Ликбез для инвестора: кого и как называют на стройке?

Я обратила внимание, что обычные люди, присматривающие новостройку  для инвестиции, иногда не очень четко себе представляют «кто есть whо» на стройке. Не говоря уже о том, какова сфера ответственности каждого участника этого масштабного процесса и почему инвестиционные договора зачастую заключаются вовсе не с теми компаниями, которые указаны в паспорте стройки. Надеюсь, этот материал поможет разобраться в «строительных хитросплетениях»:)

Ликбез для инвестора роли на стройке

Где искать ответы?

Прежде всего, в действующем законодательстве:) В частности, в Гражданском кодексе Украины, Законе Украины «Про архітектурну діяльність», Законе Украины «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», а также в Постановлении Кабмина «Про авторський та технічний нагляд під час будівництва об’єкта архітектури» и других Законах и подзаконных актах. Во всех этих документах можно найти четкие определения таких расхожих понятий, как заказчик строительства, застройщик, архитектор проекта, генеральный подрядчик и управляющая компания.

А вот с широко использующимся в отделах продаж словом «девелопер», ситуация не столь однозначна. Дело в том, что в украинском законодательстве такого понятия не существует. А наиболее близким по сути, определению «девелоперская деятельность», соответствует термин «инжиниринговая деятельность».

Ну что, отправимся в дебри?  

Кто такие Заказчик и Застройщик?

Закон Украины «Про архітектурну діяльність» определяет таких действующих лиц строительного процесса: Заказчик — это физическое или юридическое лицо, которое имеет в собственности или в пользовании земельный участок и подала в установленном законодательством порядке заявку на его застройку для осуществления строительства или изменения объекта градостроительства (в том числе, путем сноса).

То есть получается, что Заказчик строительства — это та компания или физлицо, название/имя которых фигурирует в правоустанавливающих документах на земельный участок, в Разрешении на проведение строительных работ или в Декларации о начале строительства.

Иногда бывает так, что Заказчик строительства не имеет права собственности на участок земли — в этом случае между ним и собственником должен быть заключен договор аренды. Чтобы избежать недоразумений, частному инвестору необходимо удостовериться в наличии такого договора, а сделать это можно заказав Вытяг из Госреестра прав на недвижимое имущество по кадастровому номеру участка.

Ликбез для инвестора роли на стройке застройщик

Теперь переходим к понятию «Застройщик». Отмечу, что подобного термина «Застройщик» в Законе «Про архітектурну діяльність» нет. До 2011 года в нем фигурировало такое понятие, как «Заказчик-застройщик», но в связи с изменениями в Законе Украины «Про регулювання містобудівної діяльності», этот термин был заменен на «Заказчик».

Тем не менее, понятие «Застройщик» все же фигурирует в нашем законодательстве. Так, в частности, ст.4 Закона Украины «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»  гласит: «Застройщиком может быть лицо, которое, согласно законодательства, имеет право на выполнение функций заказчика строительства для возведения объектов строительства и заключила договор с управителем». Кроме того, определение Застройщика фигурирует и в Законе Украины «Про іпотечне кредитування,операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати». В частности, в статье 5 этого Закона четко говорится: «Застройщик — лицо, которое организовывает сооружение недвижимости для собственных нужд или для передачи ее в собственность другим лицам. Или лицо, собственностью которого станет эта недвижимость после завершения ее строительства».

То есть, по сути, Застройщик — это компания или физлицо, которое получило право на застройку участка у его собственника или пользователя, взяло на себя функцию Заказчика строительства. В эти функции, в частности, может входить: разработка проекта, оформления разрешительной документации, организация строительного процесса, привлечение финансирования, генерального подрядчика и т.д.

Кто такие подрядчик и субподрядчики?

«Личность» и функции подрядчика строительства описаны в параграфах 1 и 3 главы 61 Гражданского кодекса Украины — «Строительный подряд». В частности, исходя из этого документа, подрядчик — это та сторона договора подряда, которая обязуется выполнить определенный объем работ по заданию заказчика и получить за это оплату. В случае строительного подряда, подрядчик обязуется построить и сдать в установленный срок объект или выполнить другие строительные работы в соответствии с проектно-сметной документацией.

Другими словами Генеральный подрядчик — это та компания, которая отвечает за сроки и качество стройки. И именно ее название и реквизиты фигурируют в Разрешении на проведение строительных работ. При строительстве крупных проектов, с классом последствий выше СС1, у подрядчика должна быть лицензия на право осуществления строительных работ. Проверить ее наличие можно на сайте ДАБИ.

Ликбез для инвестора роли на стройке генподрядчик

В свою очередь, Генеральный подрядчик имеет право привлекать к выполнению тех или иных работ сторонние организации — субподрядчиков. Эти компании отвечают за порученные им работы только перед генеральным подрядчиком и их названия фигурируют только во внутреннем документообороте подрядчика.

Кто такой девелопер?

Как я уже говорила, в украинском законодательстве нет понятия «девелопер». Тем не менее, этот титул прижился в отделах продаж новостроек — им называют те компании, которые осуществляют общее руководство проектом строительства.

Ликбез для инвестора роли на стройке девелопер

Ближе всего к тому, что у нас называют девелопментом, подходит определение «инжиниринговая деятельность». Так, согласно Закону Украины «Про архітектурну діяльність», инжиниринговая деятельность — это деятельность по предоставлению услуг инженерного и технического характера, к которым относятся: проведение предварительных технико-экономических обоснований и исследований, экспертизы проекта, разработка программ финансирования строительства, организация изготовления проектной документации, проведение конкурсов и торгов, заключение договоров подряда,координация деятельности всех участников строительства, осуществление технадзора и предоставление консультаций экономического, финансового или другого характера.

С кого спрашивать?

Итак, надеюсь читатели поняли, что основных участников строительства, чья работа напрямую затрагивает интересы частного инвестора — немного. Это заказчик и генеральный подрядчик, каждый из которых отвечает за свой участок реализации проекта. Заказчик — за законность строительства и документальное оформление, а генподрядчик — за строительный процесс. При этом, перед частным инвестором всю ответственность несет Заказчик строительства — и за соблюдение сроков, и за качество работ, и за соответствие квартиры заявленным параметрам.

Ликбез для инвестора роли на стройке ответственность

Но часто бывает так, что частному инвестору предлагается подписать инвестиционный договор не с Заказчиком строительства, а с некоей другой компанией. В принципе, ничего незаконного тут нет. Но только при условии, что та организация, с который вы вступаете в договорные отношения имеет право привлекать ваши деньги для строительства конкретного ЖК. И в этом нужно обязательно убедиться — для чего достаточно ознакомиться с договорами между Заказчиком строительства и той компанией, которой вы будете платить деньги. К слову, подробно о форматах инвестирования более подробно можно почитать в таких материалах:

Рубрики:

4 комментария

Добавить комментарий (отзывы о новостройке)

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Вверх страницы