Ликбез для инвестора: проверяем скрытое

Я уже рассказывала о том, как принять новостройку у застройщика и что делать, если стройка остановилась. А сегодня поговорим о том, как проверить качество не только строительства, но и так называемых скрытых работ — соответствие стандартам инженерного оборудования, противопожарных мер и т.п. Об этих тонкостях рассказал адвокат ЮК Constructive Lawyers Александр Босенко.

Пожар в ЖК «Парк Стоун
Пожар в ЖК «Парк Стоун». Фото vgorode.ua

Когда новостройка получает Сертификат о введении в эксплуатацию, это, по идее, и должно означать, что дом готов к принятию жильцов, все общестроительные работы выполнены с соблюдением строительных норм и правил, а использованные в ходе стройки материалы соответствуют стандартам, надежны и безопасны. К сожалению, фактически это не всегда бывает так… Яркий пример — недавний пожар в ЖК «Парк Стоун», возникший из-за общедомовой проводки, не выдержавшей скачка напряжения. К счастью, в этом случае обошлось без жертв, но случай этот заставил многих инвесторов задуматься о том, чтобы убедиться в качестве и безопасности инженерного оборудования новостройки. В частности, одна из читательниц блога пишет: «Побывав в ситуации которая угрожала человеческой жизни, не хотелось бы побывать в ней вновь. Ведь один прокол со стороны застройщика и подрядчиков могут стоить слишком дорого. Я хотела бы пригласить какую-то комиссию или эксперта или независимую компанию, которая сможет провести свою проверку. Все ли соответствует нормам безопасности, не сэкономил ли застройщик на кабелях и т.д.».

Что ж, давайте попытаемся разобраться в этом вопросе.

Право на знание

Прежде всего, давайте поймем — а имеет ли обычный частный инвестор право на организацию подобных независимых проверок?

Как говорит Александр Босенко, однозначно имеет — даже если такое право прямо не прописано в договоре между застройщиком и инвестором. Инвестор может заказать (и самостоятельно оплатить, естественно) независимую проверку качества строительства и строительных материалов, инженерных коммуникаций, пожарной безопасности новостройки. Ведь в нашей стране все еще действует принцип «разрешено все, что не запрещено»:)  Конечно, многие застройщики будут говорить, что это не предусмотрено договором, но по сути, это право предусмотрено (прямо или косвенно):

  • Ст. 673. Якість товару (Цивільний кодекс)
  • Ст. 674. Підтвердження відповідності товару вимогам законодавства (Цивільний кодекс)
  • Ст. 675. Гарантії якості товару (Цивільний кодекс)
  • Ч. 2 ст. 839. Виконання роботи з матеріалу підрядника та його засобами (Цивільний кодекс)
  • Ст. 849. Права замовника під час виконання роботи (Цивільний кодекс)
  • Ст. 857. Якість роботи (Цивільний кодекс)
  • Ст. 858. Відповідальність підрядника за неналежну якість роботи  (Цивільний кодекс)
  • ЗУ «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення»
  • Ст. 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність»  (Забороняється інвестування в об’єкти, створення і використання  яких не відповідає  вимогам санітарно-гігієнічних, радіаційних,   екологічних, архітектурних та інших норм, встановлених  законодавством України,  а також порушує права та інтереси громадян,  юридичних осіб і держави, що охороняються законом.)
  • ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»

И многими другими Законами и подзаконными актами.

Возможные сложности

Правда, по мнению юриста, при реализации данного права у частного инвестора могут возникнуть практические проблемы в проведения такой проверки. Ведь оценить качество общестроительных работ (кладка, стяжка, установка окон, дверей и т.д.) гораздо проще, чем скрытых работ. Особенно если застройщик уже выполнил в квартирах отделку (стяжка, штукатурка или даже ремонт).    

Качество проводки в квартире
Проверить качество проводки гораздо легче, если квартира сдается без отделки

Ведь, например, чтобы оценить качество электрокабеля и его соответствие действующим стандартам, техусловиям, договору на подключения к электросетям, нужно:

  • иметь физический доступ к электропроводке дома и в квартире;
  • знать название и маркировку кабеля;
  • иметь возможность его протестировать;
  • иметь сертификаты соответствия на кабель;
  • иметь тех. условия на подключения к электросети;
  • иметь сам договор на «приєднання».

То же самое касается водоснабжения, водоотвода, газоснабжения (если оно есть в доме). Если есть физический доступ к оборудованию (трубам, проводам и т.д)

В некоторых случая нужен и проект строительства — в частности, для  проверки соблюдения норм пожарной безопасности.

Чем-то может помочь Акт готовности к эксплуатации — документ, необходимый для введения дома в эксплуатацию. В нем должны быть проставлены печати и подписи всех контролирующих органов, в том числе и пожарного надзора. Но, к сожалению, даже наличие на документе всех необходимых «виз» не всегда означает соответствие качества строительства всем требованиям законодательства..

Подытоживая вышесказанное, отмечу: частный инвестор имеет право по своей инициативе заказать проведение полноценной проверки качества скрытых работ и инженерного оборудования новостройки. Но для того, чтобы такая проверка могла осуществиться в полном объеме, необходимы документы от подрядчика и/или заказчика строительства. Если вторая сторона не горит желанием эти документы предоставлять, то их будет необходимо запрашивать официально — а это займет дополнительное время и потребует дополнительных ресурсов от инициаторов такой проверки.

Как начать проверку?

К сожалению, процедура инициирования подобной проверки качества скрытых строительных работ не прописана в нашем законодательстве. Как расказывает Александр Босенко, подобной четкой пошаговой инструкции (или Порядка) нет. Но существуют другие законодательные нормы, которые помогут определить подобный порядок. В первую очередь, это глава 61 Гражданского Кодекса «Строительный подряд» (ст. 679, ст. 1209-1211, Закон Украины «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (ст. 11,13, 19). Но, подчеркивает юрист, применения тех или иных норм законодательства прямо зависит от типа (или вида) подписанного застройщиком и инвестором договора.

Прежде чем что-то подписать, это необходимо изучить

К примеру, в ст. 19,  ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» указано: «У разі  наявності у довірителя зауважень щодо невиконання забудовником своїх зобов’язань по об’єкту будівництва та об’єкту інвестування забудовник зобов’язаний забезпечити безоплатне усунення недоліків у п’ятнадцятиденний строк з дня подання зауважень або забезпечити безоплатне повторне виконання неналежно  виконаної роботи чи виготовлення непоставленої чи пошкодженої речі з такого ж матеріалу і такої ж якості».

Юрист подчеркивает, что в основном, особенности взаимоотношения между покупателем/инвестором и застройщиком/заказчиком/продавцом регулируются условиями договора. Зачастую, порядок и срок устранения недостатков договором не регулируется (в редакции договора застройщика).

При этом, как правило, порядок устранения выявленных недостатков такой. До  момента принятия квартиры по акту приема/передачи инвестор осматривает недвижимость и, в случае обнаружения недостатков, отправляет/передает  письменные претензии застройщику/продавцу и указывает приемлемый срок для их устранения. Или же стороны подписывают отдельный акт с перечнем выявленных недостатков, после чего порядочный застройщик их устраняет. Следует отметить,  что недостатки по изделиям, на которые выданы от завода гарантийные паспорта (счетчики, радиаторы, кабели и т.п.), застройщик/подрядчик отвечает только за правильность их установки или монтажа.

Есть и еще один нюанс: если в договоре не прописано, что застройщик обязан устранить выявленные недостатки и он добровольно не собирается их устранять, свои права на качественно выполненные услуги инвестор может отстоять только в суде. Потому, во избежание перевода подобных споров и конфликтов в плоскость судебных разбирательств, подобные положения должны быть детально прописаны в договоре!

Кто проведет проверку?

В целом, информация для потенциальных инвесторов обнадеживающая: влиять на качество строительных работ и не мириться с откровенной халтурой застройщика они имеют право.

