Ликбез для инвестора: все по нормам

Я уже рассказывала о том, на что обращать внимание при приемке построенной квартиры от застройщика, и о том, что инвестор — как и любой потребитель товаров и услуг — имеет право требовать от застройщика качественной работы. Но как обычному человеку понять, где заканчивается приемлемое качество работы строителей и начинается откровенный брак? Тут на помощь могут прийти отраслевые стандарты и нормы — ДСТУ и ДБН — которые, в том числе, регламентируют требования к качеству строительных работ, материалов и конструкций. Предлагаю взглянуть, что же написано в этих документах.

Ликбез для инвестора нормы ДСТУ и ДБН

Общестроительные работы

По сути, весь процесс «роста» здания можно уложить в термин «общестроительные работы». Они, в свою очередь, разбиваются на нескольких больших этапов:

  • проектно-изыскательный, в ходе которого выполняются геодезические и проектные работы;
  • подготовительный, куда входят работы по подготовке участка к будущему строительству и, зачастую, работы «нулевого цикла» (котлован, фундамент);
  • строительный, который, собственно, объединяет весь видимый даже неспециалисту комплекс работ по строительству здания. Он, в свою очередь, разбивается на монолитные, каменные, монтажные, кровельные, фасадные и другие работы.

Каждый этап и вид общестроительных работ регламентирован соответствующими ДБН (державні будівельні норми), СНиП (строительные нормы и правила), ДСТУ (державний стандарт України), различными нормами (отраслевыми, противопожарными, гигиеническими и т.п.), в которых, в том числе, оговариваются требования к качеству конкретного вида работ. Собственно, сам факт принятия объекта в эксплуатацию, по идее, и должен означать, что оно полностью соответствует всем требованиям действующих в Украине строительных стандартов, норм и правил.       

Вполне вероятно, что в глобальном смысле — я имею в виду надежность фундамента, кровли, стен — так и есть. И это, без сомнения, должно порадовать инвестора. Но, как известно, целое состоит из частностей — посему, помимо качества строительства всего здания, для обычного человека важно, чтобы это самое «общее качество» распространялось и на его «кусочек», то бишь, квартиру. Чтобы стены в ней были ровные, стяжка пола целая, окна открывающиеся и обои не «облетающие» (последнее, конечно, в случае выполнения отделочных работ застройщиком). К счастью, понятие «качество», как и методы его контроля, распространяются не только на здание в целом, но и на его «составные части». Поэтому давайте посмотрим, что по этому поводу говорят строительные стандарты.

Стены и перегородки

Так как основная масса современных зданий строится по монолитно-каркасной или кирпичной технологии, то их стены, как правило, выполняются из штучных материалов: кирпича или газоблока. И здесь важно оценить, насколько качественно выполнена их кладка.

Ликбез для инвестора нормы ДСТУ и ДБН стены и перегородки

Раньше качество кирпичной кладки регламентировалось СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции». Ныне данный документ утратил свою актуальность, ему на смену пришли сразу несколько новых норм: ДБН В.2.6-33:2008 Конструкції зовнішніх стін із фасадною теплоізоляцією, ДБН В.2.6-98:2009 Бетонні та залізобетонні конструкції, ДБН В.2.6-160:2010 Сталезалізобетонні конструкції, ДБН В.2.6-162:2010 Кам’яні та армокам’яні конструкції и др. тем не менее, основные параметры качественной кладки не изменились, а просто «перекочевали» в новые нормы.

Я не буду полностью описывать все требования стандартов к кирпичной кладке, ведь эти тонкости (правильность перевязки, устройства деформационных швов и т.п.), обычным людям и не нужны. Достаточно понимать, что:

  • максимальное отклонение рядов кладки от горизонтали не должно превышать 15 мм на 10 м длины стены;
  • неровности на вертикальной поверхности кладки, не должны превышать 10 мм на 2 м стены (определить можно при помощи рейки);
  • максимальная толщина швов составляет 10 мм (+5/-2 мм) для вертикальных швов и 12 мм (+3/-2 мм) для горизонтальных швов.

В принципе, эти параметры схожи с требованиями к качеству кладки из других популярных ныне стеновых материалов — ячеистых бетонов. Качество кладки которых регламентируется ДСТУ-Н Б В.2.6-202:2015 «Настанова з проектування та улаштування конструкцій будівель із застосуванням виробів із ніздрюватого бетону».

Пол и потолок

В многоэтажных зданиях межэтажные перекрытия служат одновременно и полом, и потолком. И, в зависимости от метода строительства, перекрытия эти представляют собой либо монолит, «отливающийся» прямо на объекте  (при монолитно-каркасной методике строительства), либо сборную конструкцию из бетонных плит, изготовленных в заводских условиях (при кирпичной технологии). Низ межэтажного перекрытия служит потолком, а ее верх — основанием пола.  

Ликбез для инвестора нормы ДСТУ и ДБН пол и потолок

К качеству «потолочной» стороны межэтажного перекрытия особых требований не предъявляется. Согласно все тому же СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», при монтаже сборного перекрытия из плит, максимальное отклонение на их стыке не должно превышать 5 мм при длине плит до 4 м, 6 мм при длине плит 4-8 м, и 8 мм при длине плит 8-16 м. Проще говоря, плиты перекрытия должны быть установлены практически на одном уровне, без большого смещения друг относительно дружки по вертикали. В случае монолитного перекрытия, основное требование — соблюдение геометрии, отклонение по горизонтали не должно превышать 20 мм на всю поверхность.

Как правило, в передаваемой инвестору квартире строители устраивают стяжку пола. Качество которой регламентирует другой документ —  ДСТУ-Н Б А.3.1-23:2013 «Проведення робіт з улаштування ізоляційних, оздоблювальних, захисних покриттів стін, підлог і покрівель будівель і споруд», пришедший на смену СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия». Вот как он описывает требования к качественной стяжке:

  • Просветы между двухметровой рейкой и проверяемой поверхностью не должны превышать 10 мм если речь идет о черновой стяжке и 2-6 мм если стяжка позиционируется как «чистовая».
  • Отклонение плоскости поверхности пола от горизонтали не должно превышать 0,2% размера помещения (но не более 50 мм).

Окна и двери

Качество монтажа оконных конструкций регламентирует сразу несколько ДСТУ:

  • ДСТУ Б В.2.6-15:2011 «Блоки віконні та дверні полівінілхлоридні. Загальні технічні умови»  
  • ДСТУ-Н Б В.2.6-146:2010 «Конструкції будинків і споруд. Настанова щодо проектування й улаштування вікон та дверей»  
  • ДСТУ Б В.2.6-79:2009  «Шви з’єднувальні місць примикань віконних блоків до конструкцій стін» 
Ликбез для инвестора нормы ДСТУ и ДБН окна и двери

Вот что говорится в этих документах о проверке качества монтажа и функциональности окон и дверей. Оконные створки и дверные полотна должны легко открываться без трения, зажатия и напряжений. Плоскости поверхностей створок и дверных полотен должны равномерно прилегать к коробкам по всему периметру. Навешивание и регулирование оконных створок необходимо проводить согласно нормативному документу производителя системы фурнитуры. Следует обязательно проводить проверку качества навешивания створок то таким показателям:

  • герметичность прилегания — проверяют с помощью нанесения на уплотнитель красящего вещества (мела) после чего створка затворяется и отворяется по равномерности (непрерывности) следа от красящего вещества делают вывод о герметичности;
  • вертикальности установления — проверяют при открытой в поворотном режиме на 15- 20 градусов створке, причем дальнейшего самостоятельного открывания (закрытия) створки не должно быть.

Отделочные работы

Некоторые застройщики не только строят дома, но и выполняют в квартирах отделочные работы, передавая инвестору полностью готовую к заселению квартиру. В этом случае владелец недвижимости тоже может рассчитывать на качественное выполнение работ — тем более, что и для них существуют стандарты и нормы.

Ликбез для инвестора нормы ДСТУ и ДБН отделочные работы

Итак, качество внутренних отделочных работ регулирует все тот же ДСТУ-Н Б А.3.1-23:2013. Согласно этому документу, «квартира с ремонтом» должна отвечать следующим стандартам качества:

Пол:

  • Поверхность покрытия не должна иметь выбоин, трещин, волн, вздутий, приподнятых кромок;
  • Отклонения поверхности покрытия от плоскости при проверке контрольной двухметровой рейкой не должны превышать 1 мм при покрытии керамическими плитами. А на дощатых, паркетных, из линолеума, поливинилхлоридных и сверхтвердых древесноволокнистых плит, поливинилхлоридного пластика отклонения не допускаются;  
  • Зазоры и щели между плинтусами и покрытием пола или стенами (перегородками), между смежными кромками полотнищ линолеума, ковров, рулонных материалов и плиток не допускаются.

Стены (оклейка обоями):

  • Полотнища должны быть одинакового цвета и оттенков;
  • рисунок на стыках должен быть пригнан;
  • Отступления кромок должны быть не более 0,5 мм ( незаметными с расстояния 3 м );
  • Не допускаются воздушные пузыри, пятна, пропуски, доклейки и отслоения, а в местах примыкания к откосам проемов перекосы, морщины, заклейки обоями плинтусов, наличников, розеток, выключателей.

Стены (окраска):

  • Поверхности после высыхания водных составов должны быть однотонными, без полос, пятен, подтеков, брызг, истирания (омелования) поверхностей;
  • Местные исправления, выделяющиеся на общем фоне (кроме простой окраски), не должны быть заметны на расстоянии 3 м от поверхности;
  • В местах сопряжения поверхностей, окрашенных в различные цвета, искривления линий, закраски на отдельных участках не должны превышать 5 мм.

Стены (плитка):

  • Пространство между стеной и облицовкой должно быть полностью заполнено раствором;
  • Горизонтальные и вертикальные швы должны быть однотипны, однорядны и равномерны по ширине;
  • Трещины, пятна, потеки раствора, высолы не допускаются;
  • Отклонения расположения швов от вертикали и горизонтали — не более 2 мм на 1 м длины в облицовке.

P.S. Понятно, что в рамках одной статьи невозможно рассказать о всех требованиях к качеству всех видов строительных работ. Собственно, я и не ставила перед собой такую цель:) Этот материал — лишь небольшая шпаргалка для будущего владельца новенькой квартиры. Надеюсь, она сможет привести нас к пониманию того факта, что инвестор может и должен требовать от застройщика качественного выполнения строительных и отделочных работ. А расширить свои познания можно проштудировав первоисточники — ДБН, ДСТУ и другие документы, ссылки на которые есть в материале.

Рубрики:

Возможно Вас заинтересуют:

Ликбез для инвестора: все по нормам: 15 комментариев

  1. Смотрел внутри несколько ЖК эконом и комфорт (а по сути тот-же эконом) класса — сделал вывод, что это го.но покупать нельзя, надо поднимать ценовую планку.

  2. Имею пример отвратительной кирпичной кладки от застройщика (см.вложение). Понятно, что ни в какие нормы не вписывается. Что делать, просить перекладывать?

    Вложение

    1. Dan, можно пригласить экспертов чтобы они оценили ее надежность и прочность. А исходя из полученного заключения решать, что делать дальше. Можно просить перекладывать, можно просить компенсацию

  3. Консольны балки, которые строят застройщики в квартире и перед панорамными окнами, как-то регулируются нормами и законами?
    Качество строект БУД Девелопмент и КГС оставляет желать лучшего…. Учитывая сколько домов они строят и в каком состоянии вводят их в эксплуатация, не вольно думаешь что лучше покупать вторичку, но не хрущевку….

  4. Виктор, спасибо за полезную статью. А вообщем, всё печально. Что так называемый *бизнес* класс, что *элит*… строить на Украине не умеют, ибо строители криворукие а если застройщик будет строить как надо и нанимать профессионалов, то наш покупатель, видевший в своей жизни только сараи из *овна и палок, не поймет почему такая цена и за что. Ему бы лишь бы в столице закрепится и подешевле…Орендаторам или перепродажникам тоже всё равно, из чего строят, им в этих домах не жить. Короче, бедность и тупость нашего покупателя пересеклась с жадностю нашего застройщика. Иностранных застройщиков не пускают, потому что строители понимают, что клиент уйдет или будет более требовательный. В Европе например, все новые кварталы строят с дворами без машин и низкой этажностью, но попробуй это объяснить пересичному евробляхеру…

  5. Полезно, но по факту нужно покупать у нормальных застройщиков. Они Вам могут устранять косяки ГОДАМИ, что дешевле самому все устранить. Поскольку потеряешь десятки а может и сотни тысяч на ожидании, а потратишь пару тысяч на устранение. В этой статье описаны дополнительные вещи на которые так же важно обращать внимание, но при покупке, а не приемке https://goo.gl/h5knQe

  6. В реалиях нашей жизни это может выглядеть так: приходишь ты такой на свою произвести проверку квартиру а тебе дают акт приема передачи подписать. Смотришь на стяжку или на кладку кривую и на стены ..с разницей в 4 пальца на 2-3 м.кв. и говоришь. А давайте по нормам пройдемся. Вы должны это переделать.. а тебе в ответ менеджер и говорит — » слушай, можешь свои нормы засунуть себе в жо***» не хочешь не подписывай, через 30 дней разорвем договор и пойдешь ты далеко и надолго.

    А если подписать но с правками то после подписания на твои правки ложат большой и толстый » х..»

    Особенно если мы говорим про стройки Войцеховского и его команды.) В остальных случаях ещё если ты покупаешь бизнес класс готовый да ещё и с юристом это все делаешь то тогда шансы есть. ???

      1. Ирина а можете написать такую же статью только по договору который заключается между инвестором и застройщиком?

        Сейчас как минимум два больших застройщика на рынке (Геос и Сага) по сути ставят вас перед выбором — либо принять квартиру с недочетами, но она у вас будет — либо получить на руки вашу сумму инвестиций и 200 грн компенсации.

        Сами понимаете что вашу квартиру они легко продадут и вы по сути дали застройщику беспроцентный кредит => лучше получить хоть что-то чем вообще ничего

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *