ЖК «Французский квартал»: элитный комплекс с нюансами

Город заполонила реклама нового жилого комплекса в центре Киева – ХК «Киевгорстрой» предлагает квартиры в ЖК «Французский квартал» по скандально низкой (как для Печерского района) цене. А на днях в этом комплексе открылся свой собственный отдел продаж. Естественно, я не удержалась и отправилась посмотреть на новостройку своими глазами.

Месторасположение

Территориально «Французский квартал» находится на улице Анри Барбюса, на месте ГП «Пресса Украины», примерно посередине между станциями метро «Дворец Украина» и «Лыбедская».

Что от одной, что от другой станции идти к нему примерно 15 минут. Подъехать к новому комплексу на автомобиле (что, кстати, более актуально для жителей комплекса элит-класса) можно с нескольких крупных автомобильных артерий города – бульваров Дружбы Народов и Леси Украинки, улицы Красноармейской. Однако планируя свой автомобильный маршрут, имеет смысл учитывать пробки, которые в центре города собираются довольно часто.

Ближайшие соседи – «Бульвар фонтанов» и «Престиж Холл», в которых я уже побывала. В своих обзорах я подробно рассказывала о местной инфраструктуре, поэтому снова возвращаться к этой теме, думаю, смысла нет. Просто напомню, что недалеко от ЖК есть несколько школ с хорошей репутацией, детские садики, поликлиники, супермаркеты, несколько торговых центров (Интеграл и OceanPlaza), Владимирский рынок и, конечно, множество кафе и ресторанчиков.

В целом, «Французский квартал» и впрямь должен получиться очень неплохим местом для жизни в столице. Престижный район, респектабельные соседи, словом – «тихий центр столицы». Правда, вполне вероятно, что скоро этот микрорайон перестанет быть тихим – в новом ЖК будет более 1000 квартир. А если учесть, что совсем рядом вот-вот заживут полной жизнью еще два крупных жилых комплекса (в которых, в общей сложности, будет порядка 1500 квартир), то о «тихом центре», наверное, можно будет только вспоминать. Но, ведь жизнь и не должна стоять на месте, верно?

О комплексе в целом…

Новый комплекс займет территорию около 5 га. Здесь будет пять современных зданий с переменной этажностью (по два в 9-14 и 9-18 этажей и одно 25-этажное с 7-этажным офисным центром), в которых разместятся 1229 квартир. Первые этажи будут отданы под нежилой фонд, планируется, что здесь разместятся всевозможные офисы, кафе, салоны красоты, бутики. Под домами разместятся паркинги. Территория комплекса будет облагорожена и озеленена, застройщик обещает поработать над ландшафтным дизайном. Планируется, что кровли в комплексе также будут эксплуатируемые и на них устроят места для отдыха жильцов.

Но, конечно, изюминкой комплекса, станет Эйфелева башня, а вернее ее уменьшенная копия (всего 16 метров в высоту), которая будет расположена в центральной части «Французского квартала». На макете новый квартал выглядит просто здорово – и внешний вид самих домов, и окружающий их ландшафтный дизайн, и благоустройство территории. Надеюсь, что и в жизни здесь все будет так же великолепно.

К слову, закончить строительство «Французского квартала» обещают к 2016 году. Первые две очереди комплекса планируется сдать в конце марта 2015, дома 3 и 4 очереди – в конце сентября 2015 года, а дом 5 очереди – в конце декабря 2015 г. Таким образом, строительство всех домов ЖК «Французский квартал» будет вестись практически одновременно. Как мне кажется, это несомненный плюс для новостройки – ведь жильцам этого комплекса не придется годами жить по соседству со стройкой.

… и в частности

Дома, которые войдут в комплекс, будут построены по монолитно-каркасной технологии с заполнением наружных стен кирпичом. Утепление – наружное, при помощи системы вентилируемого фасада с заполнением из минваты. Внутренние перегородки – пенобетон и керамический кирпич. Окна – металлопластиковые, двухкамерные; входные двери в квартиры – металлические.

Сдаваться квартиры будут без отделки (в состоянии «после строителей»), а это означает, что на их приведение в жилое состояние будущим новоселам придется изрядно потратиться.

Площади квартир стартуют от 41-53 кв.м (однокомнатные), 70-90 кв.м (двухкомнатные), 93-106 кв. м (трехкомнатные), 137-144 кв.м (четырехкомнатные). Самые большие – превышают 180 кв. м (это двухуровневые квартиры с террасами, расположенные на последних этажах). Комплекс только начал строиться, поэтому особенности планировки квартир обсуждать можно лишь теоретически. Но из несомненных плюсов я бы отметила большие кухни во всех квартирах – не меньше 12,5 кв.м

Стоимость квадратного метра во «Французском квартале» несколько дешевле, чем у его «элитных соседей». Базовая, стоимость «квадрата» здесь стартует с 17 тыс. грн. Сейчас проводится акция – стать владельцем жилья в этом комплексе можно за 15300 грн./кв.м (скидка 10%) – без привязки к площади квартиры и этажу, на котором она размещается. Но действует данная скидка при условии 100% оплаты. Таким образом, сейчас стать обладателем однокомнатной квартиры здесь можно будет за 627 тыс. грн ($77 тыс.), двухкомнатной – за 1 млн 70 тыс грн. ($132 тыс.), трехкомнатной – за 1 млн 420 тыс грн ($176 тыс.), а четырехкомнатной – за 2 млн 100 тыс грн. ($258 тыс.)

Продлится акция до конца месяца, а затем в силу вступят не понижающие, а повышающие коэффициенты (стоимость квартиры меняется в зависимости от метража и этажности).

Также квартиру здесь можно купить и в рассрочку, которая выдается до сдачи дома в эксплуатацию (2015 г.). При условии 50% первого взноса цена «квадрата» фиксируется, и до сдачи дома инвестор должен выплатить еще 30% стоимости квартиры. Оставшиеся 20% выплачиваются не позднее, чем через 2 месяца после введения дома в эксплуатацию.

Есть и другая схема рассрочки – первый взнос 25%, а остаток погашается до сдачи дома в эксплуатацию. В этом случае, цена «квадрата» не фиксируется и полностью погасить задолженность инвестор обязан к моменту сдачи дома. Подробно о схемах рассрочки можно уточнить в отделе продаж «Французского квартала».

Кто строит и кто продает?

Я намеренно до этого момента не упоминала ни о застройщике этого жилого комплекса, ни о заказчике строительства, ни о продавце квартир, ни о схеме продажи. Дело в том, что по тем данным, которые есть в моем распоряжении, разобраться «кто кому рабинович» на этом объекте – непросто. Но, обо всем по порядку.

Земля, на которой возводится «Французский квартал», принадлежит компании «Пресса Украины», которая, собственно, и выступила заказчиком данного строительства. Затем «Пресса Украины» заключила с ХК «Киевгорстрой» договор на строительство и (по одной из версий) передала КГС функции заказчика строительства. Подчеркну, что именно в функции заказчика строительства входит получение разрешительной документации на строительство и введение комплекса в эксплуатацию.

В свою очередь, Киевгорстрой привлек к строительству застройщика и генерального подрядчика – ООО «Спецмехбуд 21» (СМБ-21). Об этой компании практически ничего не известно, кроме того, что в ее активе два судебных процесса, с сутью которых можно ознакомиться здесь  и здесь .

Далее СМБ-21 привлекает к проекту инвестора – паевой инвестиционный фонд (ПИФ) под управлением компании «Роскапитал» (она, кстати, финансирует и строительство ЖК «Зеленый остров-2»).

Паевой инвестиционный фонд УЖЕ проинвестировал строительство комплекса, и получил право собственности на квартиры в нем. После чего поручил продажу квартир в ЖК «Французский квартал» отделу продаж компании «Киевгорстрой».

Таким образом, покупатель заключает инвестиционный договор на покупку квартиры в «Французский квартал» с Киевгорстроем и переводит на их счет деньги, которые КГС переводит на счет «Роскапитала». Когда дом будет построен, право собственности на недвижимость будет оформлено на «Роскапитал», который и передаст квартиры покупателю. То есть, деньги человек платит в Киевгорстрой, а квартиру получает от Роскапитал.

Вопросы, вопросы…

Наверное, у опытных юристов данная схема не вызовет ни удивления, ни опаски. Но я, как человек в хитросплетениях юриспруденции не искушенный, прежде чем вкладывать деньги в этот объект, как минимум проконсультировалась бы со специалистом в вопросах гражданского права.

Например, даже у меня при изучении инвестиционного договора (документа регламентирующего права и обязанности сторон в данной сделке) возникли такие вопросы:

– Исполнитель функций заказчика согласно инвестиционному договору – ООО «СМБ-21». То есть, именно эта компания будет вводить комплекс в эксплуатацию?

– Кому, в случае чего, покупатель квартиры будет предъявлять претензии – к компании «Роскапитал», «Киевгорстрой» или «СМБ-21»?

Кроме того, я бы хотела понять – для чего вообще к такому масштабному проекту потребовалось привлекать мало кому известную компанию «СМБ-21»? Да еще и именно на нее возлагать функции генподрядчика и заказчика строительства и через нее же искать инвестиции?

В общем, вопросов на самом деле много, но получить на них вразумительные ответы можно будет только у опытного юриста.

Подводим итоги

«Французский квартал» может стать еще одной жемчужиной в ожерелье элитных жилых комплексов центра Киева – архитектурная составляющая данного проекта находится на высоте. Я думаю, что жить здесь будет довольно комфортно – главное, чтобы строители скрупулезно воплотили в жизнь запроектированную красоту.

Что понравилось: месторасположение комплекса, его окружение и ландшафтный дизайн, стоимость квартир

Что не понравилось: сложная схема инвестирования в строительство

Update 12.03.2018 Со мной связались представители застройщика, цитирую:

Такая схема продажи недвижимости является нормальной практикой большинства украинских застройщиков.

Инвестиционный фонд является юридическим лицом, созданным в соответствии с законодательством Украины, это разновидность институтов совместного инвестирования (инвестиционный фонд), который имеет возможность осуществлять гибкое управление активами. Кроме того, имеет возможность проводить достаточно смелую инвестиционную стратегию, в частности, инвестиции в инновационные строительные проекты.
Связь между Компанией и фондами всегда обусловленна договором доверенности, в соответствии с которым фонд является доверителем, а Компания – поверенным по осуществлению юридических действий, направленных на заключение сделок по приобретению третьими лицами недвижимого имущества, собственником ( или инвестором строительства) которого является фонд.
Продажа недвижимого имущества фонда Компания осуществляет в соответствии с условиями договора поручения, который заключется между Компанией и фондом, поскольку Компания имеет многолетний, успешный опыт и является лидером строительного рынка.
Фонд имеет все законные права распоряжаться имуществом, котрое Компания по его поручению предлагает для покупки. Кроме того следует отметить, что Компания в некоторых объектах строительства выполняет функции заказчика и технического надзора за строительством и также заинтересована в качественном и быстром завершении строительства.
Компания несет ответственность в соответствии с условиями заключенного договора поручения, обязуется выполнять свои обязанности и использовать свои права и полномочия в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами Украины и в рамках договора поручения.

Гарантии и ответственность сторон определяются условиями договора, который покупатель заключает с продавцом. Имущественные права (право собственности) на квартиры, реализуемые от имени фонда, подтверждены соответствующими документами (договорами) и обеспечены законным механизмом реализации недвижимости, согласно действующему законодательству Украины.

В свете вышеизложенного КГС подчеркивает, что сотрудничество с различными инвестиционными фондами, которые официально зарегистрированы и действуют в правовом поле, является еще одним законным и абсолютно прозрачным методом реализации недвижимости.