Квартира для туриста: 5 ЖК для посуточной аренды
Не секрет, что многие киевляне инвестируют в новостройки не с целью улучшения своих жилищных условий, а как в инструмент получения пассивного дохода. То есть, говоря простым языком – для того, чтобы в будущем эту квартиру сдавать и получать дополнительный доход. Традиционный, и более предсказуемый в плане получения прибыли, формат аренды – долгосрочный. Он требует от арендодателя минимальных усилий и гарантирует более-менее стабильный результат. Но не секрет, что посуточная аренда способна принести обладателю недвижимости более высокий доход, чем квартира, сдаваемая в долгосрочную аренду. А с развитием таких сервисов как Вooking, Airbnb и т.п., поиск «краткосрочных» арендаторов стал гораздо проще, безопаснее и эффективнее – и это заставляет потенциальных инвесторов присматриваться к недвижимости, ориентированной на посуточную аренду. По просьбе читателей блога я решила составить небольшую подборку ЖК, квартиры в которых были бы, на мой взгляд, востребованы гостями города:)
Сразу отмечу, что самостоятельно заниматься посуточной сдачей своей квартиры в аренду – достаточно трудоемкое занятие. Оно требует от владельцев недвижимости неустанного внимания и хлопот – начиная от более активного поиска клиентов и заканчивая дополнительными усилиями по обслуживанию квартиры. И, по словам агентов, заниматься этим бизнесом имеет смысл в том случае, если рассматривать его в качестве основного. Более того, работать лучше не с одной, а как минимум с 3-5 квартирами, что позволяет диверсифицировать риски.
Кто поможет сдать квартиру
Сдавать квартиру в посуточную аренду можно не самостоятельно, а при помощи «специально обученных людей». Отношения между хозяином недвижимости и такими людьми могут выстраиваться по двум схемам.
Первая предполагает привлечение агента-управляющего. В этом случае связующим звеном между хозяином квартиры и гостем выступает посредник – агент-управляющий, который берет на себя поиск жильцов и уход за квартирой. Хозяин недвижимости в данной схеме получает не фиксированный доход в месяц, а процент от заработанного. Недостатки такого подхода для хозяина квартиры очевидны: при малой заполняемости, доход от посуточной сдачи может оказаться существенно ниже, чем при долгосрочной аренде. Хотя, конечно, если агент-управляющий свое дело знает, то доходы могут быть и гораздо выше. 🙂
Вторая базируется на предоставлении арендатору права сдавать помещение в субаренду В данном случае квартира передается в аренду непосредственно агенту, но с правом субаренды. По такой схеме владелец квартиры ежемесячно получает оговоренную в договоре сумму и не забивает голову вопросами заполняемости, встречи гостя и уборки квартиры после его выселения, устранения мелких неполадок и т.д. Недостатки такой схемы для хозяина недвижимости, в основном, кроются в случае форс-мажоров, минимизировать которые может помочь грамотно составленный договор и страхование недвижимости. В то же время, перекладывая на плечи другого человека все заботы по обслуживанию сдаваемой в посуточную аренду квартиры, стоит помнить, что и основной доход будет получать именно он. Как правило, сумма договора между агентом и хозяином недвижимости может быть лишь немногим выше среднерыночных сумм долгосрочной аренды.
Большие доходы – большие заботы
Если кто думает, что управление даже одной квартирой, сдаваемой в посуточную аренду – «легкий хлеб», то, боюсь, у меня для того плохие новости. Это далеко не так. Судите сами: гостя нужно встретить и передать ему ключи от квартиры – а приезжают и уезжают люди в самое разное время.
Некоторые клиенты просят перед заездом сделать закупку продуктов – эта услуга дополнительно оплачивается, но требует времени. После выезда жильцов нужно организовать уборку квартиры, стирку постельного белья, пополнить запасы воды и туалетных принадлежностей – в общем, дел достаточно много. Кроме того, сдавая самостоятельно квартиру посуточно, на связи с арендатором желательно находиться в режиме 24/7.
Еще одна сложность – планирование собственного отпуска. Никогда нельзя точно предугадать, когда на твою квартиру найдется арендатор, и не совпадут ли даты его приезда с твоей запланированной полгода назад поездкой.
Квартира посуточно: какая она должна быть?
