Ірпінь: як змінювалась вартість популярних новобудов передмістя столиці

Куди насправді рухаються ціни на квадратні метри, що будуються? Девелопери піднімають чи все ж таки знижують ціни? Звісно, якщо дивитись на вартість нових квадратів в гривні, то ціни, в порівнянні з лютим 2022 року, суттєво зросли. А як щодо традиційної для нерухомості валюти, долара? Ось тут вже відповідь буде не такою очевидною.

Вирішила подивитись на історію мінімальних цін в популярних серед відвідувачів ЛУН українських новобудовах – і почну не зі столиці, а з Ірпеня. Чому? Тому що Ірпінь – одне з тих передмість, яке сильно постраждало від загарбників, і в якому багато новобудов зазнало значних руйнувань. Але місто оговтується, сюди повертаються люди, та й забудовники не сидять склавши руки.

Я вибрала 5 проєктів від місцевих девелоперів, які пропонують інвесторам не тільки квартири, які ще будуються, а й мають готове житло в зданих будинках чи секціях – і які займають перші строки у видачі ЛУН за параметром «за популярністю». Порівняла в цих ЖК мінімальні ціни на старті продажів, ціни станом на лютий 2022 року та вартість актуальних пропозицій. А заразом подивилась, скільки коштує в таких ЖК квадратний метр на вторинці.

ЖК «Синергія Сіті»

Цей житловий комплекс розташований на розі вулиці Достоєвського та Озерного провулку в Ірпені – в заплаві однойменної річки, неподалік від міської набережної.

Загалом, «Синергія Сіті» це не стільки «житловий комплекс», скільки цілий новий мікрорайон Ірпеня. Він займає територію площею 15 га, тут спроєктовано 72 будинки заввишки 7-10 поверхів, в яких розміститься близько 2 тис. квартир.

Окрім житла тут мають з’явитися різноманітні магазини та салони (загалом під комерцію відведено 500 приміщень), школа, 6 дитячих садочків, багаторівневий паркінг та стоянки на 5,8 тис. автомобілів, променадна зона з упорядкованою набережною вздовж річки. Тобто це дійсно буде доволі великий та самодостатній мікрорайон в місті.

Працюють над цим ЖК два девелопери: БГ Синергія та Kvartal Group.

Проєкт ЖК «Синергія Сіті» презентували приватним інвесторам у серпні 2019 року – і майбутні квартири в перших будинках пропонували з розрахунку мінімум 10,5 тис. грн ($400) за кв.м.

На початку лютого 2022 року мінімальна вартість «квадрата» в цьому ЖК піднялась до 18,8 тис. грн або до $650 за актуальним на той час курсом – і після просідання влітку 22 року до $550 (від 25 тис. грн), в травні 2023, вона повернулась до довоєнного доларового рівня – $650 (24,5 тис. грн).

Зауважу, що в цьому, як і в усіх інших ЖК, мінімальна вартість квадратного метра – це ціна квадрата у квартирах великої площі. Зазвичай в ЖК їх не так вже й багато, та й у інвесторів вони не викликають великої зацікавленості.

Але в більш «ходових» квартирах ЖК «Синергія Сіті» динаміка вартості квадратного метра, що будується, виглядала трохи інакше: на старті продажів метр 1-кімнатних квартир коштував близько $500, а перед російською агресією – піднявся майже до $1 тис.

Відновлення продажів почалось з позначки 36,5 тис. грн ($900), а станом на зараз ціна практично повернулася на довоєнний рівень – вартість квадрата в 1-кімнатних квартирах, що будується, становить від 29,4 тис. грн (майже $800).

Якщо ж говорити про готові квартири, то в девелопера квадратний метр коштує від $990 (37 тис. грн) в 1-кімнатних та від $670 (25 тис. грн) у великих апартаментах. А на вторинці в ЖК «Синергія Сіті» готову 1- та 2-кімнатну квартиру можна знайти з розрахунку $850-900 за кв.м.

Тобто бачимо, що в ЖК «Синергія Сіті» вартість квадратного метра практично повернулась до довоєнного рівня – в доларовому вираженні. І якщо порівнювати актуальні ціни з цінами на старті продажів, то перші інвестори збільшили номінальну вартість своєї інвестиції на 35-50%.

• Девелопер: БГ Сінергія
• Офіційний сайт проєкту: ЖК «Сінергія Сіті»
• Детальніше про ЖК «Синергія Сіті» у блозі 
• Взяти участь в обговоренні цього ЖК можна на форумі чи у телеграм-чаті інвесторів

ЖК «Центральний-2»

Ще один ірпінський житловий комплекс, який привертає увагу багатьох відвідувачів ЛУН – ЖК «Центральний-2». Будують цей комплекс не зовсім в центрі Ірпеня – але в доволі непоганій локації, вздовж вулиці Університетської. Поблизу лісовий масив та декілька міських парків, багато новобудов та є вся необхідна побутова інфраструктура.

Комплекс має зручне сполучення зі столицею – поряд з новобудовами знаходиться зупинка маршруток, на яких десь за півгодини можна доїхати до станції метро «Академмістечко» в Києві.

У складі ЖК «Центральний-2» шість будинків (за генпланом їх 8, два з яких спарені) заввишки 16 поверхів. Будинки розташовані на закритій для сторонніх території, яка обладнана дитячими та спортивними майданчиками.

Для паркування автівок в ЖК є наземна стоянка на 200 машин та підземний паркінг, який вміщує 212 автівок. Звісно, для майже 1 тис. квартир паркомісць замало, тим більше, що позиціонується цей ЖК у класі бізнес.

Щодо інших параметрів, то будинки монолітно-каркасні, заповнення стін – газоблоки. В якості утеплювача використана мінеральна вата, а фасади оздоблені навісними системами. Висота стін в квартирах 2,8 м (від підлоги до стелі), і забудовник виконує чорнове оздоблення житла.

Майже всі будинки в цьому ЖК вже здані в експлуатацію – зараз забудовник продовжує роботу над останньою чергою, в яку входять спарені будинки 6.1 та 6.2. Здати їх планують наприкінці 2023 року.

ЖК «Центральний-2» презентували інвесторам весною 2018 року, і мінімальна вартість квадратного метра на старті продажів становила 12,5 тис. грн ($480). На початок лютого 2022 року ця ціна збільшилась до $980-1000 – тобто зростання становило майже 2 рази від старту продажів. Відновлення інвестування в цей ЖК відбулося з позначки $800, а зараз найдешевший «метр», що будується, коштує від $850.

В зданих будинках проєкту мінімальна вартість квадратного метра від девелопера становить $1150, а на вторинці – $900-1000 в квартирах без оздоблення.

Тобто бачимо, що і в ЖК «Центральний-2» мінімальна вартість квадрата в доларі повернулась на довоєнний рівень.

• Девелопер: Центральний
• Офіційний сайт проєкту: ЖК «Центральний-2»
• Детальніше про ЖК «Центральний-2» у блозі 
• Взяти участь в обговоренні цього ЖК можна на форумі чи у телеграм-чаті інвесторів

ЖК «Молодість»

Цей ірпінський житловий комплекс будують по вулиці Соборній – теж у заплаві річки Ірпінь, але трохи південніше за ЖК «Сінергія Сіті», неподалік від в’їзду в місто з боку Романівки (Новоірпінська траса).

Як для молоді, то місцерозташування комплексу досить непогане, але для більш зрілих людей (сімей з дітьми, людей похилого віку) тут спочатку може бути трохи некомфортно – адже в шаговій доступності немає майже ніякої інфраструктури.

Проте в рамках будівництва ЖК тут планують відкрити магазини, ресторани, кав’ярні, аптеки, банкомати, спортивний зал, салони краси і навіть дитячий садочок. Тобто вся необхідна інфраструктура буде з’являтися паралельно з житловими будинками.

Будинків у складі проєкту мають збудувати 8 – вони будуть багатосекційними 5-поверхівками, в яких загалом розміститься 1,5 тис. квартир (смарт, 1- та 2-кімнатних). Будують домівки з цегли, фасади утеплюють мінеральною ватою, в кожній квартирі буде індивідуальна система опалення (газ або електрика). Зданих будинків в комплексі ще немає.

Проєкт ЖК «Молодість» інвесторам представили десь за півроку до великої війни – і мінімальна вартість квадратного метра на старті продажів становила близько $780. На початок лютого 2022 року мінімальна ціна квадрата трохи піднялась, до $800 – а вже відновлення продажів стартувало з $750 за кв.м, що будується. Актуальна мінімальна вартість квадратного метра в ЖК «Молодість» становить $770 – і це акційна, а не базова ціна.

Тобто і в цьому ЖК мінімальна вартість квадратного метра зараз знаходиться майже на рівні лютого 2022 року – але приблизно така ж сама ціна метра була і на старті продажів, тож прибутковість інвестиції в цей ЖК поки знаходиться під питанням.

•  Девелопер: Molodist
• Офіційний сайт проєкту: ЖК «Молодість»
• Детальніше про ЖК «Молодість» у блозі 
• Взяти участь в обговоренні цього ЖК можна на форумі чи у телеграм-чаті інвесторів

ЖК «Ібіс»

Цей ірпінський ЖК, який теж може похвалитись великою кількістю запитів на ЛУН, будують майже в курортній частині міста, в кварталі між вулицею Захисників та провулком Патріотів.

Поблизу – ліси, сучасні котеджні містечка та малоповерхові нові ЖК, але до «цивілізації», з її крамницями, салонами та супермаркетами можна дійти хвилин за 15. Стільки ж часу знадобиться аби дістатись до зупинки маршруток на Київ.

ЖК «Ібіс» – це 12 багатосекційних будинків заввишки лише 3-4 поверхи. Розташовані вони на власній території, яка закрита для сторонніх та охороняється.

Крім житла в будинках заплановані комерційні приміщення (в цокольних поверхах) та центр розвитку дитини. Для автівок передбачені гостьовий паркінг та гаражні бокси.

До початку збройної агресії забудовник встиг здати в експлуатацію 5 будинків, ще один отримав Сертифікат готовності наприкінці 2022 року. Два наступних будинки планують збудувати в цьому році, а робота над іншими чергами поки призупинена.

Майбутні квартири в ЖК «Ібіс» інвесторам почали пропонувати восени 2018 року – і мінімальна вартість квадратного метра в них становила $360. На момент початку збройної росіянської агресії, мінімальна ціна майбутнього квадрата в ЖК піднялась до $640. А вже у листопаді 2022 року у відділі продажів новим інвесторам та покупцям озвучували вартість квадратного метра на рівні $750.

Зараз мінімальна вартість квадрата квартир в будинках, які ще зводять, стартує від $650, а тих, що вже збудовані – від $670. Тобто знову ж бачимо, що у забудовника ціна на квадратні метри вийшла на рівень лютого 2022 року.

Цікаво, що в зданих будинках забудовник продає квартири приблизно за такою ж вартістю «квадрата» – наприклад, в 1-кімнатних квартирах метр зараз коштує від $670. Тобто першим інвесторам цього ЖК вдалось збільшити номінальну вартість своєї інвестиції приблизно на 80%.

Але ще цікавіше, що на вторинці за квадратний метр в цьому ЖК продавці хочуть отримати від $700. Це навіть трохи дорожче, ніж у девелопера, тобто і потенційна прибутковість у перших інвесторів цього ЖК може бути вищою.

• Девелопер: Моноліт Про, Ібіс
• Офіційний сайт проєкту: ЖК «Ібіс»
• Детальніше про ЖК «Ібіс» у блозі 
• Взяти участь в обговоренні цього ЖК можна на форумі чи у телеграм-чаті інвесторів

ЖК Utlandia

Цей житловий комплекс (чи, скоріше, будинок) збудований по вулиці Чехова в Ірпені. Причому збудували його ще до збройної навали – Сертифікат готовності цей ЖК отримав у 2 кварталі 2021 року. Але у девелопера досі є вільні квартири в цьому будинку, що, на мій погляд, і пояснює цікавість до нього потенціальних покупців.

ЖК Utlandia – це монолітно-каркасний будинок бізнес-класу, який складається з трьох секцій заввишки 10 поверхів. В ньому розміщується 160 квартир, є підземний паркінг та комерційні приміщення на першому поверсі. Загальна територія закрита для сторонніх.

Старт залучення коштів інвесторів на цей проєкт відбувся у грудні 2018 року – і тоді мінімальна вартість майбутнього квадратного метра становила $490. На момент отримання Сертифікату готовності до експлуатації (2 квартал 2021 року), вартість метра у девелопера виросла більше ніж вдвічі, до $ 1 тис. А на початок лютого 2022 року вона ще трішки підросла, до $1,1 тис.

Після звільнення Ірпеня девелопер ЖК «Ютландія» одним з перших відновив будівництво та відкрив відділи продажів на своїх обєктах. Продажі були відкриті і в ЖК Utlandia – за тою ж самою ціною в доларі, що і до нашестя рашистів. Наразі в цьому будинку в девелопера досі є вільні квартири, вартість квадратного метра в яких стартує з $900 (в великих квартирах) та $1,1 тис. (в 1-кімнатних).

На вторинці квадратний метр квартир в ЖК «Ютландія» продається за $900-1200 у стані «від забудовника» та від $1,6-1,8 тис – в квартирах з ремонтом.

Тобто бачимо, що першим інвесторам цього проєкту вдалось збільшити номінальну вартість своєї інвестиції майже вдвічі.

• Девелопер: Tomin Family Development
• Офіційний сайт проєкту: ЖК Utlandia
• Детальніше про ЖК Utlandia у блозі
• Взяти участь в обговоренні цього ЖК можна на форумі чи у телеграм-чаті інвесторів

P.S. В наступному матеріалі подивлюся на динаміку цін в популярних новобудовах Бучі. Чи краще Гостомеля? А може Києва? Чи Львова? Пишіть на форумі чи у телеграм-чаті інвесторів – про новобудови якого міста чи передмістя вам було б цікаво почитати.

P.P.S. Всі розрахунки наведені приблизно. Ціни можуть коливатись в діапазоні +/-10% через курсову різницю. Я не закликаю і не раджу інвестувати власні заощадження в ЖК, які були згадані в цьому матеріалі. Я взагалі не раджу вкладати заощадження в будь-яку нерухомість без попередньої оцінки можливих ризиків такої інвестиції.

Перед укладанням угоди з забудовником перевірте наявність всіх необхідних дозвільних документів та уважно ознайомтесь з договором. Пам’ятайте, інвестуючи в нерухомість, що будується, ви купляєте не квартиру, а обіцянку забудовника побудувати її для вас.