Два года спустя: ЖК «Европейка»

ЖК «Европейка» была задумана застройщиками как один из самых масштабных проектов пригородных жилых комплексов. Два года назад в отделе продаж рассказывали, что ее площадь составит 20 га, в ее состав войдет более сотни домов и порядка 10 тыс. квартир. Что ж, первые две очереди комплекса уже сданы в эксплуатацию и заселены, строятся дома третьей и четвертой очереди. Думаю, пришла пора наведаться в этот ЖК вновь и посмотреть, что собой сегодня представляет «Европейка».

О месторасположении

Как я рассказывала в прошлом обзоре, строится ЖК «Европейка» на дальней от Киева окраине Софиевской Борщаговки, по улице Соборной, 103.

На общественном транспорте добраться сюда можно от станции метро «Академгородок» (маршрутки №№ 742 и 796) или «Нивки» (маршрутки №№ 769 и 824). Путь (не в час пик) займет примерно полчаса, нужная остановка так и называется – «Европейка».

Приезжающим в ЖК из столицы придется пересечь Соборную улицу по нерегулируемому наземному пешеходному переходу – благо, она не такая уж и широкая:)

Отмечу, что напротив комплекса, как и обещал застройщик, установлен светофор. Но работает он пока в режиме желтого мигающего сигнала, то есть переход дороги (а также выезд и съезд на прилегающую территорию) тут по-прежнему сопряжены с повышенной опасностью. Надеюсь, что когда жителей в «Европейке» станет больше, этот светофор переведут в рабочий режим.

Что с инфраструктурой

Территориально комплекс располагается ближе к селу Святопетровское, чем к центральной части Софиевской Борщаговки – и это значит, что обитателям ЖК удобнее пользоваться инфраструктурой соседнего, а не «своего» населенного пункта.

Вообще, если говорить об окружающей инфраструктуре, то я бы сказала, что в шаговой доступности она, по сути, отсутствует. В самом ЖК никаких магазинов-салонов-аптек нет, а все ближайшие торговые точки находятся в соседних жилых комплексах. Небольшим подспорьем в добыче «хлеба насущного» может стать небольшой продуктовый киоск по соседству, но ассортимент в нем удручает не только гурманов, да и цены «гуманными» не назовешь.

Видимо, поэтому жители «Европейки» с нетерпением ждут окончания строительства торгового центра напротив их комплекса. Как и два года назад, здесь обещают открыть сетевой супермаркет, правда уже не «Новус», а «Сильпо». К сожалению, когда именно новый ТЦ откроет свои двери пока неизвестно, но ходят слухи что это может случиться уже в этом году.

Напомню, что первым инвесторам застройщик обещал построить в рамках «Европейки» два детских садика, начальную школу, медицинскую амбулаторию и бизнес-центр. Но сегодня о перспективе строительства этих объектов ничего конкретного не говорят.

Что обещали и что построили

Летом 2016 года потенциальным инвесторам ЖК «Европейка» рассказывали, что первые две очереди проекта  (их еще называют кварталами) сдадут в эксплуатацию в 3 квартале 2016 года и во 2 квартале 2017 года соответственно. В принципе, практически так все и получилось. Во 2 квартале 2016 года были сданы 6 из 8 домов первой очереди – по ул. Софиевская, 103-103/5. Еще два дома – по ул. Софиевская, 103/6 и 103/7 – получили Декларацию о готовности к эксплуатации в 4 квартале 2016 года.

Дома второй очереди, строящиеся по ул. Софиевская, 103/8, 103/9 и 103/10, как и было обещано,сдали в эксплуатацию во 2 квартале 2017 года, о чем свидетельствуют данные реестра ДАБИ.

Правда, если инвесторы первой очереди зашли в свои квартиры на ремонты через 3 месяца после сдачи первых домов в эксплуатацию, то инвесторам очереди №2 пришлось ждать ключи от квартир почти полгода. А подключения домов к коммуникациям и, по сути, возможности приступить к обустройству жилья – и вовсе целый год, до весны 2018 года.

С третьей очередью у застройщика дело пошло еще хуже. Так, ее инвесторам обещали, что ее пять домов будут сданы в 2017 году, при этом в конце сентября жильцы получат ключи от новеньких квартир. К сожалению, реальность оказалась не такой радужной. По состоянию на конец 2018 года дома третьей очереди (103/11, 12, 13,14 и 15) в эксплуатацию так и не сданы. В отделе продаж говорят, что сдавать их будут поэтапно. Так, дом по Софиевской, 103/11 планируют ввести в эксплуатацию в 4 квартале нынешнего, 2018 года, по Софиевской 103/12 – в 3 квартале 2019 года, по Софиевской, 103/13 и 103/14 – во 2 квартале 2019 года и по Софиевской, 103/15 – в 1 квартале 2019 года.

С четвертой очередью (Софиевская, 103/16-103/19) тоже не все благополучно. Первым инвесторам обещали, что ее дома построят к  концу 2017 года, затем срок сдачи перенесли на конец 2018 года, а сейчас говорят об окончании их строительства в 2019 году.

Если честно, то я не очень уверена в том, что и новые сроки будут в точности соблюдены – хотя бы потому, что, например, для дома по Софиевской, 103/11 в базе данных ДАБИ мне не удалось найти даже Декларацию о НАЧАЛЕ строительных работ. К слову, этот документ я не нашла и для дома по Софиевской, 103/12, но до его сдачи еще, по сути целый год, в течение которого застройщик может решить вопрос.

Говоря об обещаниях застройщика, не могу обойти вниманием и строительство торгового центра на территории комплекса, и детского сада. Эти объекты планировали начать возводить в 2017 году, после (а по некоторым данным – одновременно) с домами третьей очереди. Но, как видим, пока этого не произошло, застройщик сосредоточился на строительстве жилья. Хотя, категорического «нет» по повод перспективы появления этих объектов инфраструктуры все же не прозвучало:)

Тем не менее, не могу не отметить того факта, что часть своих обещаний застройщик все же выполнил. Территория комплекса действительно закрыта для посторонних и достаточно неплохо охраняется. Паркомест во дворах хватает, детские площадки оборудованы, газоны разбиты, а деревья посажены:) В целом, сданная часть комплекса выглядит довольно мило.

Как живется в комплексе

Мне удалось поболтать с некоторыми жильцами «Европейки» и, судя по их словам, жить тут вполне можно:)  Соседи, в основном все молодые и коммуникабельные, много семей с детьми, которые уже успели сдружиться между собой.

Конечно, говорить о том, что тут просто «рай на земле» все же не приходится. Так, по словам некоторых жителей, тут очень не хватает собственной инфраструктуры. Отсутствие банальных магазинов, не говоря уже о салонах, аптеках и отделениях банков – еще можно пережить, хотя это и не очень удобно. Но вот свой детский садик тут просто необходим. Тем более, что детей в ЖК много. Жильцам «Европейки» приходится водить малышей в частные сады при соседних ЖК, так как устроить ребенка в муниципальный детсад – это что-то из области фантастики.

Также по мнению некоторых жильцов было бы неплохо устроить на территории ЖК променадную аллею – сейчас взрослым жителям заняться в комплексе нечем. Если, конечно, не считать ремонта:)

Не сильно лестно отозвался один из моих собеседников об управляющей компании. По его мнению, убирать подъезды можно было бы лучше, а реагировать на обращения жильцов – оперативнее. Особенно, учитывая стоимость содержания квартир в комплексе – 7 грн за кв.м, не считая отдельной оплаты услуг охраны в размере 120 грн в месяц. Насчет скорости реакции на обращения я сказать ничего не могу. Но, если честно, то особой грязи ни в подъездах, ни на территории комплекса я не увидела. Хотя переполненные мусорные баки имела счастье лицезреть:)

Из наиболее дискомфортных моментов жизни в комплексе некоторые мои собеседники отметили качество воды, текущей из кранов. Во-первых, ее сложно назвать чистой, а во-вторых, ее напор часто бывает слабым. На верхних этажах в выходные и «часы пик» из крана частенько льется лишь тоненькая струйка  воды.

Тем не менее, в целом о своем ЖК люди отзываются неплохо. По их мнению, квартиры в комплексе получились достаточно теплые и удобные. Одна из мамочек особо радовалась наличию индивидуального отопления. Никаких перебоев с горячей водой (если, конечно, холодная вода в кране имеется и ее напор позволяет зажечь котел) плюс невысокие суммы за отопление квартир (до 1 тыс. грн в зимний месяц за 2-комнатную квартиру). Если честно, то я ее понимаю – отсутствие в кране горячей воды на протяжении полугода научило меня ценить простые житейские радости:)

Что предлагают новым инвесторам

Об уже построенных домах и квартирах в них я рассказывала в прошлом обзоре, поэтому сейчас подробнее остановлюсь на домах строящихся.

Итак в 3 очередь «Европейки» войдет пять 6-этажных домов, которые строят из керамического кирпича. Фасады домов утепляют пенопластом, оштукатуривают и окрашивают в яркие контрастные цвета.

В состав очереди №4 войдет четыре 9-этажных дома, которые построят уже из силикатного кирпича, но тоже утеплят пенопластом, оштукатурят и окрасят.

Все дома подключат к центральным сетям электроэнергии, воды, канализации и газа. А отопление квартир будет осуществляться за счет двухконтурных газовых котлов, которые входят в стоимость квадратного метра.

Внешне строящиеся домики выглядят симпатично, но вот при близком рассмотрении впечатление несколько меняется. Меня лично огорчило качество кирпичной кладки. Стены выложены неаккуратно, с большим количеством раствора, а среди кирпичей и газоблоков имеются битые и сколотые экземпляры. Конечно, вся эта неприглядность впоследствии закроется штукатуркой, но сам факт, как говорится, имеет место быть.

Как и в домах первых двух очередей, на типовых этажах домов 3 и 4 очередей разместится по 10 квартир. Планировки в них будут во многом идентичны квартирам в уже сданных домах. Те же правильные формы, те же высокие потолки (2,75 м), те же большие окна. Правда, в новых очередях вариантов планировок все же будет чуть побольше, чем в предыдущих. Так, например, во 2 очереди добавились планировки-студио (25 кв.м), а в домах 3 и 4 очереди появились 3-комнатные квартиры.

В целом, планировки «Европейки» у меня никаких претензий не вызвали – квартиры достаточно функциональны, в большинстве коридоров есть место под шкаф-купе, во многих вариантах планировок предусмотрены большие кухни (до 18 кв.м) с балконами. Меня порадовало, что в новых очередях сохранились планировки квартир, в которых предусмотрены большие балконы с двумя входами – из кухни и комнаты.

К слову, о балконах. Застройщик их не стеклит, но эту недоработку некоторые жильцы уже исправили самостоятельно. В принципе, получилось вполне сносно: темный цвет использованного профиля не выбивается из общего дизайна зданий. Хотя, если честно, то мне кажется, что лучше бы застройщик занялся остеклением балконов самостоятельно. И использовал для этого стекла с зеркальным напылением – чтобы за ними не было видно сохнущее белье, завалы стройматериалов и нужной в хозяйстве утвари…

Если говорить о состоянии квартир, которые застройщик будет передавать инвесторам, то в них будет выполнен черновой ремонт. На полу – стяжка, на стенах – штукатурка, по квартире разведена электрика, заведены вода и газ.

Застройщик установит газовый котел и смонтирует систему отопления с радиаторами. Окна в комплексе двухкамерные (профили REHAU, WDS или GLASSO, в зависимости от конкретного дома) – при это если в двух первых очередях наружный профиль был темного цвета, то в третьей очереди окна ставят уже белые пластиковые. Мне кажется, с темным профилем окон дома смотрелись симпатичнее.

Цена вопроса

В отделе продаж новым инвесторам предлагают как строящуюся недвижимость в домах третьей и четвертой очереди, так и готовое жилье в уже сданных домах.

Стоимость квадрата в строящихся домах комплекса зависит от нескольких параметров: расположения квартиры на этаже (первый и последний этажи – чуть дешевле средних), площади квартиры и количества в ней комнат. В среднем, минимальная стоимость квадратного метра в ЖК «Европейка» составляет 12,7 тыс. грн в 1-комнатных квартирах и 12,6 тыс. грн – в 2- и 3-комнатных ($450-500). При 100% оплате строящихся квартир инвестор может рассчитывать на скидку в размере 5%. Таким образом получается, что минимальная сумма инвестиции в данный ЖК составляет порядка 325 тыс. грн ($11,5 тыс.) – во столько обойдется квартира площадью 26,92 кв.м, расположенная на 1 этаже дома при 100% оплате. Квартира покомфортнее – например, та же 1-комнатная, но расположенная на 2-4 этажах будет стоить уже 358 тыс. грн ($12,7 тыс.).

Также застройщик готов предоставить потенциальным инвесторам рассрочку до планового ввода выбранного дома в эксплуатацию. Первый взнос может составлять от 40%, но в этом случае стоимость неоплаченных квадратных метров увеличивается на 400 грн и привязывается к курсу ОТП-банка. Инвестиция оформляется через заключение договоров покупки-продажи имущественных прав и дериватива. Дополнительные затраты – 8-12 тыс. грн, в зависимости от количества комнат в недвижимости.

Купить квартиру в «Европейке» можно и в готовых домах на вторичном рынке. В среднем, квадратный метр в этом случае будет стоить порядка $550-650 за квартиры в состоянии «от строителей» и около $750-900 за квартиры с ремонтом. Например, небольшая однокомнатная площадью 27 кв.м без ремонта предлагается за $17 тыс, а уже с ремонтом – за $21-30 тыс.

Также напомню, что сделка купли-продажи квартиры на вторичном рынке облагается налогами и сборами (в сумме – 8,5% от суммы сделки), которые, как правило, покупатель оплачивает, в лучшем случае, пополам с продавцом.

Кто строит и что с документами

Если Заказчиком строительства домов первой очереди ЖК «Европейка» выступало физическое лицо (Красновский Евгений Юрьевич), то Заказчиком второй и следующих очередей выступает уже юрлицо – ООО «Европейка». Отмечу, что одним из учредителей этой компании выступает человек, по имени Красновский Евгений Юрьевич, а другим – АО «Закритий Недиверсифікований Венчурний Корпоративний Інвестиційний Фонд «Фарон» (с которым подписывается договор дериватива).

В качестве генерального подрядчика выступает ООО «Будівельна девелоперська компанія». А девелопер проекта – BD Holding, в активе которой такие проекты, как «Пражский квартал», «Аметист», «Эхо Парк» и «Мюллер Хаус».

Если говорить об участках земли, на которых строится комплекс, то все они находятся в частной собственности у ООО и имеют целевое назначение «02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку». Отмечу, что разные дома и очереди комплекса строятся на разных участках. Поэтому я рекомендую потенциальным инвесторам очень внимательно изучить представленные застройщиком разрешительные документы, и убедиться, что в них фигурируют данные об одних и тех же участках. Потому что мне, например, показали документ о праве собственности на участок с одним кадастровым номером, Градостроительные условия – на участок с другим кадастровым номером. А в Декларации о начале строительных работ, которую мне предъявили, фигурируют участки с кадастровыми номерами, не совпадающими с первыми двумя документами.

Отдельно хотелось бы сказать о том, что дома «Европейки» строят по отдельным Декларациям о начале строительных работ. Получается, что застройщик занизил категорию сложности объектов. Согласно действующему на тот момент законодательству (ДСТУ – Н Б В.1.2-16:2013 «Визначення класу наслідків (відповідальності) та категорії складності об’єктів будівництва»), в проекте должны учитываться данные комплекса в целом или хотя бы каждой очереди строительства. Но в этом случае, проект должен пройти проверку, а заказчик строительства – получить в ДАБИ Разрешение на строительство. Но этого по каким-то причинам сделано не было, посему по данному факту в прошлом году началось криминальное производство против ООО «Европейка» за № 22017000000000124. Которое, похоже, длится до сих пор.

Вообще, судебных процессов, в которых участвует ООО «Европейка» – довольно много. Это и гражданское дело о защите прав потребителей (я так полагаю, что инициировал его один из недовольных инвесторов, но, конечно, могу и ошибаться). И Хозяйственные споры с Прокуратурой и сельсоветом Софиевской Борщаговки по поводу долгов по уплате паевого участия в развитии инфраструктуры села (сумма, кстати, набегает немаленькая, почти 1,5 млн грн с учетом пени, инфляции и т.п. штрафных санкций). И, конечно, криминальные производства по проверке законности строительства «Европейки» и подозрению в нарушении налогового законодательства в 2014-2016 годах одним из учредителей застройщика.

И это не считая громкого скандала, разразившегося в прошлом (2017) году – с аннулированием градостроительных условий на строительство «Европейки» и их дальнейшим возобновлением в судебном порядке.

Подводим итоги

ЖК «Европейка» произвел на меня двойственное впечатление. С одной стороны, подкупают концепция комплекса, планировки квартир и, особенно, цена квадратного метра. Но с другой, как подумаешь об отсутствии собственной инфраструктуры и необходимости в часы пик как-то добираться в столицу, то и хорошие планировки, и цена как-то отходят на второй план. И если с отсутствие собственной инфраструктуры пока смириться можно – в конце, концов, тут все появятся и магазины, и детские садики и прочие полезные заведения. То с перспективой ежегодного уплотнения «пробок» смириться будет тяжелее.

Плюс, свою «нотку» в восприятие ЖК добавили путаница в разрешительной документации и множество судебных тяжб против застройщика.

Что понравилось

Концепция комплекса, планировки квартир, их стоимость и степень отделки от застройщика

Что не понравилось

Отдаленность от Киева, загруженность дороги, отсутствие инфраструктуры, качество кирпичной кладки, неразбериха в разрешительной документации и  наличие судебных тяжб

Читайте обновленный обзор о жилом комплексе «Европейка» за март 2020