Где подешевели новостройки: итоги лета 2017

В августе нынешнего года тенденция к снижению средней стоимости квадратного метра в новостройках столицы и пригорода продолжилась. Как изменились средние цены, и в каких районах Киева летний ценопад был наиболее ощутим я попыталась проанализировать в очередном рейтинге.

Как видно из данных статистики ЛУН.ua, за три летних месяца средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках сбросила 1 тыс. грн. Если в мае цена «квадрата» новостройки в Киеве, в среднем, составляла 22 тыс. грн, то к 1 сентября эта цифра упала до 21 тыс. грн. Получается, что за лето средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева опустилась почти на 5%. Это, на самом деле, довольно высокий показатель, который вряд ли можно объяснить традиционным летним затишьем на рынке и стартом продаж в новых ЖК (цена на старте продаж ниже, чем на финише строительства).

Где подешевели новостройки средняя цена квадратного метра в гривне
В гривне средняя цена квадратного метра столичных новостроек продолжает снижение

На мой взгляд, в немалой степени отрицательная динамика средней стоимости столичного «квадрата» обусловлена дисбалансом между спросом и предложением: предложения сейчас много, а вот платежеспособного спроса мало. В пользу этой версии говорит и тот факт, что согласно многим статистическим подсчетам, строят сейчас в Киеве много, а покупают — мало. так, например, по данным Укрстата, за первое полугодие 2017 года в эксплуатацию было принято почти 984 тыс. кв. м жилья, что почти в три (!) раза больше показателя за аналогичный период прошлого года.

Где подешевели новостройки государственная служба статистики
Жилья строят больше…

При этом, по данным портала ЛИГА.net  сделок на первичном рынке столичной недвижимости в первом полугодии было заключено почти вдвое меньше, чем в 2016 году.

Где подешевели новостройки динамика количества сделок
…а инвестируют в него меньше

В то же время, с начала лета минимальная цена квадратного метра в столичных новостройках «потеряла» 500 грн и опустилась с 15 тыс. грн до 14,5 тыс. грн. В процентном выражении это составляет 3,3%.

Если рассматривать рынок столичной недвижимости в разрезе сегментов класса новостроек, то летняя тенденция к снижению средних цен не затронула лишь сегмент недвижимости комфорт-класса: с мая месяца цена квадрата здесь оставалась стабильной и составляла 18,5 тыс. грн. Наиболее заметен уровень спада был в сегменте недвижимости класса элит: средняя цена квадратного метра здесь упала на 9,3%, с 56,5 тыс. грн (в мае) до 51,2 тыс. грн (в августе). На втором месте по падению средних цен — ЖК класса эконом, метр в которых за лето «потерял» 4%, опустившись с 17,5 тыс. грн до 16,8 тыс. грн. И на третьем месте по падению цен — новостройки класса бизнес, в которых за лето средняя стоимость квадрата опустилась всего на 0,3% — с 32,2 тыс. грн в мае до 32,1 тыс. грн в августе.

Где подешевели новостройки цены на квадратный метр по районам Киева
Средние цены в новостройках Киева в августе

А вот в разрезе средней стоимости квадратного метра в различных районах столицы, динамика демонстрирует разнонаправленный вектор. Так, например, в Соломенском и Голосеевском и Деснянском районах средние цены квадратного метра выросли на 300  грн: в Соломенском районе цена возросла с 21,8 тыс. грн в мае до 22,1 тыс. грн в августе,  в Голосеевском — с 20 тыс. грн до 20,3 тыс. грн и в Деснянском — с 15 тыс. грн до 15,3 тыс. грн. В Святошинском районе рост средней цены составил 400 грн — с 18,5 тыс. грн до 18,9 тыс. грн. Но самый высокий рост средней цены за лето продемонстрировал Оболонский район здесь средняя стоимость квадрата в новостройках выросла на 700 грн, с 19,3 тыс. грн до 20 тыс. грн. в августе 2017 г.

Первичная недвижимость в остальных районах столицы летом демонстрировала снижение средней стоимости: в Днепровском средний метр подешевел  с 20,1 тыс. грн до 19,8 тыс. грн, в Дарницком — с 17,6 тыс. грн до 17,5 тыс. грн, в Печерском — с 47,5 тыс.  грн до 42 тыс. грн, в Шевченковском с 32,6 тыс.  грн до 30,5 тыс. грн, в Подольском — с 23,7 до 18 тыс. грн.

Таким образом, августовский рейтинг стоимости квадратного метра в новостройках Киева (по районам столицы) выглядит так:

  1. Деснянский район — 15,3 тыс. грн
  2. Дарницкий район — 17,5 тыс. грн
  3. Подольский район — 18,0 тыс. грн
  4. Святошинский район — 18,9 тыс. грн
  5. Днепровский район — 19,8 тыс. грн
  6. Оболонский район — 20,0 тыс. грн
  7. Голосеевский район — 20,3 тыс. грн
  8. Соломенский район — 22,1 тыс. грн
  9. Шевченковский район — 30,5 тыс. грн
  10. Печерский район — 42,0 тыс. грн

Пригород тоже дешевеет

По примеру столицы, пригородные новостройки тоже немного опустились в цене. Правда, падение средней цены было не столь заметным, как в столице. Если в мае 2017 средняя стоимость квадратного метра здесь составляла 11,8 тыс. грн, то в августе она снизилась до 11,5 тыс. грн. То есть, падение составило всего 2,5%, что почти вдвое меньше, чем столичное летнее 5%-ное снижение средней цены новостроек.

Где подешевели новостройки цены на квадратный метр в пригородах Киева
Средние цены на квадратный метр новостроек в пригородах Киева

Зато, как и в столице, средние цены на новостройки в различных городах демонстрируют разнонаправленный вектор: где-то цена идет вниз, где-то вверх. Так, например, в трех пригородах Левого берега — Вышгороде, Броварах и Борисполе — цены демонстрировали абсолютно разное направление. В Вышгороде в августе, по сравнению с маем, цена снизилась с 12,8 тыс. грн до 12,2 тыс. грн, в Броварах — сохраняла стабильность на уровне 11 тыс. грн, а в Борисполе — повысилась с 11,9 тыс. грн в мае до 12 тыс. грн в августе.

В правобережном пригороде ситуация такая же: по сравнению с маем-2017, в августе средние цены возросли в Гостомеле (с 9,6 до 10 тыс. грн), в Ворзеле (с 8,5 до 9 тыс. грн), Софиевской Борщаговке (с 12,6 до 12,8 тыс. грн), Белогородке (с 8,5 до 9,1 тыс. грн). В остальных городах-спутниках столицы средняя стоимость квадратного метра снизилась. При этом самое существенное падение средних цен зафиксировано в Буче и Петропавловской Борщаговке: здесь за лето средние цены опустилась на 1 и более тыс. грн: с 11 до 10 тыс. грн в Буче и с 13 до 11,9 тыс. грн в Петропавловке.

Согласно данным статистики ЛУН.ua, июльский рейтинг стоимости квадратного метра в новостройках пригорода Киева выглядит так:

  1. Ворзель — 9 тыс. грн
  2. Белогородка — 9,1 тыс. грн
  3. Обухов — 10 тыс. грн
  4. Гостомель — 10 тыс. грн
  5. Буча — 10 тыс. грн
  6. Святопетровское — 10,2 тыс. грн
  7. Бровары — 11 тыс. грн
  8. Ирпень — 11,3 тыс. грн
  9. Гатное — 11,6 тыс. грн
  10. Петропавловская Борщаговка — 11,9 тыс. грн
  11. Борисполь — 12 тыс. грн
  12. Вышгород — 12,3 тыс. грн
  13. Софиевская Борщаговка — 12,8 тыс. грн
  14. Вишневое — 12,9 тыс. грн

Если честно, то я очень жду что покажет первичный рынок столичной недвижимости осенью и к концу года: я лично предполагаю, что цены на некоторое время «замрут», но из-за дисбаланса между спросом и предложением, подкрепленным общей экономической ситуацией, продолжат плавное снижение. А как считаете вы?

Также напоминаю, что статистические данные — это картина, написанная мазками. Вся композиция видна только издалека, а при ближайшем рассмотрении она превращается в хаотичное нагромождение разноцветных пятен. И представить, что «вот это» имеет хоть какое-то отношение к цельной картине, которую мы видели только что довольно сложно. Так и здесь: «средняя цена»  квадратного метра вовсе не означает, что таковой она будет в понравившейся новостройке.  Она может быть как выше, так и ниже; квадратный метр в ней может дешеветь и дорожать «не в ногу» со статистической картиной рынка — это нормально.

302 ответа
  • Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 чекати не варто. Конкуренція на ринку нікуди не зникне, навіть якщо її не витримає частина забудовників. Кордони стали відкритішими, підросло покоління, для котрих іноземні мови взагалі не є проблемою. Київ — не настільки комфортне місто для проживання, щоб житло в ньому коштувало дорожче за інші європейські міста. Києву доведеться ще дуже постаратись, щоб молоде покоління захотіло купити тут житло. І справа не тільки в ціні квадрата. В багатьох випадках нема можливості влаштувати дітей в дитсадок або школу поблизу дому. Якими б елітними і преміум словами продавці не називали такі будинки, чи буде комфортним в них життя, якщо кожен день доводитиметься купу часу витрачати на поїздки в школу крізь дорожні затори? Це ті фактори, котрі забувають і не хочуть враховувати забудовники, намагаючись спрогнозувати майбутні ціни.

    Ирина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    Я не знаю, з яким оптимізмом забудовники дивляться на нинішню ситуацію, але своїми грошима я б не ризикнув і до «пандемії», а тепер — так і тимбільше. Мені вистачило інвестиції в травні 2017 в 12-лінію Петрівського кварталу. Вже восени 2018, втративши півтора роки часу і трохи грошей, продав по переуступці, щоб купити готову квартиру. У попереднього об’єкту інвестиції вже понад два роки затримки, і він досі не зданий в експлуатацію. І найближчі ще пів-року точно не здадуть. І я тепер не впевнений, чи взагалі здадуть
    хоч колись. Ну ладно, якби тоді серед усіх варіантів інвестиції я вибрав «той єдиний», котрий заглох. Але більшість із тих варіантів, серед яких ми тоді обирали, досі не завершені. Реально розумію, що міг би вляпатись ще печальніше. Якщо в Петрівському кварталі я зміг знайти покупця по переуступці з мінімальним для себе збитком, і УкрБудівській Пекторалі, враховуючи тодішню ціну десь в районі 600 у.о. також скоріш за все мало б що втратив, то якби зв’язався тоді з якимись «Європейками», «Барселонами» і «Даніями» в Софіївській Борщагівці — сумніваюсь, що відбив би назад хоча б пів-ціни. Надто багато зараз інвесторів, котрим я зараз міг би хіба-що поспівчувати, проблеми котрих почалися ще у відносно благополучних 2016-2018 роках. Сумніваюсь, що зараз їх кількість не зросте.
    Хоча оптимізм забудовників я цілком розумію. Вони ж то ризикують в першу чергу чужими грошима, практично нічим своїм не ризикуючи, не несучи жодної реальної відповідальності у випадку банкрутства.

    Ирина Романова
    2019 год выдался для столичного рынка первичной недвижимости непростым: выборы Президента, укрепление гривни, проблемы у двух крупнейших застройщиков… Давайте ...

    Больше всего в статистике обратил внимание на средний размер квартиры в разрезе 10 лет — 102.4кв и 65.8кв

    Еще в 2015-м многие говорили: «я что должен жить в чулане 12кв?»

    А теперь в 60кв помещается евродвушка. При этом с огромной кухней-студией и двумя спальнями.

    Я не удивлюсь если где-то треть этих хоромов стоят до сей поры без ремонта. До лучших времен.
    А вместо 120кв на окраине, сейчас спокойно люди берут 60кв в пешом центре https://044blog.com/center/ .
    В том же Чикаго малогабаритные квартиры улетели мгновенно.

    И не нужна машина, и не нужен паркинг. Можно ножками ходить. Полезно.

    А вот суперпросторные планировки в ЖК Аурум как-то не сильно зашли покупателям, что застройщику видимо пришлось завлекать новых покупателей большими панорамными окнами, которые хаотично начали прорезать в красивом некогда лаконичном фасаде. Чтобы хоть как то большую комнату можно было поделить на две.

    Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Може і чекають три роки, щоб не сплачуватии 5%. Не знаю. Та це і не дуже важливо. Головне сам факт — зараз дуже багато готових і не заселених квартир. Набагато більше, ніж декілька років назад, коли для більшості власників квартир в новобудові це було першим їхнім особистим житлом і вони поспішали до нього переїхати з орендованої квартири, або від батьків. Тобто, власникам нинішніх порожніх квартир є де жити. Для чого їм порожні квартири — це вже їхня особиста справа. Потенційно більшість з цих квартир або будуть продані, або підготовані під здачу в оренду, або в них колись заселяться діти власників, котрим вже не треба буде нічого купувати. Як би там не було, але поступове заселення давно збудованих але досі напівпорожніх будинків відбиватиметься на зниженні попиту на покупку та оренду квартир.
    Розраховувати на масову міграцію людей до столиці, як це було раніше, не варто. Частина студентів столичних ВУЗів тут полюбому лишатиметься, але щоб як колись, люди все розпродували на переферії та цілими родинами їхали сюди — оце вже навряд чи. Навіть якщо комусь спаде на думку така ідея, скоріш за все вона зникне після спроб влаштувати дітей до столичного дитсадка або школи. В цьому плані будь-яке місто мільйонник виглядатиме куди привабливішим за Київ, значно менше поступаючись зараз у зарплаті, ніж це було колись. Вже зараз за офіційними даними Київ втратив першість серед українських міст за рівнем середньої зарплати.
    Це колись за київськими квартирами були черги як за дефіцитним товаром. Але це в минулому. Зараз тенденції такі, що комусь напарити київську квартиру, може стати ще тією задачкою. Колись покупці бігали за продавцями, забудовникам навіть не доводилось особливо витрачатися на рекламу. Зверніть увагу, чим останніх пару років забиті більшість столичних рекламних площ. Ще де-небудь забудовники так бігають за покупцями, як у Києві? Так ось слідом за забудовниками доведеться побігати і тим, хто піддався їхній рекламі, і купив квартиру без особливої необхідності в ній жити. Можливо навіть і вдастся з цієї покупки зробити якийсь прибуток. Але, ще раз повторю, квартири в Києві — це вже давно не дефіцитний товар, як у 2006-2007 роках, і передумов для минулої картини навіть не передбачається.

    Ирина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    «девелоперы, работающие в сегменте «эконом» чувствуют себя довольно уверенно» — это особенно хорошо ощущается, глядя на остановившиеся стройки. Действительно, это «инвесторам» нужно чувствовать себя неуверенно, а не девелоперам ). Что касается цен… эти рисованные цены в значительной степени — туфта, делать какие-то аналитические выводы на основании выдуманных цен глупо. Я знаю реальные цены в паре ЖК, могу сказать, что скидки сейчас очень привлекательные. Цена метра стала существенно ниже не только, чем в феврале/марте, но и полгода назад! И это живой застройщик, стройки не останавливал. Очень деньги нужны, видимо.



* - обязательное поле

Читайте все 302 комментария на форуме: Рынок первичной недвижимости: итоги и пронозы