ЖК «Караваевы дачи»
По мере сил пытаюсь выполнить просьбы читателей блога, интересующихся моим скромным мнением насчет тех или иных жилых комплексов. Сегодня расскажу о впечатлении, которое произвел на меня ЖК «Караваевы дачи».
Где находится и как добраться
Строительный адрес ЖК «Караваевы дачи» звучит так: ул. Полевая, 73. Это Соломенский район столицы, та его часть, которая, собственно и именуется Караваевыми дачами (или попросту – Кардачи).
На общественном транспорте добираться в ЖК «Караваевы Дачи» удобнее всего на городской электричке – от комплекса до одноименной ж/д станции неспешным шагом можно дойти минут за 10-15, расстояние от ЖК до вокзала – всего около полукилометра. Выйдя из помещения вокзала, нужно свернуть налево на улицу Гетьмана, перейти через путепровод и снова свернуть влево – на улицу Полевую. По ней идти до тех пор, пока по левую руку не появится строящаяся «свечка». Идти, правда, придется то вверх, то вниз, причем часть пути проходит по довольно круто поднимающейся вверх дороге – пожилым людям и мамочкам с колясками преодолеть этот участок может быть сложно, особенно в плохих погодных условиях. Зато по пути можно заглянуть в два больших супермаркета – BILLA и «ЭкоМаркет».
Конечно, городская электричка вовсе не единственный вид городского транспорта – по ул. Гетьмана ходит достаточно большое число маршруток, курсирующих в разные районы города. Ближайшая станция метро – «Шулявская», она находится в 4 остановках наземного транспорта.
Расположение ЖК «Караваевы дачи», на мой взгляд, это тот редкий случай, когда к комплексу удобней ехать на общественном транспорте, чем на собственном автомобиле. Во-первых, самый короткий путь сюда пролегает по улице Вадима Гетьмана, а я в принципе не очень ее люблю – в моем личном рейтинге неудобных для автомобилистов мест она занимает почетное второе место, уступая пальму первенства лишь Ленинградской площади. Конечно, может быть, все дело во мне, но когда бы я ни попала на Гетьмана или Чоколовский бульвар, там все время скапливается пробка или тянучка и царит какой-то нервозный хаос. Во-вторых, окружающие стройку улочки (Полевая, Яблонской, Галана) достаточно крутые и при этом довольно узкие – три машины на них разминутся с трудом.
Что рядом
Логично, что рядом с ЖК «Караваевы дачи» находится ж/д станция «Караваевы дачи». Причем, на мой взгляд, даже чересчур рядом – расстояние от стройки до платформы составляет всего 100 метров. Это означает, что жильцы будущего дома смогут не только в регулярно вдыхать романтичную вокзальную атмосферу, но и засыпать-просыпаться под стук колес проходящих поездов и свист притормаживающих электричек. Причем отмечу что «Кардачи» – довольно оживленный железнодорожный узел, поезда тут часто (кто думает что это не так, может ознакомиться с расписанием электричек, отправляющихся с этой станции).
Также рядом со строящимся комплексом находится несколько гаражных кооперативов – надеюсь, в них удастся найти местечко для своих автомобилей тем, кому не хватит паркомест в комплексе. Окружающая будущий комплекс застройка смешанная, поблизости есть как многоквартирные дома, так и частные.
Если оценивать окружающую городскую и социальную инфраструктуру, то в относительной близости от стройки есть две школы и детский садик. И два крупных вуза – НА У и КПИ. За медицинской помощью будущим жителям ЖК «Караваевы дачи» придется ходить/ездить либо на Отрадный, либо в Медгородок. В первом варианте добраться до поликлиники можно будет пешком минут за 25-30. Путь до Медгородка займет примерно столько же времени, но ехать к нему придется на маршрутке или трамвае.
В непосредственной близость от ЖК «Караваевы дачи» мест для прогулок особо нет, разве что детские площадки окружающих многоэтажек. Зато примерно в 15 минутах ходьбы расположен вход в парк «Мамаева Слобода». А если пройтись еще минут 10, то можно зайти в парк «Отрадный».
Если говорить о повседневных покупках и шоппинге, то, как я уже говорила, поблизости от строящегося ЖК есть несколько сетевых супермаркетов («Билла» и «ЭкоМаркет»). А за «большим шоппингом» и развлечениями можно отправиться в ТРЦ «Аркадия», «Мармелад» или «Космополит» (последний, по иронии судьбы, раньше назывался «Большевик»).
О комплексе
ЖК «Караваевы» дачи будет представлять собой 4-секционный 26-этажный дом стандартной «кирпичной» конфигурации. Правда, со своей «изюминкой» – увеличенными оконными проемами и чередованием панорамно-остекленных, просто остекленных и вообще незастекленных лоджий. На рендере такое решение выглядит довольно симпатично – надеюсь, так получится и в жизни 🙂
На первых этажах комплекса разместятся нежилые помещения, в которых откроются торговые, офисные и даже медико-социальные (о них чуть позже расскажу подробнее) заведения. На 24-25 этажах разместятся двухуровневые квартиры. 26 этаж будет техническим. Также застройщик обещает построить в комплексе подземный паркинг на 98 машиномест – и если это обещание будет выполнено, надеюсь строители хорошенько позаботятся о его гидроизоляции, так как местность эта славится своими грунтовыми водами и подземными реками. Для тех, кому не хватит места в подземном паркинге, застройщик обещает сделать и наземный гостевой паркинг. Территорию будущего ЖК застройщик планирует не только закрыть для посторонних, но и позаботиться о ее благоустройстве обещает. Здесь оборудуют детскую и спортивную площадки, посеют газон и посадят кусты-деревья.
Здание ЖК «Караваевы дачи» строят по монолитно-каркасной технологии. Наружные стены, межквартирные и межкомнатные перегородки выкладывают из газоблоков (толщиной 500, 250 и 100 мм соответственно). Фасад обещают утеплить минеральной ватой и оштукатурить. Холодную воду и электричество жильцы будут получать от города, а вот отопление и горячую воду в квартирах обеспечит собственная котельня на крыше.
Строят здание комплекса посекционно – секции № 1 и 2 обещают сдать в эксплуатацию в 3 квартале 2018 года, а № 3 и 4 – в 2019 году.
О квартирах и их стоимости
Судя по документам, всего в ЖК «Караваевы дачи» предусмотрено 736 квартир. Однако если рассмотреть поэтажные планы, то становится понятно, что по факту квартир в комплексе должно получиться больше. В каждой из 4 секций на этаже разместится по 9-10 квартир, и даже если считать по минимуму (по 9 квартир на 24 жилых этажах) получается, что в доме будет 864 квартиры (24х4х9=864).
Квартиры тут будут 1-3-комнатные, в том числе, и малометражки (т.н. смарт). Площадь этих самых «смартов» составляет 24-16 кв.м, полноценных «однушек» – 43-49 кв.м, «двушек» – 49-65 кв.м (при этом двушки в 49 кв.м – перепланированные однушки аналогичной площади), а 3-комнатных квартир – 90-99 кв.м (к слову, 3-комнатные квартиры есть не в каждой секции и не на каждом этаже, они получаются за счет объединения нескольких смарт и 1-комнатных квартир).
Планировки квартир особого впечатления на меня не произвели – помещения здесь, на мой взгляд, узковаты и вытянуты. Несколько исправляют ситуацию большие окна и относительно высокие потолки (2,75 м). Есть и другие достоинства предлагаемых планировок – например кладовки в полноценных 1-комнатных.
Но есть и спорные решения – например, в 2-комнатной квартире площадью 49 кв.м зона кухни и столовой полностью лишена солнечного света из-за отсутствия окон.
Зато 3-комнатные квартиры, на мой взгляд, хороши – одна из планировок может похвастать 3(!) санузлами, а другая – двумя балконами. Конечно, это все только мое личное впечатление – «примерять» планировку надо по себе.
Стоимость квадратного метра в ЖК «Караваевы дачи» составляет 18,5 тыс. грн. Но тем, кто готов сразу и в полном объеме оплатить строительство квартиры в этом комплексе, застройщик обещает скидку в размере 15% от прайса. То есть, в этом случае «квадрат» обойдется инвесторам в 15,7 тыс. грн. Несложно сосчитать, что в этом случае купить, например, полноценную 1-комнатную квартиру в ЖК «Караваевы дачи» можно за 675 тыс. грн (площадь квартиры 43 кв.м).
Можно воспользоваться и рассрочкой от застройщика. Ее могут дать на срок до 3 лет, с первым взносом от 30%. Остаток либо переводится в доллары и разбивается на равные ежемесячные платежи, либо фиксируется в гривне, но уже из расчета 19,5 тыс. грн за кв.м. Продажа квартир в ЖК «Караваевы дачи» ведется по схеме купли-продажи имущественных прав, который инвестор заключает с застройщиком, ООО «Оникс Билд».
Передавать квартиры инвесторам застройщик обещает со стяжкой на полу и штукатуркой на стенах (кроме санузлов). В квартире будут установлены двухкамерные стеклопакеты, смонтирована система отопления с регулируемыми радиаторами и установлены индивидуальные счетчики на все коммуникации (включая счетчики тепла).
О разрешительной документации
Заказчиком строительства ЖК «Караваевы дачи» выступает «Благодійницький центр соціальної, медичної та трудової реабілітації ветеранів Афганської війни Печерського району м. Києва». Именно этой неприбыльной организации был выделен в аренду участок земли площадью 0,7 га с кадастровым номером 8000000000:69:159:0002.
Выделялась земля в 2004 году на срок 15 лет для строительства тут протезной мастерской, административных помещений, гаражей и 10-12 комнат отдыха для посетителей этой самой протезной мастерской. К слову, если верить кадастровой карте, то целевое назначение участка до сих пор звучит так: «Для будівництва та обслуговування будівель закладів охорони здоров’я та соціальної допомоги».
На каком этапе намерения заказчика строительства изменились, и какой «светлой голове» пришла идея дописать к названию объекта словосочетание «в составе жилого комплекса», я, к сожалению, так и не смогла понять – но идею оценила 🙂 На мой взгляд, это просто-таки новое слово в «земельном вопросе» и градостроительной документации. Судя по всему, оценили это ноу-хау и нынешние городские власти, приняв в декабре 2016 года Решение разрешить заказчику разработку техдокументации для «будівництва, експлуатації та обслуговування протезної майстерні, адміністративних приміщень, гаражів та 10 – 12 кімнат відпочинку для замовників у складі житлового комплексу».
Понравилась эта формулировка и ГАСКу, который в феврале 2017 года выдал Разрешение на строительство «протезной мастерской, административных помещений, гаражей и комнат отдыха в составе жилого комплекса». Хотя, если придерживаться формальной логики, то данное Разрешение выдано все-таки не на строительство жилого комплекса, а лишь на строительство протезной мастерской в его составе 🙂
Надеюсь, ответ на вопрос – когда и кого посетила светлая идея одним росчерком пера ввести протезные мастерские в состав огромного жилого комплекса? – получит хотя бы прокуратура. Например, в рамках досудебного расследования уголовного дела №12015100090004632 по подозрению в нарушениях ч. 2 ст. 242 (порушення правил охорони вод) и ч.1 ст.358 (Підроблення документів, печаток, штампів та бланків, їх збут, використання підроблених документів) УК Украины.
В то же время, не могу не отметить того приятного факта, что основная часть разрешительной документации на строительство ЖК «Караваевы дачи» размещена на официальном сайте комплекса – за что застройщику честь и хвала. В частности, в разделе «Разрешительные документы» можно ознакомиться с:
- Лицензией застройщика
- Первым листом Градостроительных условий и ограничений
- Экспертным отчетом (хотела бы обратить внимание на различия в бланках первого и второго листа этого документа)
- Разрешением на проведение строительных работ
- Вытягом из Госреестра на земельный участок
Подводим итоги
Мне кажется, что данный комплекс может заинтересовать тех, кто в будущем планирует сдавать свою недвижимость в аренду. Небольшие площади квартир (а, значит, ее относительно невысокая стоимость и уровень затрат на приведение квартиры в жилое состояние) позволят, на мой взгляд, быстрее окупить затраты. А близость нескольких крупных вузов и одного из столичных вокзалов обеспечат постоянный приток арендаторов.
Понятно, что эта перспектива воплотится лишь в том случае, если комплекс будет достроен, введен в эксплуатацию, ему присвоят почтовый адрес и подключат к коммуникациям. А инвесторы смогут оформить право собственности на квартиры в «протезной мастерской в составе жилого комплекса».
Что понравилось
Окружающая инфраструктура микрорайона, стоимость квадратного метра, планировки некоторых квартир.
Что не понравилось
Близость крупного ж/д-узла, холмистая местность, соотношение числа квартир на этаже и в комплексе с количеством паркомест, формулировка на Разрешении на выполнении строительных работ.
74 відгуків