Ликбез для инвестора: инвестирование в новостройку или покупка на вторичке?

Глобальное решение о покупке квартиры принято — и тут же появляются новые, не менее важные, вопросы. Главный из которых — где искать недвижимость: на первичке или на вторичке? У каждого из этих форматов жилья  есть свои плюсы и минусы, при этом достоинства одного — суть недостатки другого. Я, как оптимист, попыталась систематизировать и сравнить именно достоинства «первички» и «вторички».

Ликбез для инвестора

Первичный рынок

Ликбез для инвестора Первичный рынок

№1. Возможность рассрочки. Мало у кого на руках имеется полная сумма, необходимая для покупки квартиры — и в этом плане очень выручает рассрочка, которую предоставляют инвесторам застройщики. Конечно, есть в таком формате и «подводные камни» (например, регулярное удорожание неоплаченных квадратных метров или привязка их стоимости к курсу валют), но сам факт возможности внести необходимую сумму не сразу, а за год-два-три существенно расширяет возможности выбора вариантов.

№2. «Приличные» соседи. Вот не зря говорят: «выбирай не дом, выбирай соседа». Вредные соседи способны изрядно испортить жизнь — да так, что даже в самой роскошной квартире жить не захочется. Конечно, нарваться на проблемных соседей можно и в новостройке, но все же вероятность этого гораздо выше именно в старом жилом фонде. При этом конфликтные ситуации в новостройках переживаются психологически легче — все жильцы здесь «новенькие», уклад жизни и формат коммуникации с соседями только формируется, а значит и конфликты возникают конструктивные, как правило поддающиеся разрешению. В старых домах иерархия выстроена и уклад жизни давным-давно сформирован — и новичку придется либо подстраиваться под него, либо устраивать «революцию» что не всегда бывает просто.

Также не стоит сбрасывать со счетов и тот факт, что вероятность встретить в соседях асоциальных или маргинальных личностей в новостройках гораздо ниже, чем на «вторичке».

№3. Новое есть новое. И речь идет не только о новых коммуникациях и инженерии. В новостройке не нужно привыкать или вытравливать чужие запахи, вычищать чужую грязь. Что обязательно придется делать в квартире, в которой уже кто-то жил. И это не говоря уже таких сюрпризах «уставшей» вторички, как дышащие на ладан трубы, слабая проводка, грибок в закутках санузлов и прочие прелести, заметить которые сразу крайне проблематично.Также в новостройках вряд ли встретишь ободранные подъезды и «убитые» лифты.

№4. Энергоэффективность. Новостройки гораздо энергоэффективнее старого жилого фонда — без системы утепления дома нынче не строят. Это обуславливает не только более комфортный микроклимат в помещении, но и позволяет существенно сократить расходы на содержание жилья. Кроме того, в новостройках монтируют не вертикальную, а горизонтальную систему отопления, что позволяет установить индивидуальный счетчик тепла — а значит, оплачивать только то тепло, которое реально потребила ваша жилплощадь. А не гадать, как же получилось, что в квартире стоит холод собачий, а общедомовой счетчик «намотал» какое-то запредельное количество гигакалорий тепла.

№5.  Ликвидность. В жизни случается все — в том числе и ситуации, когда недвижимость приходится выставлять на продажу. Если не ставить перед собой цель  получить доход размером с «бюджет маленькой страны», а быстро вернуть вложенные средства, то новостройка в этом плане выглядит перспективней вторички. Конечно, на 100% гарантировать возврат инвестиций невозможно — никто точно не знает, какие еще потрясения уготованы нашей стране и ее экономике. Но в любом случае потери от обесценивания квартир на первичном рынке будут ниже, чем на вторичном.

Вторичный рынок. Старый фонд

Ликбез для инвестора Вторичный рынок

№1. Оперативность вступления во владение. Главное преимущество вторички перед первичкой — отсутствие необходимости длительного ожидания того волнительного момента, когда можно будет переступить порог своей новой квартиры. По сути, сразу после подписания договора купли-продажи вы становитесь полноправным владельцем имущества и получаете возможность им распоряжаться. С новостройками такой номер не пройдет: сначала надо дождаться пока дом построят, потом — пока подключат его к коммуникациям, потом — пока оформят документы на право собственности. Все это может занять довольно длительное время и потребовать дополнительных финансовых ресурсов.

№2. Меньше рисков. Томительное наблюдение за тем как строится дом, гадание удастся ли застройщику его достроить (я даже не говорю — вовремя!) и соблюсти все формальности, предшествующие передаче прав собственности — то еще удовольствие. В случае покупки квартиры на вторичке этих рисков можно избежать. Правда, остаются другие риски, например, вероятность расторжения договора со стороны продавца, прописанные на жилплощади несовершеннолетние, настораживающая последовательность перехода прав собственности и т.п. К счастью, их можно существенно минимизировать, тщательно проверив юридическую чистоту выбранной квартиры.

№3. Сформировавшийся микрорайон. Квартиры «старой вторички» обладают тем несомненным преимуществом, что микрорайон, в котором они построены, уже сформирован. А это значит, что есть возможность сразу оценить окружающую социальную, городскую и транспортную инфраструктуру, а не ждать, когда же поблизости появится обещанные застройщиком детский садик и новая станция метро.

Конечно, подойти к выбору окружения квартиры на вторичке нужно внимательно. Не помешает оглядеться по сторонам и прикинуть — есть ли по соседству место для новой стройплощадки 🙂

№4. «Заходи и живи». Конечно, некоторые застройщики сдают новостройки уже с ремонтом — но таких предложений на рынке очень мало. В то же время, большинство квартир на вторичном рынке предлагается в «жилом состоянии», то есть уже с ремонтом, зачастую довольно неплохим. Достаточно перевезти в квартиру свою мебель — и либо сам живи, либо сдавай жилплощадь и получай пассивный доход.

№5. Отсутствие шумных соседей. Как правило, покупая квартиру на вторичке, единственным «шумным соседом» можете оказаться именно вы — если все же решите переделать квартиру под свой вкус. В новостройке такие соседи все. Причем абсолютно не факт, что ремонты у них окончатся одновременно с вашим — а значит наслаждаться жужжанием дрелей и перестуком перфораторов придется еще несколько лет. Приобретая квартиру «вторичке» есть шанс, что подобные испытания минуют вас.

Новая «вторичка»

Ликбез для инвестора Новая вторичка

Этот новый сегмент рынка недвижимости (он начал формироваться примерно лет 8-10 назад), на мой взгляд, самый привлекательный. Такие квартиры вобрали в себя достоинства квартир на первичке и старой вторичке, хотя, конечно, помимо достоинств это сегмент рынка недвижимости имеет и недостатки. Главный из которых, конечно, цена квадратного метра — готовые квартиры в свежепостроенных домах самые дорогие. Еще один недостаток — квартиры в таких домах часто продаются в состоянии «от строителей», что означает для покупателя дополнительные финансовые и временные затраты на приведение недвижимости в жилое состояние. Но для многих покупателей, эти минусы легко «перебиваются» его главным достоинством: дом уже построен, на квартиры оформлено право собственности. И это значит, что не нужно волноваться о «заморозке» строительства, подключении дома к коммуникациям, оформлении права собственности. Все эти этапы уже пройдены продавцом, все формальности утрясены, все бумаги получены — сделка оформляется по договору купли-продажи недвижимости. После подписания договора и внесения денег на счет продавца можно начинать обживать новую квартиру.

Выбор квартиры — нелегкое дело. В целом, перед покупателем как раз и стоит задача определить приемлемый для себя баланс достоинств и недостатков того или иного варианта. Надеюсь, этот материал кому-то поможет определиться хотя бы с сегментом рынка, на котором и развернется полномасштабный поиск нового «гнездышка». А в следующих материалах я расскажу об алгоритмах выбора новостроек и квартир на вторичке.

129 ответов
  • Inna
    Дуже дякую за таку інформацію! Будь ласка, питання до всіх: хто вже більш менш розібрався в новобудовах які є на ринку інвестування, підскажіть яку бновообудо...

    Розібрався я конкретно у своїй ситуації. Максимально в подробицях її описав. Можу додати, що в пішій доступності від дому обоє дітей ходять в державну музичну школу (безкоштовно), крім того час лишається на англійську, старший ходить на плавання в СпортЛайф (дві трамвайні зупинки від нас), молодша на танці в нашому ЖК і державний безкоштовний гурток живопису в кількох десятках метрів від нашого будинку. Між заняттями при потребі встигають зайти додому поїсти/перевдягнутися. Якщо Вам такий набір опцій актуальний, шукайте його поблизу ЖК-претендента на покупку. Розглядайте варіанти на вторинному ринку. Як я писав, минулоріч ми купили порожню в стані від забудовника квартиру в будинку, зданому в експлуатацію в 2008 році. Вона 10 років простояла і чекала саме нас. І таких квартир в самих різних давно зданих ЖК, одна з котрих, можливо, чекає саме Вас, може бути безліч. Не треба обмежуватися лише квартирами від забудовників. У нас багато років люди інвестували в житло не тільки тому, що їм не було де жити, а інколи тому, що забудовники в рекламах переконували, що це дуже прибутково. Жінка, у котрої ми купили квартиру, зараз живе закордоном, і вона вже морально втомилася чекати, коли ж нарешті зможе продати квартиру хоча б так само дорого, за скільки колись купила. Її втомило постійно грошовими переказами через сестру оплачувати комунальні платежі, а її сестру втомило регулярно бігати і оплачувати квитанції. Я тільки тепер почав звертати увагу, дивлячись на фасади декілька років назад зданих будинків, що є чимало вікон з досі не здертими наклейками з маркуванням склопакетів від виробника вікон, з будівельним брудом на склі. Нема ні штор, ні світла увечері, жодних ознак того, що в цих квартирах хтось живе. Можливо, хтось купив для дітей або ще з якимись там планами. Але часто так буває, що не все йде за планом. Діти можуть захотіти вчитися закордоном, і навіть повернувшись, можуть не зацінити колись давно куплену для них квартиру. Навіть не знаю усіх можливих причин, але факт, що по Києву дуже багато порожніх не заселених квартир. Яка із них підійде саме Вам за месцем розташування, за ціною, площею і загальним плануванням — це зможете підібрати лише Ви самі для себе. Я лише описав те, що в моєму випадку було дуже важливим саме для мене.

    Николай
    Май 21, 2019 в 20:05
    Ирина Романова
    Традиционно считается, что инвестировать в новостройку дешевле, чем покупать аналогичную новую квартиру на вторичке. Я задумалась, а действительно ли это так и...

    Один из немаловажных плюсов в первичке это то что есть большой выбор этажа/вида/планировки, который отсутствует уже на вторичке, либо он уже по другой цене. Если брать разницу минимальных цен, то разница не велика, но если рассматривать варианты подходящие для себя, то ситуация немного меняется как я увидел по комплексам которые я рассматривал по минимальной цене там то вид в стену другого дома или планировка не совместимая с жизнью, а по ликвидным квартирам ситуация была в пользу первички.

    Ирина Романова
    «Новостройки или вторичка?» — эта дилемма многих мучает ничуть не меньше, чем вопрос «быть или не быть?» принца Датского. Я решила, что называется, «подкинуть ...

    Жить самому нужно в современной доме. Не лучше, а нужно. Люди это понимают.
    На вторичке современных квартир и мало, и они обычно дорогие, как мне показалось. Торг никто не отменял, но всё равно дорого, вероятно именно вследствие малого предложения. А старая вторичка — это уже серьёзный компромисс, это как обсуждать, что жигули тоже машина, едет же. Поэтому люди стремятся жить в новостроях.
    На поиск вторички нужно потратить много больше усилий или денег риелтору. С новостроями легче, они на виду. Риелторов люди не любят, поэтому идут в отделы продаж.
    За вторичку нужны деньги все и сразу, а добрый застройщик посадит на долларовый кредит ). Поэтому люди любят котлованы.

    По котлованам: в дешёвые котлованы влазить уже нельзя, слишком рискованно, ценовую планку лучше прилично поднять. Застройщикам с большим количеством начатых строек в эконом-сегменте отказать. Котлованам в промке или в полях отказать. Бойтесь дешевизны! Всё ИМХО, всем удачи!

    Андрей
    Хочу прокмментировать вот этот тезис: "Ну и, въезжая в новостройку, можно надеяться на то, что будущие соседи — такие же, как и ты. Адекватные люди, сумевшие...

    Жил в доме чуть получше парк авеню, жк меньше, всего 198 квартир. Окурки бросают с балкона во двор, машины парковали на тротуаре, приходилось общаться с владельцами. Осбб не могли создать пару лет, потому что некоторые жильцы не хотели платить на 150 гривен в месяц больше. В колясочных тоже шины наблюдали, так же не один случай самовольной установки дополнительных дверей на этаже..

    Среди жильцов есть известные люди, которые вообще плевать на все хотели.. вот так



* - обязательное поле

Читайте все 129 комментариев на форуме: Инвестировать в новостройку или купить на вторичке?