Где подешевели новостройки: итоги лета 2017

В августе нынешнего года тенденция к снижению средней стоимости квадратного метра в новостройках столицы и пригорода продолжилась. Как изменились средние цены, и в каких районах Киева летний ценопад был наиболее ощутим я попыталась проанализировать в очередном рейтинге.

Как видно из данных статистики ЛУН.ua, за три летних месяца средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках сбросила 1 тыс. грн. Если в мае цена «квадрата» новостройки в Киеве, в среднем, составляла 22 тыс. грн, то к 1 сентября эта цифра упала до 21 тыс. грн. Получается, что за лето средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева опустилась почти на 5%. Это, на самом деле, довольно высокий показатель, который вряд ли можно объяснить традиционным летним затишьем на рынке и стартом продаж в новых ЖК (цена на старте продаж ниже, чем на финише строительства).

Где подешевели новостройки средняя цена квадратного метра в гривне
В гривне средняя цена квадратного метра столичных новостроек продолжает снижение

На мой взгляд, в немалой степени отрицательная динамика средней стоимости столичного «квадрата» обусловлена дисбалансом между спросом и предложением: предложения сейчас много, а вот платежеспособного спроса мало. В пользу этой версии говорит и тот факт, что согласно многим статистическим подсчетам, строят сейчас в Киеве много, а покупают — мало. так, например, по данным Укрстата, за первое полугодие 2017 года в эксплуатацию было принято почти 984 тыс. кв. м жилья, что почти в три (!) раза больше показателя за аналогичный период прошлого года. 

Где подешевели новостройки государственная служба статистики
Жилья строят больше…

При этом, по данным портала ЛИГА.net  сделок на первичном рынке столичной недвижимости в первом полугодии было заключено почти вдвое меньше, чем в 2016 году.

Где подешевели новостройки динамика количества сделок
…а инвестируют в него меньше

В то же время, с начала лета минимальная цена квадратного метра в столичных новостройках «потеряла» 500 грн и опустилась с 15 тыс. грн до 14,5 тыс. грн. В процентном выражении это составляет 3,3%.

Если рассматривать рынок столичной недвижимости в разрезе сегментов класса новостроек, то летняя тенденция к снижению средних цен не затронула лишь сегмент недвижимости комфорт-класса: с мая месяца цена квадрата здесь оставалась стабильной и составляла 18,5 тыс. грн. Наиболее заметен уровень спада был в сегменте недвижимости класса элит: средняя цена квадратного метра здесь упала на 9,3%, с 56,5 тыс. грн (в мае) до 51,2 тыс. грн (в августе). На втором месте по падению средних цен — ЖК класса эконом, метр в которых за лето «потерял» 4%, опустившись с 17,5 тыс. грн до 16,8 тыс. грн. И на третьем месте по падению цен — новостройки класса бизнес, в которых за лето средняя стоимость квадрата опустилась всего на 0,3% — с 32,2 тыс. грн в мае до 32,1 тыс. грн в августе.

Где подешевели новостройки цены на квадратный метр по районам Киева
Средние цены в новостройках Киева в августе

А вот в разрезе средней стоимости квадратного метра в различных районах столицы, динамика демонстрирует разнонаправленный вектор. Так, например, в Соломенском и Голосеевском и Деснянском районах средние цены квадратного метра выросли на 300  грн: в Соломенском районе цена возросла с 21,8 тыс. грн в мае до 22,1 тыс. грн в августе,  в Голосеевском — с 20 тыс. грн до 20,3 тыс. грн и в Деснянском — с 15 тыс. грн до 15,3 тыс. грн. В Святошинском районе рост средней цены составил 400 грн — с 18,5 тыс. грн до 18,9 тыс. грн. Но самый высокий рост средней цены за лето продемонстрировал Оболонский район здесь средняя стоимость квадрата в новостройках выросла на 700 грн, с 19,3 тыс. грн до 20 тыс. грн. в августе 2017 г.

Первичная недвижимость в остальных районах столицы летом демонстрировала снижение средней стоимости: в Днепровском средний метр подешевел  с 20,1 тыс. грн до 19,8 тыс. грн, в Дарницком — с 17,6 тыс. грн до 17,5 тыс. грн, в Печерском — с 47,5 тыс.  грн до 42 тыс. грн, в Шевченковском с 32,6 тыс.  грн до 30,5 тыс. грн, в Подольском — с 23,7 до 18 тыс. грн.

Таким образом, августовский рейтинг стоимости квадратного метра в новостройках Киева (по районам столицы) выглядит так:

  1. Деснянский район — 15,3 тыс. грн
  2. Дарницкий район — 17,5 тыс. грн
  3. Подольский район — 18,0 тыс. грн
  4. Святошинский район — 18,9 тыс. грн
  5. Днепровский район — 19,8 тыс. грн
  6. Оболонский район — 20,0 тыс. грн
  7. Голосеевский район — 20,3 тыс. грн
  8. Соломенский район — 22,1 тыс. грн
  9. Шевченковский район — 30,5 тыс. грн
  10. Печерский район — 42,0 тыс. грн

Пригород тоже дешевеет

По примеру столицы, пригородные новостройки тоже немного опустились в цене. Правда, падение средней цены было не столь заметным, как в столице. Если в мае 2017 средняя стоимость квадратного метра здесь составляла 11,8 тыс. грн, то в августе она снизилась до 11,5 тыс. грн. То есть, падение составило всего 2,5%, что почти вдвое меньше, чем столичное летнее 5%-ное снижение средней цены новостроек.

Где подешевели новостройки цены на квадратный метр в пригородах Киева
Средние цены на квадратный метр новостроек в пригородах Киева

Зато, как и в столице, средние цены на новостройки в различных городах демонстрируют разнонаправленный вектор: где-то цена идет вниз, где-то вверх. Так, например, в трех пригородах Левого берега — Вышгороде, Броварах и Борисполе — цены демонстрировали абсолютно разное направление. В Вышгороде в августе, по сравнению с маем, цена снизилась с 12,8 тыс. грн до 12,2 тыс. грн, в Броварах — сохраняла стабильность на уровне 11 тыс. грн, а в Борисполе — повысилась с 11,9 тыс. грн в мае до 12 тыс. грн в августе.

В правобережном пригороде ситуация такая же: по сравнению с маем-2017, в августе средние цены возросли в Гостомеле (с 9,6 до 10 тыс. грн), в Ворзеле (с 8,5 до 9 тыс. грн), Софиевской Борщаговке (с 12,6 до 12,8 тыс. грн), Белогородке (с 8,5 до 9,1 тыс. грн). В остальных городах-спутниках столицы средняя стоимость квадратного метра снизилась. При этом самое существенное падение средних цен зафиксировано в Буче и Петропавловской Борщаговке: здесь за лето средние цены опустилась на 1 и более тыс. грн: с 11 до 10 тыс. грн в Буче и с 13 до 11,9 тыс. грн в Петропавловке.

Согласно данным статистики ЛУН.ua, июльский рейтинг стоимости квадратного метра в новостройках пригорода Киева выглядит так:

  1. Ворзель — 9 тыс. грн
  2. Белогородка — 9,1 тыс. грн
  3. Обухов — 10 тыс. грн
  4. Гостомель — 10 тыс. грн
  5. Буча — 10 тыс. грн
  6. Святопетровское — 10,2 тыс. грн
  7. Бровары — 11 тыс. грн
  8. Ирпень — 11,3 тыс. грн
  9. Гатное — 11,6 тыс. грн
  10. Петропавловская Борщаговка — 11,9 тыс. грн
  11. Борисполь — 12 тыс. грн
  12. Вышгород — 12,3 тыс. грн
  13. Софиевская Борщаговка — 12,8 тыс. грн
  14. Вишневое — 12,9 тыс. грн

Если честно, то я очень жду что покажет первичный рынок столичной недвижимости осенью и к концу года: я лично предполагаю, что цены на некоторое время «замрут», но из-за дисбаланса между спросом и предложением, подкрепленным общей экономической ситуацией, продолжат плавное снижение. А как считаете вы?

Также напоминаю, что статистические данные — это картина, написанная мазками. Вся композиция видна только издалека, а при ближайшем рассмотрении она превращается в хаотичное нагромождение разноцветных пятен. И представить, что «вот это» имеет хоть какое-то отношение к цельной картине, которую мы видели только что довольно сложно. Так и здесь: «средняя цена»  квадратного метра вовсе не означает, что таковой она будет в понравившейся новостройке.  Она может быть как выше, так и ниже; квадратный метр в ней может дешеветь и дорожать «не в ногу» со статистической картиной рынка — это нормально.


27 отзывов

  • Алена

    Спасибо большое за статью! Недавно от сотрудницы строительной компании услышала, что через три месяца жилье начнет стремительно дорожать, потому что безвиз и «ринулись» иностранные инвесторы и в панике кинулись срочно покупать квартиру. Потом выдохнули, успокоились и пиинялись изучать вопрос с разных сторон. Ваш сайт просто находка и кладезь полезной и ценной информации! Ещк раз спасибо!
    И очень буду ждать осеннего обзора.

    • Ирина Романова

      Алена, может быть она имела в виду что дорожать будет жилье в Европе из-за безвиза? 🙂 Потому что, как мне кажется, ринулись не к нам, а от нас:)
      Обзоры цен по итогам осени и года обязательно будут!

  • Андрей

    Ирина, если правильно понял статью — за перво полугодие на первичке было заключено около тысячи сделок, что есть невероятно мало. Недавно был в отделе продаж ObolonSKY, где мне сказали, что только их застройщик заключил больше сделок, чем 1000. Кто ошибся?

    • Ирина Романова

      Андрей, ну давайте посчитаем. У МЖК «Оболонь» сейчас в реализации два строящихся проекта: «Парковый квартал Город цветов» и «ОболонСКАЙ».
      Количество квартир в них — 650 в 1 очереди в «Городе Цветов» и 416 в двух домах, в которых открыто привлечение частных инвесторов в «ОболонСКАЙ». Складываем 650 и 416 — получаем 1066 квартир. Если отдел продаж не лукавит, и за полгода застройщик заключил более 1 тыс. сделок на первичке, то получается, что в данный момент предложить потенциальным инвесторам в этих проектах они ничего не могут. Но, тем не менее, отдел продаж работает и варианты для инвестирования у застройщика есть, насколько я в курсе.

  • Vernon

    Меня больше удивляет не то на сколько просела цена, не в этом суть. Тут действительно мог сыграть и курс валют и тп. Но сам факт того что жилья было построено/сдано в 3 раза больше чем в прошлом году, в целом ничего хорошего не предвещает. Не похоже что спрос поспевает за предложением.

  • Милі квартири

    Ну как ощутимо, 500 грн на метре в гривне за 4 месяца, так курс доллара за эти месяцы «просел» на столько, что долларовая цена практически не изменилась! То есть кто в какой валюте цену держит, например у нас за лето в гривне изменения цен не было, а в долларе выходит что подорожало…

  • Милі квартири

    Цены стабильны, а небольшие колебания вызваны тем, что какое то количество объектов подходит к сдаче и там поднимают цены, а где то начинаются продажи на ранних этапах строительства и цены ниже, они снижают средний показатель. В целом рынок стабилен и дешеветь не будет, но без доступной ипотеки и дорожать, вряд ли… Покупатели есть, но подавляющее большинство покупает либо готовое жильё в рассрочку, либо на ранних этапах со 100% оплатой.

    • Ирина Романова

      Милі квартири, спасибо за прогноз! Хотя если честно, то не думаю, что новые объекты так уж сильно повлияли на рынок. Например, в июне в Киеве для инвесторов открылись 5 проектов, в июле — 6 и в августе — 4. Причем не все они большие ЖК. Тем не менее, летом цена просела ощутимо… Интересно будет посмотреть, что готовит осень и зима.

      • Вадим

        Він в кожному треді спамить цим. Напевне продажі на нулі. Зараз є куча пропозицій по таким цінам в передмісті звідки набагато простіше діставатися до центру Києва, тому ніхто той треш в оранжі не купує. Там ще й ГЕОС з нікчемною якістю будівництва.

    • joke

      Только какая жалость — Вишневое намного проще отнести к Киеву, чем тот отшиб на котором строится Оранж сити. И в Вишневом дома строятся для людей, а Геос всегда строит уродливые гигантские гетто по совковым проектам из 70х.

  • Виталий

    В начале первого полугодия 2017 сильный скачок сдачи «построенных»/введенных в эксплуатацию объясняется тем, внесли изменения в законы о градостроительстве — отменили «халявные» третью категорию и для нее декларативный принцип. Пока эти изменения не вступили в силу, все стараются подать декларацию о готовности (хотя по факту дом может быть еще на стадии средины строительства), поскольку никто не хочет водить дома через комисси и и госекспертизу.

    • Ирина Романова

      Виталий, ну этот фактор касается только домов 3 категории сложности, а среди столичных новостроек все-таки больше строят по 4-5 категории, которые и так будут сдаваться по Сертификату.
      Так что этот параметр, как по мне, больше влияет на объемы сдачи жилья не в Киеве, а в пригороде — вот там, как раз, все в основном и строили по 3 категории

Добавить отзыв

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *