Ликбез для инвестора: знай свои права

Материал о том, как принимать готовую квартиру у застройщика и на какие потенциально проблемные места новостройки обращать повышенное внимание во время ее приемки, вызвал немалый резонанс среди читателей блога. При этом некоторые читатели почему-то полагают, что требовать от застройщика качества строительства они не имеют права, а некоторые – не представляют как они могут настоять на качественном выполнении строительных и отделочных работ и заставить застройщика исправить допущенные «косяки». Как и обещала, в этом материале постараюсь подсказать что делать, если качество строительных работ вас не устраивает, а застройщик отказывается идти на компромисс и исправлять огрехи строителей.

… иль право имею?

Сталкиваясь с браком строителей, некоторые инвесторы почему-то полагают, что никаких законных рычагов влияния на горе-работников у них нет. Подобные вывод я сделала благодаря одному из комментариев читателей, который процитирую полностью: «Первое, что исключает обсуждение практически всех перечисленных характеристик строительного объекта – это отсутствие в договоре покупки-продажи перечня условий приёмки с детальным описанием подобного рода характеристик. И хоть с уголком и уровнем – хоть с лазерной линейкой и всезнающим советчиком – любой грамотный менеджер по продажам попросит найти в документах соответствующие пункты. Найдёте? Именно с описанием характеристик деталей? Об углах, наплывах стяжек под батареями и пр.?»    

Представьте ситуацию: в супермаркете вы покупаете йогурт, а придя домой видите, что бактерии в нем вам попались какие-то излишне «живые», или что он населен не только ими, но и плесенью. Конечно, вы можете отправить пакетик в мусорное ведро – но можете вернуться в магазин и потребовать заменить товар или вернуть вам деньги. Или другой пример: вы купили телевизор, но когда дома включили его в сеть, то увидели, что картинка в нем заиграла дополнительными «красками» – пятнами и полосами. Тут уж о мусорном ведре речь не идет: вы требуете устранить брак или заменить товар. При этом у потребителей почему-то не возникает мысли о том, чтобы смириться с браком на основании того, что в чеке супермаркета или счете супермаркета электроники отсутствует точное описание рецептуры йогурта или детальной схемы телевизора. В данном случае всем понятно, что качество продукта должно соответствовать ГОСТам или ТУ. И если такого соответствия нет, то в силу вступают Гражданский Кодекс и Закон о защите прав потребителей, на основании которых покупатель может требовать у продавца устранения брака или замены товара.

Может быть для кого-то станет открытием, но действие Гражданского Кодекса и Закона о защите прав потребителей распространяется и на взаимоотношения между инвестором и застройщиком:) Поэтому требовать у застройщика качественного проведения строительных работ, как и устранения обнаруженных недоделок и «косяков», инвестор право все-таки имеет. И, в частности, в ст. 883 и 884 Гражданского Кодекса Украины прямо об этом говорится. 

Это значит, что даже если в договоре между инвестором и застройщиком не указаны требования к качеству строительных работ, то инвестор все равно имеет право на получение качественно построенной недвижимости, отвечающей требованиям строительных норм – ДБН.

Переговоры с застройщиком

Как я уже рассказывала, обнаружив в свежепостроенной квартире «косые» стены, наплыв под батареями и прочий «ужас-ужас», инвестор должен перечислить все обнаруженные недостатки в «дефектной ведомость», и вручить это обращение представителю застройщика (не забыв оставить себе копию) или отправить заказным письмом по почте. Но как быть, если застройщик отказывается устранять обнаруженные недостатки – полностью или частично?

Первое, что необходимо сделать, это обратиться к строительно-техническому эксперту, который сможет не только точно зафиксировать все «косяки» строителей, но подсчитать обоснованную сумму, в которую выльется их устранение. При выборе такого специалиста желательно убедиться, что у него есть право не только проводить подобную экспертизу, но и что он состоит в реестре аттестованных судебных экспертов.

Далее необходимо перевести общение с застройщиком в эпистолярный жанр – попросту говоря, общаться исключительно в письменной форме. Даже если застройщик и слышать не хочет о каких-то там недоделках и некачественной работе, ему необходимо сообщить о своих претензиях в письме, в котором будут указаны замеченные недостатки и выдвинуты ваши варианты решения проблемы. Это может быть:

• устранение недостатков в четко означенный период времени;
• предложение о выплате компенсации на самостоятельное устранение недоделок;
• предложение о снижении стоимость квартиры на сумму, необходимую для устранения недоделок (в случае, если ее полная стоимость инвестором пока не выплачена).

Как правило, на этом этапе застройщики все же стремятся достичь компромисса с инвестором – никому не охота связываться с недовольным покупателем и переводить общение с ним в плоскость конфликта. Но бывают и исключения, когда застройщик занимает глухую оборону и на компромисс не идет. В этом случае, инвестору имеет смысл начать подготовку к отстаиванию своих прав в судебном порядке.

А судьи кто?

Обращаться с иском по вопросу устранения строительных недоделок имеет смысл в суд первой инстанции (в Киеве это районные суды) по месту регистрации застройщика (юридического лица). В исковом заявлении необходимо описать суть претензий, свои требования и подкрепить их копией переписки с застройщиком, экспертными выводами, фотофиксацией недоделок и другими документами. В целом иск должен соответствовать требованиям, предусмотренным в ст. 175 и 177 Гражданско-процессуального Кодекса.

Судебные разбирательства – удовольствие не бесплатное. При подаче иска необходимо оплатить судебный сбор. Правда, при удачном (для инвестора) разрешении данного спора, все эти затраты (включая и затраты на проведение экспертизы, и на оплату услуг адвоката) возместит проигравшая сторона, то есть застройщик.

В таком непростом  деле желательно прибегнуть к помощи грамотного адвоката, специализирующегося на гражданско-правовых отношениях и который не только должным образом составит все «бумаги», но и сможет представлять ваши интересы в суде. К счастью, недостатка в юристах сегодня в Украине не наблюдается:)

P.S. В следующем материале я расскажу о том, какие Государственные нормы и строительные правила регламентируют качество тех или иных строительных работ