Ликбез для инвестора: кого и как называют на стройке?

Я обратила внимание, что обычные люди, присматривающие новостройку  для инвестиции, иногда не очень четко себе представляют «кто есть whо» на стройке. Не говоря уже о том, какова сфера ответственности каждого участника этого масштабного процесса и почему инвестиционные договора зачастую заключаются вовсе не с теми компаниями, которые указаны в паспорте стройки. Надеюсь, этот материал поможет разобраться в «строительных хитросплетениях»:)

Где искать ответы?

Прежде всего, в действующем законодательстве:) В частности, в Гражданском кодексе Украины, Законе Украины «Про архітектурну діяльність», Законе Украины «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», а также в Постановлении Кабмина «Про авторський та технічний нагляд під час будівництва об’єкта архітектури» и других Законах и подзаконных актах. Во всех этих документах можно найти четкие определения таких расхожих понятий, как заказчик строительства, застройщик, архитектор проекта, генеральный подрядчик и управляющая компания.

А вот с широко использующимся в отделах продаж словом «девелопер», ситуация не столь однозначна. Дело в том, что в украинском законодательстве такого понятия не существует. А наиболее близким по сути, определению «девелоперская деятельность», соответствует термин «инжиниринговая деятельность».

Ну что, отправимся в дебри?  

Кто такие Заказчик и Застройщик?

Закон Украины «Про архітектурну діяльність» определяет таких действующих лиц строительного процесса: Заказчик – это физическое или юридическое лицо, которое имеет в собственности или в пользовании земельный участок и подала в установленном законодательством порядке заявку на его застройку для осуществления строительства или изменения объекта градостроительства (в том числе, путем сноса).

То есть получается, что Заказчик строительства – это та компания или физлицо, название/имя которых фигурирует в правоустанавливающих документах на земельный участок, в Разрешении на проведение строительных работ или в Декларации о начале строительства.

Иногда бывает так, что Заказчик строительства не имеет права собственности на участок земли – в этом случае между ним и собственником должен быть заключен договор аренды. Чтобы избежать недоразумений, частному инвестору необходимо удостовериться в наличии такого договора, а сделать это можно заказав Вытяг из Госреестра прав на недвижимое имущество по кадастровому номеру участка.

Ликбез для инвестора роли на стройке застройщик

Теперь переходим к понятию «Застройщик». Отмечу, что подобного термина «Застройщик» в Законе «Про архітектурну діяльність» нет. До 2011 года в нем фигурировало такое понятие, как «Заказчик-застройщик», но в связи с изменениями в Законе Украины «Про регулювання містобудівної діяльності», этот термин был заменен на «Заказчик».

Тем не менее, понятие «Застройщик» все же фигурирует в нашем законодательстве. Так, в частности, ст.4 Закона Украины «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»  гласит: «Застройщиком может быть лицо, которое, согласно законодательства, имеет право на выполнение функций заказчика строительства для возведения объектов строительства и заключила договор с управителем». Кроме того, определение Застройщика фигурирует и в Законе Украины «Про іпотечне кредитування,операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати». В частности, в статье 5 этого Закона четко говорится: «Застройщик – лицо, которое организовывает сооружение недвижимости для собственных нужд или для передачи ее в собственность другим лицам. Или лицо, собственностью которого станет эта недвижимость после завершения ее строительства».

То есть, по сути, Застройщик – это компания или физлицо, которое получило право на застройку участка у его собственника или пользователя, взяло на себя функцию Заказчика строительства. В эти функции, в частности, может входить: разработка проекта, оформления разрешительной документации, организация строительного процесса, привлечение финансирования, генерального подрядчика и т.д.

Кто такие подрядчик и субподрядчики?

«Личность» и функции подрядчика строительства описаны в параграфах 1 и 3 главы 61 Гражданского кодекса Украины – «Строительный подряд». В частности, исходя из этого документа, подрядчик – это та сторона договора подряда, которая обязуется выполнить определенный объем работ по заданию заказчика и получить за это оплату. В случае строительного подряда, подрядчик обязуется построить и сдать в установленный срок объект или выполнить другие строительные работы в соответствии с проектно-сметной документацией.

Другими словами Генеральный подрядчик – это та компания, которая отвечает за сроки и качество стройки. И именно ее название и реквизиты фигурируют в Разрешении на проведение строительных работ. При строительстве крупных проектов, с классом последствий выше СС1, у подрядчика должна быть лицензия на право осуществления строительных работ. Проверить ее наличие можно на сайте ДАБИ.

Ликбез для инвестора роли на стройке генподрядчик

В свою очередь, Генеральный подрядчик имеет право привлекать к выполнению тех или иных работ сторонние организации – субподрядчиков. Эти компании отвечают за порученные им работы только перед генеральным подрядчиком и их названия фигурируют только во внутреннем документообороте подрядчика.

Кто такой девелопер?

Как я уже говорила, в украинском законодательстве нет понятия «девелопер». Тем не менее, этот титул прижился в отделах продаж новостроек – им называют те компании, которые осуществляют общее руководство проектом строительства.

Ликбез для инвестора роли на стройке девелопер

Ближе всего к тому, что у нас называют девелопментом, подходит определение «инжиниринговая деятельность». Так, согласно Закону Украины «Про архітектурну діяльність», инжиниринговая деятельность – это деятельность по предоставлению услуг инженерного и технического характера, к которым относятся: проведение предварительных технико-экономических обоснований и исследований, экспертизы проекта, разработка программ финансирования строительства, организация изготовления проектной документации, проведение конкурсов и торгов, заключение договоров подряда,координация деятельности всех участников строительства, осуществление технадзора и предоставление консультаций экономического, финансового или другого характера.

С кого спрашивать?

Итак, надеюсь читатели поняли, что основных участников строительства, чья работа напрямую затрагивает интересы частного инвестора – немного. Это заказчик и генеральный подрядчик, каждый из которых отвечает за свой участок реализации проекта. Заказчик – за законность строительства и документальное оформление, а генподрядчик – за строительный процесс. При этом, перед частным инвестором всю ответственность несет Заказчик строительства – и за соблюдение сроков, и за качество работ, и за соответствие квартиры заявленным параметрам.

Ликбез для инвестора роли на стройке ответственность

Но часто бывает так, что частному инвестору предлагается подписать инвестиционный договор не с Заказчиком строительства, а с некоей другой компанией. В принципе, ничего незаконного тут нет. Но только при условии, что та организация, с который вы вступаете в договорные отношения имеет право привлекать ваши деньги для строительства конкретного ЖК. И в этом нужно обязательно убедиться – для чего достаточно ознакомиться с договорами между Заказчиком строительства и той компанией, которой вы будете платить деньги. К слову, подробно о форматах инвестирования более подробно можно почитать в таких материалах:

9 відповідей
  • Евгений
    22.06.2019 о 16:52

    “…Иногда бывает так, что Заказчик строительства не имеет права собственности на участок земли — в этом случае между ним и собственником должен быть заключен договор аренды.”
    Например, Кооператив арендует земельный участок у “ООО”(собственник участка). Назначение участка – для строительства многоквартирного дома. Кооператив заказывает застройщику строительство многоквартирного дома. Какая выгода для Кооператива во всей этой схеме? Вообще, в чем выгода заказчика?

    Евгений
    Ирина, Ваш ответ разочаровал ;-) Возможно, мой вопрос был не четко сформулирован. Просто хочется "прозрачности" всей этой схемы: покупка участка земли, с назна...

    Евгений, на самом деле, суть кооперации – аккумулирование средств разных людей для достижения общей поставленной цели. В данном случае эта цель – строительство и (скорее всего) дальнейшего обслуживания дома. Основной “интерес” строительства через кооператив может состоять в:
    – оптимизации налогообложения;
    – возможность распоряжаться имуществом кооператива – для его учредителей и ассоциированных членов

    В той схеме которую вы описали, мне кажется что-то не сходится. Напомню: “покупка участка земли, с назначением — под многоквартирный дом, частными лицами. Потом аренда кооперативом для заказа строительства дома. Продает дом — застройщик. Частное лицо получает выгоду от аренды. Застройщик от продажи. В чем выгода кооператива”.
    Я не очень поняла что вы имеете в виду под пунктом “продает дом застройщик” – вы какой договор подписываете и с кем? Это покупка пая или что-то другое? Если договор подписывается все же с ООО, то посмотрите на договор между этим самым “ООО” и кооперативом – по нему станет понятен интерес кооператива в этой схеме.
    А, и еще – как правило, кооператив строит не на арендованной земле. Чаще всего земля, на которой ведется строительство передается кооперативу в качестве оплаты пая (взамен на будущую квартиру). Но, конечно, бывают и исключения

    Надеюсь больше помогла:)

    А вообще я очень рекомендую Вам почитать вот этот материал – тут о таком формате инвестирования рассказывает юрист gdevkievezhithorosho.com/2014/10/вступление-в-кооператив/

    Стаття лише підтверджує те, що багатьом інвесторам доводиться зрозуміти на власному печальному досвіді: девелопер – в багатьох випадках є просто елементом недобросовісної реклами. Саме логотип девелопера усі бачать на усіх рекламах, котрі створюють ефект великого забудовника. А насправді жодної відповідальності, в т.ч. і матеріальної, девелопер перед інвесторами не несе, про нього взагалі не згадується в Договорі. В моєму випадку назва девелопера була лише на фірмовій папці, в корту забудовник упакував мій примірник Договору.
    В реальності у питаннях відповідальності перед інвесторами, будь-який “великий потужний надійний забудовник” – це купа ніяк не пов’язаних між собою ТОВ або ФОП. Об’єднує їх лише те, що потенційних інвесторів заманює для них одна шарашкіна контора з гучним визначенням “девелопер”, котрий несе відповідальність лише перед самим-собою. Якщо в якийсь момент він вирішить, що створювати ілюзію своєї репутації йому більше нідочого – він в будь-який момент може зхлопнути свою діяльність, і обманутому інвестору неможливо буде пред’явити йому будь-які претензії, адже договір укладався з ФОП або ТОВ, на рахунках котрого грошей скоріш за все вже давним-давно нема.
    Тому важливо перед інвестуванням в житло оцінювати не кількість реклами девелопера, а реальну ситуацію на усіх будмайданчиках, які він проштовхує. При цьому жодного значення не мають його “старі заслуги” і кількість проектів виконаних в минулому. Бо вони вже в минулому. Його реальну спроможність виконати перед Вами зобов’язання в найближчому майбутньому слід оцінювати по найсвіжішому теперішньому часі. Будь-які виправдання свіжих косяків по затримкам будівництва різними відмазками про зміну підрядників, затримками від постачальників будматеріалів, і тимбільше фразою про те, що “усі будівельники роз’їхались а Польщу, але ми ось-ось наберемо нових” – це ознака того, що довіряти гроші такій компанії вкрай ризиковано.

    Евгений
    26.06.2019 о 13:03
    Ірина Романова
    Евгений, как правило, основная цель строительства для всех его участников состоит в получении прибыли:)

    Ирина, Ваш ответ разочаровал 😉
    Возможно, мой вопрос был не четко сформулирован. Просто хочется “прозрачности” всей этой схемы: покупка участка земли, с назначением – под многоквартирный дом, частными лицами. Потом аренда кооперативом для заказа строительства дома. Продает дом – застройщик. Частное лицо получает выгоду от аренды. Застройщик от продажи. В чем выгода кооператива. Тем более, что в законе о кооперации: “…обслуживающий кооператив – кооператив, который образуется путем объединения физических и / или юридических лиц для предоставления услуг преимущественно членам кооператива, а также другим лицам с целью осуществления их хозяйственной деятельности. Обслуживающие кооперативы предоставляют услуги другим лицам в объемах, не превышающих 20 процентов общего оборота кооператива…”
    Просто я думал, что может быть Вы уже сталкивались с такой организацией новостроя. Но если это сложно… Снимаю свой вопрос.
    Спасибо и за “получение прибыли”:)

Читайте всі 9 коментарів на форумі: Ликбез для инвестора: кого и как называют на стройке?