ЖК «Козацкий» от УкрБуда

В прошлом году на столичном строительном рынке появился новый крупный игрок — государственная компания Укрбуд. Меня лично она поразила тем, что практически со старта взялась реализовывать почти два десятка проектов. О своих впечатлениях об этой структуре я рассказывала в посте «Укрбуд — новый фаворит или темная лошадка среди столичных застройщиков». Но, впечатления — впечатлениями, а интерес инвесторов к объектам Укрбуда достаточно высок. Во-первых, застройщик — государственный, а значит (по идее!) надежный. Второй фактор, привлекающий инвесторов — подъемная стоимость квадратного метра в новостройках. На некоторых объектах Укрбуда я уже побывала — в частности, это ЖК «Садовый», ЖК «Лисовый», ЖК «Сказка» и ЖК «Кантри Хаус». А на днях мне удалось поглядеть на ЖК «Козацкий».

Месторасположение и инфраструктура

ЖК «Козацкий» строится в Соломенском районе столицы, в той его части, которая более известна киевлянам как массив Отрадный. Если же быть совсем точной, то комплекс возводится на месте бывшей овощной базы Управделами ЦК КПУ, по строительному адресу ул. Гарматная, 38.

ЖК “Козацкий” расположен, на мой взгляд  довольно удачно. И от центра недалеко, и экология хорошая

Место строительства для ЖК выбрано, как мне кажется, просто идеально. Рядышком — парк «Орлятко» (застройщик, к слову, обещает облагородить прилегающую к комплексу территорию парка). Поблизости от комплекса масса магазинов и магазинчиков, что делает быт гораздо приятней и проще. Также неподалеку (в полутора километрах) от комплекса расположен ТРЦ «Большевик», где есть возможности не только для шоппинга, но и для всевозможных развлечений.

Если говорить об объектах городской инфраструктуры, то с ними тоже все в порядке. Рядом с «Козацким» — несколько детских садиков и школ, взрослая поликлиника. До детской поликлиники, правда, придется подъехать к Медгородку, это несколько остановок на скоростном трамвае (№1 или 3), но они ходят довольно часто и не стоят в пробках 🙂

Неподалеку от ЖК «Козацкий» находятся и центры столичной студенческой жизни – КПИ и НАУ.

Если говорить о транспортной инфраструктуре, то и здесь мне лично все понравилось — даже несмотря на то, что станций метро в пешей доступности от комплекса нет. Общественным транспортом сюда удобнее добираться на скоростном трамвае № 1 или 3, путь от конечной (Ж/Д вокзал) занимает около 20 мин. От метро «Палац спорта» можно доехать на автобусе №69 или маршрутке № 411, а на Крещатик можно попасть без пересадок на маршрутке № 429.

А вот для автомобилистов этот район не самый комфортный — на Гарматной, да и на Борщаговской, Гетьмана и Шулявке частенько скапливаются тянучки.

О комплексе

По проекту в ЖК «Козацкий» войдут два 15-19-этажных дома. Один дом уже строится, реализация второго запланирована на 2016 год.

Первое здание ЖК «Козацкий» – это шестисекционный дом, высотой 15-19 этажей. Строится он в две очереди. Первая очередь — 1, 2 и 3 секции (сдача в эксплуатацию должна состояться в декабре 2014 года), вторая очередь — 4, 5 и 6 секции (продажи обещают начать примерно через месяц, а сдача запланирована на декабрь 2015 года).

В плане дом будет напоминать букву «F». Мне лично это архитектурное решение не очень импонирует. Несмотря на то что у домов такой конфигурации получается довольно уютный дворик, вид из некоторых окон не самый приятный, так как ограничен соседскими окнами.

Несмотря на довольно высокую этажность, строится ЖК «Козацкий» не по монолитно-каркасной технологии, а из кирпича. В принципе, в этом нет ничего противозаконного или удивительного – именно эту технологию строительства применяет на многих своих объектах Укрбуд (из кирпича строятся ЖК «Лисовый» и ЖК «Садовый»).

Для повышения энергоэффективности дома, его фасад планируют обшить пенополистиролом (10 см), а в качестве финишной отделки будет использована система штукатурки.

На первом этаже будут нежилые помещения, в которых планируется разместить жэк, аптеку, магазин. А вот на верхнем этаже, вполне вероятно, будут располагаться «творческие мастерские». Как объяснили мне в отделе продаж, это нежилые помещения, которые могут быть использованы под офисы.

К сожалению, застройщик не планирует (пока, по крайней мере) строить в комплексе паркинг — говорит, не выгодно. Но предлагают, как вариант, попытаться приобрести паркоместо в соседнем ЖК (строит КГС).

В секциях первой очереди на этажах будет располагаться по 4-6 квартир, при этом развозить жильцов по этажам будет по 2 лифта (один пассажирский, второй грузопассажирский).

Коммуникации к дому (вода, электричество, канализация) будут подключаться от города.

О квартирах

Если говорить о квартирах, то мне они в целом понравились. Базовые площади однушек в комплексе составляют 44-48 кв.м, двухкомнатных 49,5-74,5 кв.м, трехкомнатной — 96 кв.м. На более высоких этажах площадь квартир немного увеличивается.

Планировки есть разные, но все квартиры просторные, комнаты в них правильной формы, кухни большие (от 10 кв.м). Высота потолков по проекту — 2,7 м (от пола до потолка), но мне показалось что потолки все же чуть ниже. Возможно, это впечатление сложилось из-за относительно небольших окон – в комнатах (особенно на нижних этажах) темновато. К слову, мое впечатление подтверждают и официальные фотографии комплекса.

Зато мне очень понравилось что в «Козацком» даже в однокомнатных квартирах предусмотрен раздельный санузел (а в некоторых квартирах можно говорить о том, что в них два санузла. Например, в третьей секции площадь одного 4,2 кв.м, а второго — 1,8 кв.м). Во многих вариантах двухкомнатных предусмотрены небольшие кладовки.

Сдаваться квартиры будут в состоянии «под отделку»: на полу стяжка, на кирпичных стенах штукатурка, разведены система отопления и электричество, установлены счетчики горячей и холодной воды и энергии. В отделе продаж говорят, что у жильцов будет возможность установить индивидуальный счетчик тепла.

Кто строит и что с документами

Заказчиком строительства ЖК «Козацкий» выступает владелец участка, Госпредприятие «Чайка» (это предприятие, к слову, крупный игрок аграрного рынка, владеет поти 4 тыс. га сельхозугодий, а среди потребителей поставляемой им продукции — Кабмин, Администрация Президента, ВР и прочие госорганы). Застройщик – Государственное ПАО «Строительная компания« Укрбуд». Девелопер проекта — ООО «Укрбуд Девелопмент».

Если говорить о базовом наборе документов, по которым строится этот комплекс, то в целом здесь все более-менее неплохо. Есть документы на участок, есть лицензии у застройщика, Декларация о начале строительства, ТУ на подключение к коммуникациям. Но, если честно, то меня смутило наличие «Декларации о начале выполнения строительных работ», а не «Разрешения на выполнения строительных работ». Дело в том, что заявленная категория сложности ЖК «Козацкий» – 3. Хотя согласно утвержденному Порядку отнесения объектов к той или иной категории сложности (ознакомиться можно здесь) комплекс явно тянет на 5 категорию. И это автоматически означает, что Декларации для его строительства недостаточно, необходимо пройти экспертизу и иметь «Дозвіл на виконання будівельних робіт» (выдает Госархстройинспекция). Если честно, то я, например, вообще не понимаю как могли зарегистрировать эту Декларацию, учитывая что в графе «количество квартир» ней указано 923 — то есть несоответствие заявленной и фактической сложности объекта, как говорится, налицо.

Подобный «косяк» не только чреват сложностями при введении дома в эксплуатацию, но и может повлечь за собой приостановление строительства контролирующими органами.

Схема продажи и цена вопроса

Инвестирование в квартиры ЖК «Козацкий» происходит через участие в ФФС (Фонд финансирования строительства, управляющая компания ООО «ФК Житло-Капитал»). По мнению юристов, участие в ФФС, на сегодня, один из наиболее надежных вариантов инвестирования в новостройку.

Квадратный метр в комплексе не так давно подорожал и стоит 11400-11600 грн (в однокомнатных), 11200-11400 (в двухкомнатных) и 10800 грн (в трехкомнатных). То есть получается, что однокомнатная квартира (44 кв.м) обойдется в 500,5 тыс. грн, двухкомнатная (49,5 кв.м) будет стоить 564 тыс. грн, а трехкомнатная (96 кв.м) — 1 млн 37 тыс.грн.

Нежилая недвижимость продается в комплексе по стоимости 12-14 тыс. грн за квадратный метр на первом этаже и 12-13 тыс. грн — на девятнадцатом.

Для тех, кто не готов оплатить 100% стоимости, действует рассрочка от застройщика (правда, только до момента планируемого окончания строительства, то есть до декабря 2014 г). По условиям такой рассрочки, минимальный первый взнос составляет 25%, остаток суммы разбивается равными платежами.

Также есть возможность купить квартиру в ЖК «Козацкий» в кредит от банка. Кредитовать готов «Укргазбанк». Правда, условия такого кредита сложно назвать выгодными: кредит можно взять на срок до 20 лет, а процентная ставка составляет 11-15% годовых (на первые 3 года, в зависимости от величины первого взноса), впоследствии процент повышается до 20,5% годовых.

Подводим итоги

Мне лично ЖК «Козацкий» понравился — и своим месторасположением, и окружающей инфраструктурой, и планировками. Здесь есть где погулять, есть где развлечься, да и к практически в любую часть города отсюда можно добраться более-менее комфортно. Думаю, этот комплекс прекрасно подойдет для жизни практически всем — и семьям с детками (ведь рядышком тут не только парк для прогулок, но и детские садики, школы и поликлиника), активной молодежи (рядом институты, удобно добираться к центру города), пожилым людям (тихое зеленое место с развитой инфраструктурой).

Хочется верить, что застройщик устранит все «документальные» недочеты и вовремя введет дом в эксплуатацию.

Что понравилось: зеленый район, окружающая инфраструктура, планировки.

Что не понравилось: недочеты с разрешительной документацией на строительство, отсутствие парковки, необходимость в течение нескольких лет жить рядом со стройкой.