Ликбез для инвестора: инвестирование в новостройку или покупка на вторичке?

Глобальное решение о покупке квартиры принято – и тут же появляются новые, не менее важные, вопросы. Главный из которых – где искать недвижимость: на первичке или на вторичке? У каждого из этих форматов жилья  есть свои плюсы и минусы, при этом достоинства одного – суть недостатки другого. Я, как оптимист, попыталась систематизировать и сравнить именно достоинства «первички» и «вторички».

Первичный рынок

№1. Возможность рассрочки. Мало у кого на руках имеется полная сумма, необходимая для покупки квартиры – и в этом плане очень выручает рассрочка, которую предоставляют инвесторам застройщики. Конечно, есть в таком формате и «подводные камни» (например, регулярное удорожание неоплаченных квадратных метров или привязка их стоимости к курсу валют), но сам факт возможности внести необходимую сумму не сразу, а за год-два-три существенно расширяет возможности выбора вариантов.

№2. «Приличные» соседи. Вот не зря говорят: «выбирай не дом, выбирай соседа». Вредные соседи способны изрядно испортить жизнь – да так, что даже в самой роскошной квартире жить не захочется. Конечно, нарваться на проблемных соседей можно и в новостройке, но все же вероятность этого гораздо выше именно в старом жилом фонде. При этом конфликтные ситуации в новостройках переживаются психологически легче – все жильцы здесь «новенькие», уклад жизни и формат коммуникации с соседями только формируется, а значит и конфликты возникают конструктивные, как правило поддающиеся разрешению. В старых домах иерархия выстроена и уклад жизни давным-давно сформирован – и новичку придется либо подстраиваться под него, либо устраивать «революцию» что не всегда бывает просто.

Также не стоит сбрасывать со счетов и тот факт, что вероятность встретить в соседях асоциальных или маргинальных личностей в новостройках гораздо ниже, чем на «вторичке».

№3. Новое есть новое. И речь идет не только о новых коммуникациях и инженерии. В новостройке не нужно привыкать или вытравливать чужие запахи, вычищать чужую грязь. Что обязательно придется делать в квартире, в которой уже кто-то жил. И это не говоря уже таких сюрпризах «уставшей» вторички, как дышащие на ладан трубы, слабая проводка, грибок в закутках санузлов и прочие прелести, заметить которые сразу крайне проблематично.Также в новостройках вряд ли встретишь ободранные подъезды и «убитые» лифты.

№4. Энергоэффективность. Новостройки гораздо энергоэффективнее старого жилого фонда – без системы утепления дома нынче не строят. Это обуславливает не только более комфортный микроклимат в помещении, но и позволяет существенно сократить расходы на содержание жилья. Кроме того, в новостройках монтируют не вертикальную, а горизонтальную систему отопления, что позволяет установить индивидуальный счетчик тепла – а значит, оплачивать только то тепло, которое реально потребила ваша жилплощадь. А не гадать, как же получилось, что в квартире стоит холод собачий, а общедомовой счетчик «намотал» какое-то запредельное количество гигакалорий тепла.

№5.  Ликвидность. В жизни случается все – в том числе и ситуации, когда недвижимость приходится выставлять на продажу. Если не ставить перед собой цель  получить доход размером с «бюджет маленькой страны», а быстро вернуть вложенные средства, то новостройка в этом плане выглядит перспективней вторички. Конечно, на 100% гарантировать возврат инвестиций невозможно – никто точно не знает, какие еще потрясения уготованы нашей стране и ее экономике. Но в любом случае потери от обесценивания квартир на первичном рынке будут ниже, чем на вторичном.

Вторичный рынок. Старый фонд

№1. Оперативность вступления во владение. Главное преимущество вторички перед первичкой – отсутствие необходимости длительного ожидания того волнительного момента, когда можно будет переступить порог своей новой квартиры. По сути, сразу после подписания договора купли-продажи вы становитесь полноправным владельцем имущества и получаете возможность им распоряжаться. С новостройками такой номер не пройдет: сначала надо дождаться пока дом построят, потом – пока подключат его к коммуникациям, потом – пока оформят документы на право собственности. Все это может занять довольно длительное время и потребовать дополнительных финансовых ресурсов.

№2. Меньше рисков. Томительное наблюдение за тем как строится дом, гадание удастся ли застройщику его достроить (я даже не говорю – вовремя!) и соблюсти все формальности, предшествующие передаче прав собственности – то еще удовольствие. В случае покупки квартиры на вторичке этих рисков можно избежать. Правда, остаются другие риски, например, вероятность расторжения договора со стороны продавца, прописанные на жилплощади несовершеннолетние, настораживающая последовательность перехода прав собственности и т.п. К счастью, их можно существенно минимизировать, тщательно проверив юридическую чистоту выбранной квартиры.

№3. Сформировавшийся микрорайон. Квартиры «старой вторички» обладают тем несомненным преимуществом, что микрорайон, в котором они построены, уже сформирован. А это значит, что есть возможность сразу оценить окружающую социальную, городскую и транспортную инфраструктуру, а не ждать, когда же поблизости появится обещанные застройщиком детский садик и новая станция метро.

Конечно, подойти к выбору окружения квартиры на вторичке нужно внимательно. Не помешает оглядеться по сторонам и прикинуть – есть ли по соседству место для новой стройплощадки 🙂

№4. «Заходи и живи». Конечно, некоторые застройщики сдают новостройки уже с ремонтом – но таких предложений на рынке очень мало. В то же время, большинство квартир на вторичном рынке предлагается в «жилом состоянии», то есть уже с ремонтом, зачастую довольно неплохим. Достаточно перевезти в квартиру свою мебель – и либо сам живи, либо сдавай жилплощадь и получай пассивный доход.

№5. Отсутствие шумных соседей. Как правило, покупая квартиру на вторичке, единственным «шумным соседом» можете оказаться именно вы – если все же решите переделать квартиру под свой вкус. В новостройке такие соседи все. Причем абсолютно не факт, что ремонты у них окончатся одновременно с вашим – а значит наслаждаться жужжанием дрелей и перестуком перфораторов придется еще несколько лет. Приобретая квартиру «вторичке» есть шанс, что подобные испытания минуют вас.

Новая «вторичка»

Этот новый сегмент рынка недвижимости (он начал формироваться примерно лет 8-10 назад), на мой взгляд, самый привлекательный. Такие квартиры вобрали в себя достоинства квартир на первичке и старой вторичке, хотя, конечно, помимо достоинств это сегмент рынка недвижимости имеет и недостатки. Главный из которых, конечно, цена квадратного метра – готовые квартиры в свежепостроенных домах самые дорогие. Еще один недостаток – квартиры в таких домах часто продаются в состоянии «от строителей», что означает для покупателя дополнительные финансовые и временные затраты на приведение недвижимости в жилое состояние. Но для многих покупателей, эти минусы легко «перебиваются» его главным достоинством: дом уже построен, на квартиры оформлено право собственности. И это значит, что не нужно волноваться о «заморозке» строительства, подключении дома к коммуникациям, оформлении права собственности. Все эти этапы уже пройдены продавцом, все формальности утрясены, все бумаги получены – сделка оформляется по договору купли-продажи недвижимости. После подписания договора и внесения денег на счет продавца можно начинать обживать новую квартиру.

Выбор квартиры – нелегкое дело. В целом, перед покупателем как раз и стоит задача определить приемлемый для себя баланс достоинств и недостатков того или иного варианта. Надеюсь, этот материал кому-то поможет определиться хотя бы с сегментом рынка, на котором и развернется полномасштабный поиск нового «гнездышка». А в следующих материалах я расскажу об алгоритмах выбора новостроек и квартир на вторичке.