ЖК на Гарматной, 20 от Спецжитлофонда

Рассказывая о строящихся жилых комплексах, я как-то ни разу не говорила о тех новостройках, которые появляются в результате реконструкции старого жилого фонда. Конечно, проектов таких не так уж и много в Киеве, но, тем не менее, они есть. Один из них – ЖК на Гарматной, 20. Это бывшее общежитие, которое Спецжитлофонд «переформатирует» в жилой дом.

Где находится и как добраться

Гарматная, 20 – это Соломенский район столицы, та его часть, которая именуется Грушки (тем, кто не очень хорошо ориентируется в Киеве, подскажу – это между Шулявкой и Отрадным). Более точное расположение комплекса – между началом бульвара Лепсе и проспектом Победы.

В относительной близости от комплекса находятся ЖК «Козацкий», ЖК «Женева», ЖК «L-КвартаЛ» и ЖК «Шулявский». В обзорах этих комплексов можно почитать о местной транспортной и социальной инфраструктуре.

Так как  об этой местности я рассказывала неоднократно и довольно подробно, то особого внимания уделять ей не буду – лишь обращу внимание потенциальных инвесторов на некоторые ключевые (на мой, конечно, взгляд!) моменты.

Итак, в непосредственной близости от комплекса останавливаются маршрутка/автобус №442 (идут от ст.м «Политехнический институт», цена – 3 грн) и автобуса №2 (идет от ст.м «Шулявская»). Ближайшая официальная остановка – ДК «Росток», от нее до дома буквально метров 100. Но практически все маршрутки останавливаются «по требованию» прямо напротив комплекса.

Понятно, что вышеупомянутые маршрутки – далеко не единственный курсирующий здесь общественный транспорт. В относительной близости от ЖК находится остановка скоростного трамвая (НАУ), от которой можно либо подъехать пару остановок на 442 маршрутке, либо пройтись минут 15 пешком. В принципе, пешком можно дойти и от ст. м. «Шулявская» – расстояние составляет всего 1,5-2 км что, как правило, выливается, в 15-20 минутную прогулку.

С окружающей инфраструктурой в этой местности все тоже более-менее в порядке: район этот давно обжит, поблизости есть магазинчики, несколько детских садиков, школ и даже нескольких крупнейших вузов страны (КПИ, НАУ, мединститут).

Для прогулок и пробежек подойдет парк «Орлятко», расположенный в пешей доступности, а любителям шоппинга и развлечений  понравится близость ТРЦ «Космополит».

Из менее приятных соседей – множество заводов поблизости (ближайшие, но не единственные: «Росток», «Большевик» и «Кнауф») и промзона, тянущаяся вглубь улиц Выборгской и Машиностроительной.

А вот из полезных, но беспокойных соседей я бы отметила подстанцию скорой помощи, которая располагается буквально метрах в 100 от комплекса. К слову, пока я рассматривала окрестности, оттуда выехали/заехали несколько машин – без сирен и проблесковых маячков.

О комплексе

Класс	эконом
Домов	2
Секций	2
Этажность	8, 19
Технология строительства	монолитно-каркасная
Стены	газобетон
Утепление	минеральная вата
Отопление	централизованное
Высота потолков	2,7 – 3 м
Количество квартир	90
Паркинг	подземный (30 паркомест), гостевой

Как я уже говорила, дом на Гарматной, 20 представляет собой реконструкцию  старого общежития с надстройкой и пристройкой. Пристройка, – 19-этажный жилой односекционный дом – уже сдана и даже заселена (правда, в ней не все так гладко, как хотелось бы, но об этом чуть позже), в ней, кстати, получили квартиры многие обитатели бывшего общежития.

А вот собственно реконструкция здания с надстройкой ведется сейчас. В ее итоге бывшее 5-этажное общежитие-сталинка превратится в 8-этажный двухподъездный дом (хотя изначально планировали надстраивать всего 2 этажа, а не 3). Подросший дом утеплят минеральной ватой, покрасят фасад, сделают внутреннюю перепланировку и заменят систему отопления с вертикальной на горизонтальную – то есть, у будущих жильцов появится возможность установить индивидуальные счетчики тепла.

Для надстройки застройщик использовал облегченные материалы (газоблоки) и укрепил фундамент с наружными несущими стенами старого дома. Сейчас рабочие заканчивают утеплять фасад и проводят внутренние отделочные работы. Сдать в эксплуатацию вторую очередь реконструируемого объекта обещают во 2 квартале 2016 года.

Также в состав комплекса входит подземный паркинг на 30 машиномест и гостевая стоянка для автомобилей. Придомовую территорию застройщик ограждать не собирается.

О квартирах

Первый этаж бывшей «сталинки» будет нежилым – здесь разместятся объекты бытовой инфраструктуры, а на 7-8 этажах расположатся 2-уровневые квартиры. Всего во второй очереди комплекса предусмотрено 90 квартир (по 7 на этаже). Развозить жильцов по этажам будет пассажирский лифт.

В первом, уже сданном 19-этажном доме квартир «от застройщика» уже нет, а вот в 8-этажном доме осталось несколько 2- и 3-комнатных. Их планировки мне очень напомнили сталинки, в основном, своими бесконечными коридорами, квадратными кухнями и большими комнатами. Если честно, я бы не сказала что это плохо 🙂 Тем более, что и другие атрибуты «сталинок» здесь присутствуют: широкие лестницы в подъездах, просторные квартиры с высокими потолками и большими окнам. К слову, высота потолков здесь хоть и  соответствующая (3 м), но только в тех квартирах, которые расположены со 2 по 4 этаж. А вот в квартирах повыше потолки будут уже «стандартными»  – всего 2,7 м.

Площади квартир тут составляют 37-39 кв.м в однокомнатных, 62-71 кв.м в двухкомнатных и 88-114 кв.м в трехкомнатных.

Квартиры инвесторам будут передавать в состоянии «под ремонт»: на полу черновая стяжка, на кирпичных стенах штукатурка, по квартирам будет разведена электрика. В квартирах уже стоят окна (двухкамерные стеклопакеты в профиле КВЕ) и разведено отопление (трубы ПВХ и стальные радиаторы). В квартирах со 2 по 4 этаж уже успели даже подшить потолки гипсокартоном.

К сожалению, стеклить балконы застройщик не планирует – и мне почему-то кажется, что уже через полгода-год после сдачи новенький фасад дома сможет похвастать креативностью и благосостоянием своих новых  жильцов.

Разговорившись с несколькими жильцами сданной очереди, я узнала что далеко не все из обитателей дома рады качеству новых квартир. В доме не самая лучшая звукоизоляция, с завидной регулярностью ломающиеся лифты и часто текущие трубы. Да и вообще, как говорят жильцы, качество строительства оставляет желать лучшего. Поэтому будущим соседям они рекомендуют сразу уделить максимум внимания звукоизоляции помещений и замене водозапорного оборудования.

Сколько стоят квартиры и кто их строит

Те несколько квартир, которые еще остались у застройщика, предлагаются инвесторам из расчета 19400 грн за кв.м в 3-комнатных квартирах и 20300 грн за кв. м в 2-комнатных. То есть, например, 3-комнатная квартира площадью 89 кв.м обойдется инвесторам в 1 млн 727 тыс. грн (почти $64 тыс. по нынешнему курсу). Дополнительно необходимо будет оплатить вознаграждение финансовой компании в размере 1% от суммы сделки.

При этом, на рынке имеются предложения по переуступке прав на будущие квартиры – правда, квадратный метр в этом случае будет стоить несколько дороже. Например, порядка 22,5 тыс. грн в однокомнатных квартирах и около 21,5 тыс. грн в двухкомнатных.. Так, например, по переуступке можно стать будущим владельцем 1-комнатной квартиры площадью 39 кв.м всего за 880 тыс. грн (примерно $32 тыс.) Также, на тех кто решится стать инвестором благодаря переуступке, ложатся все расходы на документарное сопровождение сделки.

Говоря о затратах на содержание квартир, инвесторы строящейся очереди могут ориентироваться на расходы жильцов уже сданной первой очереди. Им «коммуналка» обходится в 4 грн за кв.м площади квартир, плюс оплата по счетчикам (вода и электричество).

Застройщиком данного комплекса выступает КП «Спецжитлофонд». 

Невероятно, но жильцы первой очереди ЖК по Гарматной, 20 (сдана в декабре 2014 года), до сих пор не получили документы о передаче им прав собственности на построенные и даже уже заселенные квартиры. В КП «Спецжитлофонд» не смогли мне внятно объяснить в чем, собственно, задержка: ведь дом первой очереди уже сдан в эксплуатацию, адрес у него есть, да и с коммуникациями все в порядке (к слову, как сообщают в Киевводоканале, техусловия на водоснабжение и канализицию этого объекта были выданы в 2014 году, проект был разработан, а работы по нему выполнены, в результате дом подключен к городским сетям водоснабжения и водоотвода). Как неофициально говорят в «Спецжитлофонде», скорее всего, оформление прав собственности будет одновременным для инвесторов сразу двух очередей и начнется уже нынешним летом. Надеюсь, что так и будет.

Подводим итоги

Подводя итоги визита в ЖК на Гарматной, 20, мне почему-то хочется говорить не о месторасположении и планировках квартир в доме, а о людях, которые в нем живут и будут жить:) Став невольным свидетелем общения нескольких жильцов между собой, мне показалось что между бывшими обитателями общежития и новыми инвесторами существует некоторая напряженность. В принципе, она вполне объяснима: люди эти, вероятнее всего, абсолютно  разные, а их взгляды на одни и те же вещи, зачастую, диаметрально противоположны. Поэтому мне кажется, что найти «общий язык» и ужиться в одном подъезде им пока сложновато. Но сделать это все-таки необходимо – потому что, как известно, «разруха начинается в головах». Конечно, я буду только рада, если ошибаюсь 🙂

Что понравилось

Месторасположение, планировки, наличие подземного паркинга.

Что не понравилось:

Открытая территория комплекса, затягивание с выдачей первым инвесторам прав собственности на квартиры, невысокое качество строительства (судя по словам жильцов первой очереди).