На каждый товар есть свой купец – так гласит народная мудрость. Но она почему-то умалчивает о том, что некоторым «товарам» приходится ждать своего «купца» неделями, а то и месяцами – что в контексте посуточной аренды не очень хороший показатель рентабельности. Как пример – трехкомнатная квартира в отдаленном спальном районе столицы без метро, расположенная в панельной «хрущевке» (с такими прелестями, как «убитый» подъезд, газовая колонка, всевидящие соседи и т.п.), но с ремонтом в стиле «дорого-богато» и высоким ценником. Понятно, что заполняемость таких апартаментов вряд ли превысит 7-10 дней в месяц – и сделает ее посуточную сдачу малорентабельным предприятием.
Так какие же квартиры востребованы под посуточную аренду? Постараюсь разложить все по полочкам.
- Место. Это, пожалуй, самый важный параметр. Неоспоримым преимуществом будет близость к центру города или «якорным» объектам. Если с первым пунктом все более-менее понятно, то о «якорных» объектах я все же расскажу подробнее. Это могут быть крупные больницы и клиники (посуточная аренда в близлежащих домах востребована у пациентов и их родственников), бизнес-центры (квартиры поблизости от них востребованы у командировочных), туристические объекты и транспортные узлы (удобны для тех, кто приезжает в город ненадолго, проездом) и т.п.
- Окружение. Очень неплохо, когда поблизости от «временного пристанища» имеются не только станции метро, но и объекты бытовой инфраструктуры: супермаркеты, ресторанчики, отделения банка. Еще лучше, когда они располагаются прямо в доме. А уж если в доме имеется «свой» спортзал, салон красоты, детская комната и т.п. заведения, то это вообще замечательно. К слову, постоянное паркоместо, «в нагрузку» к квартире, тоже может стать дополнительным плюсом.
- Дом. Какая бы ни была роскошная квартира, если пробираться к ней приходится по обшарпанному подъезду без лифта, с кодовым замком в качестве единственного элемента охраны, это не самым благотворным образом влияет на рейтинг такой недвижимости. А значит – и на интерес новых арендаторов. Поэтому очень желательно, чтобы квартира располагалась в чистом доме, с консьержем. Он, к слову, вполне может выступить «передаточным звеном» между жильцом и арендатором, взяв на себя труд (за вознаграждение, конечно) передать/забрать ключи при заселении/выселении.
- «Начинка» квартиры. Даже в самых дорогущих апартаментах под сдачу не стоит «бабахать» ремонт в стиле барокко, начинять их новинками бытовой техники и комплектовать сервизами из венского фарфора. Все должно быть максимально функционально, легко поддаваться чистке и замене. Конечно, совсем уж экономить не стоит: создание дизайна лучше поручить профессионалу, стены лучше вывести «под покраску», трубы и сантехнику поставить надежные, мебель купить добротную, а технику – качественную. Еще нюанс: сложные и потенциально опасные в обращении бытовые приборы. Например, газовые колонки, котлы и плиты с духовками лучше заменить на более простую: бойлеры, электрические конвекторы, небольшие электроплитки. Это, во-первых, упростит жизнь жильцам (а значит – и хозяину квартиры), а во-вторых, понизит вероятность ущерба от неумелого обращения с техникой.
«Джентльменский» набор техники для такой квартиры включает в себя: небольшой холодильник, бойлер, микроволновка, электрический чайник, небольшая плитка, стиральная машина, кондиционер, телевизор, вай-фай роутер и, конечно, посуда. Не лишними будут и фен с утюгом. Минимальный набор мебели: шкаф для верхней одежды, зеркало (в коридоре), кухонный гарнитур (кухня), удобная кровать, два-три кресла с журнальным столиком, шкаф/комод (жилые комнаты).
Также считается хорошим тоном комплектовать сдаваемую посуточно квартиру не только с постельным бельем, но и с туалетными принадлежностями (которые, к слову, исчезают примерно с той же скоростью, что и из гостиниц), а также питьевой водой и чаем-кофе. Особо радушные хозяева могут побаловать гостей сезонными фруктами.
Потенциальные фавориты
Разобравшись с основными характеристиками квартир, востребованных под посуточную аренду, давайте посмотрим, в каких новостройках они могут располагаться. При подготовке списка таких ЖК я опиралась на следующие параметры:
- расположение;
- стоимость квадратного метра и цена квартиры (если сравнивать две строящихся по соседству новостройки, то быстрее окупится та квартира, которая обошлась дешевле);
- срок сдачи (чем быстрее построится дом, тем скорее можно будет сдавать квартиру);
- наличие собственной инфраструктуры.
Итак, я постаралась выбрать по одному ЖК в наиболее перспективных – на мой, конечно, взгляд – локациях. Это, в частности:
- Новое Строение, Печерск, Подол. Эти микрорайоны могут похвастать близостью к центру, удобным транспортным сообщением, хорошей бытовой и развлекательной инфраструктурой.
- Лукьяновка/Солдатская Слободка. Эти районы тоже считаются прицентральными и могут похвастать удобным транспортным сообщением с туристическими достопримечательностями. Кроме того, близость к центральной областной больнице, ПАГу и Охматдету делает их востребованными у родственников пациентов этих лечебных заведений.
- Соломенка. Этот район «берет» не только близостью к центру и удобным транспортным сообщением с ним, но и близостью к вокзалу и аэропорту.
Вот в этих микрорайонах я и попыталась найти самые привлекательные предложения от застройщиков.
Новое Строение: ЖК «Французский квартал-2»
Этот достаточно большой жилой комплекс может похвастать удачным месторасположением. Рядом – станция метро, напротив – крупный ТРЦ, в пешей доступности – множество ресторанов и кафешек. Да и променад по Большой Васильковской и ее окрестностям может доставить гостям нашего города удовольствие: здесь можно и людей посмотреть, и себя показать, и на местные достопримечательности посмотреть. Дополнительным преимуществом, на мой взгляд, могут стать собственная променадная аллея, спортивные площадки для ворк-аута, мини-поля для игры в баскетбол и футбол и наземная стоянка для авто. Подробнее о проекте – здесь.
Кроме того, стоимость квадратного метра здесь не заоблачная: она составляет 38,8 тыс. грн, то есть получается, что в подходящую для пары путешественников квартиру площадью 40 кв.м нужно вложить порядка 1,6 млн грн. Конечно, общую сумму инвестиции необходимо увеличить на приведение квартиры в жилое состояние – а это, как говорят специалисты, составляет еще 20-30% от стоимости недвижимости. То есть получается, что общая сумма инвестиции составляет порядка 2 млн. грн. Стоимость посуточной аренды в этих краях составляет, приблизительно, 2 тыс. грн ($50-80) в сутки – то есть «отбиваться» такая инвестиция будет примерно 5-6 лет (при заполняемости квартиры не менее 50%, что означает, что как минимум 15 дней из 30 квартира будет сдана).
Печерск: ЖК «Альтер Эго»
ЖК «Альтер Эго» может привлечь арендаторов, в первую очередь, удачным месторасположением. В пешей доступности – 3 станции метро, рестораны, несколько бизнес-центров, неподалеку масса туристических мест, военный госпиталь и несколько современных клиник (в том числе, стоматологических и пластической хирургии). Но помимо месторасположения, этот ЖК может похвастать и интересной архитектурой, и собственной инфраструктурой – в доме обещают открыть ресторан и лаунж-бар, спа-центр с бассейном, фитнес-клуб. Сдача дома запланирована на 2018 год.
Минимальная стоимость квадратного метра здесь составляет 38-41 тыс. грн, при этом минимальная инвестиция в 1-комнатную квартиру (площадь 52 кв.м) составляет 2,02 млн. грн. Прибавляем к этой сумме 25% – и получаем общую сумму инвестиции в размере 2,5 млн. грн. Стоимость посуточной аренды 1-комнатной квартиры в соседних домах составляет порядка 3 тыс. грн ($70-150) – то есть, срок окупаемости подобной инвестиции может составить примерно 4-5 лет (опять же, при 50%-ной заполняемости).
Подол: ЖК «Миракс»
Главный «минус» этого ЖК – нескорая сдача (она запланирована на конец 2019 года). Зато к достоинствам можно отнести близость к аутентичному Подолу и центрам деловой и культурной жизни киевлян. Еще одно достоинство (или недостаток – как посмотреть) здесь предусмотрены небольшие апартаменты, которых можно объединить в мини-гостиницу. Из собственной инфраструктуры в этом ЖК предусмотрены ресторан, магазины, фитнес-центр и велодорожку. Обзор этого ЖК можно почитать здесь.
Минимальная стоимость квадратного метра для 1-комнатных апартаментов в ЖК Mirax составляет 23 тыс. грн. Но так как площадь апартаментов невелика (всего 29 кв.м), то и минимальная сумма инвестиции получается невелика – порядка 440 тыс. грн. С учетом ремонтных и отделочных работ, сумма инвестиции в одно такое помещение составит порядка 550 тыс. грн. Предложений посуточной аренды в этих краях не так уж и много, а стоимость таких квартир в сутки колеблется в пределах $50-140 и составляет, в среднем 2,5 тыс. грн (хотя, конечно, эта цена для одиночных апартаментов будет высоковата, мне кажется, в расчетах лучше ориентироваться на 1,5-2 тыс. грн/сутки). Получается, что подобная инвестиция может выйти на самоокупаемость примерно через 2-3 года (при наполняемости не менее 50%).
Солдатская Слободка: ЖК «Камертон»
ЖК «Камертон» появится в относительной близости как от центра города, так и от крупных транспортных узлов (до аэропорта и вокзала ехать не так уж далеко). Да и с достопримечательностями поблизости тоже все порядке: музеи, культовые сооружения, остатки старинной архитектуры и образцы новой, зоопарк, Ботанический сад. Плюс – магазины и рестораны поблизости. Причем ресторанчик планируется открыть и в самом доме. Еще один плюс для гостей – интересная архитектура здания. Подробности об этом ЖК – здесь.
Минимальная стоимость квадратного метра в этом доме составляет 34 тыс. грн в 1-комнатных квартирах. Таким образом получается, что сумма минимальной инвестиции в этот ЖК составляет порядка 1,65 млн. грн. Интересно, что стоимость двушек здесь не намного выше: за счет более низкой стоимости «квадрата» и вполне сопоставимой площади, такая квартира обойдется инвестору примерно в 1,8 млн. грн. Плюс 25-30% на обустройство – и в итоге выходит, что необходимая для начала бизнеса сумма составляет порядка 2,2 млн. грн. Учитывая, что посуточно апартаменты в этих краях сдаются примерно за $100-200 (в среднем, около 3,5 тыс. грн), можно предположить, что такая инвестиция окупится примерно за 3,5-4,5 года (при заполняемости не менее 50%).
Соломенка: ЖК «Time»
Этот ЖК расположен между ж/д вокзалом и аэропортом, отсюда легко можно попасть в центр города, подъехать на Лукьяновку, Подол, Печерск. Рядом есть магазины и кафешки, в самом ЖК планируется открыть ресторан на первом этаже. Поблизости расположены несколько крупных бизнес-центров, что несколько расширяет круг потенциальных арендаторов такой недвижимости. Внешне этот проект обещает стать довольно эффектным, а вот его главный минус – долгое ожидание квартиры. Построить комплекс обещают к 4 кв. 2019 года. Подробнее о проекте можно почитать здесь.
Стоимость квадратного метра здесь составляет 25 тыс. грн в 1-комнатных квартирах, а минимальная площадь квартир – 32,5 кв.м. Получается, что минимальная сумма инвестиции колеблется в пределах 815 тыс. грн. Прибавляем к этой цифре 25% – и получаем примерно 1 млн грн, необходимый для того, чтобы получить возможность предложить квартиру в этом ЖК гостям города. Так как это все-таки не центр, то цена посуточной аренды квартир здесь не так высока – в среднем, $50-100 за ночь (в среднем – порядка 1500 грн). Поэтому данный вариант инвестиции при хорошем стечении обстоятельств и заполняемости апартаментов на уровне 50% может «отбиться» за 3-4 года.
P.S. Конечно, этот список новостроек для посуточной аренды очень субъективен и далеко не полон. Более того, выбирая самые приемлемые (на мой, конечно, взгляд!) предложения от застройщиков, я увидела, что на вторичном рынке (в том числе, и на рынке сданных новостроек) можно найти варианты ничуть не хуже. А по некоторому размышлению – в чем-то даже лучше. Но это уже тема для другой статьи:)
P.S.S. Все приведенные в материале расчеты приблизительны, вся изложенная информация не является финансовым советом или консультацией, а перечисленные в статье ЖК не нужно рассматривать как рекомендацию к инвестиции.
25 відгуків