Более того, инвесторы имеют право инициировать проверку надлежащего качества строительных и скрытых работ в новостройках. К слову, проводить такие проверки могут компании, обладающие надлежащими знаниями и допусками, а в отдельных случаях — сертификатами на проведение такого вида исследований. Так, по словам Александра Босенко, обмеры площади новопостроенной квартиры имеют право проводить сертифицированные инженеры (к примеру, БТИ Консалтинг), а вот чтобы убедиться в качестве электрики и сантехники, отдельного сертификата не нужно. Для проведения такого вида исследований необходимы допуски на исполнение определенных видов работ.

Что дальше?

И вот, проверка новостройки пройдена, но ее результаты не очень понравились заказчику. Что делать дальше?

В первую очередь, советует Александр Босенко, имеет смысл попытаться  урегулировать спорные моменты мирным способом — путем проведения переговоров с застройщиком. Имеются в виду правильные переговоры: с подкреплением своих претензий и с технической, и с юридической стороны, с четким списком своих требований, обоснованием всех выявленных «косяков», их последствий и перспективой ответственности. При этом, описывая перспективы, не грех будет в чем-то сгустить краски и надавить на все возможные рычаги влияния, включая перспективу освещения проблемы в СМИ.

Если застройщик не прислушивается к аргументам инвестора и по-прежнему игнорирует его право на получение качественных товаров и услуг, то инвестору ничего не остается, как привлечь к защите своих прав такие органы, как:

Орган по защите прав потребителей (Держпродспоживслужба);

Жалобы в ДАБИ на нарушенные нормы СНИП, ГСН (ДБН) и т.д. (при подтвержденном некачественном выполнении строительных работ);

Суд. Оснований для подачи судебных исков может быть много, при этом варианты судебных споров (вернее, вида спора) прямо будут зависеть от условий договора, его типа и возникшей проблемы.

P.S. На столичном рынке недвижимости сложилась парадоксальная ситуация — в условиях «рынка покупателя», покупатель почему-то выступает в роли бедного родственника и готов мириться с ущемлением своих законных прав на получение качественных товаров и услуг. Большинство инвесторов не хотят (или боятся) отстаивать свои интересы и полагают, что застройщик делает им одолжение, когда на «тяп-ляп» строит очередную высотку. Вот и получается, что Киев и пригород обрастают «свечками» сомнительного качества.

На самом деле, частным инвесторам следовало бы понять: это ОНИ делают одолжение застройщику, выбирая именно их проект из сотен аналогичных предложений. И инвесторы ИМЕЮТ ПРАВО получить в итоге не просто четыре стены, а КАЧЕСТВЕННЫЕ четыре стены, построенные В СРОК. Надеюсь, когда-нибудь подобный сдвиг в сознании украинских инвесторов в строящуюся недвижимость все же произойдет:)

Рубрики:

Возможно Вас заинтересуют:

Ликбез для инвестора: проверяем скрытое: 27 комментариев

  1. Ирина, добрый день!

    Петровский Квартал ПК-5, первая линия. В феврале ввели комплекс в эксплуатацию, а в связи с потеплением квартиры (практически все) затопило. Утверждают, что ливневки и вода , которая в перекрытиях замерз оттаяла, вот и получилась такая картина. Лестницы тоже мокрые.
    Жек еще дом не принял. Сушим сами. Теперь страшно вселяться, потому что неизвестно, как поведут себя другие коммуникации дома.
    Подскажите пожалуйста независимого эксперта, который бы мог реально помочь и проверить все коммуникации у данного застройщика.
    Заранее благодарна.

      1. Ирина, добрый день!
        А не могли бы Вы мне подсказать, могу ли я приглашать независимого эксперта, если пока я не собственник, но дом уже сдан в эксплуатацию? Если могу, то что для этого нужно? Пока я отправила претензию застройщику.
        Заранее благодарна

        1. Виктория, конечно можете. Для этого нужно заключить договор с экспертом. Также может потребоваться доверенность на него, которая дает полномочия осматривать недвижимость, фиксировать недостатки, вести переговоры с застройщиком

  2. С одной стороны, согласен с вами, Ирина. У нас действительно «рынок покупателя», так как последние годы наблюдается стабильное снижение спроса. И у нас действительно очень низкая культура покупателей, я имею в виду юридическую грамотность, самоуважение, отсутствие комплексов.

