Где подешевели новостройки: итоги лета 2017

В августе нынешнего года тенденция к снижению средней стоимости квадратного метра в новостройках столицы и пригорода продолжилась. Как изменились средние цены, и в каких районах Киева летний ценопад был наиболее ощутим я попыталась проанализировать в очередном рейтинге.

Как видно из данных статистики ЛУН.ua, за три летних месяца средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках сбросила 1 тыс. грн. Если в мае цена «квадрата» новостройки в Киеве, в среднем, составляла 22 тыс. грн, то к 1 сентября эта цифра упала до 21 тыс. грн. Получается, что за лето средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева опустилась почти на 5%. Это, на самом деле, довольно высокий показатель, который вряд ли можно объяснить традиционным летним затишьем на рынке и стартом продаж в новых ЖК (цена на старте продаж ниже, чем на финише строительства).

Где подешевели новостройки средняя цена квадратного метра в гривне
В гривне средняя цена квадратного метра столичных новостроек продолжает снижение

На мой взгляд, в немалой степени отрицательная динамика средней стоимости столичного «квадрата» обусловлена дисбалансом между спросом и предложением: предложения сейчас много, а вот платежеспособного спроса мало. В пользу этой версии говорит и тот факт, что согласно многим статистическим подсчетам, строят сейчас в Киеве много, а покупают – мало. так, например, по данным Укрстата, за первое полугодие 2017 года в эксплуатацию было принято почти 984 тыс. кв. м жилья, что почти в три (!) раза больше показателя за аналогичный период прошлого года.

Где подешевели новостройки государственная служба статистики
Жилья строят больше…

При этом, по данным портала ЛИГА.net  сделок на первичном рынке столичной недвижимости в первом полугодии было заключено почти вдвое меньше, чем в 2016 году.

Где подешевели новостройки динамика количества сделок
…а инвестируют в него меньше

В то же время, с начала лета минимальная цена квадратного метра в столичных новостройках «потеряла» 500 грн и опустилась с 15 тыс. грн до 14,5 тыс. грн. В процентном выражении это составляет 3,3%.

Если рассматривать рынок столичной недвижимости в разрезе сегментов класса новостроек, то летняя тенденция к снижению средних цен не затронула лишь сегмент недвижимости комфорт-класса: с мая месяца цена квадрата здесь оставалась стабильной и составляла 18,5 тыс. грн. Наиболее заметен уровень спада был в сегменте недвижимости класса элит: средняя цена квадратного метра здесь упала на 9,3%, с 56,5 тыс. грн (в мае) до 51,2 тыс. грн (в августе). На втором месте по падению средних цен – ЖК класса эконом, метр в которых за лето «потерял» 4%, опустившись с 17,5 тыс. грн до 16,8 тыс. грн. И на третьем месте по падению цен – новостройки класса бизнес, в которых за лето средняя стоимость квадрата опустилась всего на 0,3% – с 32,2 тыс. грн в мае до 32,1 тыс. грн в августе.

Где подешевели новостройки цены на квадратный метр по районам Киева
Средние цены в новостройках Киева в августе

А вот в разрезе средней стоимости квадратного метра в различных районах столицы, динамика демонстрирует разнонаправленный вектор. Так, например, в Соломенском и Голосеевском и Деснянском районах средние цены квадратного метра выросли на 300  грн: в Соломенском районе цена возросла с 21,8 тыс. грн в мае до 22,1 тыс. грн в августе,  в Голосеевском – с 20 тыс. грн до 20,3 тыс. грн и в Деснянском – с 15 тыс. грн до 15,3 тыс. грн. В Святошинском районе рост средней цены составил 400 грн – с 18,5 тыс. грн до 18,9 тыс. грн. Но самый высокий рост средней цены за лето продемонстрировал Оболонский район здесь средняя стоимость квадрата в новостройках выросла на 700 грн, с 19,3 тыс. грн до 20 тыс. грн. в августе 2017 г.

Первичная недвижимость в остальных районах столицы летом демонстрировала снижение средней стоимости: в Днепровском средний метр подешевел  с 20,1 тыс. грн до 19,8 тыс. грн, в Дарницком – с 17,6 тыс. грн до 17,5 тыс. грн, в Печерском – с 47,5 тыс.  грн до 42 тыс. грн, в Шевченковском с 32,6 тыс.  грн до 30,5 тыс. грн, в Подольском – с 23,7 до 18 тыс. грн.

Таким образом, августовский рейтинг стоимости квадратного метра в новостройках Киева (по районам столицы) выглядит так:

  1. Деснянский район — 15,3 тыс. грн
  2. Дарницкий район — 17,5 тыс. грн
  3. Подольский район — 18,0 тыс. грн
  4. Святошинский район — 18,9 тыс. грн
  5. Днепровский район — 19,8 тыс. грн
  6. Оболонский район — 20,0 тыс. грн
  7. Голосеевский район — 20,3 тыс. грн
  8. Соломенский район — 22,1 тыс. грн
  9. Шевченковский район — 30,5 тыс. грн
  10. Печерский район — 42,0 тыс. грн

Пригород тоже дешевеет

По примеру столицы, пригородные новостройки тоже немного опустились в цене. Правда, падение средней цены было не столь заметным, как в столице. Если в мае 2017 средняя стоимость квадратного метра здесь составляла 11,8 тыс. грн, то в августе она снизилась до 11,5 тыс. грн. То есть, падение составило всего 2,5%, что почти вдвое меньше, чем столичное летнее 5%-ное снижение средней цены новостроек.

Где подешевели новостройки цены на квадратный метр в пригородах Киева
Средние цены на квадратный метр новостроек в пригородах Киева

Зато, как и в столице, средние цены на новостройки в различных городах демонстрируют разнонаправленный вектор: где-то цена идет вниз, где-то вверх. Так, например, в трех пригородах Левого берега – Вышгороде, Броварах и Борисполе – цены демонстрировали абсолютно разное направление. В Вышгороде в августе, по сравнению с маем, цена снизилась с 12,8 тыс. грн до 12,2 тыс. грн, в Броварах – сохраняла стабильность на уровне 11 тыс. грн, а в Борисполе – повысилась с 11,9 тыс. грн в мае до 12 тыс. грн в августе.

В правобережном пригороде ситуация такая же: по сравнению с маем-2017, в августе средние цены возросли в Гостомеле (с 9,6 до 10 тыс. грн), в Ворзеле (с 8,5 до 9 тыс. грн), Софиевской Борщаговке (с 12,6 до 12,8 тыс. грн), Белогородке (с 8,5 до 9,1 тыс. грн). В остальных городах-спутниках столицы средняя стоимость квадратного метра снизилась. При этом самое существенное падение средних цен зафиксировано в Буче и Петропавловской Борщаговке: здесь за лето средние цены опустилась на 1 и более тыс. грн: с 11 до 10 тыс. грн в Буче и с 13 до 11,9 тыс. грн в Петропавловке.

Согласно данным статистики ЛУН.ua, июльский рейтинг стоимости квадратного метра в новостройках пригорода Киева выглядит так:

  1. Ворзель — 9 тыс. грн
  2. Белогородка — 9,1 тыс. грн
  3. Обухов — 10 тыс. грн
  4. Гостомель — 10 тыс. грн
  5. Буча — 10 тыс. грн
  6. Святопетровское — 10,2 тыс. грн
  7. Бровары — 11 тыс. грн
  8. Ирпень — 11,3 тыс. грн
  9. Гатное — 11,6 тыс. грн
  10. Петропавловская Борщаговка — 11,9 тыс. грн
  11. Борисполь — 12 тыс. грн
  12. Вышгород — 12,3 тыс. грн
  13. Софиевская Борщаговка — 12,8 тыс. грн
  14. Вишневое — 12,9 тыс. грн

Если честно, то я очень жду что покажет первичный рынок столичной недвижимости осенью и к концу года: я лично предполагаю, что цены на некоторое время “замрут”, но из-за дисбаланса между спросом и предложением, подкрепленным общей экономической ситуацией, продолжат плавное снижение. А как считаете вы?

Также напоминаю, что статистические данные — это картина, написанная мазками. Вся композиция видна только издалека, а при ближайшем рассмотрении она превращается в хаотичное нагромождение разноцветных пятен. И представить, что «вот это» имеет хоть какое-то отношение к цельной картине, которую мы видели только что довольно сложно. Так и здесь: «средняя цена»  квадратного метра вовсе не означает, что таковой она будет в понравившейся новостройке.  Она может быть как выше, так и ниже; квадратный метр в ней может дешеветь и дорожать «не в ногу» со статистической картиной рынка — это нормально.


478 відповідей
  • Коля
    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 че...

    Школи після 9го скорочують, вузи мабуть теж. Раніши до Києва приїджали студенти вчитися. Якщо діти не вивчаться, то і арендувати з інших міст не будуть, крім Того іноземні студенти не приїдуть.
    Все буде йти на спад.
    Да і якщо залишать 25% шкіл, тобуде конкуренція грошова серед батьків ща місця в, класах, думаю що буде коштуватияк хата вивчити диину.

    Тобто з дітьми кращє їхати до польші

    Любов
    05.06.2019 о 02:04
    Ірина Романова
    Что ж, непростая для Украины весна прошла, принеся с собой неожиданные повороты в политической и экономической сферах жизни страны.  Давайте посмотрим, как они...

    забыли еще кое-что: народ масово разьехался, все деньги заработанные везут домой и что с ними делают? правильно, покупают квартиры, так как банки уже показали свою надежность, а просто дома держать тоже не вариант. Потом решат – перепродать, сдать или когда все хорошо в стране будет, то просто жить. И как было указано выше в комментариях – да однокомнатные кв на расхват, так как цена подходит, да и молодым больше не надо. Вот что важно по новостройкам – так это стоимость ремонта любой квартиры, тут надо подумать хорошенько, +8-10 тыс.

    Святослав
    16.09.2020 о 23:35
    Ірина Романова
    Святослав, а почему эти проекты по-Вашему неликвидные?

    Не ликвидные потому что:
    1) На рынке уже появились объекты в той же цене но лучше по концепции, месторасположению, архитектуре, техническим характеристикам, дальнейшем обслуживании.
    2) Продать их дороже чем продавал застройщик в ближайшем будущем не получится
    3) Качество материалов и работ на этих объектах слабое и многие на это жаловались

    Ликвидные объекты – ЖК Итальянский квартал, Форест парк, Рыбальский,Филадельфия концепт хаус, А136. На сегодня это очень перспективные ЖК в своих категориях.

    Уно моменто
    21.09.2021 о 23:16
    Диванный Эксперт
    Особенно про хорошую колбасу из совка смешно) 2 сорта хорошей это где 60% картона и 55? Ещё небось очередь надо было отстоять. А дома то какие строили, куда там...

    Диванный эксперт ваш высер не качественный- потренируйтесь еще! Для бронелобых – раньше существовал ГОСТ. Люди физически НЕ могли купить продукты из “говна и палок” потому,что был СТАНДАРТ. А сейчас,таким как Вы маркетологи напарят всякий хлам в красивой упаковке,потому,что ГОСТа нет. Зато в очереди стоять не будете))

    На внутрішній ринок суттєво можуть вплинути зовнішні фактори:
    * економічна і політична ситуація в Стейтах та конфлікти за їх участі;
    * ситуація в Білорусі з можливим переходом в гарячу фазу;
    * ситуація в Росії, конфлікти на різних рівнях з можливим переходом у кризу.
    .
    Стейти і курс долара. Долар за минулий рік девальвував на ~10%. За прогнозами цього року продовжиться падіння мінімум на 15%. Якщо відбудеться розкол Республіканської партії, нові заворушення-погроми типу минулорічних BLM, референдум за незалежність Техасу тощо, це посилить втечу від долара і його падіння. При масовому скиданні доларових активів трапиться чергова світова криза, долар втратить статус основної резервної валюти.
    .
    До цього прилягає ситуація довкола Китаю. Стосунки Стейтів з Китаєм стають дедалі конфліктнішими. У КНР окрім торгово-економічних проблем зі США є кілька точок конфліктності по периметру: Тайвань (фактично союзник США може проголосити незалежність і це автоматом стає приводом для силових дій КНР за відновлення суверенітету); Гонконг (можливі нові заворушення проти центральної влади); ситуація в Південно-Китайському морі з захопленими й розширеними Китаєм островами (Стейти та всі сусідні держави не визнають китайський суверенітет; чергова демонстрація сили американським флотом може перейти у гарячий конфлікт); конфлікти на китайсько-індійському кордоні; ситуація з геноцидом мусульман в Синдзян-Уйгурському автономному окрузі КНР, яка буде дедалі більше використовуватись зовнішніми силами проти Китаю.
    Китай має боргових паперів ФРС на 1 трильйон дол і у випадку кризи може їх cкинути. (Для порівняння: на цей час капіталізація Біткоїна також складає 1 трильйон доларів, а Золота – понад 11.) Може запропонувати якусь альтернативну резервну валюту («золотий юань», «електронний юань») і банківську платіжну мережу альтернативну до SWIFT.
    .
    Ринок нерухомості у нас прив’язаний до долара. Багато заощаджень в доларі. Варіант «долар різко падає» – в підсумку глибока депресія ринку.
    .
    Білорусь. На 25 березня намічено відновлення протестів. Як воно піде важко передбачити, але може призвести до нової хвилі політеміграції в Україну обсягом в десятки тисяч сімей, яким знадобиться тимчасове і постійне житло.
    Конфліктом в Білорусі може скористатися Москва на свою “користь”. Звинуватити Україну у збройному втручанні на території “союзника” і надати йому “братню допомогу” (введення військ, придушення протестів). А якщо піде конфлікт, оголосити воз’єднання Донецько-Луганської «Новоросії» з РФ, перенести бойові дії на решту Донецької та Луганської областей, якщо вдало піде, розширити наступ в напрямку Криму і Придністров’я з можливим захопленням усього Азовського і Чорноморського узбережжя.
    .
    Росія. Состерігаємо підкилимні конфлікти у верхівці, що протидіє виробленню єдиної політичної лінії (нам на користь). Путінський курс майже помер, а як далі, ще не виробилось. В принципі там усі імперці-великодержавники. Відмінності в методах та орієнтаціях. Одні за силові й військові методи, інші за ліберально-гібридні (кошти-корупція-пропаганда-дипломатія-спецоперації). Одні орінтовані на Китай, інші на Європу та Стейти.
    На цьому тлі з весни-літа 2020 року спочатку рейсовими літаками сотнями кілограм і тонами вивозилося до Лондона банківське золото і валютні цінності. З’явилися коментарі, що ситуація нагадує попередні події з відповідними асоціаціями:
    1990 рік, СССР напередодні розпаду: через Польщу до Німеччини пройшли один чи два бронепотяги завантажені золотом та валютними цінностями (т. зв. “золото партії”, через НДР-ФРН усе розчинилося десь на Заході);
    1996 рік: перед виборами, на яких Єльцин мав стартовий рейтинг 5%, міг програти і влада дісталася би комуністам+націоналістам, також масово виводилися кошти за кордон;
    1998-1999 рік: нова внутрішня криза, черговий вивід коштів. Тоді це хворий Єльцин, пошук наступника, протидія групі довкола Є.Примакова, яка “рветься до влади”. Тоді ще й О.Лукашенко узяв участь у цих подіях – підтримав російських генералів-заколотників, які мали організувати силове зміщення Б.Єльцина і привести О.Лукашенка до влади як лідера Союзної Держави. В.Путін (тоді очолював КРУ в АП) організував протидію змовникам та вбивство генерала Л.Рохліна чим і заслужив довіру Єльцина.
    Сьогодні “дзеркало” ситуації 1998-1999 років. Не дуже добрі справи в економіці, розчарування населення. Хворий В.Путін і пошук наступника, боротьба груп оточення.
    З”явилися повідомлення, що силові групи РФ вивозять кубічними метрами золото та валютні цінності на таємні закордонні бази (в ЦАР під захист чвк “Вагнер” та інші).
    Експертами, як от Андрій Піонтковський (працює в Atlantic Council), обговорюється конфіскація Стейтами локалізованих російських коштів на суму 1 трильйон доларів і фінансування ними російської опозиції. (Якщо подібне станеться, думаю з цих коштів може відбутися компенсація наших втрат у війні та репарації…)
    В той час як московська верхівка возить валютні цінності літаками і вантажівками, середній бізнес в непевній ситуації з очікуваннями розвитку в хаос, бунт, масові грабунки цілком можливо потягнеться через кордон до нас з валізами доларів. Конвертація цих “гарячих” коштів в нерухомість – ймовірний сценарій. (Як варіант – переказ і обнал через Біткоїн-конвертацію.)
    .
    Наша ситуація. Величезний дефіцит бюджету. Величезний обсяг виплати внутрішніх і зовнішніх боргів з необхідністю перекредитуватися. В таких умовах логічно передбачати емісію гривні, падіння курсу та імпульсивне вкладення в нерухомість виведених із банків та бізнесів коштів. Проте в нас усе може бути з точністю до протилежного. Якщо схема нових залучень у валюті працюватиме без розривів, тоді постійний продаж валюти тягнутиме гривню у зміцнення знову до рівня 25грн/дол. І як показує попередній досвід – швидке зміцнення гривні переводить ринок нерухомості у депресію.
    Далі. Непевна Влада, яка заплуталась в своїх орієнтаціях та схемах. Якщо Стейтам в протидії РФ знадобиться Україна як стратегічний плацдарм, а їм і на заміну Туреччині в регіоні потрібен союзник, і для наближення до Ірану, і для протидії новому стратегічному “Шовковому Шляху” з Китаю до Європи, тоді в принципі військовим чи політичним способом за їх підтримки може бути змінена нинішня влада. А такі події – завжди дестабілізація для ринку.
    .
    У випадку якщо все буде довкола нас і всередині більш менш гаразд, тоді думаю варто очікувати відновлення теми масової перебудови застарілого фонду. За деякими даними Віталій Кличко збирається взяти участь в наступних президентських перегонах. На тлі болючої для багатьох проблеми застарілого житла, оголошення програми масової житлової перебудови із залученням іноземних інвесторів може бути переможним прапором політичної кампанії. Нові очікування – нова психологічна перебудова учасників ринку, зміна фокусів і цінових балансів.
    .
    Отже ж. До хріна різних факторів і як тут щось передбачити? Чи не краще взагалі вийти з цього ринку і знайти інший спосіб інвестування?
    *

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы