Ликбез для инвестора: что делать, если стройка остановилась?

К тому, что застройщики не вовремя выполняют взятые на себя обязательства, многие инвесторы относятся «с пониманием». И хотя лично я выступаю за то, чтобы обе стороны договора четко выполняли взятые на себя обязательства, в целом мне понятны причины подобной снисходительности людей, вложивших в новостройку свои «кровные». Но иногда застройщик, как говорится, переходит черту и сводит активность на стройке до минимума, а то и вовсе покидает стройплощадку. Я попыталась разобраться, что делать инвестору в этой ситуации.

Шаг 1. В чем причина?

Как известно, у всего есть своя причина – и строительный процесс, а тем более его остановка, тоже имеют свои причины. Поэтому прежде, чем предпринимать какие-либо шаги, имеет смысл разобраться – а почему, собственно, стройплощадка замерла?

Если не брать во внимание системный кризис во всей отрасли, то, как правило, «замораживание» стройплощадки может быть связано с такими факторами:

• недостаток финансирования;
• проблемы с землей или разрешительными документами;
• отсутствие у застройщика намерения завершить стройку.

Давайте посмотрим, какие прямые и косвенные сигналы могут свидетельствовать о той или иной причине.

Итак, когда дело в недостатке финансов у застройщика, то стройка, как правило, «замирает» ближе к финишу. Активная фаза привлечения новых инвесторов (и их денег) позади, практически все строящиеся квартиры профинансированы, а значит денежный поток, текущий на стройку иссякает. По этой причине стройка может застопориться по множеству причин: неверно выстроенный график работ и их финансирования, игнорирование при планировании инфляционной составляющей, проблемы с банком, фискальными органами и т.д.

Если застройщик крупный, если в его активе имеются другие проекты, то стройка может замедлиться, но не остановиться. Ведь в этом случае у него есть возможность «перенаправить» денежные потоки с одного объекта на другой – то есть, продолжать строительство старого объекта за счет других проектов. Да, темп работ существенно замедляется, но стройплощадка не «умирает». Да, через некоторое время встанет вопрос финансирования более новых проектов, но когда это еще будет… Другое дело, если застройщик работает всего над одним проектом, который и сталкивается с недостатком финансирования. Дополнительных средств в этом случае взять неоткуда… Поэтому, мне кажется, что чем меньше у застройщика объектов – тем больше вероятность остановки строительства именно по данной причине.

Иное дело проблемы документального характера, с ними может столкнуться любой проект. Так, стройка может застопориться из-за аннулирования лицензии генподрядчика, из-за отмены Разрешения на строительство, из-за разрыва договора аренды земли, из-за отмены решения о пользовании землей и т.п. В принципе, любая из этих причин может остановить стройку. Но, зачастую, застройщик оспаривает подобные решения, аннулирования и расторжения договоров в судебном порядке, не останавливая строительный процесс. Да, это не очень вписывается в понятие «правовое поле» – но реалии именно таковы. Но когда из-за судебных тяжб стройка останавливается, то это может служить косвенным показателем того, что дело зашло уже очень далеко. И перспективы разрешения данной ситуации – весьма туманны. Хотя, конечно, и не безнадежны.

А вот третья причина – отсутствие у застройщика намерения завершить стройку – на мой взгляд, самая неприятная. Ведь в этом случае перспективы возобновления строительства крайне маловероятны.

Шаг 2. Смотрим в будущее

Конечно, однозначный ответ на вопрос «что будет дальше?» получить вряд ли удастся. Но проанализировать перспективы остановившейся стройки будет не лишним. Особенно, если застройщик готов идти на контакт с инвесторами.

Так, если дело в недостатке финансирования, то вывести проект из ступора помогут дополнительные финансовые вливания. Это может быть как изменение проекта в части увеличения площади жилой недвижимости (правда, это потянет за собой дополнительные затраты на внесение необходимых корректировок в проектную и разрешительную документацию), так и усиление финансового потока за счет уже состоявшихся инвесторов. Если застройщик честно говорит о том, что «денег нет», а стоимость оставшихся работ составляет столько-то, срок выполнения этих работ – такой-то, то инвесторы могут пусть и не с восторгом, но с пониманием отнестись к необходимости дополнительно раскошелиться ради окончания стройки.  

Во втором случае (при проблемах с разрешительной и земельной документацией) инвестору важно понять, каковы перспективы застройщика в судебных тяжбах. Ну и насколько они «подкосят» его с финансовой точки зрения – судиться нынче удовольствие недешевое. Разобраться тут поможет грамотный независимый юрист, который не только сможет оценить текущее положение дел, но и спрогнозировать вероятное развитие событий, и даже дать дельную рекомендацию инвестору насчет дальнейшего сотрудничества с этим застройщиком.

В третьем случае – когда инвестору становится ясно, что застройщик не собирается выполнять взятые на себя обязательства – помощь юриста тоже лишней не будет. Он может помочь инвестору разорвать договор с застройщиком с минимальными потерями.

Шаг 3: Что делать?

На самом деле, вариантов «что делать при остановке строительства» у инвестора не так уж и много.

Первый – смириться и ждать, чтобы застройщик соизволил выполнить свои обязательства. Этот вариант самый простой и не предполагает совершения никаких шагов. На этом пути от инвестора требуются только терпение и вера в лучшее. Ну и здоровое отношение к возможной потере денег:) В принципе, в наших реалиях инвестирование в новостройку в чем-то сродни игре в рулетку: можно выиграть, но можно и проиграть. Этот вариант годится при любых причинах остановки стройки и при самых туманных перспективах ее восстановления.

Второй – скорректировать договор с учетом новых обстоятельств. Этот вариант годится в том случае, если застройщик готов к диалогу с инвесторами, объясняет причины сложившейся ситуации и предлагает конструктивные варианты по выходу из нее. Верить ли застройщику, надеяться ли что у него «в этот раз обязательно получится» – дело каждого. Но перед принятием такого решения я рекомендую обязательно оценить вероятность благоприятного и НЕблагоприятного развития событий, просчитать возможные потери и соотнести их с будущей прибылью.  

Третий – разорвать отношения с застройщиком и расторгнуть договор инвестирования. Ну и попытаться возместить убытки. Это вариант логичнее всего применять в том случае, если у инвестора нет доверия к застройщику, или возможные убытки от многолетнего ожидания строящейся квартиры превышают будущие доходы от нее. Об этом пути я расскажу подробнее.

Разрываем договор

Прекращение отношений между застройщиком и инвестором выражается в расторжении договора инвестирования. В принципе, о том, на каких условиях и по каким причинам может произойти данное действо четко оговаривается в самом договоре. И этому, как правило, посвящают целую главу документа, которая так и называется: «Дострокове припинення договору та відповідальність сторін» или «Інші умови». Я порекомендую перед подписанием любого договора с застройщиком обязательно внимательно прочитать эту главу – и уяснить свои перспективы при неблагоприятном развитии событий. Хотя, конечно, очень внимательно следует изучать весь текст предлагаемого к подписанию договора:) К слову, о том, на какие пункты необходимо обращать особое внимание в договоре и как склонить застройщика к внесению правок в этот документ, можно почитать здесь. Я же остановлюсь на тех нюансах, которые типичны для пунктов, касающихся разрыва договора.

Итак, приняв решение о расторжении договора до его выполнения застройщиком, инвестору перво-наперво нужно уведомить о своем намерении вторую сторону. Естественно, в письменной форме. Сделать это можно по почте – заказным или ценным письмом с уведомлением о вручении. А можно и лично – и в этом случае надо проследить, что письмо застройщиком зарегистрировано и ему присвоен входящий номер. А подтвердить факт получения поможет копия «петиции» о расторжении договора, на которой представитель застройщика должен поставить отметку о получении. Обращу внимание, что на такой отметке обязательно указывается дата получения письма и фамилия сотрудника, который принял документ.

Как правило, после расторжения договора, деньги инвестору возвращаются в течение 3-6 месяцев – но срок возврата средств может быть и другим. Узнать, сколько придется ожидать своих денег можно из расторгаемого договора.

Еще нюанс – если договор расторгается по инициативе инвестора, то застройщик, как правило, предусматривает для такого «ненадежного партнера» штрафные санкции. В среднем размер «штрафа» составляет 5-10% от выплаченной суммы. А вот если договор расторгается инвестором из-за невыполнения застройщиком взятых на себя обязательств (например, из-за нарушения указанных в договоре сроков строительства объекта), то, как правило, в данном случае штрафные санкции для инвестора не предусматриваются. Но этот пункт обязательно должен быть прописан в договоре.

Если по истечении оговоренного в договоре срока деньги инвестору так и не были возвращены, следующим логичным шагом будет обращение в суд. И в данном случае инвестор может выдвигать застройщику требование не только выплатить причитающиеся ему средства, но и компенсировать судебные издержки, заплатить за пользование чужими деньгами (эта компенсация рассчитывается исходя из срока просрочки возврата средств) и даже возместить убытки (например, лечение нервного срыва или депрессии от сложившейся ситуации) и компенсировать моральный вред.

Сразу скажу, что судебные тяжбы, в том числе и с застройщиком – дело небыстрое, затратное и сложно прогнозируемое. Правда, подстраховать свои интересы и простимулировать застройщика не затягивать судебные разбирательства, можно путем наложения ареста на имущество ответчика в размере исковой суммы. Конечно, если дело дошло до этого этапа, то к нему желательно привлечь грамотного адвоката, который сможет представлять ваши интересы в суде.

Также отмечу, что принимать решения о расторжении договора  или о начале судебной тяжбы с застройщиком желательно быстро – ведь если процесс оттока инвесторов примет лавинообразный характер, то даже решение суда в вашу пользу не гарантирует возврата ваших средств.

P.S. Инвестиция, в том числе и инвестиция в строящуюся недвижимость – это всегда риск. Поэтому при выборе объекта инвестирования имеет смысл попытаться эти риски минимизировать. Убедиться, что у застройщика имеется вся необходимая разрешительная документация, а его репутация не подмочена долгостроями или недостроями. Кроме того, вступая в финансовые отношения с застройщиком имеет смысл очень внимательно изучить договор. И четко понимать, на что вы соглашаетесь и на что сможете рассчитывать при неблагоприятном развитии событий.