Что год грядущий нам готовит: итоги и перспективы столичного рынка недвижимости
Всегда интересно заглянуть в будущее – и послушать прогнозы именитых экспертов и аналитиков. Но еще интереснее оглянуться назад – и взглянуть, насколько точно они «предсказывали будущее» в прошлом. Именно этим я и занялась на досуге – вспоминала прошлогодние прогнозы аналитиков столичного рынка недвижимости, сравнивала их с официальными данными и своими наблюдениями и, конечно, изучала прогнозы на нынешний, 2018 год.
Немного статистики: общие цифры
Прежде всего, я обратилась к статистике: хотя многие великие умы не в восторге от нее (и называют ее самой «сговорчивой» и «лживой» наукой), мне кажется, что и «голые цифры» могут многое рассказать.
Итак, если верить данным официальной статистики, то в 2017 году индекс строительной продукции (ИСП) выглядел гораздо лучше, чем остальные индексы промышленного производства (ИПП). Для справки: показатель динамики объема промышленного производства, его подъема или спада, определяется в виде отношения текущего объема производства в денежном выражении к объему промышленного производства в предыдущем году.
За январь-декабрь 2017 года ИСП составил 120,9%. В переводе с языка статистики на общечеловеческий это означает, что в 2017 году объемы строительства превысили на 20,9% показатели прошлого, 2016 года. И хотя применительно к жилому строительству эта цифра выглядит не столь впечатляюще – 111,7%, на фоне многих отраслей промышленности годовой прирост в 11,7% можно назвать просто-таки замечательным. В то же время, мне показалось несколько странным, что по данным статистики 2017 год выдался не столь хорошим (хотя, конечно, и не провальным) для многих смежных со строительством отраслей. Так, например, по итогам 2017 года ИПП в сфере производства кирпича, черепицы и прочих стройматериалов из обожженной глины составил всего 101,4%, в сфере производства цемента и гипсовых смесей – 98,6%, в производстве изделий из бетона, цемента и гипсовых смесей – 102,4%. Более-менее коррелирующим с подъемом строительной отрасли оказался индекс промышленного производства строительных металлоконструкций – он составил в 2017 году 113,4%.
На мой взгляд, подобное несоответствие может свидетельствовать либо о том, что производители стройматериалов (многие из которых, к слову, входят в состав больших строительных корпораций) несколько занижают показатели своей работы. Либо о том, что в минувшем году стоимость производства материалов, используемых в строительстве, оставалась неизменной (а то и снижалась). Например, если растущий рынок строительства должен был поглотить больше цемента чем в позапрошлом году, а согласно статистике ИПП в производстве цемента снизился, то это может означать либо недостоверность поданных данных, либо значительное снижение цен на этот материал, которое, собственно, и свело на нет показатели роста объема рынка. В общем, получается, что полная картина строительного рынка Украины, как говорится, «не так однозначна». Поэтому предлагаю сосредоточиться на анализе его части – киевском рынке первичной недвижимости.
Еще немного статистики: киевский рынок «первички»
Итак, согласно «показаниям» Государственной службы статистики Украины, за 3 квартала прошлого года в столице было принято в эксплуатацию 1 млн 93 тыс кв.м жилой недвижимости (данные за год появятся только в марте 2018 года). Если учесть, что всего в Украине за аналогичный период было введено в эксплуатацию 6 млн 889 тыс. кв.м, то можно с уверенностью говорить о том, что за 3 квартала минувшего года в Киеве была построена примерно шестая часть жилья всей страны. Интересно, что это не самый высокий показатель – площадь сданной в эксплуатацию жилой недвижимости в Киевской области составила рекордные 1 млн 233 тыс. кв.м.
При этом столичный рынок первичной недвижимости впервые за последние три года демонстрирует прирост объемов. Так, в 2014 году было сдано в эксплуатацию 1 млн 442 тыс. кв.м (-4,4%, по сравнению с 2013 годом), в 2015 году – 1 млн 365 тыс. кв.м (-5,3%, по сравнению с 2014 годом), в 2016 году – 1 млн 334 тыс. кв.м (-2,3%, по сравнению с 2015 годом).
В то же время, стоимость квадратного метра в киевских новостройках (в долларовом выражении), вот уже который год демонстрирует тенденцию к снижению. Так, по данным ЛУН.ua, в декабре 2014 средняя стоимость «метра» в киевских новостройках составляла $1020, в декабре 2015 – $940, в декабре 2016 – $830 и в декабре 2017 г – $790.
Такую же тенденцию (хотя и с иными цифрами) показывают и другие аналитические данные. Так, по наблюдениям консалтинговой компании SV Development, квадратный метр столичной первички обходился, в декабре 2014 года, в среднем, $1086, в декабре 2015 года – $1060, в декабре 2016 года – $1045 и в декабре 2017 года – $982.
Правда, кое-кто из экспертов утверждает, что цены на столичные новостройки в 2017 году продемонстрировали рост. Так, по мнению Ярославы Чапко, директора компании CITY DEVELOPMENT SOLUTIONS, средневзвешенная стоимость квадратного метра в столичных новостройках увеличилась за 2017 год на 11,6%.
Что обещали эксперты на 2017 год
В начале 2017 года большинство экспертов полагало, что на столичном рынке первичной недвижимости продолжится снижение цен (в долларовом эквиваленте). Так, например, аналитики M Consulting Group прогнозировали, что в 2017 году на рынке будет наблюдаться плавное снижение цен в пределах 10% – правда, при этом не исключали и вероятности небольшого (в пределах 3-5%) повышения цен на некоторых локальных объектах.
Примерно такие же цифры называли и аналитики консалтинговой компании SV Development – они прогнозировали снижение цен на квартиры до 10% (в валюте) и предрекали появление на рынке квартир стоимостью $15 тыс.
Аналогичные прогнозы делали и аналитики консалтинговой компании CITY DEVELOPMENT SOLUTIONS
Также эксперты предполагали дальнейшее смещение спроса в сторону небольших квартир и замедление выхода на рынок новых проектов.
Как видим, в основном прогнозы аналитиков сбылись. Средние цены на новостройки действительно продолжили снижаться. Покупатели действительно предпочитали небольшие квартиры – и из-за невысокой покупательской способности, и из-за тарифов на содержание жилья. Это привело к дальнейшему уменьшению площади новых квартир и даже появлению отдельного сегмента рынка – «смарт»-квартир. Вот только надежды экспертов на то, что строители не будут так рьяно наращивать объемы не оправдались – видимо, остановить «маховик» не так-то просто…
Что обещают эксперты и на что надеются строители
В целом, аналитики придерживаются мнения, что 2018 год будет не лучше и не хуже 2017. Так, как рассказал finance.ua Виктор Несин, председатель нацсовета Риелторской палаты Украины, вполне вероятно, что цена на «первичку» продолжат плавный спуск и за год потеряют еще 10%.
Такой же точки зрения придерживается и Сергей Злыдень, экс-президент Ассоциации специалистов по недвижимости. «Стоимость квадратного метра в течение 2018 года может снизиться на 5–10%», – цитирует слова эксперта SV Development
В то же время, сами строители смотрят в будущее с осторожным оптимизмом. Так, на днях Госстат опубликовал ожидания строительных предприятий перспектив развития их деловой активности. И из 400 опрошенных компаний (работающих по КВЕД 2010, раздел 41 «Будівництво будівель»), более половины респондентов не только оценили существующий объем работ как «нормальный», но и надеются на рост цен на свою продукцию. В то же время, вторая половина респондентов отметила недостаточный объем заказов и полагает, что цены на их работу в ближайшее время не изменятся.
Если честно, то я не очень люблю строить прогнозы на будущее. Но все же рискну высказать и свои предположения насчет перспективной ситуации на столичном рынке первички. Итак, объем данного рынка год от года растет – многим достаточно выглянуть в окно, чтобы в этом убедиться. Покупателей строящихся квартир становится все меньше – об этом, в частности, я могу судить по заполненности отделов продаж, она за последние годы заметно снизилась. Поэтому можно предположить, что тенденция к снижению средней стоимости квадратного метра (в долларовом эквиваленте) в нынешнем году продолжится. Что делать – законы рынка: предложение пока явно превышает спрос, да и покупательная способность в стране не на высоте.
Конечно, я не исключаю, что ситуация может и кардинально измениться. К лучшему – если, например, гривня не только стабилизируется, но и заметно укрепится по отношению к мировым валютам. Или в стране заработают программы ипотечного кредитования (в гривне, естественно, и под вменяемый процент). Или к худшему – если будут продолжаться «валютные качели» и девальвация гривни, если ускорится инфляция, если нашу страну продолжат сотрясать политические и экономические проблемы.
Также я не стала бы сбрасывать со счетов вероятность потрясений в строительной отрасли из-за того, что уже сейчас многие застройщики работают хотя и не в убыток, но на грани рентабельности. И многие из них для того, чтобы закончить ранее начатые проекты, берутся за строительство новых и новых объектов. Подобный подход, на мой взгляд, чреват крупными неприятностями: такая «пирамида» в любой момент может рухнуть. И понятно, что «погребет» она тех, кто находится в самом ее основании – то есть те проекты, которые находятся на начальном этапе реализации. И тех инвесторов, которые вложили деньги в строительство таких проектов. Но я, конечно, надеюсь, что этого не произойдет:)
50 відгуків