Новые ДБН: как теперь будут строить

Минрегионстрой активно работает над изменением «строительной Библии» — Государственных строительных норм (ГСН, или, более привычных ДБН).  В прошлом году Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ пересмотрело и утвердило 13 ДБН. В этом году должны обновить и утвердить 22 документа, а в следующем — еще 30. Мне кажется, что тем, кто интересуется новостройками, имеет смысл хотя бы в общих чертах знать: какие требования к планированию, проектированию и застройке предъявляют новые ДБН. Поэтому я решила создать в блоге новую рубрику — «ДБН», в которой буду рассказывать об основных нововведениях, которые предусмотрены в обновленных Державних Будівельних Нормах.

Государственные строительные нормы планировка и застройка территории

Начну, пожалуй, с одного из самых важных ДБН — ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій», который был утвержден Минрегионстроем в апреле 2018 года

Итак, какие же основные изменения и нововведения предусматривает этот документ? Начну с того, что ДБН Б.2.2-12:2018 заменит сразу несколько ранее действующих норм: ДБН 360-92 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень», ДБН Б.2.4-1- 94 «Планування і забудова сільських поселень», ДБН Б.2.4-3- 95 «Генеральні плани сільськогосподарських підприємств», ДБН Б.2.4-4- 97 «Планування та забудова малих сільськогосподарських підприємств та селянських (фермерських) господарств», ДБН Б.1-2- 95 «Склад, зміст, порядок розроблення, погодження і затвердження комплексних схем транспорту для міст України», СНиП ІІ-89- 80 «Генеральные планы промышленных предприятий». То есть, новый документ будет регламентировать планирование и застройку населенных пунктов, транспортной инфраструктуры и промышленных зон. Среди основных нововведений ДБН Б.2.2-12:2018 я бы лично выделила несколько основных ключевых моментов.

Этажность и плотность новой застройки

В новом ДБН регламентируется высота новой застройки в зависимости от типа населенного пункта и численности проживающего в нем населения.

Государственные строительные нормы ограничения этажности
Новые ДБН предусматривают ограничение этажности в зависимости от вида населенного пункта

Так, в селах с населением до 1 тыс. человек теперь разрешается строить только дома усадебного типа. Но если население села превышает 1 тыс. человек, то в нем можно будет построить многоквартирные дома до 4-х этажей (до 12 м). В поселках городского типа  максимальная высота новостройки не должна превышать 5 этажей (15 м), в городах с населением до 50 тысяч — 9 этажей (до 27 м), а если численность населения составляет 50-100 человек, то в таком городе можно строить максимум 16-этажки (до 48 м). Если население города более 100 тыс., то ограничения этажности и высоты зданий отсутствуют. Если честно, то мне лично подобная норма не очень импонирует. Ведь получается, что она не стимулирует развитие сел и малых городов и сел: невозможность построить многоквартирный дом в селе с численностью менее 1 тыс. человек обрекает его на постепенное «угасание». Или слияние с более крупным соседом — что не всегда находит отклик ни среди жителей такого села, ни среди его руководства. Но это, конечно, только мое мнение, и я вовсе не претендую на звание «гуру» градостроительства.

Как я уже говорила, в больших городах этажность зданий регламентируется, скорее, квалификацией проектировщиков и здравым смыслом застройщиков, чем предыдущим ДБН. Согласно старым нормам, граничные показатели плотности населения составляли 180-450 чел\га, но она могла быть увеличена при «соответствующем обосновании». При этом ни процент увеличения плотности, ни что конкретно вкладывается в понятие «соответствующее обоснование» были, по сути, не регламентированы. Вот и получалось, что появлялись в наших городах настоящие «человейники» — памятники «оптимизации освоения участка» и стремления застройщиков «выжать» прибыль по-максимуму.

Государственные строительные нормы плотность застройки
Плотность застройки должна регулироваться более четко

В новом ДБН определяется максимальный процент увеличения плотности застройки — он составляет 20%. То есть, при любых раскладах плотность населения в новых проектируемых домах и массивах не должна превышать 540 чел.\га. Кроме того, расшифровываются загадочные «соответствующие обоснования». Так, повышение плотности возможно лишь при условии:

  • строительства подземных или наземных многоуровневых паркингов;
  • размещения детских садиков во встроенно-пристроенных помещениях;
  • выделение площадей для размещения объектов бытовой инфраструктуры.

Кроме того, новій ДБН вводит понятие «максимально допустимый процент застройки участка». Он составляет для 4-этажных зданий — 45%, для 5-8-этажных — 40%, для 9-10-этажных — 35, а для домов высотой 11 и больше этажей — 30%. На свободной от строений части участка должны размещаться зоны отдыха, детские и спортивные площадки и т.п.

Новые линии

Новый ДБН вводит новые понятия. В частности, помимо знакомых многим «красных линий», теперь при проектировании новостроек появляются также «желтая», «голубая» и «зеленая» линии ограничения застройки.

Так, желтая линия — это линия безопасности и эвакуации в случае техногенных и других катастроф. Она призвана очертить границы максимального разброса завалов в случае возможного обрушения здания. Другими словами, желтая линия — черта, за которую не должны попасть обломки здания, чтобы не перекрыть пути эвакуации населения. В первую очередь — на больших автомагистралях и основных транспортных артериях города. Введение этой нормы, по сути, перекрывает застройщикам возможность строить высотки вдоль основных дорог и магистралей. То есть, согласно новому ДБН теперь градостроительный принцип будет таков: самые высокие строения будут располагаться в глубине кварталов и подальше от основных дорог.

Государственные строительные нормы линия безопасности
Желтая линия — линия безопасности

Голубая линия — это линия ограничения высоты и силуэта застройки. Цель этого нововведения — «регулювання естетичних та історико-містобудівних якостей забудови», а утверждать «голубые линии» будут в соответствующих разделах генеральных планов городов.

Государственные строительные нормы ограничения этажности новостроек
Голубая линия ограничит этажность новостроек

Зеленая линия — это линия ограничений по размещению новостроек в границах озелененных территорий общего пользования, рекреационных зон, лесов, лесопарков и т.п. То есть, по сути, «зеленые линии» будут определять территорию зеленой зоны, которую нельзя застраивать. Зато сразу за этой линией, судя по всему, вести строительство будет можно: в новых ДБН я не нашла таких понятий, как «буферная зона» или «охранная зона» применительно к столичным паркам и скверам. Надеюсь, что я все же ошибаюсь — и впритык к территории парков новое строительство все же вестись не будет.

Государственные строительные нормы парки
Зеленая линия позволит строить впритык к паркам?

Конечно, это не все нововведения, которые имеются в новом ДБН Б.2.2-12:2018. В следующем материале я расскажу о новшествах, касающихся проектирования и строительства транспортной инфраструктуры.

В статье использованы фотоматериалы www.minregion.gov.ua и www.facebook.com/lev.partskhaladz1

Рубрики:

Возможно Вас заинтересуют:

Новые ДБН: как теперь будут строить: 19 комментариев

  1. Подскажите пожалуйста, новые нормы ДБН уже действуют или нет?
    если ДА то как тогда некоорые застройщики в Киевской области продолжают свободно строить ноые дома по 16 этажей в селе?
    П.С. Интересуюсь, так как живу в одном из комплексов в с. Чайки, и наш застройщик ЖК Чайки продолжает спокойно строить новые высотки в селе не смотря на все нормы ДБН.
    Так же прошел слух что рядом ЖК Брест-Литовский продолжит строительство своих домов а поплану у них там явно не 4-х этажные здания.
    Как быть и куда обращаться если нарушаются нормы ДБН?

    Вложение

    1. Oleg, у нас законы обратной силы не имеют. То есть, если проект был разработан и утвержден до вступления новых норм в силу и на его строительство была получена разрешительная документация, то нарушения по идее нет…

  2. Главный вопрос развития инфроструктуры-удаленность от остановок общественного транспорта.Изменятся ли существующие нормы?

  3. Спасибо, Ирина! Хорошо бы еще регламентировать законом и четко прописать правила и ограничения по внесению изменений застройщиками изначально утвержденного генплана застройки и ДПТ.

  4. Ирина, по регулировке высотности и плотности, в зависимости от классификации населенного пункта, все по-делу сделали. Поскольку, чем меньше н.п. тем менее развита инфраструктура — дороги, сети, и предприятия по их обслуживанию, а также, учреждения социального обслуживания. Ну и цена создания или развития такой инфраструктуры, а еще и эксплуатация, в процентом отношении для местного бюджета очень высока. Организовать это за счет застройщиков, не реально, как показывает практика, даже если застройщик формально зафиксирует за собой какие-то обязательства в проекте, то механизма для 100% выполнения нет. Да и сложно, его выработать, поскольку, в любой момент все упирается в экономическую целесообразность.
    Например, в одном из ЖК в пригороде Киева, застройщик сделал вполне приличное благоустройство территории — газоны, фонтаны, эффектное освещение. Сначала, все инвестора — в восторге, а когда дело дошло до платежек по обслуживанию, то оказалось, что для большой части жильцов цена слишком велика.В итоге проблемы с постоянными солидными задолженностями…

  5. А не забыли про черную линию (отходов) — ( радиоактивных, химических, свалок жизнедеятельности (полигонов ), кладбищ,могильников и .д.т и т.п.) Какие нормы охраны и застройки?????

  6. Фото нью-йорка порадовало, конечно. Нашим застройщикам Дубай и Нью-йорк всё покоя не дает, только не учитывают, что там климат другой и у нас не равнины в Киеве, а горы-холмы. Сначала бы приняли нормы, как то, что настроили посносить, заменить канализационные системы. В том же Дубайе этим сейчас за6имаются, потому, что строили, = потом думали, а когда был дождь, что в этом климате редкость, то люди не смогли попасть вовремя в аэропорт -затопило дороги. Так это их климат-сухой, что Киев ждет, вообще сложно представить. И так уже вонь постоянная там где небоскребы и канализация не справляется.

    Вложение

  7. Плотность застройки у нас в некоторых районах создаст транспортный коллапс. Села, узкие дороги, коммуникации вряд ли расчитаны на то, количество человек, что заселится через год вокруг Киева. А дороги очень много где расширить нельзя. И застройшщики не делают дополнительные отстойники , станции аэрации или как там называется — утилизации наших сточных отходов . А дома , нависающие над дорогой, если там открыть окно, то как там спать ? даже днем все эти децибеллы не дают отдыхать мозгу и телу человека. Молодежь покупает, на что хватает денег. А потом попробуй продай это . Про нехватку больниц, школ и садиков в этих ЖК все знают.

  8. Очень интересно а главное логично и познавательно. С линиями вообще в точку… логично ведь!

  9. Некоторые новые нормы и правила весьма спорны и скорее являются результатом конфликта между Карплюком и Парцхаладзе, чем «плодом напряженных трудов трёх институтов» как нас пытаются убедить… Самой же большой проблемой остался вопрос контроля за соблюдением законности строительства, ведь львиная доля тех новостроек которые вызывали и вызывают негативный резонанс в обществе, велись и ведутся с нарушением РАНЕЕ существовавших законов и ДБНов, но ни кто ничего не сносит!

    1. Вы вообще в адеквате?!.. При чем тут Карплюк и Пархалдзе?!)) Похоже в погоне за скандалами, интригами, расследованиями, вы вообще берега попутали и несете несусветный бред!
      А по сути статьи да, довольно полезно и познавательно. Согласен с этажностью немного перестарались.
      Я бы лимиты начал с 5 этажей/1000 чел.
      Остальное вижу только положительные моменты! Особенно интересна плотность застройки!
      Главное теперь заставить выполнять!

      1. Раньше не могли заставить выполнять, а что поменяется сейчас? У нас красивость и строгость законов компенсируется не обязательностью их выполнения.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *