Киевский рынок первички: итоги 1 квартала 2018 года

Ознакомившись с прогнозами различных экспертов насчет перспектив столичного рынка первичной недвижимости в нынешнем году, мне стало интересно сравнить их с тем, как развиваются события в реальности. И так как первые итоги первого квартала 2018 года уже подведены, думаю, можно начинать это сравнение:)

В среднем по рынку…

Если брать за «точку отсчета» декабрь 2017 года, то можно говорить о  том, что гривневые цены на новостройки демонстрируют пусть небольшой, но рост. Так, согласно данным ЛУН.ua, в декабре 2017 года средняя стоимость «квадрата» на киевском рынке первички составляла 21,6 тыс. грн, а в марте-2018 она поднялась до отметки в 22 тыс. грн. Но в то же время, если сравнить нынешнюю среднюю цену квадратного метра новостройки со средней ценой марта 2017 года, то картина получится несколько иной. Согласно данным того же ЛУН.ua, год назад средняя стоимость квадратного метра составляла 22,5 тыс. грн – и тогда получается, что за год «средний квадрат» подешевел на 0,5 тыс. грн. Для сравнения, в марте 2016 г. средняя цена квадратного метра составляла 23,3 тыс. грн, а в марте 2015 г. – 23,5 тыс. грн.

В долларовом эквиваленте ситуация с ценами примерно такая же. Если сравнивать цену метра с показателями декабря-2017, то можно заметить, что в первом квартале 2018 года средняя стоимость квадратного метра в долларах повысилась с $790 до $840. Но стоит оглянуться чуть дальше, и картина получается несколько иная. В частности, после двухгодичного снижения (в марте-2016 – $880, а в марте-2015 – $1000), по сравнению с мартом 2017 года средняя цена метра в новостройках осталась на том же уровне – $840.

Итоги рынка первичной недвижимости 2018 средние цены
Средняя цена на столичные новостройки в 2017-2018 году в долларовом эквиваленте. Данные ЛУН.ua

Отмечу, что если ориентироваться по данным других источников, то картина вырисовывается несколько иная. Например, по данным компании SV Development, средняя стоимость квадратного метра в долларовом эквиваленте демонстрирует плавное снижение с марта 2014 года.

Итоги рынка первичной недвижимости 2018 динамика цен
Динамика средних цен на новостройки по данным консалтинговой компании SV Development

Если же говорить о минимальной цене на квадратный метр, то здесь динамика такова. В марте 2015 и 2016 годов она составляла 15 тыс. грн, в 2017 чуть снизилась – до 14,9 тыс. грн, а в марте 2018 года подскочила до 15,5 тыс. грн.

Глядя на эти цифры, у меня лично складывается впечатление, что снижение цен на рынке первички несколько замедлилось. Хотя говорить о том, что мы стоим «у подножья горы» пока все же рано.

«Эконом» – вверх, «элит» – вниз

Интересная картина наблюдается в контексте разреза рынка по классам жилья. В долгосрочном периоде мы можем наблюдать встречное движение цен на квадратный метр в «дешевой» и «дорогой» недвижимости. Так, например, за последние два года средняя стоимость квадрата в классе «эконом» поднялась с 16,7 тыс. грн в марте 2016 до 18 тыс. грн в марте 2018 г. А вот в классе элит «квадрат» опустился с 61,1 тыс. грн в марте 2016 г до 52,6 тыс. грн в марте 2018 г.

Итоги рынка первичной недвижимости 2018 март стоимость по классам
Средняя стоимость метра в разрезе классов жилья на март 2018 г.

Конечно, можно сказать о том, что доля элитной недвижимости на рынке не так уж и высока, это «штучные» проекты, не делающие погоды на рынке. И с этим аргументом я согласна. Тем более, что «дорогой масс-маркет» – новостройки класса бизнес – взяли курс на повышение. Средняя стоимость метра в этом сегменте рынка поднялась с 28 тыс. грн в марте 2016 г. до 34 тыс. грн в марте 2018 г..

Зато в комфорт-классе наблюдалась относительная стабильность – и в марте 2016, и в марте 2018 квадрат здесь стоил, в среднем, 19,8 тыс. грн.

Итоги рынка первичной недвижимости 2016 март стоимость по классам
Средняя стоимость метра в разрезе классов жилья на март 2016 г.

Подобные векторы цен на различные классы жилья, как мне кажется, могут говорить о том, что рынок начинает потихоньку «уставать» от безликих малокомфортных новостроек. Интерес инвесторов постепенно смещается в сторону проектов более высокого класса – ведь иначе средние цены в новостройках бизнес-класса ползли бы вниз, а не вверх. Хотя, конечно, цена по-прежнему играет одну из основополагающих ролей для инвесторов, о чем свидетельствует восходящая динамика в сегменте новостроек класса «эконом».

А вот стабильность средних цен в новостройках класса «комфорт», на мой взгляд, может говорить о том, что рынок вплотную подошел к необходимости все же разобраться в классификации жилья и выработать какие-то единые стандарты в этом вопросе. Ведь сегодня границы между «экономом» и «комфортом», как и между «комфортом» и «бизнесом» довольно размыты. Что, собственно, и смазывает настоящую картину этого сегмента рынка.

В каком районе новостройки дешевле

Некоторые традиции сложно преодолеть – и рынка недвижимости это касается тоже. Например, в марте 2018 года самая низкая средняя стоимость квадратного метра новостроек была в Деснянском районе столицы – 16,4 тыс. грн. А высокая – в Печерском – 46 тыс. грн. Если честно, то если бы было на этих местах оказались другие столичные районы, то я бы очень удивилась:)

Хотя, вполне возможно, это когда-нибудь произойдет. В частности, власти города в очередной раз пообещали провести метро на Троещину – и если в этот раз обещания останутся не пустыми, то вполне можно ожидать повышения инвестиционной привлекательности таких отдаленных столичных массивов, как Троещина, Радужный и часть Лесного, входящих в состав Днепровского района столицы.

Итоги рынка первичной недвижимости 2018 Троещина
Троещине снова обещают метро

Ну а пока, мартовский рейтинг районов столицы по средней стоимости квадратного метра в новостройках выглядит так:

  1. Деснянский район — 16,4 тыс. грн
  2. Дарницкий район — 18,3 тыс. грн
  3. Святошинский район — 18,6 тыс. грн
  4. Днепровский район — 20,3 тыс. грн
  5. Голосеевский район — 21,6 тыс. грн
  6. Подольский район — 22,0 тыс. грн
  7. Соломенский район — 22,0 тыс. грн
  8. Оболонский район — 23,5 тыс. грн
  9. Шевченковский район — 31,5 тыс. грн
  10. Печерский район — 46,0 тыс. грн

Примерно такая же «расстановка сил» наблюдалась и в декабре 2017 года.

Если честно мне очень интересно, как будут развиваться события на столичном рынке первички дальше. Учитывая такие факторы как «валютные качели», ползучую инфляцию, повышение социальных стандартов и заработных плат, можно предположить, что цена на новостройки должны пойти вверх. Но такие факторы, как по-прежнему низкая покупательская способность населения и довольно высокая затоваренность рынка первички выступают довольно мощным сдерживающим фактором для застройщиков. Какой тренд «перевесит» – увидим уже скоро. Мне лично кажется, что общий нисходящий тренд сохранится, хотя в течение года можно будет наблюдать колебания в ту или иную сторону. При этом различные сегменты рынка способны продемонстрировать движение в разных направлениях. Так, «эконом» и «комфорт» если и пойдут вниз, то незначительно (хотя мне кажется, что здесь более вероятна стабилизация цены), а вот «бизнес» и «элит», как мне кажется, могут показать заметное снижение. А как считаете вы?

Традиционно напоминаю, что статистические данные — это картина, написанная мазками. Вся композиция видна только издалека, а при ближайшем рассмотрении она превращается в хаотичное нагромождение разноцветных пятен. И представить, что «вот это» имеет хоть какое-то отношение к цельной картине, которую мы видели только что довольно сложно. Так и здесь: «средняя цена»  квадратного метра вовсе не означает, что таковой она будет в понравившейся новостройке. Она может быть как выше, так и ниже; квадратный метр в ней может дешеветь и дорожать «не в ногу» со статистической картиной рынка — это нормально.


478 відповідей
  • Коля
    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 че...

    Школи після 9го скорочують, вузи мабуть теж. Раніши до Києва приїджали студенти вчитися. Якщо діти не вивчаться, то і арендувати з інших міст не будуть, крім Того іноземні студенти не приїдуть.
    Все буде йти на спад.
    Да і якщо залишать 25% шкіл, тобуде конкуренція грошова серед батьків ща місця в, класах, думаю що буде коштуватияк хата вивчити диину.

    Тобто з дітьми кращє їхати до польші

    Святослав
    16.09.2020 о 23:35
    Ірина Романова
    Святослав, а почему эти проекты по-Вашему неликвидные?

    Не ликвидные потому что:
    1) На рынке уже появились объекты в той же цене но лучше по концепции, месторасположению, архитектуре, техническим характеристикам, дальнейшем обслуживании.
    2) Продать их дороже чем продавал застройщик в ближайшем будущем не получится
    3) Качество материалов и работ на этих объектах слабое и многие на это жаловались

    Ликвидные объекты – ЖК Итальянский квартал, Форест парк, Рыбальский,Филадельфия концепт хаус, А136. На сегодня это очень перспективные ЖК в своих категориях.

    Любов
    05.06.2019 о 02:04
    Ірина Романова
    Что ж, непростая для Украины весна прошла, принеся с собой неожиданные повороты в политической и экономической сферах жизни страны.  Давайте посмотрим, как они...

    забыли еще кое-что: народ масово разьехался, все деньги заработанные везут домой и что с ними делают? правильно, покупают квартиры, так как банки уже показали свою надежность, а просто дома держать тоже не вариант. Потом решат – перепродать, сдать или когда все хорошо в стране будет, то просто жить. И как было указано выше в комментариях – да однокомнатные кв на расхват, так как цена подходит, да и молодым больше не надо. Вот что важно по новостройкам – так это стоимость ремонта любой квартиры, тут надо подумать хорошенько, +8-10 тыс.

    Уно моменто
    21.09.2021 о 23:16
    Диванный Эксперт
    Особенно про хорошую колбасу из совка смешно) 2 сорта хорошей это где 60% картона и 55? Ещё небось очередь надо было отстоять. А дома то какие строили, куда там...

    Диванный эксперт ваш высер не качественный- потренируйтесь еще! Для бронелобых – раньше существовал ГОСТ. Люди физически НЕ могли купить продукты из “говна и палок” потому,что был СТАНДАРТ. А сейчас,таким как Вы маркетологи напарят всякий хлам в красивой упаковке,потому,что ГОСТа нет. Зато в очереди стоять не будете))

    На внутрішній ринок суттєво можуть вплинути зовнішні фактори:
    * економічна і політична ситуація в Стейтах та конфлікти за їх участі;
    * ситуація в Білорусі з можливим переходом в гарячу фазу;
    * ситуація в Росії, конфлікти на різних рівнях з можливим переходом у кризу.
    .
    Стейти і курс долара. Долар за минулий рік девальвував на ~10%. За прогнозами цього року продовжиться падіння мінімум на 15%. Якщо відбудеться розкол Республіканської партії, нові заворушення-погроми типу минулорічних BLM, референдум за незалежність Техасу тощо, це посилить втечу від долара і його падіння. При масовому скиданні доларових активів трапиться чергова світова криза, долар втратить статус основної резервної валюти.
    .
    До цього прилягає ситуація довкола Китаю. Стосунки Стейтів з Китаєм стають дедалі конфліктнішими. У КНР окрім торгово-економічних проблем зі США є кілька точок конфліктності по периметру: Тайвань (фактично союзник США може проголосити незалежність і це автоматом стає приводом для силових дій КНР за відновлення суверенітету); Гонконг (можливі нові заворушення проти центральної влади); ситуація в Південно-Китайському морі з захопленими й розширеними Китаєм островами (Стейти та всі сусідні держави не визнають китайський суверенітет; чергова демонстрація сили американським флотом може перейти у гарячий конфлікт); конфлікти на китайсько-індійському кордоні; ситуація з геноцидом мусульман в Синдзян-Уйгурському автономному окрузі КНР, яка буде дедалі більше використовуватись зовнішніми силами проти Китаю.
    Китай має боргових паперів ФРС на 1 трильйон дол і у випадку кризи може їх cкинути. (Для порівняння: на цей час капіталізація Біткоїна також складає 1 трильйон доларів, а Золота – понад 11.) Може запропонувати якусь альтернативну резервну валюту («золотий юань», «електронний юань») і банківську платіжну мережу альтернативну до SWIFT.
    .
    Ринок нерухомості у нас прив’язаний до долара. Багато заощаджень в доларі. Варіант «долар різко падає» – в підсумку глибока депресія ринку.
    .
    Білорусь. На 25 березня намічено відновлення протестів. Як воно піде важко передбачити, але може призвести до нової хвилі політеміграції в Україну обсягом в десятки тисяч сімей, яким знадобиться тимчасове і постійне житло.
    Конфліктом в Білорусі може скористатися Москва на свою “користь”. Звинуватити Україну у збройному втручанні на території “союзника” і надати йому “братню допомогу” (введення військ, придушення протестів). А якщо піде конфлікт, оголосити воз’єднання Донецько-Луганської «Новоросії» з РФ, перенести бойові дії на решту Донецької та Луганської областей, якщо вдало піде, розширити наступ в напрямку Криму і Придністров’я з можливим захопленням усього Азовського і Чорноморського узбережжя.
    .
    Росія. Состерігаємо підкилимні конфлікти у верхівці, що протидіє виробленню єдиної політичної лінії (нам на користь). Путінський курс майже помер, а як далі, ще не виробилось. В принципі там усі імперці-великодержавники. Відмінності в методах та орієнтаціях. Одні за силові й військові методи, інші за ліберально-гібридні (кошти-корупція-пропаганда-дипломатія-спецоперації). Одні орінтовані на Китай, інші на Європу та Стейти.
    На цьому тлі з весни-літа 2020 року спочатку рейсовими літаками сотнями кілограм і тонами вивозилося до Лондона банківське золото і валютні цінності. З’явилися коментарі, що ситуація нагадує попередні події з відповідними асоціаціями:
    1990 рік, СССР напередодні розпаду: через Польщу до Німеччини пройшли один чи два бронепотяги завантажені золотом та валютними цінностями (т. зв. “золото партії”, через НДР-ФРН усе розчинилося десь на Заході);
    1996 рік: перед виборами, на яких Єльцин мав стартовий рейтинг 5%, міг програти і влада дісталася би комуністам+націоналістам, також масово виводилися кошти за кордон;
    1998-1999 рік: нова внутрішня криза, черговий вивід коштів. Тоді це хворий Єльцин, пошук наступника, протидія групі довкола Є.Примакова, яка “рветься до влади”. Тоді ще й О.Лукашенко узяв участь у цих подіях – підтримав російських генералів-заколотників, які мали організувати силове зміщення Б.Єльцина і привести О.Лукашенка до влади як лідера Союзної Держави. В.Путін (тоді очолював КРУ в АП) організував протидію змовникам та вбивство генерала Л.Рохліна чим і заслужив довіру Єльцина.
    Сьогодні “дзеркало” ситуації 1998-1999 років. Не дуже добрі справи в економіці, розчарування населення. Хворий В.Путін і пошук наступника, боротьба груп оточення.
    З”явилися повідомлення, що силові групи РФ вивозять кубічними метрами золото та валютні цінності на таємні закордонні бази (в ЦАР під захист чвк “Вагнер” та інші).
    Експертами, як от Андрій Піонтковський (працює в Atlantic Council), обговорюється конфіскація Стейтами локалізованих російських коштів на суму 1 трильйон доларів і фінансування ними російської опозиції. (Якщо подібне станеться, думаю з цих коштів може відбутися компенсація наших втрат у війні та репарації…)
    В той час як московська верхівка возить валютні цінності літаками і вантажівками, середній бізнес в непевній ситуації з очікуваннями розвитку в хаос, бунт, масові грабунки цілком можливо потягнеться через кордон до нас з валізами доларів. Конвертація цих “гарячих” коштів в нерухомість – ймовірний сценарій. (Як варіант – переказ і обнал через Біткоїн-конвертацію.)
    .
    Наша ситуація. Величезний дефіцит бюджету. Величезний обсяг виплати внутрішніх і зовнішніх боргів з необхідністю перекредитуватися. В таких умовах логічно передбачати емісію гривні, падіння курсу та імпульсивне вкладення в нерухомість виведених із банків та бізнесів коштів. Проте в нас усе може бути з точністю до протилежного. Якщо схема нових залучень у валюті працюватиме без розривів, тоді постійний продаж валюти тягнутиме гривню у зміцнення знову до рівня 25грн/дол. І як показує попередній досвід – швидке зміцнення гривні переводить ринок нерухомості у депресію.
    Далі. Непевна Влада, яка заплуталась в своїх орієнтаціях та схемах. Якщо Стейтам в протидії РФ знадобиться Україна як стратегічний плацдарм, а їм і на заміну Туреччині в регіоні потрібен союзник, і для наближення до Ірану, і для протидії новому стратегічному “Шовковому Шляху” з Китаю до Європи, тоді в принципі військовим чи політичним способом за їх підтримки може бути змінена нинішня влада. А такі події – завжди дестабілізація для ринку.
    .
    У випадку якщо все буде довкола нас і всередині більш менш гаразд, тоді думаю варто очікувати відновлення теми масової перебудови застарілого фонду. За деякими даними Віталій Кличко збирається взяти участь в наступних президентських перегонах. На тлі болючої для багатьох проблеми застарілого житла, оголошення програми масової житлової перебудови із залученням іноземних інвесторів може бути переможним прапором політичної кампанії. Нові очікування – нова психологічна перебудова учасників ринку, зміна фокусів і цінових балансів.
    .
    Отже ж. До хріна різних факторів і як тут щось передбачити? Чи не краще взагалі вийти з цього ринку і знайти інший спосіб інвестування?
    *

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы