Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы
Читати огляд-
Ну что ж, на календаре и за окном наступила зима, а значит пришло время подвести итоги осенних тенденций столичного и пригородного рынка недвижимости. Давайте посмотрим, что интересного произошло здесь за 3 месяца, куда движутся цены и насколько активны девелоперы.
Продолжение читайте в моём обзоре Рынок новостроек: итоги осени 2018Алексей
Здравствуйте Ирина. Можно ли заказать обзор ЖК Соломенский? Спасибо большое за Ваши обзоры
Алексей, Ваша заявка принята! Постараюсь оперативно его подготовить:)
24.11.2018 о 10:02
Алексей Ірина Романова
Вот и пролетели три четверти 2018 года — а значит, пришла пора подвести очередной промежуточный итог столичного рынка первичной недвижимости. Давайте пос...
Здравствуйте Ирина. Можно ли заказать обзор ЖК Соломенский? Спасибо большое за Ваши обзоры
24.10.2018 о 12:18
Сергей Ірина Романова
Прохожий1, посмотрим на итоги года:) Мне лично тоже кажется, что на рынке имеет место быть ценовой сговор крупных девелоперов
Ценовой сговор не со стороны девелоперов, а со стороны поставщиков стройматериалов, которые по-немного возвращают себе докризисную маржу.
Прохожий1
Дорожает не недвижимость, а хотелки застройщиков за воздух. Вторичка то продолжает дешеветь. Ok, себестоимость возросла, застройщики логично поднимают цены, вот...
Прохожий1, посмотрим на итоги года:)
Мне лично тоже кажется, что на рынке имеет место быть ценовой сговор крупных девелоперовМария
Ирина, а подскажите, как в пригороде Киева изменилась ценовая динамика за этот период. Я вижу, что сейчас начали появляться дома клубного типа, как их называют ...
Мария, готовлю аналитику по пригородным ЖК, скоро будет:)
Tetyana
Слово "опечАтка" пишется через а......
Tetyana, а “очепятка” – через “я”:)
23.10.2018 о 13:47
Прохожий1 Ірина Романова
Вот и пролетели три четверти 2018 года — а значит, пришла пора подвести очередной промежуточный итог столичного рынка первичной недвижимости. Давайте пос...
Дорожает не недвижимость, а хотелки застройщиков за воздух. Вторичка то продолжает дешеветь. Ok, себестоимость возросла, застройщики логично поднимают цены, вот только что будет дальше с продажами – никто не знает. Тем, кому жить негде, и вторичка решение. А другим по нынешним временам доллар может показаться безопаснее. Это просто сезонный загон, попустит
23.10.2018 о 13:35
mlvr Ірина Романова
Вот и пролетели три четверти 2018 года — а значит, пришла пора подвести очередной промежуточный итог столичного рынка первичной недвижимости. Давайте пос...
Дорожает именно недвижимость. Рынок потихоньку покидают неадекватные застройщики с неадекватными ценами (ценами недостроя или долгостроя). Адекватные поднимают цены до экономически обоснованных и выгодных.
23.10.2018 о 13:02
Мария Ірина Романова
Вот и пролетели три четверти 2018 года — а значит, пришла пора подвести очередной промежуточный итог столичного рынка первичной недвижимости. Давайте пос...
Ирина, а подскажите, как в пригороде Киева изменилась ценовая динамика за этот период. Я вижу, что сейчас начали появляться дома клубного типа, как их называют застройщики. Подскажите, в чем отличие от обычного жк? Есть же наверное отличительные черты, в Киеве сейчас на небольших участках в Соломенском районе и Совках строят клубные дома. Но я видела в Ирпене, но пока нахожусь в раздумьях и хотела узнать что это за жильё? Спасибо
23.10.2018 о 12:06
Киевлянин Ірина Романова
Вот и пролетели три четверти 2018 года — а значит, пришла пора подвести очередной промежуточный итог столичного рынка первичной недвижимости. Давайте пос...
Это не недвижимость дорожает – это все в стране дорожает. Соответственно и стоимость строительства домов тоже подросла.
22.10.2018 о 18:35
Tetyana Ірина Романова
Олег, спасибо за вниманительность! Все поправила - дейтвительно, очепяталась...
Слово “опечАтка” пишется через а……
Олег
Описка во фразе "довольно ощутимое превышение спроса над предложением", судя по контексту, должно быть наоборот.
Олег, спасибо за вниманительность! Все поправила – дейтвительно, очепяталась…
22.10.2018 о 16:28
орион Ірина Романова
Вот и пролетели три четверти 2018 года — а значит, пришла пора подвести очередной промежуточный итог столичного рынка первичной недвижимости. Давайте пос...
Да. Наверрно опечатка. Вы написали спрос преввшает предложение
22.10.2018 о 16:12 Олег Ірина Романова
Вот и пролетели три четверти 2018 года — а значит, пришла пора подвести очередной промежуточный итог столичного рынка первичной недвижимости. Давайте пос...
Описка во фразе “довольно ощутимое превышение спроса над предложением”, судя по контексту, должно быть наоборот.
Вот и пролетели три четверти 2018 года — а значит, пришла пора подвести очередной промежуточный итог столичного рынка первичной недвижимости. Давайте посмотрим, как развивался рынок и как менялись в этом году цены на «первичке».
Продолжение читайте в моём обзоре Рынок недвижимости: итоги 3 квартала 201828.08.2018 о 11:55 Александр Ірина Романова
Первая половина 2018 года завершилась, а значит, можно подвести итоги этого полугодия — в контексте столичного рынка недвижимости. Давайте посмотрим, куд...
Предлагаю свою аналитику на рассмотрение
Недвижимость в 2018г. Чего ожидать.
По этому поводу есть несколько противоположных мнений, перечислим их:
– мы достигли дна, падать ценам нет уже куда, вот вот начнется рост цен
– обвал экономики, недвижимость и дальше будет дешеветь.
– ситуация стабилизировалась. Цены останутся на прежнем уровне.Давайте разберемся вместе. Долгий период мы наблюдали тенденцию, когда цены на первичном рынке у застройщиков и цены на старый фонд вторичного рынка менялись одинаково: либо увеличивались вместе, либо уменьшались вместе. Но в последние годы одинаковым оставался только вектор изменений, размер изменения цены становился разным. И чем дальше, тем больше чувствуется разница в динамике цен.
С чем это связано? Начнем с первички.
В начальном периоде массового строительства нового жилья, цена стоимость квадратного метра нового жилья в 2-3 раза была выше стоимости квадратного метра в старом фонде (Сказывался дефицит новостроек). К тому же застройщики строили в основном жилье с большой площадью квартиры, что делало его малодоступным для большинства населения. По мере увеличения количества введенных в эксплуатацию метров разница стоимости квадратного метра нового и старого фонда постепенно исчезала. Темпы строительства и количество метров, введенных в эксплуатацию, постоянно увеличиваются, несмотря на то, что рентабельность строительства снизилась (дорожают строительные материалы, а стоимость продаваемых объектов на падающем рынке недвижимости стабильно уменьшается). Для привлечения спроса к своим объектам в условиях жесткой конкуренции, застройщики вынуждены были в каждом своем проекте давать потребителю то качество жизни, которое актуально для него в данный момент жизни. Так появились комплексы со смарт квартирами, комплексы с неординарными архитектурными и технологичными решениями в строительстве, с новыми технологиями, с высоким качеством строительства, с повышенной энергоэффективностью объектов, с дополнительными сервисами. Некоторые застройщики активно осваивают пригород. Это привело к насыщению рынка большим количеством предложений, которое с каждым годом только увеличивается, а также привело к привлекательным ценам для спроса (например, в эконом сегменте, на сегодняшний день, стоимость квадратного метра в новом фонде ниже стоимости квадратного метра в старом фонде). Итог: спрос переориентировался на жилье в новом фонде, что подтверждается большим количеством сделок в данном сегменте рынка по сравнению со вторичным рынком старого фонда.
Что касается вторичного рынка, то спрос на такие объекты все время падает: все больше и больше покупателей рассматривают покупку недвижимости только на первичном рынке или кардинально уходит в первичный фонд из-за более сопоставимых цен на данный момент (в отличии от середины и конца 2000х годов), более лучшего качества жилья , и особенно, лучшего технического состояния зданий. Ведь не секрет, что многие дома вторичного фонда советской постройки на сегодня имеют очень плохое техническое состояние коммуникаций, низкую энергоэффективность, а в некоторых случаях требуют капитального ремонта. И это подтверждают, те же собственники квартир, которые продают жилье в старом фонде, для того чтобы на вырученные от продажи деньги купить недвижимость в новых домах.
Вывод
В новых современных жилых комплексах, которые только начинают строиться не стоит ожидать существенного снижения стартовой цены у застройщиков, скорее всего они будут стабильны. По мере приближения к вводу в эксплуатацию стоимость квадратного метра в новом фонде будет повышаться и стабилизируется после ввода в эксплуатацию. В дальнейшем цена на такие объекты будет незначительно снижаться в соответствии с колебаниями рынка. Что касается объектов старого фонда, то они будут постоянно уменьшаться в стоимости, пока не достигнут своего дна. Процент удешевления объектов старого фонда будет гораздо больше процента удешевления объектов нового фонда.
Не рекомендуется инвестировать во вторичный фонд с целью заработка, либо с целью сохранения сбережений. Старый фонд можно покупать только с целью личного проживания или под арендный бизнес. Инвестировать лучше в объекты нового фонда. Наиболее выгодная среднесрочная инвестиция в первичный фонд задолго до сдачи в эксплуатацию, но и наиболее рисковая. Покупка объектов в новых домах после сдачи в эксплуатацию менее рискованная, хотя это уже долгосрочная инвестиция.
Данный прогноз не учитывает форс-мажорных обстоятельств, которые мы не можем исключать (эскалация военного конфликта, природные катаклизмы, экономический дефолт, резкий обвал гривны и т.п.) В то же время тяжело точно предугадать достижения “дна” рынка. Это будет известно только после его прохождения.
https://www.facebook.com/hospodenko/posts/573767639624768?__tn__=K-R26.07.2018 о 12:56 Антон Ірина Романова
Антон, посмотрим, как новые нормы будут выполняться и насколько сильно они повлияют на рынок...
Очень жаль Ирина что на Вашем сайте перестала обновляться рубрика советы юриста. Там очень много полезной информации да и аналитика выполнена профессионально. Это сильно выделяло Ваши статьи от статей других авторов.
Спасибо за интересную информацию.Татьяна
Ну вы даете, как вообще можно сравнивать вторичку и новострой??? Упс, только давайте оговорим какую именно вторичку? Дома построенные с начала 90-х до сегодняшн...
Татьяна, в чем-то с Вами согласна, но в чем-то нет…
Мне лично кажется, что нынешние смарт-дома с 10-16 крохотными квартирками на этаже уже лет через 10 будут ничем не лучше старых “гостинок”…13.07.2018 о 02:53
Татьяна Ірина Романова
Первая половина 2018 года завершилась, а значит, можно подвести итоги этого полугодия — в контексте столичного рынка недвижимости. Давайте посмотрим, куд...
Ну вы даете, как вообще можно сравнивать вторичку и новострой??? Упс, только давайте оговорим какую именно вторичку? Дома построенные с начала 90-х до сегодняшнего дня – это одно, а все остальное – это совсем другая вторичка!
Конечно, если понимая под вторичкой дом 98 года , где мин 2 лифта, метражи трешек по 74-90 метра, стены из кирпича и кухни по 10м минимум, то конечно нужно брать. Но извините, сталинки, хрущевки,гостинки, чешки и прочее, где 1к по 26-30м, двушки по 42-46 с кухней в 6 метров, только пассажирским лифтом, стенами из панелей+ все старые коммукации, отсутствие даже консьержей (помните, они раньше были везде, а потом появился домофон за 12гр в месяц вместо 50гр за бабушку), контингент соседей алкашей, бабушек и наркоманов со шприцами на лестничных площадках, о чем вы говорите вообще????
Какая вторичка???
Квартиры в домах старше 1990 г постройки я б вообще не рассматривала для покупки. Ну или вы только на свой век рассчитывааете? Дома 70-80х во что превратятся к тому времени, пока ваши дети вырастут?
Еще один пункт: безопасность. У родственников на дочку в лифте напал то ли грабитель, то ли насильник, благо она вырвалась, девочка рослая и сильная, а преступник типа Монатика попался (слава Богу), так это в преславутом хорошем доме КТУ, где два лифта и двушки по 55м и трехи по 70-74м, но!!! Обычный подъезд с домофоном, никакой консьержки ли ОСББ, потому что живет кто попало, всем наплевать, никто ничего не организовывает. Домов с ОСББ единицы.
И еще, посмотрите на комплексную застройку некоторых застройщиков (не буду говорить, что б рекламы не было). Да, со школами в новых районах проблема, а в старых нет? Выросло поколение 80-х и так и осталось там жить, родило новых детей и так далее+ приезжих много, классы тоже забиты. Но застройщики такие дворы делают, там и футбольные поля, и баскетбольные, и дорожки для прогулок и шахматы уличные, площадки для малышей, площадки для более старших детей. Кто жил в новострое никогда не вернется в старый фонд!!!! Рассуждают только те, кто в срани Господней совка пожил и теперь дом на 10 лет младше с ОСББ раем ему кажется.Юрий
Статья ни о чем) "написанная мазками"
Юрий, мне жаль, что я не оправдала Ваши ожидания…
10.07.2018 о 14:08
Юрий Антон
По поводу прогноза на стоимость жилья в новых домах, то есть еще 2а существенных фактора которые будут влиять на его стоимость в ближайшее время: 1. Рост себес...
Было бы хорошо, с точки зрения инвестирования конечно.
05.07.2018 о 19:17 Анна Веник
Ну вы прям так точно ДБК-4 описали)))
Живу в советской улучшенной панельке конца 80-х, через дорогу от новостройки ДБК-4. С удовольствием поменяю свой “качественный совок” на эконом класс от дбк-4)
05.07.2018 о 18:42 Анна Прохожий1
Всё так. Но есть огромный плюс советских домов перед эконом-новостроями - месторасположение и инфраструктура. Тогда не строили дома во дворах других домов, дома...
Да, да, а где же эти дома строили? Все небось в районе “Золотых ворот”)) Теремки в полях, Левый берег был дачами. Оболонь считалась выселками, пока метро не провели. И инфраструктура там на сегодняшний день скорее минус, а не плюс. Узкие дороги, во дворах часто фиг разъедешься, нет даже карманов, старые некачественные коммуникации, а внешний вид этих домов, это ж сплошной депресняк. Родилась и выросла в городе если что) У родителей совковая панелька 70-х годов, мы живем в панельки конца 80-х у бабули хрущ. Так что у меня есть что сказать)
05.07.2018 о 17:24 Прохожий1 Anna
Такое впечатление, что люди пишущие про "качественные" совковые дома никогда в них не жили. Даже самая экономная новостройка сейчас строится изначально лучше, ч...
Всё так. Но есть огромный плюс советских домов перед эконом-новостроями – месторасположение и инфраструктура. Тогда не строили дома во дворах других домов, дома посреди полей и т.п.
05.07.2018 о 16:12
Веник Антон
По поводу прогноза на стоимость жилья в новых домах, то есть еще 2а существенных фактора которые будут влиять на его стоимость в ближайшее время: 1. Рост себес...
Антон, посмотрим, как новые нормы будут выполняться и насколько сильно они повлияют на рынок…
04.07.2018 о 20:54
Anna Max
Мне статья понравилась. Особенно: застройщики пришли к общему мнению, что «ценовые войны» на этом рынке — путь в никуда. Я об этом уже пол года назад говорил...
Такое впечатление, что люди пишущие про “качественные” совковые дома никогда в них не жили. Даже самая экономная новостройка сейчас строится изначально лучше, чем тот убогий совковый ужос. Тонкие стены, которые утепляет кто как может, в результате дома становятся оформленны в стиле пэчворк, проводку ложили видимо вечно молодые-вечно пьяные, вертикальная разводка отопления, дворы без хотя бы карманов для авто, убитые подъезды и лифты. Если и есть какие-то качественные совковые дома, то это единичные экземпляры, строившиеся для партэлиты и цены там, как в новостройке бизнес класса.
04.07.2018 о 14:29 Антон Ірина Романова
Первая половина 2018 года завершилась, а значит, можно подвести итоги этого полугодия — в контексте столичного рынка недвижимости. Давайте посмотрим, куд...
По поводу прогноза на стоимость жилья в новых домах, то есть еще 2а существенных фактора которые будут влиять на его стоимость в ближайшее время:
1. Рост себестоимости строительства нового жилья. За год удорожание материалов произошло в среднем на 30%.
2. Вступление в силу с 01.09.2018 г. новых ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій», которые ужесточают требования к качеству строительства, что в свою очередь делает строительство новых домов менее рентабельными.
Вывод напрашивается следующий: удорожание м.кв. в течении года произойдет, думаю довольно существенно. При закладке новых домов себестоимость строительства будет выше, а значит м.кв. в уже построенных домах к ним тоже подтянутся, ждать что жилье будет дешеветь при росте цен на материалы и работы наверное наивно, в лучшем случае при минимальном покупательном спросе застройщик цены просто заморозит.Александр
Отличный обзор, спасибо!
Александр, всегда пожалуйста! рада, что вам понравился материал:)
Max
100% согласен! Года так этак два назад, мой коллега по работе, покупал квартиру. У него был бюджет или на новый эконом +- дом (новостройку) или на вторичку....
Мах, я если честно, то тоже сейчас склоняюсь в пользу вторичкиновой вторички. Во-первых, не нужно ждать и переживать достроят ли дом и когда это случится. А во-вторых, цены сейчас на вторичку не так уж сильно отличаются от цен застройщиков…
Киевлянин
Только вот с коммуникациями (канализация, водопровод, электросети в особенности) в таких домах с каждым годом все хуже и хуже. Сам съехал с такой вторички, так ...
Я не говорю однозначно что лучше или что хуже. Просто иногда я удивляюсь когда люди покупаю эконом класса новостройки, которые уже при сдачи дома имеют проблемы с коммуникациями :). Так что тут надо понимать, что не всегда новый дом это выгодное вложение. Кончено если брать дом комфорт или выше класса да и если застройщик толковый, то у нового дома есть преимущества, но на хорошее новье и цена может кусаться.
04.07.2018 о 11:30 Кератерм Kiev
Мои знакомые 8 месяцев искали квартиру для себя. Сначала хотели новострой, но после подсчета времени до окончания стройки (+-1-2 года после здачи), окончания ре...
Мы уже поняли, что ты продаешь. Показывай объявление)
04.07.2018 о 11:06
Kiev Ірина Романова
Первая половина 2018 года завершилась, а значит, можно подвести итоги этого полугодия — в контексте столичного рынка недвижимости. Давайте посмотрим, куд...
Мои знакомые 8 месяцев искали квартиру для себя. Сначала хотели новострой, но после подсчета времени до окончания стройки (+-1-2 года после здачи), окончания ремонтов соседями, ужасного качества строительства в комфорт-классе и т.д. В результате выбрали сталинку в тихом районе недалеко от метро на правом берегу, последний этаж чтобы соседи не топали и капитальным ремонтом крыши.
04.07.2018 о 10:19 Киевлянин Милые квартиры
Какой в его квартире размер кухни и повезло ли ему с соседями? Когда в его парадном последний раз делали ремонт и почём у него отопление???
Тина, я так подозреваю что речь идет о доме на Русановке – верно?
04.07.2018 о 01:44 Тина Киевлянин
Только вот с коммуникациями (канализация, водопровод, электросети в особенности) в таких домах с каждым годом все хуже и хуже. Сам съехал с такой вторички, так ...
Родственники купили для дочки вторичку двушку 52м2, в кооперативном 16-этажном доме 1973 года постройки, в 300-х метрах от метро, сейчас там ОСББ, толковое руководство, ремонт в подъезде, окна и двери заменили на металопластиковые, грузовой лифт новый, консьерж, зимой квитанции за все кроме газа (30 грн) и электричества – 1700/1900 грн (включая холодную и горячую воду). летом 450 грн. Электрика была поменяна на медную 6 лет назад, трубы тоже. Вот стояк канализации нет. Поскольку дом был кооперативный (люди строили за свои деньги. мониторили ход строительства) то и отношение соответствующее – очень чисто и аккуратно в местах общего пользования. Хотели во Французском квартале 2 взять – не захотели бодаться с ремонтом, потом в том районе сейчас стройка на стройке – скоро будет не проехать вообще, а как узнали тариф – 21 грн за м2 без охраны и мойки окон, так и отказались от этой мысли. И да, они купили с мебелью, кухней. стиралкой, кондиционером – заходи и живи.
04.07.2018 о 00:19 Милые квартиры Max
100% согласен! Года так этак два назад, мой коллега по работе, покупал квартиру. У него был бюджет или на новый эконом +- дом (новостройку) или на вторичку....
Какой в его квартире размер кухни и повезло ли ему с соседями? Когда в его парадном последний раз делали ремонт и почём у него отопление???
03.07.2018 о 19:10 Киевлянин Max
100% согласен! Года так этак два назад, мой коллега по работе, покупал квартиру. У него был бюджет или на новый эконом +- дом (новостройку) или на вторичку....
Только вот с коммуникациями (канализация, водопровод, электросети в особенности) в таких домах с каждым годом все хуже и хуже. Сам съехал с такой вторички, так как кап. ремонт никто не будет делать, а даже если ОСББ будет в том доме (при условии что председатель человек честный и озаботиться состоянием здания) – суммы за ЖКХ огромными станут.
03.07.2018 о 18:54 Александр Ірина Романова
Max, спасибо! Насчет "с умом подойти к вопросу" - абсолютно согласна! Да и насчет инвестиции в "человейники" эконом-класса тоже - просто представьте, какой буде...
100% согласен!
Года так этак два назад, мой коллега по работе, покупал квартиру.
У него был бюджет или на новый эконом +- дом (новостройку) или на вторичку. Новостройки надо было еще ждать от полугода до года.Он два дня побегал по стройкам, перекрестился и купил в тихом и зеленом дворе вторичку (9 этажный дом 80-х годов, кирпич, консьерж, метро, базовый ремонт, парковка, тишина и спокойствие).
Почему он купил вторичку? потому что он киевлянин :), а они как правило без предрассудков люди.
Я был в его дворе, таких домов сейчас уже не строят. Короче по цене качество он выиграл однозначно.
Max
Мне статья понравилась. Особенно: застройщики пришли к общему мнению, что «ценовые войны» на этом рынке — путь в никуда. Я об этом уже пол года назад говорил...
Max, спасибо! Насчет “с умом подойти к вопросу” – абсолютно согласна! Да и насчет инвестиции в “человейники” эконом-класса тоже – просто представьте, какой будет эта недвижимость лет через 20-30…
Евгений
Как то вяленько прошло пол года
Евгений, посмотрим на вторые полгода:)
Ірина Романова
Первая половина 2018 года завершилась, а значит, можно подвести итоги этого полугодия — в контексте столичного рынка недвижимости. Давайте посмотрим, куд...
Мне статья понравилась.
Особенно: застройщики пришли к общему мнению, что «ценовые войны» на этом рынке — путь в никуда. Я об этом уже пол года назад говорил.Я бы в эконом класс не рекомендовал инвестировать, он ни чем не отличается от предложений вторичного рынка и даже как правило уступает ему и по качеству, и по цене. С умом главное подойти к вопросу.
Евгений