Четыре года спустя: ЖК «Кассиопея»

Когда я посещала ЖК «Кассиопея» впервые, его строительство только начиналось. Первый дом был построен едва наполовину, а второй числился в проекте – причем застройщик даже не мог озвучить сроки начала его строительства. Сегодня этот комплекс практически построен и даже частично заселен. Что ж, пришло время наведаться сюда снова:)

Месторасположение и окружение

Напомню, ЖК «Кассиопея» строят на Левобережном массиве Днепровского района столицы, в той его части, которую называют Никольской Слободкой. Строительный адрес проекта звучал как ул. Сагайдака, 101-а, но построенные дома и секции «прописали» по ул. Панельной, 6 и 7.

Добраться в эти края вполне можно пешком от метро – ближайшая станция «Левобережная» находится примерно в 25 минутах ходьбы бодрым шагом и налегке. Летом такая прогулка доставляет одно удовольствие, тем более, что часть пути пролегает по Никольско-Слободской улице, тянущейся вдоль берега Днепра.

Ну а осенью-зимой от подземки сюда можно подъехать на маршрутках или автобусах, курсирующих в эту часть города от станции метро. Правда, не могу не отметить того факта, что в часы пик добраться и забраться в подземку – тот еще квест. Сюда стекаются люди из довольно густонаселенных соседних жилмассивов, да к Левобережной поезда в часы пик приходят забитыми под завязку. На автомобиле к «Кассиопее» можно подъехать только по улице Митрополита Шептицкого, со стороны Броварского проспекта. Который, в свою очередь, также довольно часто стоит в пробках и тянучках.

Если четыре года назад среди соседей ЖК «Кассиопея» числился только ЖК «Садовый» (не считая, конечно, домов Левобережного массива советского периода постройки), то сегодня окружающий пейзаж заметно изменился. Рядышком появились здания ЖК Friendly House, между «Кассиопеей» и Днепром растут дома ЖК «Сагайдака, 101» и «Русановская Гавань». Не стоит окончательно сбрасывать со счетов и идею строительства ЖК Sundance, против строительства которого выступает общественность… В общем, «пятачок» этот застраивают, что называется, по-максимуму.

Окружающая инфраструктура

Описывая прелести своих проектов, местные застройщики отмечают развитую инфраструктуру микрорайона: тут есть и детский садик, и школа. Что ж, они действительно есть – но они уже переполнены, поэтому устроить сюда ребенка довольно проблематично. Отмечу, что в рамках реализации проекта застройки «Сагайдака, 101» запланировано строительство двух детских садиков и школы, но когда именно их будут строить пока неизвестно.

Если говорить о магазинах, то с ними дела обстоят лучше. Небольшой продуктовый магазинчик открылся в первом доме ЖК «Кассиопея», примерно на середине пути от метро есть мини-маркет «Фора», так что без хлеба-молока жильцы «Кассиопеи» не останутся. Но все же за более глобальными закупками имеет смысл отправляться в сторону Броварского проспекта, с одной стороны которого находится большой супермаркет «Новус», а с другой – Левобережный базар. Туда же имеет смысл прогуляться с целью пройтись по бутикам или развлечься: недалеко от «Левобережной» располагается ТРЦ «Комод» с кинотеатром, театр драмы и комедии, кукольный театр. Поклонникам солнечных ванн и водных процедур все так же доступен пляж «Зона здоровья» – не так давно его, к слову, обновили.

Что обещали и что построили

Класс	бизнес
Домов	2
Этажность	20-26
Технология строительства	монолитно-каркасная
Стены	кирпич
Утепление	минеральная вата
Отопление	автономное (в доме)
Высота потолков	2.75 м (от пола до потолка)
Количество квартир	692
Состояние квартиры	без отделки
Закрытая территория	нет
Паркинг	подземный

Четыре года назад девелопер проекта обещал, что комплекс будет состоять из двух домов: односекционной 26-этажки и четырехсекционного дома высотой 20-26 этажей с подземным паркингом. И, как видим, в этом отношении слово было сдержано – именно такой и будет «Кассиопея».

Соответствуют заявленным и технические параметры  комплекса. Как и было обещано, оба здания возведены по монолитно-каркасной методике, их наружные и межквартирные стены выложены из кирпича, а межкомнатные перегородки – из газоблока. Фасад утеплен минеральной ватой и облагорожен навесной вентилируемой системой. Отапливаются дома, как и было заявлено, от собственной котельни, расположенной на крыше.

Конечно, говорить о 100% выполнении девелопером всех его обещаний инвесторам не приходится (как, собственно, и на любом другом столичном проекте). В частности, первым инвесторам обещали, что стройка всего ЖК закончится во 2 квартале 2017 года, при этом первый дом будет построен и сдан в эксплуатацию во 2 квартале 2015 года. По факту же первый дом был сдан в конце 3 квартала 2015 года – что, по нынешним временам, просто-таки королевская точность. Даже учитывая тот факт, что период между сдачей дома в эксплуатацию и передачей квартир в нем под заселение составил более 3 месяцев.

А вот со вторым домом такой точности не получилось: инвесторам первых двух секций обещали их сдачу в 4 квартале 2016 года-1 квартале 2017 г., но сдача состоялась во 2 квартале 2017 г. В секции №3 инвесторам обещали сдать в 3 квартале 2017 года, но фактически в свои квартиры инвесторы смогли зайти во 2 квартале 2017. Выбилось из графика и строительство «финальной» секции №4 – ее обещали сдать во 2 квартале 2018 года, а сейчас говорят о сдаче в сентябре 2018 г.  Как и в первом доме ЖК, передача квартир инвесторам под заселение тут произойдет примерно через 3 месяца после получения Сертификата о готовности дома к эксплуатации, то есть, в конце ноября-начале декабря 2018 г.

Анализируя обещания застройщика, не могу не отметить и такие аспекты, как благоустройство окружающей территории. Застройщик обещал потенциальным инвесторам закрытую территорию, детские и спортивные площадки, площадки для отдыха, гостевой паркинг. И формально все это есть – но отмечу, что когда я взглянула на эти «объекты благоустройства», у меня просто сжалось сердце. Во-первых, придомовая территория очень маленькая: расстояние между секциями дома и заборчиком едва ли составляет 10 метров (могу ошибаться, вполне вероятно что это расстояние больше, но из-за «нависающего» строения оно кажется именно таким). И на этом расстоянии не только должны проезжать машины, но и размещаться гостевые паркоместа.

А во-вторых,меня поразила газовая труба высокого давления, проходящая возле детской площадки и поднимающаяся на крышу высотки. Я понимаю, все сделано в строгом соответствии с предписаниями газовой службы и с их разрешения – но все равно детская площадка и газовая труба в моем сознании как-то рядом не уживаются:)

Как живется в комплексе

Практически все жильцы, с которыми мне удалось побеседовать, в целом довольны результатом своих инвестиций. Да, были задержки по срокам выполнения обязательств застройщиком, заставившие людей понервничать, но в итоге недвижимость была получена. Причем, судя по отзывам, вполне неплохая:) Дома оказались теплыми, качество строительства и отделочных работ «от застройщика» – приемлемым (хотя, конечно, не без «нюансов»), планировки квартир – удобными.

Правда, несколько моментов жильцов сданных домов все же не очень устраивают. Первый – это крохотная придомовая территория и проблемы с парковкой автомобилей. Подземный паркинг вмещает всего 160 автомобилей, а квартир в комплексе насчитывается почти 700. Возле дома тоже особо не запаркуешься – маленькая придомовая территория вмещает максимум 50 авто по периметру.

Второй – работа обслуживающей компании и какие-то нереальные тарифы за отопление. Например, по словам одной из жительниц, в один из прошлых зимних месяцев сумма в счете составила почти 3 тыс. грн за 2-комнатную квартиру.

Также некоторых жильцов удручает активная застройка соседних территорий – одна из мамочек сказала, что если бы знала, что здесь все так застроят, то выбрала бы другую новостройку.

О квартирах и планировках

ЖК «Кассиопея» позиционируется в классе бизнес, поэтому крохотных квартир-студио тут нет. Минимальная площадь вариантов студио тут стартует с 30 кв.м, полноценных 1-комнатных – с 44 кв.м, 2-комнатных – с 70 кв.м, 3-комнатных – с 89 кв.м.

При этом во втором доме планировки более традиционные, чем в первом. За счет правильной геометрической формы секций, квартиры в этом доме могут похвастать ровными (в смысле – не скошенными) стенами и прямоугольными помещениями.

Исключение – угловая секция №3, в которой есть варианты квартир с пятиугольными комнатами и скошенными стенами в кухнях.

На типовом этаже размещается по 6 квартир, в каждом подъезде установлено по 2 лифта. Высота потолков здесь составляет 2,75 м.

Застройщик выполняет черновую отделку будущих квартир: на полу делается стяжка, кирпичные стены штукатурятся, в квартиру заводятся коммуникации, разводится электричество и монтируется система отопления с регулируемыми радиаторами, устанавливаются счетчики (воды, электричества и тепла).

Что предлагают инвесторам

Так как комплекс начал строиться довольно давно и финиш реализации проекта совсем близко, то неудивительно, что у девелопера предложений для новых инвесторов,по сути, не осталось. Так, в отделе продаж «Аркады» готовы предложить лишь парочку 3-комнатных квартир в 4 секции дома №2. Площадь недвижимости – около 90 кв.м, а  цена «квадрата» в ней составляет 20,7 тыс. грн. Общая сумма инвестиции – почти 1,9 млн грн (включая дополнительные расходы на вознаграждение управителя ФФС этого ЖК).

Но тем, кто твердо решил купить квартиру в ЖК «Кассиопея», отчаиваться не стоит. На вторичном рынке имеется множество предложений как по продаже квартир в уже построенных секциях, так и по переуступке прав в строящейся 4 секции дома №2. Средняя цена квадратного метра на «вторичке» составляет порядка $900-1000. Интересно, что в 2014 году квадратный метр в этом ЖК от застройщика стоил ту же $1 тыс. При этом продавцы готовы к торгу с реальным покупателем.

Говоря о ценах, отмечу, что паркоместо в ЖК «Кассиопея» обойдется покупателям порядка $10 тыс. (250-350 тыс.грн, в зависимости от ). А коммунальные платежи рассчитываются исходя из суммы в 7 грн за кв.м.

Кто строит и что с документами

За прошедшие четыре года состав участников реализации этого проекта несколько изменился. Напомню, на старте проекта заказчиком строительства выступало ООО «ТМК-Блок», генподрядчиком — ООО «Аркада-Строительство». К финишу же подошли: заказчик строительства – ООО «ТМК-Блок», генподрядчик — ООО «ДБК Фундамент». Девелопер проекта оставался неизменным – банк «Аркада».

Строительство ведется на двух участках земли (8000000000:66:105:0001 и 8000000000:66:105:0021) целевое назначение которых «02.07 Для іншої житлової забудови». Участки находятся в собственности заказчика строительства.

Строительство ЖК велось согласно Разрешению на проведение строительных работ № 1194-Дн/С, которое было выдано  в 2009 году. Четыре пусковых очереди этого ЖК были введены в эксплуатацию, о чем имеются сведения в базе данных ДАБИ.

Подводим итоги

Я бы не сказала, что ЖК «Кассиопея» – это жилье бизнес-класса, как по мне, это крепкий «комфорт». Конечно, используемые материалы и технология строительства, просторные квартиры, небольшое число соседей на этаже вполне соответствуют классу бизнес. Но вот расположение ЖК, небольшое количество паркомест по отношению к числу квартир и маленькая придомовая территория не позволяют (как по мне!) отнести этот дом к классу повыше.

Тем не менее,  если не заморачиваться «классностью» проекта, то это вполне неплохой вариант для тех, чья жизнь протекает, в основном, на Левом берегу столицы. А вот для тех, кто больше «привязан» к Правому берегу, мне кажется, имеет смысл поискать какой-то другой вариант – если, конечно, нет желания каждое утро и вечер «штурмовать переправу».

Что понравилось

Близость Днепра, условно-пешая доступность к метро, планировки квартир дома №2

Что не понравилось

Массовая застройка по соседству, небольшая придомовая территория, перегруженные объекты социальной инфраструктуры поблизости (надеюсь, это только пока, а в будущем здесь появятся новые школы, садики и т.п.).