Ликбез для инвестора: как проверить новостройку

Чтобы в ходе инвестировании в новостройку не стало «мучительно больно», вкладывать деньги в тот или иной объект желательно с открытыми глазами. В том смысле, что не стОит слепо верить рассказам сотрудников отделов продаж о великолепной репутации застройщика и наличии у него всей необходимой разрешительной документации на строительство этого дома – особенно в тех случаях, когда необходимые документы не предъявляют инвестору, что называется, по первому требованию. Ведь не зря говорится: доверяй, но проверяй – и в финансовых вопросах этот принцип особенно актуален. В этом «ликбезе» я хочу рассказать, где и как можно можно проверить законность строительства новостройки и хотя бы в общих чертах оценить «личность»  застройщика .

Шаг 1. Определяем, с кем имеем дело

Далеко не всегда девелопер проекта выступает заказчиком и/или застройщиком проекта. Несмотря на то, что привлечение денег инвесторов ведется под известным (или не очень известным) брендом, реальной компанией, с которой приходится иметь дело инвестору (и которой придется предъявлять претензии при  невыполнении обещаний) может выступать совсем другое юридическое лицо. Именно об этой компании и имеет смысл узнать подробнее.

Выяснить, кто в действительности стоит «за новостройкой» просто: для этого достаточно попросить в отделе продаж типовой Договор инвестирования – в большинстве случаев вторая сторона и будет застройщиком/заказчиком строительства. Если в типовом Договоре вторая сторона не указана, потенциальному инвестору имеет смысл настоять на предоставлении ему этой информации.

Далее все более-менее просто: в Договоре указывается код ЕДРПОУ застройщика – если это юридическое лицо. Если застройщик – физическое лицо, то в типовом Договоре должно быть указано его полные фамилия, имя и отчество, а также идентификационный код.

Бывает и так, что договор частный инвестор заключает с одной компанией (т.н. застройщиком), а в разрешительных документах и в документах на землю фигурирует другая компания (например, владелец/арендатор участка, т.н. заказчик строительства). В этом случае в отделе продаж нужно попросить для ознакомления договор о совместной деятельности (суперфиция, и т.п.) между этими двумя организациями – чтобы четко понимать, кто еще стоит за этой стройкой и на каких условиях эти компании поделили будущие квартиры.

Зная эту информацию, можно приступать к сбору информации о своих будущих контрагентах.

Шаг 2: Собираем и анализируем информацию о контрагенте

Зная код ЕДРПОУ компании-застройщика, можно получить основные данные о ней: дату создания, имена/названия учредителей, величину уставного фонда, сферу деятельности, данные о руководителе компании и т.п. Для этого достаточно зайти на сайт Минюста, выбрать вкладку «Безкоштовний пошук» и ввести в поле поиска код ЕДРПОУ (не забыть выбрать пункт «Юридична особа»). 

Если среди учредителей застройщика числятся другие юридические лица, то имеет смысл выяснить всю «подноготную» и о них. Иногда следование по цепочке учредителей приводит к очень интересным результатам, способным довольно существенно повлиять на принятие решения об инвестиции.

Как эта информация может помочь в анализе новостройки? Довольно существенно! Если компания создана незадолго до старта проекта, ее учредители – компании с «кипрской пропиской», уставной фонд составляет условно 1 тыс. грн, а директор «засветился» в сомнительных строительных проектах или не так давно размещал резюме на сайтах поиска работы –  имеет смысл хорошенько подумать, прежде чем вступать в договорные отношения с таким застройщиком.

Если сведения о компаниях можно почерпнуть из базы данных Минюста, то собирать дополнительную информацию о застройщике-частном лице, учредителях-физлицах и директоре компании-застройщика, имеет смысл в других местах. Самое простое – спросить у гугла  – вы удивитесь, сколько информации может выдать этот поисковик о более-менее публичном человеке:) Здесь имеет смысл искать все: скандалы, интриги, расследования, партнеров по бизнесу и недругов. Конечно «перелопатить» информации придется много: но четкое понимание  с кем вы имеете дело в финансовых отношениях не помешает.

Чуть не забыла – собирая информацию о застройщике-юрлице, не поленитесь и зайдите в Единый госреестр судебных решений. В строке «Пошук за контекстом» введите точное название вашего перспективного партнера: на украинском языке и желательно в кавычках. Кроме того, здесь же имеет смысл проверить информацию о судебных процессах, которые ведут его учредители и другие участники строительного процесса.

Конечно, иногда поиск в базе ЕДРСР не дает ничего – например, если компания создана совсем недавно (на мой взгляд, в этом случае делать вывод о кристальной честности будущего контрагента все-таки рановато). Но если застройщик на рынке уже давно, то, как правило, в его «активе» есть как минимум пара-тройка судебных дел. Внимательно ознакомившись с ними можно узнать много интересного о стиле работы застройщика в целом, а если повезет (или не повезет – как знать?), то и о конкретном объекте в частности. Например, если с застройщиком активно судятся инвесторы его других проектов, то высока вероятность что и инвесторы приглянувшейся вам новостройки тоже будут вынуждены отстаивать свои права в суде. Ну а если судебные споры ведутся по приглянувшемуся вам объекту, то имеет смысл ознакомиться с этими делами вдвойне тщательней – и попытаться понять: как может отразиться на строительном процессе само наличие этих споров? Каковы шансы сторон на победу в этих спорах? Как долго будут длиться тяжбы? И нужно ли вкладывать свои «кровные» в спорный объект?

Шаг 3. Проверяем объект

Когда-то я составила «Пять правил безопасного инвестирования в новостройку», и одно из правил гласило: не стесняйтесь просить в отделе продаж следующие документы:

• Документы на землю;
• Градостроительные условия и ограничения;
• Разрешение на строительство (до июля 2017 г. – для объектов 4 и 5 категорий сложности, после – для объектов отнесенных к классу СС3 и СС2)/Декларацию о начале строительных работ
• Экспертный отчет (для объектов 4 и 5 категорий сложности и классов СС2 и СС3)
• ТУ на подключение дома к коммуникациям.

Я это называю «джентльменским набором» любого застройщика – если хотя бы один документ из этого списка вам не готовы предоставить в отделе  продаж по первому требованию, то с большой долей вероятности можно предположить, что документов этих у застройщика нет. Или содержащаяся в них информация не соответствует реальным планам застройщика – что означает возможную задержку сроков строительства, проблемы на этапе введения дома в эксплуатацию, присвоения ему адреса и подключения коммуникаций. Вполне вероятно, что застройщик в конце концов «порешает» эти проблемы – но также вероятно, что и «не порешает». Тут уж как кому повезет. И если инвестор хочет сыграть в эту рулетку, то делать это желательно осознанно, четко представляя себе степень риска и осознавая его последствия.

Копии вышеперечисленных документов имеет смысл попросить в отделе продаж вместе с типовым договором инвестирования – и уже дома, в спокойной обстановке внимательно их изучить.

К слову, если в отделе продаж приглянувшегося ЖК разрешительных документов вам увидеть так и не удалось, то составит представление о том, каким именно пакетом документации располагает застройщик можно на сайте Новостройки ЛУН.ua – к описанию большинства новостроек здесь добавился раздел «Документы», наполненный данными о земельном участке, наличии у застройщика Разрешения на строительство и т.п.

Шаг 4. Изучаем документы

Современные технологии редактирования изображений позволяют легко выдать желаемое за действительное. Поэтому придя домой имеет смысл удостовериться, что ваши глаза вас не обманывают и проверить актуальность и легитимность документов, представленных застройщиком. Последовательность действий тут может быть любой, но вот этот список сайтов лучше все же посетить – просто для спокойствия.

Публичная кадастровая карта Украины. Здесь можно найти участок, на котором строится понравившийся ЖК и понять – в чьей собственности находится земля (государственной, коммунальной, частной) и соответствуют ли намерения застройщика ее целевому назначению. Если соответствуют – то отлично, но если, скажем, целевое назначение участка значится как «Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)», а строят на ней многоквартирный дом, то инвестору стОит понимать, что количество вопросов, которые должен будет «порешать» застройщик при введении дома в эксплуатацию и присвоения ему адреса, увеличивается на еще один.    

Искать участок строительства в Кадастровой карте можно по кадастровому номеру или «методом научного тыка»: кадастровый план наложен на карты Google Maps (иногда не подгружаются) и на ортофотопланы – здесь можно найти нужный участок, узнать его кадастровый номер и целевое назначение. Здесь же, к слову, можно заказать «Витяг про земельну ділянку» (платно), из которой можно узнать кому и на каком основании принадлежит (используется) земля.

Кабинет электронных сервисов. Здесь можно получить актуальную информацию об участке, зарегистрированных правах на него и существующих обременениях (например, ипотеке и др.). Чтобы получить такую информационную справку, в КЭС необходимо зарегистрироваться (занимает минут 5 времени) и оплатить ее формирование в режиме он-лайн (стоит, насколько я помню, около 25 грн).

Если земля находится не в частной, а в коммунальной собственности, то необходимо проверить, когда, кому и зачем она была выделена в аренду. Для этого можно попытаться найти информацию о Решении городских властей по поводу аренды данного участка на сайтах Киевского горсовета  и Киевской горадминистрации. Можно попробовать последовательно искать информацию по кадастровому номеру участка, строительному адресу объекта, названию застройщика и заказчика строительства. Найдя и прочитав соответствующие Решения: О передаче в аренду или выделении в пользование участка, Об изменении целевого назначения и т.п., имеет смысл проанализировать соответствуют ли намерения застройщика условиям договора. Если нет, то нужно понимать, что застройщику придется «решать» и этот вопрос.

База данных ГАСК. Иногда случается, что в результате различных причин Разрешения на строительство или Декларацию о начале строительных работ застройщику аннулируют. При этом застройщик не всегда спешит рассказать об этом печальном событии потенциальному инвестору. Поэтому ему желательно удостовериться, что с «бумагами» все в порядке и они имеются в базе данных ГАСКа. Искать информацию тут просто: нужно ввести номер документа, выбрать указанный в нем месяц и год – и нажать на кнопку «Фильтр». В появившемся документе имеет смысл сверить наименования Заказчика строительства, его Генподрядчика и описание объекта. И если в графе «Объект» идет речь, например, о строительстве торгово-развлекательного центра, а по факту строится жилой дом, то список вопросов для «решения» Застройщиком потенциальных проблем становится еще длиннее.   

Градостроительные условия и ограничения в свободном доступе в сети пока не появились – хотя власть и делает первые шаги в этом направлении. Поэтому чтобы убедиться в том, что застройщик получал Градостроительные условия и ограничения, и что своим инвесторам он показывает именно тот документ, который он получил у городских чиновников, имеет смысл обратиться с запросом в Департамент Градостроения и архитектуры Киевгорадминистрации.

Не выкладывают госорганы в сеть и выданные застройщикам Технические условия на присоединение будущего дома к коммуникациям. Поэтому чтобы убедиться в их реальности, особо дотошным потенциальным инвесторам придется писать запросы в соответствующие службы (Киевводоканал, Киевэнерго, Киевгаз и т.д.) – правда, получить официальные ответы на них бывает непросто.

Шаг 5. Изучаем договор 

Прежде чем что-то подписать – желательно понимать, что именно и с кем вы подписываете. Поэтому во-первых, не поленитесь внимательно прочитать предлагаемый вам договор и вникнуть в то, что вам предлагают подписать (за помощью, к слову, имеет смысл обратиться к независимому юристу). А затем – сравнить обещания сотрудников отдела продаж – и текста договора. Как показывает практика, все «плюшки», обещанные в отделе продаж на словах крайне редко воплощаются в жизнь. Поэтому если для вас важен, скажем, сад на крыше, обещанный застройщиком в начале стройки, то имеет смысл настоять, чтобы его наличие было прописано в договоре (или дополнительном соглашении к нему) – и штрафные санкции за невыполнение этого пункта. Тогда хоть будет не так обидно, если разрекламированный сад испарится к моменту окончания стройки.

Конечно, это достаточно грубый и упрощенный алгоритм проверки законности строительства новостройки, оценки репутации застройщика и перспектив возможной инвестиции. Ведь строительство – это целый «организм», здоровье и успешный рост которого зависит от множества параметров и массы нюансов. Многие риски находятся не только в юридической плоскости, да и спрогнозировать их достаточно сложно. В принципе, как любую другую квалифицированную работу, тщательную проверку потенциально привлекательного объекта недвижимости лучше поручить специалисту – независимому юристу. А вот отсеять заведомо «опасные» варианты можно и самостоятельно:)