Ликбез для инвестора: все по нормам

Я уже рассказывала о том, на что обращать внимание при приемке построенной квартиры от застройщика, и о том, что инвестор – как и любой потребитель товаров и услуг – имеет право требовать от застройщика качественной работы. Но как обычному человеку понять, где заканчивается приемлемое качество работы строителей и начинается откровенный брак? Тут на помощь могут прийти отраслевые стандарты и нормы – ДСТУ и ДБН – которые, в том числе, регламентируют требования к качеству строительных работ, материалов и конструкций. Предлагаю взглянуть, что же написано в этих документах.

Общестроительные работы

По сути, весь процесс «роста» здания можно уложить в термин «общестроительные работы». Они, в свою очередь, разбиваются на нескольких больших этапов:

• проектно-изыскательный, в ходе которого выполняются геодезические и проектные работы;
• подготовительный, куда входят работы по подготовке участка к будущему строительству и, зачастую, работы «нулевого цикла» (котлован, фундамент);
• строительный, который, собственно, объединяет весь видимый даже неспециалисту комплекс работ по строительству здания. Он, в свою очередь, разбивается на монолитные, каменные, монтажные, кровельные, фасадные и другие работы.

Каждый этап и вид общестроительных работ регламентирован соответствующими ДБН (державні будівельні норми), СНиП (строительные нормы и правила), ДСТУ (державний стандарт України), различными нормами (отраслевыми, противопожарными, гигиеническими и т.п.), в которых, в том числе, оговариваются требования к качеству конкретного вида работ. Собственно, сам факт принятия объекта в эксплуатацию, по идее, и должен означать, что оно полностью соответствует всем требованиям действующих в Украине строительных стандартов, норм и правил.       

Вполне вероятно, что в глобальном смысле – я имею в виду надежность фундамента, кровли, стен – так и есть. И это, без сомнения, должно порадовать инвестора. Но, как известно, целое состоит из частностей – посему, помимо качества строительства всего здания, для обычного человека важно, чтобы это самое «общее качество» распространялось и на его «кусочек», то бишь, квартиру. Чтобы стены в ней были ровные, стяжка пола целая, окна открывающиеся и обои не «облетающие» (последнее, конечно, в случае выполнения отделочных работ застройщиком). К счастью, понятие «качество», как и методы его контроля, распространяются не только на здание в целом, но и на его «составные части». Поэтому давайте посмотрим, что по этому поводу говорят строительные стандарты.

Стены и перегородки

Так как основная масса современных зданий строится по монолитно-каркасной или кирпичной технологии, то их стены, как правило, выполняются из штучных материалов: кирпича или газоблока. И здесь важно оценить, насколько качественно выполнена их кладка.

Раньше качество кирпичной кладки регламентировалось СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции». Ныне данный документ утратил свою актуальность, ему на смену пришли сразу несколько новых норм: ДБН В.2.6-33:2008 Конструкції зовнішніх стін із фасадною теплоізоляцією, ДБН В.2.6-98:2009 Бетонні та залізобетонні конструкції, ДБН В.2.6-160:2010 Сталезалізобетонні конструкції, ДБН В.2.6-162:2010 Кам’яні та армокам’яні конструкції и др. тем не менее, основные параметры качественной кладки не изменились, а просто «перекочевали» в новые нормы.

Я не буду полностью описывать все требования стандартов к кирпичной кладке, ведь эти тонкости (правильность перевязки, устройства деформационных швов и т.п.), обычным людям и не нужны. Достаточно понимать, что:

• максимальное отклонение рядов кладки от горизонтали не должно превышать 15 мм на 10 м длины стены;
• неровности на вертикальной поверхности кладки, не должны превышать 10 мм на 2 м стены (определить можно при помощи рейки);
• максимальная толщина швов составляет 10 мм (+5/-2 мм) для вертикальных швов и 12 мм (+3/-2 мм) для горизонтальных швов.

В принципе, эти параметры схожи с требованиями к качеству кладки из других популярных ныне стеновых материалов – ячеистых бетонов. Качество кладки которых регламентируется ДСТУ-Н Б В.2.6-202:2015 «Настанова з проектування та улаштування конструкцій будівель із застосуванням виробів із ніздрюватого бетону».

Пол и потолок

В многоэтажных зданиях межэтажные перекрытия служат одновременно и полом, и потолком. И, в зависимости от метода строительства, перекрытия эти представляют собой либо монолит, «отливающийся» прямо на объекте  (при монолитно-каркасной методике строительства), либо сборную конструкцию из бетонных плит, изготовленных в заводских условиях (при кирпичной технологии). Низ межэтажного перекрытия служит потолком, а ее верх – основанием пола.  

К качеству «потолочной» стороны межэтажного перекрытия особых требований не предъявляется. Согласно все тому же СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», при монтаже сборного перекрытия из плит, максимальное отклонение на их стыке не должно превышать 5 мм при длине плит до 4 м, 6 мм при длине плит 4-8 м, и 8 мм при длине плит 8-16 м. Проще говоря, плиты перекрытия должны быть установлены практически на одном уровне, без большого смещения друг относительно дружки по вертикали. В случае монолитного перекрытия, основное требование – соблюдение геометрии, отклонение по горизонтали не должно превышать 20 мм на всю поверхность.

Как правило, в передаваемой инвестору квартире строители устраивают стяжку пола. Качество которой регламентирует другой документ –  ДСТУ-Н Б А.3.1-23:2013 «Проведення робіт з улаштування ізоляційних, оздоблювальних, захисних покриттів стін, підлог і покрівель будівель і споруд», пришедший на смену СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия». Вот как он описывает требования к качественной стяжке:

• Просветы между двухметровой рейкой и проверяемой поверхностью не должны превышать 10 мм если речь идет о черновой стяжке и 2-6 мм если стяжка позиционируется как «чистовая».
• Отклонение плоскости поверхности пола от горизонтали не должно превышать 0,2% размера помещения (но не более 50 мм).

Окна и двери

Качество монтажа оконных конструкций регламентирует сразу несколько ДСТУ:

• ДСТУ Б В.2.6-15:2011 «Блоки віконні та дверні полівінілхлоридні. Загальні технічні умови»  
• ДСТУ-Н Б В.2.6-146:2010 «Конструкції будинків і споруд. Настанова щодо проектування й улаштування вікон та дверей»  
• ДСТУ Б В.2.6-79:2009  «Шви з’єднувальні місць примикань віконних блоків до конструкцій стін» 

Вот что говорится в этих документах о проверке качества монтажа и функциональности окон и дверей. Оконные створки и дверные полотна должны легко открываться без трения, зажатия и напряжений. Плоскости поверхностей створок и дверных полотен должны равномерно прилегать к коробкам по всему периметру. Навешивание и регулирование оконных створок необходимо проводить согласно нормативному документу производителя системы фурнитуры. Следует обязательно проводить проверку качества навешивания створок то таким показателям:

• герметичность прилегания – проверяют с помощью нанесения на уплотнитель красящего вещества (мела) после чего створка затворяется и отворяется по равномерности (непрерывности) следа от красящего вещества делают вывод о герметичности;
• вертикальности установления – проверяют при открытой в поворотном режиме на 15- 20 градусов створке, причем дальнейшего самостоятельного открывания (закрытия) створки не должно быть.

Отделочные работы

Некоторые застройщики не только строят дома, но и выполняют в квартирах отделочные работы, передавая инвестору полностью готовую к заселению квартиру. В этом случае владелец недвижимости тоже может рассчитывать на качественное выполнение работ – тем более, что и для них существуют стандарты и нормы.

Итак, качество внутренних отделочных работ регулирует все тот же ДСТУ-Н Б А.3.1-23:2013. Согласно этому документу, «квартира с ремонтом» должна отвечать следующим стандартам качества:

Пол:

• Поверхность покрытия не должна иметь выбоин, трещин, волн, вздутий, приподнятых кромок;
• Отклонения поверхности покрытия от плоскости при проверке контрольной двухметровой рейкой не должны превышать 1 мм при покрытии керамическими плитами. А на дощатых, паркетных, из линолеума, поливинилхлоридных и сверхтвердых древесноволокнистых плит, поливинилхлоридного пластика отклонения не допускаются;  
• Зазоры и щели между плинтусами и покрытием пола или стенами (перегородками), между смежными кромками полотнищ линолеума, ковров, рулонных материалов и плиток не допускаются.

Стены (оклейка обоями):

• Полотнища должны быть одинакового цвета и оттенков;
• рисунок на стыках должен быть пригнан;
• Отступления кромок должны быть не более 0,5 мм ( незаметными с расстояния 3 м );
• Не допускаются воздушные пузыри, пятна, пропуски, доклейки и отслоения, а в местах примыкания к откосам проемов перекосы, морщины, заклейки обоями плинтусов, наличников, розеток, выключателей.

Стены (окраска):

• Поверхности после высыхания водных составов должны быть однотонными, без полос, пятен, подтеков, брызг, истирания (омелования) поверхностей;
• Местные исправления, выделяющиеся на общем фоне (кроме простой окраски), не должны быть заметны на расстоянии 3 м от поверхности;
• В местах сопряжения поверхностей, окрашенных в различные цвета, искривления линий, закраски на отдельных участках не должны превышать 5 мм.

Стены (плитка):

• Пространство между стеной и облицовкой должно быть полностью заполнено раствором;
• Горизонтальные и вертикальные швы должны быть однотипны, однорядны и равномерны по ширине;
• Трещины, пятна, потеки раствора, высолы не допускаются;
• Отклонения расположения швов от вертикали и горизонтали – не более 2 мм на 1 м длины в облицовке.

P.S. Понятно, что в рамках одной статьи невозможно рассказать о всех требованиях к качеству всех видов строительных работ. Собственно, я и не ставила перед собой такую цель:) Этот материал – лишь небольшая шпаргалка для будущего владельца новенькой квартиры. Надеюсь, она сможет привести нас к пониманию того факта, что инвестор может и должен требовать от застройщика качественного выполнения строительных и отделочных работ. А расширить свои познания можно проштудировав первоисточники – ДБН, ДСТУ и другие документы, ссылки на которые есть в материале.