої складається приблизно 1/2 ВВП. На базові товари експорту/імпорту ціна може коливатися +/-30% від середнього рівня з відповідним коливанням курсу гривні. Яке кредитування в нестабільній валюті? Нова тенденція – девальвація долара. Фіксація позички в доларі також не вихід. Ставка кредитування має перевищувати рівень інфляції валюти. В євро, як у.о. – трохи краще, але не набагато.
Єдиний варіант на мій погляд – фіксація в якомусь індексному фінансовому активі. Для ринку нерухомості іпотечними банками спільно із крупними забудовниками і державою в особі НБУ запровадити індексний фінансовий інструмент ймовірніше безготівковий на блокчейновій основі. Індекс цього фінансового інструменту може розраховуватись за поточними курсами цін таких складових:
> на 1/3 приблизно з цінних металів (золото, платина тощо);
> матеріалів будівництва (бетон, цегла, сталь, утеплювачі тощо);
> енергетичних ресурсів (електрика, газ, нафтопродукти).
Ця “валюта нерухомості” має вільно торгуватися на біржах, банками, відділами продажу і бути валютою іпотеки. Початкова і наступна емісії єдиним центром під експертним і громадським контролем. За реальні кошти – гривня, долар, євро, в обсягах для потреб кредитування. Емісія неінфляційна – відповідна курсова сума гривень виводиться Нацбанком з обігу. Після початку торгів, визначення ринкового курсу – подальша емісія під потреби накопичення потенційними інвесторами (витіснення доларових збережень, початок омріяної дедоларизації економіки).

[Илья Парамей]

Мне кажется, большая часть аналитики по рынку недвижимости построена на вымышленных цифрах. Мы (простые обыватели) видим только цены в предложениях компаний или в объявлениях на различных сайтах. Но это же не конечная цена – а предложение продавца, тогда как по факту разница может быть далеко не 1-2%. Кроме того, вряд ли любой застройщик раскроет настоящее число проданных квартир в своих новостройках, равно как мы не можем точно сказать о том, сколько из купленных квартир за время постройки было приобретено с целью перепродажи. Поэтому со стороны практически нереально увидеть истинную картину на рынке. И не забываем про всех слуг народа (касается не отдельной партии), у которых порой обнаруживается по 20-30 и даже более 100 квартир в одно лицо. Интересно, что из года в год все застройщики говорят только о неминуемом росте цен на недвижимости, а по факту стабильные цены только в центральных районах Киева, да и достигается это зачастую за счет удешевление строительства в ущерб качеству. Правильно тут отмечали люди, что молодое поколение все больше смотрит в сторону ЕС. Смешно, когда цены в Украине с ее перспективами для молодежи достигают уровня куда более привлекательных европейских стран. И не забываем про стабильную убыль населения в стране. Только по официальным данным по рожденным/умершим в прошлом году минус 200 000. То есть население небольшого областного центра. Да, в компенсацию этому идет и жестких процесс централизации населения. Но если добавить сюда число уехавших из Украины, а это в большей степени молодые люди, а не возрастные, то картина для рынка недвижимости в целом предполагает мало перспектив. Можно придумывать много если – победу над коррупции на этом рынке, ипотеку и прочее. Но это больше “если”, а вот факт убыли настоящий и без если. Этот процесс могли наблюдать жители меньших городов или пгт. Где ранее уже уехали все, кто могли. И потому цены там на недвижимость опустились до смешных. Вначале это коснулось всяких ПГТ, теперь уже в городах “стотысячниках” это наблюдается сплошь и рядом. Дальше это ударит по рынку недвижимости в более крупных городах, так что какое-то время миллионики будут жить неплохо, но рано или поздно ресурс приезда в них иссякнет и это окончательно обвалит рынок недвижимости. Если не произойдет масса других событий в стране, которые все смогут повалить еще быстрее. Лично мое, может и ошибочное мнение – рынок в лучшем случае может рассчитывать на стабильные цены и то в самой столице. Игроки на рынке могут сколько угодно убеждать в интервью “аля теплая ванна с приятными вопросами”, что все будет расти и скоро тут все зацветет, но практика последних 11 лет показывает, что для Украины успех – это когда в экономике все не идет вниз. Так что надо реалистичнее смотреть на вещи. И искать не только позитив, но и давать понять людям те риски, о которых часто не упоминают застройщики в своих красивых оптимистичных речах.

• Відповідь змінена 3 years, 9 months тому користувачем  Илья Парамей.

[Дмитрий (ПРО Недвижимость Киева)]

Владимир
ИМХО. Если не рассматривать внешнеполитические факторы, которые могут сделать с рынком всё что угодно, то единственный вариант, при котором будет расти спрос - ...

«ну и лопнет он громко, когда люди массово перестанут платить.» — за что именно они перестанут платить??? И что «лопнет», если доля кредитных/ипотечных квартир сейчас менее 5%.

«Если это произойдёт, то надувание пузыря продлится на десяток лет» — ах вот оно что!!
Да вы не просто эксперт, батенька, вы — визионер! Да чего там стесняться, вы — футуролог!
Была бы у меня ваша прозорливость, и особенно — смелость, то я бы не побоялся и предсказал весенний дождь, где-то в 2027-2029 годах; снег в 2025-2030 годах тоже весьма вероятен. Да. Запомните это сообщение.

[Владимир]

ИМХО. Если не рассматривать внешнеполитические факторы, которые могут сделать с рынком всё что угодно, то единственный вариант, при котором будет расти спрос – запуск работающей ипотеки. Если это произойдёт, то надувание пузыря продлится на десяток лет, ну и лопнет он громко, когда люди массово перестанут платить.

[Andriy]

С другой стороны, если Техас, отсоединившись от США, присоединится к Деснянскому району Киева, то цены на жилье там выростут.

[Mar]

Kyiv Sky
На внутрішній ринок суттєво можуть вплинути зовнішні фактори: * економічна і політична ситуація в Стейтах та конфлікти за їх участі; * ситуація в Білорусі з мож...

Ахаха аналітика від провідних економістів гдєвкієвєжітьхарашо – розпад республіканської партії, незалежність техасу)) що ви там курите

[Kyiv Sky]

На внутрішній ринок суттєво можуть вплинути зовнішні фактори:
* економічна і політична ситуація в Стейтах та конфлікти за їх участі;
* ситуація в Білорусі з можливим переходом в гарячу фазу;
* ситуація в Росії, конфлікти на різних рівнях з можливим переходом у кризу.
.
Стейти і курс долара. Долар за минулий рік девальвував на ~10%. За прогнозами цього року продовжиться падіння мінімум на 15%. Якщо відбудеться розкол Республіканської партії, нові заворушення-погроми типу минулорічних BLM, референдум за незалежність Техасу тощо, це посилить втечу від долара і його падіння. При масовому скиданні доларових активів трапиться чергова світова криза, долар втратить статус основної резервної валюти.
.
До цього прилягає ситуація довкола Китаю. Стосунки Стейтів з Китаєм стають дедалі конфліктнішими. У КНР окрім торгово-економічних проблем зі США є кілька точок конфліктності по периметру: Тайвань (фактично союзник США може проголосити незалежність і це автоматом стає приводом для силових дій КНР за відновлення суверенітету); Гонконг (можливі нові заворушення проти центральної влади); ситуація в Південно-Китайському морі з захопленими й розширеними Китаєм островами (Стейти та всі сусідні держави не визнають китайський суверенітет; чергова демонстрація сили американським флотом може перейти у гарячий конфлікт); конфлікти на китайсько-індійському кордоні; ситуація з геноцидом мусульман в Синдзян-Уйгурському автономному окрузі КНР, яка буде дедалі більше використовуватись зовнішніми силами проти Китаю.
Китай має боргових паперів ФРС на 1 трильйон дол і у випадку кризи може їх cкинути. (Для порівняння: на цей час капіталізація Біткоїна також складає 1 трильйон доларів, а Золота – понад 11.) Може запропонувати якусь альтернативну резервну валюту («золотий юань», «електронний юань») і банківську платіжну мережу альтернативну до SWIFT.
.
Ринок нерухомості у нас прив’язаний до долара. Багато заощаджень в доларі. Варіант «долар різко падає» – в підсумку глибока депресія ринку.
.
Білорусь. На 25 березня намічено відновлення протестів. Як воно піде важко передбачити, але може призвести до нової хвилі політеміграції в Україну обсягом в десятки тисяч сімей, яким знадобиться тимчасове і постійне житло.
Конфліктом в Білорусі може скористатися Москва на свою “користь”. Звинуватити Україну у збройному втручанні на території “союзника” і надати йому “братню допомогу” (введення військ, придушення протестів). А якщо піде конфлікт, оголосити воз’єднання Донецько-Луганської «Новоросії» з РФ, перенести бойові дії на решту Донецької та Луганської областей, якщо вдало піде, розширити наступ в напрямку Криму і Придністров’я з можливим захопленням усього Азовського і Чорноморського узбережжя.
.
Росія. Состерігаємо підкилимні конфлікти у верхівці, що протидіє виробленню єдиної політичної лінії (нам на користь). Путінський курс майже помер, а як далі, ще не виробилось. В принципі там усі імперці-великодержавники. Відмінності в методах та орієнтаціях. Одні за силові й військові методи, інші за ліберально-гібридні (кошти-корупція-пропаганда-дипломатія-спецоперації). Одні орінтовані на Китай, інші на Європу та Стейти.
На цьому тлі з весни-літа 2020 року спочатку рейсовими літаками сотнями кілограм і тонами вивозилося до Лондона банківське золото і валютні цінності. З’явилися коментарі, що ситуація нагадує попередні події з відповідними асоціаціями:
1990 рік, СССР напередодні розпаду: через Польщу до Німеччини пройшли один чи два бронепотяги завантажені золотом та валютними цінностями (т. зв. “золото партії”, через НДР-ФРН усе розчинилося десь на Заході);
1996 рік: перед виборами, на яких Єльцин мав стартовий рейтинг 5%, міг програти і влада дісталася би комуністам+націоналістам, також масово виводилися кошти за кордон;
1998-1999 рік: нова внутрішня криза, черговий вивід коштів. Тоді це хворий Єльцин, пошук наступника, протидія групі довкола Є.Примакова, яка “рветься до влади”. Тоді ще й О.Лукашенко узяв участь у цих подіях – підтримав російських генералів-заколотників, які мали організувати силове зміщення Б.Єльцина і привести О.Лукашенка до влади як лідера Союзної Держави. В.Путін (тоді очолював КРУ в АП) організував протидію змовникам та вбивство генерала Л.Рохліна чим і заслужив довіру Єльцина.
Сьогодні “дзеркало” ситуації 1998-1999 років. Не дуже добрі справи в економіці, розчарування населення. Хворий В.Путін і пошук наступника, боротьба груп оточення.
З”явилися повідомлення, що силові групи РФ вивозять кубічними метрами золото та валютні цінності на таємні закордонні бази (в ЦАР під захист чвк “Вагнер” та інші).
Експертами, як от Андрій Піонтковський (працює в Atlantic Council), обговорюється конфіскація Стейтами локалізованих російських коштів на суму 1 трильйон доларів і фінансування ними російської опозиції. (Якщо подібне станеться, думаю з цих коштів може відбутися компенсація наших втрат у війні та репарації…)
В той час як московська верхівка возить валютні цінності літаками і вантажівками, середній бізнес в непевній ситуації з очікуваннями розвитку в хаос, бунт, масові грабунки цілком можливо потягнеться через кордон до нас з валізами доларів. Конвертація цих “гарячих” коштів в нерухомість – ймовірний сценарій. (Як варіант – переказ і обнал через Біткоїн-конвертацію.)
.
Наша ситуація. Величезний дефіцит бюджету. Величезний обсяг виплати внутрішніх і зовнішніх боргів з необхідністю перекредитуватися. В таких умовах логічно передбачати емісію гривні, падіння курсу та імпульсивне вкладення в нерухомість виведених із банків та бізнесів коштів. Проте в нас усе може бути з точністю до протилежного. Якщо схема нових залучень у валюті працюватиме без розривів, тоді постійний продаж валюти тягнутиме гривню у зміцнення знову до рівня 25грн/дол. І як показує попередній досвід – швидке зміцнення гривні переводить ринок нерухомості у депресію.
Далі. Непевна Влада, яка заплуталась в своїх орієнтаціях та схемах. Якщо Стейтам в протидії РФ знадобиться Україна як стратегічний плацдарм, а їм і на заміну Туреччині в регіоні потрібен союзник, і для наближення до Ірану, і для протидії новому стратегічному “Шовковому Шляху” з Китаю до Європи, тоді в принципі військовим чи політичним способом за їх підтримки може бути змінена нинішня влада. А такі події – завжди дестабілізація для ринку.
.
У випадку якщо все буде довкола нас і всередині більш менш гаразд, тоді думаю варто очікувати відновлення теми масової перебудови застарілого фонду. За деякими даними Віталій Кличко збирається взяти участь в наступних президентських перегонах. На тлі болючої для багатьох проблеми застарілого житла, оголошення програми масової житлової перебудови із залученням іноземних інвесторів може бути переможним прапором політичної кампанії. Нові очікування – нова психологічна перебудова учасників ринку, зміна фокусів і цінових балансів.
.
Отже ж. До хріна різних факторів і як тут щось передбачити? Чи не краще взагалі вийти з цього ринку і знайти інший спосіб інвестування?
*

[Andriy]

> «Промежуточный» комфорт-класс, в основной своей массе, все больше скатывается до эконома, а элит — до нормального бизнес-класса.

Да, так и есть, но я не думаю, что нужна стандартизация классов. Для разных покупателей важны разные составляющие комфорта.

[Ірина Романова]

На мой взгляд, лучшим эпитетом для минувшего года стало бы слово «невероятный». Согласитесь, 2020 продемонстрировал удивительные события и реакции на них, переформатировал многие аспекты и сломал устоявшиеся стереотипы. Причем эти изменения были разноплановыми, произошли в очень сжатые сроки, затронули весь мир и практически все сферы и рынки. Не стал исключением и рынок киевской «первички» — и так как блог «Где в Киеве жить хорошо?» ориентирован именно на нее, я предлагаю вспомнить основные прошлогодние вехи и вызовы, оценить сформировавшиеся тенденции и, конечно, попытаться спрогнозировать пути дальнейшего развития отрасли.
Продолжение читайте в моём обзоре Рынок недвижимости: итоги 2020 года

[Rabotakras]

Работа Красноярск

[Ірина Романова]

алексей
очень хочется увидеть ваш анализ на окончание года по рынку в пригороде ,интересует ирпень,все внятно и понятно вы лучшая !

Алексей, уже начала работу над таким материалом!

[алексей]

очень хочется увидеть ваш анализ на окончание года по рынку в пригороде ,интересует ирпень,все внятно и понятно вы лучшая !

[Adrenaline]

Думаю, сыграл свою роль и крах двух крупных столичных застройщиков – Укрбуда и Аркады. Это могло вызвать отток инвесторов с первички на вторичку. Застройщиков, вероятно, это заставило задуматься и сосредоточиться на доведении до готовности существующих проектов, не запуская массово новые.

[Ірина Романова]

Виктория
Цитирую Вашу статью "Например, нынешней осенью средние цены на квадрат в новостройках эконом-класса шли вниз: в сентябре средняя стоимость метра составляла $740...

Снижение цены было в долларе, и только в эконом-классе. В гривне – нет (так как наша валюта дешевела). Средние цены в ЖК бизнес- и элит-класса – повышались (в долларе). В комфорт-классе средняя цена была более-менее стабильна (опять же – в долларе)

прикрепить файл

Відповісти