Два года спустя: ЖК «Европейка»

ЖК «Европейка» была задумана застройщиками как один из самых масштабных проектов пригородных жилых комплексов. Два года назад в отделе продаж рассказывали, что ее площадь составит 20 га, в ее состав войдет более сотни домов и порядка 10 тыс. квартир. Что ж, первые две очереди комплекса уже сданы в эксплуатацию и заселены, строятся дома третьей и четвертой очереди. Думаю, пришла пора наведаться в этот ЖК вновь и посмотреть, что собой сегодня представляет «Европейка».

ЖК Европейка визуализация
Так выглядят дома «Европейки» на визуализации

О месторасположении

Как я рассказывала в прошлом обзоре, строится ЖК «Европейка» на дальней от Киева окраине Софиевской Борщаговки, по улице Соборной, 103.

ЖК Европейка расположение
Месторасположение комплекса

На общественном транспорте добраться сюда можно от станции метро «Академгородок» (маршрутки №№ 742 и 796) или «Нивки» (маршрутки №№ 769 и 824). Путь (не в час пик) займет примерно полчаса, нужная остановка так и называется — «Европейка».

Приезжающим в ЖК из столицы придется пересечь Соборную улицу по нерегулируемому наземному пешеходному переходу — благо, она не такая уж и широкая:)

ЖК Европейка светофоры
Светофоры на въездах в ЖК установлены, но пока не работают

Отмечу, что напротив комплекса, как и обещал застройщик, установлен светофор. Но работает он пока в режиме желтого мигающего сигнала, то есть переход дороги (а также выезд и съезд на прилегающую территорию) тут по-прежнему сопряжены с повышенной опасностью. Надеюсь, что когда жителей в «Европейке» станет больше, этот светофор переведут в рабочий режим.

Что с инфраструктурой

Территориально комплекс располагается ближе к селу Святопетровское, чем к центральной части Софиевской Борщаговки — и это значит, что обитателям ЖК удобнее пользоваться инфраструктурой соседнего, а не «своего» населенного пункта.

Вообще, если говорить об окружающей инфраструктуре, то я бы сказала, что в шаговой доступности она, по сути, отсутствует. В самом ЖК никаких магазинов-салонов-аптек нет, а все ближайшие торговые точки находятся в соседних жилых комплексах. Небольшим подспорьем в добыче «хлеба насущного» может стать небольшой продуктовый киоск по соседству, но ассортимент в нем удручает не только гурманов, да и цены «гуманными» не назовешь.

ЖК Европейка инфраструктура
Продукты можно купить в киоске неподалеку

Видимо, поэтому жители «Европейки» с нетерпением ждут окончания строительства торгового центра напротив их комплекса. Как и два года назад, здесь обещают открыть сетевой супермаркет, правда уже не «Новус», а «Сильпо». К сожалению, когда именно новый ТЦ откроет свои двери пока неизвестно, но ходят слухи что это может случиться уже в этом году.

ЖК Европейка торговый центр
Торговый центр скоро должен открыться, в нем будут сетевой супермаркет и фитнес-клуб

Напомню, что первым инвесторам застройщик обещал построить в рамках «Европейки» два детских садика, начальную школу, медицинскую амбулаторию и бизнес-центр. Но сегодня о перспективе строительства этих объектов ничего конкретного не говорят.

Что обещали и что построили

Летом 2016 года потенциальным инвесторам ЖК «Европейка» рассказывали, что первые две очереди проекта  (их еще называют кварталами) сдадут в эксплуатацию в 3 квартале 2016 года и во 2 квартале 2017 года соответственно. В принципе, практически так все и получилось. Во 2 квартале 2016 года были сданы 6 из 8 домов первой очереди — по ул. Софиевская, 103-103/5. Еще два дома — по ул. Софиевская, 103/6 и 103/7 — получили Декларацию о готовности к эксплуатации в 4 квартале 2016 года.

ЖК Европейка сдача 1 очереди
Декларации о вводе в эксплуатацию домов 1 очереди «Европейки»

 Дома второй очереди, строящиеся по ул. Софиевская, 103/8, 103/9 и 103/10, как и было обещано,сдали в эксплуатацию во 2 квартале 2017 года, о чем свидетельствуют данные реестра ДАБИ.

ЖК Европейка сдача 2 очереди
Дома второй очереди были сданы в мае 2017 года

Правда, если инвесторы первой очереди зашли в свои квартиры на ремонты через 3 месяца после сдачи первых домов в эксплуатацию, то инвесторам очереди №2 пришлось ждать ключи от квартир почти полгода. А подключения домов к коммуникациям и, по сути, возможности приступить к обустройству жилья — и вовсе целый год, до весны 2018 года.

С третьей очередью у застройщика дело пошло еще хуже. Так, ее инвесторам обещали, что ее пять домов будут сданы в 2017 году, при этом в конце сентября жильцы получат ключи от новеньких квартир. К сожалению, реальность оказалась не такой радужной. По состоянию на конец 2018 года дома третьей очереди (103/11, 12, 13,14 и 15) в эксплуатацию так и не сданы. В отделе продаж говорят, что сдавать их будут поэтапно. Так, дом по Софиевской, 103/11 планируют ввести в эксплуатацию в 4 квартале нынешнего, 2018 года, по Софиевской 103/12 — в 3 квартале 2019 года, по Софиевской, 103/13 и 103/14 — во 2 квартале 2019 года и по Софиевской, 103/15 — в 1 квартале 2019 года.

ЖК Европейка сдача 3 очереди
Строительство домов третьей очереди затягивается

С четвертой очередью (Софиевская, 103/16-103/19) тоже не все благополучно. Первым инвесторам обещали, что ее дома построят к  концу 2017 года, затем срок сдачи перенесли на конец 2018 года, а сейчас говорят об окончании их строительства в 2019 году.

ЖК Европейка ход строительства
Дома очереди №4 только начали строиться. За фото спасибо ЛУН.ua

Если честно, то я не очень уверена в том, что и новые сроки будут в точности соблюдены — хотя бы потому, что, например, для дома по Софиевской, 103/11 в базе данных ДАБИ мне не удалось найти даже Декларацию о НАЧАЛЕ строительных работ. К слову, этот документ я не нашла и для дома по Софиевской, 103/12, но до его сдачи еще, по сути целый год, в течение которого застройщик может решить вопрос.

Говоря об обещаниях застройщика, не могу обойти вниманием и строительство торгового центра на территории комплекса, и детского сада. Эти объекты планировали начать возводить в 2017 году, после (а по некоторым данным — одновременно) с домами третьей очереди. Но, как видим, пока этого не произошло, застройщик сосредоточился на строительстве жилья. Хотя, категорического «нет» по повод перспективы появления этих объектов инфраструктуры все же не прозвучало:)

Тем не менее, не могу не отметить того факта, что часть своих обещаний застройщик все же выполнил. Территория комплекса действительно закрыта для посторонних и достаточно неплохо охраняется. Паркомест во дворах хватает, детские площадки оборудованы, газоны разбиты, а деревья посажены:) В целом, сданная часть комплекса выглядит довольно мило.

ЖК Европейка аэрооблет
Так выглядит «Европейка» с высоты птичьего полета

Как живется в комплексе

Мне удалось поболтать с некоторыми жильцами «Европейки» и, судя по их словам, жить тут вполне можно:)  Соседи, в основном все молодые и коммуникабельные, много семей с детьми, которые уже успели сдружиться между собой.

ЖК Европейка готовые дома 1 очереди
Так выглядят дома первой очереди ЖК

Конечно, говорить о том, что тут просто «рай на земле» все же не приходится. Так, по словам некоторых жителей, тут очень не хватает собственной инфраструктуры. Отсутствие банальных магазинов, не говоря уже о салонах, аптеках и отделениях банков — еще можно пережить, хотя это и не очень удобно. Но вот свой детский садик тут просто необходим. Тем более, что детей в ЖК много. Жильцам «Европейки» приходится водить малышей в частные сады при соседних ЖК, так как устроить ребенка в муниципальный детсад — это что-то из области фантастики.

Также по мнению некоторых жильцов было бы неплохо устроить на территории ЖК променадную аллею — сейчас взрослым жителям заняться в комплексе нечем. Если, конечно, не считать ремонта:)

ЖК Европейка детская площадка
Детям заняться есть чем, а вот развлечений для взрослых пока нет

Не сильно лестно отозвался один из моих собеседников об управляющей компании. По его мнению, убирать подъезды можно было бы лучше, а реагировать на обращения жильцов — оперативнее. Особенно, учитывая стоимость содержания квартир в комплексе — 7 грн за кв.м, не считая отдельной оплаты услуг охраны в размере 120 грн в месяц. Насчет скорости реакции на обращения я сказать ничего не могу. Но, если честно, то особой грязи ни в подъездах, ни на территории комплекса я не увидела. Хотя переполненные мусорные баки имела счастье лицезреть:)  

Из наиболее дискомфортных моментов жизни в комплексе некоторые мои собеседники отметили качество воды, текущей из кранов. Во-первых, ее сложно назвать чистой, а во-вторых, ее напор часто бывает слабым. На верхних этажах в выходные и «часы пик» из крана частенько льется лишь тоненькая струйка  воды.

Тем не менее, в целом о своем ЖК люди отзываются неплохо. По их мнению, квартиры в комплексе получились достаточно теплые и удобные. Одна из мамочек особо радовалась наличию индивидуального отопления. Никаких перебоев с горячей водой (если, конечно, холодная вода в кране имеется и ее напор позволяет зажечь котел) плюс невысокие суммы за отопление квартир (до 1 тыс. грн в зимний месяц за 2-комнатную квартиру). Если честно, то я ее понимаю — отсутствие в кране горячей воды на протяжении полугода научило меня ценить простые житейские радости:)

Что предлагают новым инвесторам

Об уже построенных домах и квартирах в них я рассказывала в прошлом обзоре, поэтому сейчас подробнее остановлюсь на домах строящихся.

ЖК Европейка 2 и 3 очереди
Дома третьей и четвертой очередей комплекса

Итак в 3 очередь «Европейки» войдет пять 6-этажных домов, которые строят из керамического кирпича. Фасады домов утепляют пенопластом, оштукатуривают и окрашивают в яркие контрастные цвета.

В состав очереди №4 войдет четыре 9-этажных дома, которые построят уже из силикатного кирпича, но тоже утеплят пенопластом, оштукатурят и окрасят.

ЖК Европейка генплан
Генеральный план комплекса

Все дома подключат к центральным сетям электроэнергии, воды, канализации и газа. А отопление квартир будет осуществляться за счет двухконтурных газовых котлов, которые входят в стоимость квадратного метра.

Внешне строящиеся домики выглядят симпатично, но вот при близком рассмотрении впечатление несколько меняется. Меня лично огорчило качество кирпичной кладки. Стены выложены неаккуратно, с большим количеством раствора, а среди кирпичей и газоблоков имеются битые и сколотые экземпляры. Конечно, вся эта неприглядность впоследствии закроется штукатуркой, но сам факт, как говорится, имеет место быть.

ЖК Европейка кирпичная кладка
О качестве кирпичной кладки можно судить даже по официальному фото

Как и в домах первых двух очередей, на типовых этажах домов 3 и 4 очередей разместится по 10 квартир. Планировки в них будут во многом идентичны квартирам в уже сданных домах. Те же правильные формы, те же высокие потолки (2,75 м), те же большие окна. Правда, в новых очередях вариантов планировок все же будет чуть побольше, чем в предыдущих. Так, например, во 2 очереди добавились планировки-студио (25 кв.м), а в домах 3 и 4 очереди появились 3-комнатные квартиры.

ЖК Европейка план этажа
На типовых этажах разместится по 10 квартир

В целом, планировки «Европейки» у меня никаких претензий не вызвали — квартиры достаточно функциональны, в большинстве коридоров есть место под шкаф-купе, во многих вариантах планировок предусмотрены большие кухни (до 18 кв.м) с балконами. Меня порадовало, что в новых очередях сохранились планировки квартир, в которых предусмотрены большие балконы с двумя входами — из кухни и комнаты.

К слову, о балконах. Застройщик их не стеклит, но эту недоработку некоторые жильцы уже исправили самостоятельно. В принципе, получилось вполне сносно: темный цвет использованного профиля не выбивается из общего дизайна зданий. Хотя, если честно, то мне кажется, что лучше бы застройщик занялся остеклением балконов самостоятельно. И использовал для этого стекла с зеркальным напылением — чтобы за ними не было видно сохнущее белье, завалы стройматериалов и нужной в хозяйстве утвари…

ЖК Европейка балконы
Пока балконы выглядят не «ух ты»

Если говорить о состоянии квартир, которые застройщик будет передавать инвесторам, то в них будет выполнен черновой ремонт. На полу — стяжка, на стенах — штукатурка, по квартире разведена электрика, заведены вода и газ.

ЖК Европейка внутренние работы
Застройщик выполнит в квартирах черновой ремонт

Застройщик установит газовый котел и смонтирует систему отопления с радиаторами. Окна в комплексе двухкамерные (профили REHAU, WDS или GLASSO, в зависимости от конкретного дома) — при это если в двух первых очередях наружный профиль был темного цвета, то в третьей очереди окна ставят уже белые пластиковые. Мне кажется, с темным профилем окон дома смотрелись симпатичнее.

Цена вопроса

В отделе продаж новым инвесторам предлагают как строящуюся недвижимость в домах третьей и четвертой очереди, так и готовое жилье в уже сданных домах.

Стоимость квадрата в строящихся домах комплекса зависит от нескольких параметров: расположения квартиры на этаже (первый и последний этажи — чуть дешевле средних), площади квартиры и количества в ней комнат. В среднем, минимальная стоимость квадратного метра в ЖК «Европейка» составляет 12,7 тыс. грн в 1-комнатных квартирах и 12,6 тыс. грн — в 2- и 3-комнатных ($450-500). При 100% оплате строящихся квартир инвестор может рассчитывать на скидку в размере 5%. Таким образом получается, что минимальная сумма инвестиции в данный ЖК составляет порядка 325 тыс. грн ($11,5 тыс.) — во столько обойдется квартира площадью 26,92 кв.м, расположенная на 1 этаже дома при 100% оплате. Квартира покомфортнее — например, та же 1-комнатная, но расположенная на 2-4 этажах будет стоить уже 358 тыс. грн ($12,7 тыс.).

Также застройщик готов предоставить потенциальным инвесторам рассрочку до планового ввода выбранного дома в эксплуатацию. Первый взнос может составлять от 40%, но в этом случае стоимость неоплаченных квадратных метров увеличивается на 400 грн и привязывается к курсу ОТП-банка. Инвестиция оформляется через заключение договоров покупки-продажи имущественных прав и дериватива. Дополнительные затраты — 8-12 тыс. грн, в зависимости от количества комнат в недвижимости.

Купить квартиру в «Европейке» можно и в готовых домах на вторичном рынке. В среднем, квадратный метр в этом случае будет стоить порядка $550-650 за квартиры в состоянии «от строителей» и около $750-900 за квартиры с ремонтом. Например, небольшая однокомнатная площадью 27 кв.м без ремонта предлагается за $17 тыс, а уже с ремонтом — за $21-30 тыс.

ЖК Европейка вторичка
квартиру с ремонтом здесь можно купить за $21 тыс.

Также напомню, что сделка купли-продажи квартиры на вторичном рынке облагается налогами и сборами (в сумме — 8,5% от суммы сделки), которые, как правило, покупатель оплачивает, в лучшем случае, пополам с продавцом.

Кто строит и что с документами

Если Заказчиком строительства домов первой очереди ЖК «Европейка» выступало физическое лицо (Красновский Евгений Юрьевич), то Заказчиком второй и следующих очередей выступает уже юрлицо — ООО «Европейка». Отмечу, что одним из учредителей этой компании выступает человек, по имени Красновский Евгений Юрьевич, а другим — АО «Закритий Недиверсифікований Венчурний Корпоративний Інвестиційний Фонд «Фарон» (с которым подписывается договор дериватива).

ЖК Европейка минюст
Данные об ООО «Европейка»

В качестве генерального подрядчика выступает ООО «Будівельна девелоперська компанія». А девелопер проекта — BD Holding, в активе которой такие проекты, как «Пражский квартал», «Аметист», «Эхо Парк» и «Мюллер Хаус»

Если говорить об участках земли, на которых строится комплекс, то все они находятся в частной собственности у ООО и имеют целевое назначение «02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку». Отмечу, что разные дома и очереди комплекса строятся на разных участках. Поэтому я рекомендую потенциальным инвесторам очень внимательно изучить представленные застройщиком разрешительные документы, и убедиться, что в них фигурируют данные об одних и тех же участках. Потому что мне, например, показали документ о праве собственности на участок с одним кадастровым номером, Градостроительные условия — на участок с другим кадастровым номером. А в Декларации о начале строительных работ, которую мне предъявили, фигурируют участки с кадастровыми номерами, не совпадающими с первыми двумя документами.

ЖК Европейка кадастровая карта
Целевое назначение земли — для строительства многоквартирных домов

Отдельно хотелось бы сказать о том, что дома «Европейки» строят по отдельным Декларациям о начале строительных работ. Получается, что застройщик занизил категорию сложности объектов. Согласно действующему на тот момент законодательству (ДСТУ — Н Б В.1.2-16:2013 «Визначення класу наслідків (відповідальності) та категорії складності об’єктів будівництва»), в проекте должны учитываться данные комплекса в целом или хотя бы каждой очереди строительства. Но в этом случае, проект должен пройти проверку, а заказчик строительства — получить в ДАБИ Разрешение на строительство. Но этого по каким-то причинам сделано не было, посему по данному факту в прошлом году началось криминальное производство против ООО «Европейка» за № 22017000000000124. Которое, похоже, длится до сих пор.

Вообще, судебных процессов, в которых участвует ООО «Европейка» — довольно много. Это и гражданское дело о защите прав потребителей (я так полагаю, что инициировал его один из недовольных инвесторов, но, конечно, могу и ошибаться). И Хозяйственные споры с Прокуратурой и сельсоветом Софиевской Борщаговки по поводу долгов по уплате паевого участия в развитии инфраструктуры села (сумма, кстати, набегает немаленькая, почти 1,5 млн грн с учетом пени, инфляции и т.п. штрафных санкций). И, конечно, криминальные производства по проверке законности строительства «Европейки» и подозрению в нарушении налогового законодательства в 2014-2016 годах одним из учредителей застройщика.

И это не считая громкого скандала, разразившегося в прошлом (2017) году — с аннулированием градостроительных условий на строительство «Европейки» и их дальнейшим возобновлением в судебном порядке.

Подводим итоги

ЖК «Европейка» произвел на меня двойственное впечатление. С одной стороны, подкупают концепция комплекса, планировки квартир и, особенно, цена квадратного метра. Но с другой, как подумаешь об отсутствии собственной инфраструктуры и необходимости в часы пик как-то добираться в столицу, то и хорошие планировки, и цена как-то отходят на второй план. И если с отсутствие собственной инфраструктуры пока смириться можно — в конце, концов, тут все появятся и магазины, и детские садики и прочие полезные заведения. То с перспективой ежегодного уплотнения «пробок» смириться будет тяжелее.

Плюс, свою «нотку» в восприятие ЖК добавили путаница в разрешительной документации и множество судебных тяжб против застройщика.

Что понравилось

Концепция комплекса, планировки квартир, их стоимость и степень отделки от застройщика

Что не понравилось

Отдаленность от Киева, загруженность дороги, отсутствие инфраструктуры, качество кирпичной кладки, неразбериха в разрешительной документации и  наличие судебных тяжб

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Понравилось? Подпишись на канал Telegram

Рубрики:

16 комментариев

Добавить комментарий (отзывы о новостройке)

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Вверх страницы

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: