ЖК «Миракс» на Глыбочицкой (короткий обзор)
Несостоявшийся «самый высокий киевский небоскреб Mirax Plaza», вот уже почти десятилетие «украшающий» Подол взялись достраивать. Правда, уже не в виде бизнес-высотки, а как очередной жилой комплекс. Более того, к финансированию этого проекта началось привлечение денег частных инвесторов, причем строящиеся квадратные метры предлагают ну по очень вкусной цене. Ну как тут удержаться и не сделать хотя бы короткий обзор этого ЖК?
Напомню, проектом Mirax Plaza предполагалось, что будет построено два здания, одно из которых должно было стать самым высоким небоскребом Киева и Украины – 46 этажей, 192 метра. Планировалось, что в состав этого многофункционального комплекса войдет торгово-офисный и оздоровительный центры, апартаменты, подземный и наземный паркинги на 2 тыс. машиномест, вертолетная площадка на крыше и ресторан со смотровой площадкой на верхних этажах. Завершить строительство этого великолепия обещали в 2010 году.
Однако, как мы видим, работы застопорились – активность на стройплощадке прекратилась в послекризисные 2009/2010 годы, а в 2014 году застройщик (ООО «Эл-Инвест», дочка российской Миракс Групп) и вовсе был признан банкротом. С тех пор Глыбочицкую «украшал» 11-этажный каркас несбывшихся обещаний и надежд.
В 2016 году начинается «новейшая история» этого недостроя – новым владельцем объекта незавершенного строительства становится ООО «Гамма Консалт» (за символические 8,3 млн. грн). Зимой 2017 года Киеврада согласовала замену сторон в договоре аренды участка – вместо «Эл-Инвест» арендатором стало ООО «Гамма Консалт». Инвестором и девелопером нового проекта выступает ХК «Киевгорстрой», отдел продаж которого и приступил на днях к привлечению денег частных инвесторов.
Построить Mirax Plaza планировали в Подольском районе, по улице Глыбочицкой, 43. Такой же строительный адрес остался и у нового проекта. Стройплощадка расположена практически напротив ЖК «Покровский Посад», рядом строятся ЖК «Львовский квартал» и ЖК Podil Plaza & Residence. Все эти комплексы – довольно масштабные проекты, которые существенно усилят нагрузку на социальную инфраструктуру и повысят автомобильный трафик на Глыбочицкой и прилегающих к ней улицах. Если честно, то я не уверена, что и существующая инфраструктура, и Глыбочицкая в ее нынешнем виде справятся с возросшей нагрузкой.
Что же предлагают в отделе продаж? Итак, проект будет действительно новым, правда, чуть урезанным: имя будет короче – Mirax, да и высота тоже – вместо 46 этажей собираются строить максимум 28. Ритейл и офисы урежут до торговых площадей, которые разместятся на первых этажах будущих зданий. Насчет паркинга в отделе продаж ничего определенного пока сказать не могут (кроме того, что он обязательно будет), но мне почему-то кажется, что он тоже станет менее вместительным. Зато квартир тут обещают аж 1500 вместо запланированных ранее 200 апартаментов.
Внешне ЖК «Миракс» будет абсолютно непохож на предшественника. Вместо двух башен тут появится 4 дома, объединенные между собой тремя «жилыми вставками», в которых планируется разместить как квартиры, так и апартаменты.
Овальную геометрию в плане сохранит лишь недостроенная башня, которая станет одной из секций будущего дома №1 – старый каркас поднимут до 28 этажей и пристроят к нему еще одну, уже прямоугольную, секцию высотой в 23 этажа. Дома №2 и №3 планируются трехсекционными, высотой 19-11 этажей, при этом их торцевая часть, выходящая на Глыбочицкую, будет каскадной, что, по мнению архитекторов, позволит «облегчить» массивные строения и корректно вписать их в узкую улицу. Дом №4 тоже планируется 3-секционным, но он будет чуть повыше, в 12-20 этажей и без «каскадов» на фасаде.
Новый проект ЖК «Миракс» разработала молодая украинская компания Urban Experts (зарегистрирована в 2016 году и, как мне кажется, под совершенно другим именем).
Она не только является представителем в Украине известного британского архитектурного бюро Leslie Jones Architecture, но и числит в своем портфолио многочисленные проекты ТРЦ (Ocean Plaza, Ocean Mall, BlockBuster Mall, Lavina Mall, Respublika) и жилых мультифункциональных комплексов (например, Smart Plaza Obolon).
К сожалению, рендеры будущего ЖК «Миракс» представленные архитекторами заметно отличаются от рендеров, презентованных застройщиком. Так, «легких» фасадов из элементов панорамного остекления и навесных панелей не будет. А будут увеличенные оконные проемы и «легкие» открытые балконы (надеюсь будущие жильцы не примутся массово их стеклить по своему усмотрению).
Хотя, в отделке пока все же планируют использовать вентилируемую систему (утеплитель минеральная вата). Все дома будут монолитно-каркасными, с заполнением наружных стен кирпичом. Отопление квартир – автономное, проектом предусмотрен монтаж двух собственных котелен.
С планировками ЖК Mirax можно ознакомиться на сайте КГС. В целом они неплохие, хотя большинство квартир тут 1-комнатные. На типовых этажах секций разместится по 4-7 квартир, при этом развозить жильцов по этажам подъездов будет по 3 лифта. Площади 1-комнатных квартир стартуют с 40 кв.м (правда, такая маленькая квартира в наличии у застройщика осталась всего одна, так что корректнее говорить о том, что площади однокомнатных тут стартуют с 43,5 кв.м), 2-комнатных – с 65 кв.м, 3-комнатных – с 88,5 кв.м. В некоторых «двушках» предусмотрены большие открытые террасы – правда выходить они будут на шумную Глыбочицкую улицу. Если говорить об особенностях планировок, то здесь предусмотрены как квартиры с правильными помещениями, так и нестандартные варианты.
Несмотря на то, что продажи в ЖК «Миракс» стартовали буквально на днях, многие квартиры у застройщика уже числятся как проданные. В отделе продаж говорят, что такое положение вещей объясняется двумя факторами. Во-первых, часть будущего жилья изначально передана застройщику (новому владельцу недостроя). А, во-вторых, невысокая цена строящихся метров спровоцировала просто ажиотажный спрос на будущие квартиры.
А стоимость «квадрата» здесь действительно «вкусная» – в 1-комнатных она стартует с 23 тыс. грн, в 2-комнатных – с 21,5 тыс. грн, а в 3-комнатных – порядка 19,5 тыс. грн. При этом тем, кто готов сразу оплатить стоимость строящейся квартиры, делают скидку в 10%. То есть получается, что например, сейчас купить 1-комнатную квартиру в ЖК «Миракс» площадью 43,5 кв.м можно примерно за 900 тыс. грн.
Если говорить о разрешительных документах, то в телефонном режиме сотрудники отдела продаж никаких справок не дают, да и на официальной страничке комплекса этой информации пока нет. Нет ее, по всей видимости, и в базе данных ГАСК – мои поиски Разрешения на строительство по адресу ул. Глыбочицкая, 43 успехом не увенчались. Поэтому я рекомендую тем, кто собирается вкладывать свои деньги в строительство этого ЖК уточнить, а на каком, собственно, основании здесь ведутся работы. Отмечу, что старое Разрешение (даже если оно и есть у нового застройщика) в данном случае не годится – проект кардинально поменяли, поэтому застройщик обязан пройти Экспертизу нового проекта и получить новое Разрешение.
Также я рекомендую обязательно ознакомиться с новым договором аренды участка – и убедиться, что арендатором участка сейчас действительно числится ООО «Гамма Консалт». Кстати, изучая этот документ, не лишним будет взглянуть и на сроки его действия.
Кроме того, мне хотелось бы обратить внимание потенциальных инвесторов на тот факт, что участок застройки хотя и имеет правильное целевое назначение, но в кадастровой карте обозначен как участок с ошибками геометрии – с одним участком он пересекается, а другой вообще поглощает. Учитывая, что эти участки переданы в аренду другим юридическим лицам, не нужно сбрасывать со счетов возможность судебных разбирательств по поводу корректности их границ.
Есть еще один нюанс, который лично меня настораживает: арбитражный управляющий, ведающий процедурой банкротства бывшего застройщика (ООО «Эл-Инвест»), лишился своих полномочий. И хотя «прокололся» он уже после продажи недостроя на Глыбочицкой, 43 и на процедуре ликвидации совершенно другой компании-банкрота, мне кажется потенциальным инвесторам имеет смысл побеседовать с независимым юристом и уточнить: может ли в будущем этот факт аукнуться на сделке с этим бывшим проблемным активом ООО «Эл-Инвест»? Особенно учитывая тот факт, что сумма этой самой сделки как-то уж очень невысока – всего-то 8,3 млн. грн. Думаю, потенциальным инвесторам не лишним будет убедиться, что стороны остались довольны сделкой и долгих судебных разбирательств здесь не предвидится.
Учитывая вышеизложенное, мне кажется что принимая решение об инвестировании в ЖК «Миракс», до заключения сделки имеет смысл проконсультироваться с грамотным независимым юристом.
Это вся информация, которую мне удалось собрать о ЖК «Миракс» в рамках короткого обзора. Надеюсь, из ваших комментариев мы узнаем об этом комплексе больше 🙂
Update 12.03.2018 Со мной связались представители застройщика, цитирую:
- По обновленной информации, застройщик обещает создать в ЖК пятиуровневый паркинг. Кроме того, на территории предусмотрены гостевые парковки и несколько зарядных устройств для электрокаров. В комплексе будет 1197 квартир и 148 апартаментов.
- Разрешительные документы:
1. Договор аренды земельного участка № 91-6-00823 от 19.11.2008р.
2. Договор о внесении изменений в договор аренды земельного участка №233 от 31.03.2017р.
3. Градостроительные условия и ограничения для проектирования объекта строительства №529 от 06.09.2017р.
4. Экспертный отчет по рассмотрению проектной документации №3-106-17-ЕП / КО от 07.07.2017р.
5. Технические условия ОАО “Киевэнерго” № НП4-262-17 на присоединение объекта к электрическим сетям.
6. Технические условия ОАО “Киевэнерго” №019 / 9/101039 на подключение объекта к тепловым сетям.
7. Технические условия ОАО “АК” Киевводоканал “№12549 на канализации.
8. Технические условия ОАО “АК” Киевводоканал “№12519 на водоснабжение.
9. Технические условия ПАО “Укртелеком” №04-7 / 1249 на радиофикацию.
10. Технические условия ПАО “Укртелеком” №04-7 / 747.
11. Технические условия ПАО “Укртелеком” №08-13.
12. Технические условия КК “Киевавтодор” №118-10-17 на подключение к сети дождевой канализации и устройство автопид`изду.
13. Проектная документация зарегистрирована и внесена в базу данных градостроительного кадастра 17.08.2017р. №142.Право собственности на объект незавершенного строительства, офисное здание жилищно-офисного комплекса с объектами социального быта и встроенным паркингом, что находится по адресу: Киев. ул.Глубочицкая, 43 зарегистрировано в Государственном реестре прав на недвижимое имущество за ООО «Гамма Консалт» в установленном законодательством порядке.
110 відгуків