Ликбез для инвестора: Вступление в кооператив (ЖСК)

И вновь я предоставляю слово юристу практики строительного права  ЮФ «Constructive lawyers» Александру Босенко. На сей раз речь пойдет о таком интересном для многих варианте инвестирования в строящуюся недвижимость, как членство в  строительных кооперативах, ЖСК. Многие полагают, что инвестирование через вступление в кооператив является самым проверенным, простым и надежным способом для получения заветной квартиры в собственность. Так ли это, попробуем разобраться…

На сегодняшний день на рынке строящейся жилой недвижимости  присутствует достаточно большое количество различных механизмов инвестирования, о которых я рассказывал ранее в своих статьях. Среди существующих способов инвестирования, популярностью пользуются жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и этому есть простое объяснения. Многие  механизмы привлечения средств в строительство жилья, к примеру, фонды финансирования строительства,  выпуск целевых облигаций, для застройщика являются достаточно дорогостоящими уже на этапе планирования реализации объекта. Так как для начала продажи квартир необходимо привлечь или создать дополнительные компании (компанию по управлению активами, управителя ФФС и прочих), что требует дополнительных затрат как времени так и средств. Также, возникает и другой неудобный фактор – появление дополнительных контролирующих органов в лице Госкомфинуслуг, Госкомценныхбумаг.

Немного истории

Из всех известных схем инвестирования, ЖСК имеют самую длительную историю. Вообще, жилищно-строительные кооперативы – явление для украинского рынка далеко не новое. Объединения граждан для строительства и эксплуатации жилых домов начали появляться 1920-х годах, но в 1937 году были ликвидированы как проявление частной собственности, а построенные ими дома переданы в жилой фонд местных Советов депутатов трудящихся.

Особо широкое развитие ЖСК получили в послевоенный период, когда численность городского населения резко возросла. Для решения “квартирного вопроса” в 1958 году ЦК КПСС и Совмин разрешили создание жилищно-строительных кооперативов. ЖСК строили жилье за счет пайщиков, но получали от государства ссуду в размере до 70% на срок до 20 лет и другие льготы. Далее, в 1983 году деятельность ЖСК была урегулирована Жилищным кодексом СССР.

Кооператив и его виды

В соответствии с задачами и характером деятельности кооперативы делятся на следующие типы: производственные, обслуживающие и потребительские. По направлениям деятельности кооперативы могут быть сельскохозяйственными, жилищно-строительными, гаражными и т.п.

ЖСК по своему типу является обслуживающим кооперативом, т.е. создаваемым для предоставления услуг преимущественно членам кооператива, а также другим лицам с целью осуществления их хозяйственной деятельности.

Жилищно-строительный кооператив – юридическое лицо, созданное физическими и/или юридическими лицами, которые добровольно объединились на основе объединения их имущественных паевых взносов для участия в строительстве или реконструкции жилого дома (домов) и последующей его (их) эксплуатации. ЖСК является некоммерческой организацией, целью которой является удовлетворение потребностей ее членов в жилье.

Данный вид ЖСК отнесен к неприбыльным учреждениям и организациям (п. 157.8., ст. 157 Налогового кодекса Украины). То есть, получение кооперативом паевого взноса от членов кооператива не облагается налогом на прибыль.

Членство в кооперативе

Согласно ст. 10 ЗУ «О кооперации», начиная с 16 лет, стать членами кооператива могут как граждане Украины, так и иностранцы, а также  лица  без  гражданства. Законом также предусмотрена возможность членства в кооперативах для юридических лиц Украины и иностранных государств. Для того чтобы стать членом кооператива необходимо подать письменное заявление, оплатить вступительный взнос и пай в порядке и размерах, определенных его уставом. Решение о принятии заявителя в члены кооператива принимает правление или председатель кооператива, которое должно быть утверждено общим собранием его членов.

Важной особенностью ЖСК является то, что независимо от площади квартиры, каждый член кооператива имеет один голос.

Членство в ЖСК может быть как «полноправным», так и ассоциированным. Отличительная разница между ними в том, что ассоциированный член пользуется правом совещательного голоса в кооперативе, но при этом,  имеет преимущественное право на возврат пая в случае ликвидации кооператива.

В большинстве случаев, ассоциированное членство в кооперативе имеет скорее положительный характер, нежели отрицательный. Это связано с тем, что члены кооператива управляют его деятельностью, но в случае если они не смогут договориться между собой по тем или иным вопросам (к слову, их может быть 50 и больше человек), это, скорее всего, приведет к возникновению проблем, которые отобразятся на строительстве. Так вот, во избежание ненужных проблем, многие застройщики предлагают покупателям вступить в кооператив ассоциированным членом.

Таким образом, инвестор только финансирует строительство жилого дома при этом, он отстранен от какого-либо управленческого влияния на деятельность ЖСК и на его должностных лиц.

Но, ассоциированное членство не всегда является положительным аспектом. Так, до выкупа членом кооператива закрепленной за ним квартиры, собственником ее является ЖСК. Деятельность ЖСК реализуются через органы управления кооператива: общее собрание членов и правление (ст. 15, 16 ЗУ «О кооперации»). Поскольку инвесторы, участвующие в ЖСК, включены в состав ассоциированных членов (не полноправных), как было сказано ранее, они не принимают участие в управлении ЖСК и не могут влиять на принятие каких-либо решений, в том числе связанных с распоряжением имуществом кооператива.

То есть, «полноправные» члены кооператива вправе распоряжаться имуществом кооператива (продать квартиры третьим лицам, передать в ипотеку и т.д.) даже без ведома и согласия ассоциированных членов. В случае если компетентный орган кооператива примет одно из указанных решений об отчуждении прав на квартиру, данное решение не будет противоречить законодательству, но обязательно станет «сюрпризом» для пайщика (инвестора). К сожалению, на сегодняшний день, методов минимизации рисков отчуждения застройщиком прав на профинансированную квартиру третьим лицам, не существует. Члену ЖСК остается лишь надеяться на порядочность руководителей кооператива.

Ответственность имуществом

Для достижения цели своей деятельности кооператив приобретает и использует имущество, финансовые и другие ресурсы, которые формируются как за счет вступительных, членских, целевых  взносов его членов и дополнительных паев, так и в виде благотворительной помощи, пожертвований и пр. При этом ЖСК является собственником зданий, сооружений, денежных и имущественных взносов его членов, а также иного имущества.

Согласно ст. 27 ЗУ «О кооперации», кооператив отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

ЖСК, как и любой другой застройщик, вправе привлекать и кредитные средства для финансирования строительства дома. Это делается в том случае, если привлеченных паевых взносов недостаточно для обеспечения строительства. В случае, если ЖСК не выполнит свои обязательства, проще говоря «влезет в долги», кредиторы вправе обратить взыскание на объект строительства, в том числе и на профинансированную покупателем квартиру. В такой ситуации пайщики рискуют потерять внесенные ими инвестиции.

Как работает данная схема инвестирования?

Между ЖСК и инвестором заключается договор о паевом участие в кооперативе или договор о паевом взносе, согласно которому пайщик вносит в кооператив вступительный взнос и пай в порядке и размерах, определенных его уставом и договором, с целью получения квартиры в собственность. После ввода дома в эксплуатацию, ЖСК оформляет на себя право собственности на квартиру (ст. 384 ГК Украины) после чего, по договору мены, осуществляется мена пая члена кооператива на саму квартиру.

Важно помнить, что сдача дома в эксплуатацию, это не завершающая стадия деятельности кооператива. В дальнейшем кооператив обеспечивает эксплуатацию построенного дома (ремонт, реконструкцию и пр.). Но, возможен вариант и реорганизации ЖСК в ОСМД, согласно ст. 5 ЗУ «Об объединениях сособственников многоквартирного дома», что является самым оптимальным вариантом для собственников квартир.

Плюсы и минусы ЖСК

Преимущества:

• Основная привлекательность этой схемы – ее относительная простота и понимания для «рядового» инвестора;
• Для застройщика, это способ оптимизировать налогообложения при этом понести не столь значительные финансовые и временные затраты для начала реализации квартир через ЖСК;
• Члены кооператива («полноправные») имеют возможность принимать участие в управлении ЖСК. Но, данный плюс может быть и минусом, если пайщики не смогут договориться между собой по вопросом его деятельности.

Недостатки:

• Возможные двойные продажи квартир;
• ЖСК вправе привлекать инвестиции и до получения необходимого пакета разрешительной документации на строительство;
• Присутствует возможность нецелевого использования средств;
• Переносы сроков окончания строительства (этот недостаток присутствует абсолютно при любых схемах инвестирования);
• Отсутствие, какого либо контроля над застройщиком со стороны третьих лиц;
• Возможны конфликты и судебные разбирательства, в случае не достижения «полноправными» членами ЖСК согласия по какому-либо вопросу по управлению кооперативом;
• ЖСК отвечает по своими обязательствам всем своим имуществом;
• Дополнительные затраты при регистрации договора мены.

На что обратить внимание

• До момента внесения каких-либо средств и подписания договора, внимательно изучите устав кооператива. В первую очередь, акцентируйте внимание на процедуру вступления в ЖСК и выхода из него, на права и обязанности членов.
• Изучите репутацию компаний, которые реализуют проект, проанализируйте их строительный опыт, успешность реализации проектов, как долго они на строительном рынке и т.п.;
• Обратите внимание на сроки возвращения пая в случае выхода из ЖСК. Законом установлен максимальный срок возврата пая до 2 лет, но при этом не установлен минимальный. Зачастую застройщики предусматривают такой срок именно в 2 года, причем отсчет его начинается с 1 января года, следующего с момента выхода или исключения из кооператива (ст. 21 ЗУ «О кооперации»);
• Уточните, каким образом будете вносить пай (разовый взнос или частями);
• Уточните все платежи, которые вам придется внести, их общую сумму;
• Выясните вопрос об ответственности сторон, в том числе и материальную;
• Количество членов ЖСК должно совпадать с количеством строящихся квартир;
• Также, необходимо проверить разрешительные документы на строительство. В ином случае возникнут дополнительные трудности с получением правоустанавливающих документов или неполучения их вообще.

Подводим итоги

Действительно, в условиях жесткого государственного контроля в советское время, ЖСК показали свою эффективность и надежность, благодаря чему многие семьи получили заветное жилье. Но современный рынок недвижимости внес свои коррективы… В реалиях нынешнего законодательства и рыночных отношений, ЖСК как метод инвестирования, к сожалению, уже не может похвастаться былой надежностью и говорить о 100% гарантиях успеха инвестирования, не стоит.

Как показывает практика, с порядочными застройщиками эта схема приобретения недвижимости успешно работает, и люди получают в собственность обещанные квартиры.

Александр Босенко