    С другой стороны, застройщик — это большая компания с капиталом, штатом юристов и связями. А покупатель — это человек с 30-ю тысячами «зелёных», у которого ноль связей и возможностей. Кто станет на его сторону в споре? Напрашивается один ответ: государство.

    Ну и здесь мы сразу вспоминаем о работе нашего государства, о профессионализме чиновников, об их отзывчивости и желании помочь, об отлаженной и выстроенной системе разрешения конфликтов и спорных ситуаций. Точнее, об отсутствии всего этого. По моему опыту общения с госорганами, сложилось впечатление, что наш госаппарат живёт исключительно ради самих себя, какие-то полезные функции для общества выполняет очень неохотно, хотя и был задуман ради этого.

    Так что счёт пока явно не в пользу покупателя. И в этом я вижу настоящую причину вашего (нашего) парадокса. Поправьте, если я ошибаюсь.

      1. Ирина, пожалуйста, от лица всех инвесторов ЖК Новые Жуляны прошу вас сделать обзор даного ЖК. Будем очень рады почитать и узнать ваше мнение.

  3. ЖК «Кристер град» на Виноградаре. В 25-этажных домах нет пожарных рукавов,не всем раздали пожарные датчики…Куда и как жаловаться? ЖЭК не реагирует. Застройщик молчит. Будем очень благодарны на подсказку!

  4. Застройщик и жэк просто открестились от пострадавших. Им наплевать.
    Вот так вот, все повелись на красивое расположение дома. Кто там раньше знал о таких нормах. Купили квартиру, заселились, были счастливы. И в итоге, оказались в дымовой ловушке.
    Прошёл почти месяц. Застройщик по-прежнему плюет на всех.
    Впереди суд, экспертиза и Долгое разбирательство за деньги самих же инвесторов.
    И никто не знает сможем ли выбить от застройщика компенсацию. Это только шанс.
    Если бы знали раньше о всех нормах, о том, что застройщик недобросовестный халтурщик и подлец и что могло все закончится жертвами-врядли бы кто-то отдал свои деньги и доверился этому застройщику.

  5. В Парк-Стоуне, как оказалось, датчики дыма — это был всего лишь муляж. Муляж! Это был муляж! Поэтому и не сработали. И пожарные гидранты — тоже муляж. Пожарные воду тащили аж из академии неподалеку. Так что проверять надо все.

    1. К тому же, обсл. компания знала про проблемы с проводкой еще за неделю до пожара. И им об этом сообщалось. И они не сделали ничего. Вот вам и организация карманных ОК от застройщиков.

    2. Ryan, у меня нет цензурных слов, чтобы выразить свое отношение к ситуации в целом и действиям застройщика в частности…

  6. Ирина добрый день. Дайте ссылку на новые норм строительства в вашем обзоре плз. Когда они начинают действовать?

  7. Наш случай…
    Занимаемся много лет ремонтом квартир, всегда работаем на результат, Недавно стали инвесторами одной из новостроек. Как мы долго мечтали наконец то заняться ремонтом своей собственной квартиры!!! Представляли,что
    весь процес строительства будем конролировать, а по возможности даже что-то возьмем на себя (покупали на котловане) Обратились к застройщику с просьбой сделать проводку в своей будующей квартире самим(без какой либо компенсации) своим кабелем и получили отрицательный ответ. Очень обидно!!! Муж всем всю жизнь делал КАК СЕБЕ, а себе получится КАК ВСЕГДА!!!

    1. D, действительно очень обидно. Но, как по мне, гораздо обиднее тот факт, что застройщик изначально не захотел использовать качественный кабель во всем доме…

    2. как вы себе представляете, что вас застройщик запустит во время стройки на площадку, а если так каждый захочет? когда дом сдан — пожалуйста

  8. Кабель в 90% строек не соответствует заявленному сечению, плюс изоляция вместо указной «нгд» — обычная. От и пожары возникают. Никто реально не контролирует застройщиков и монтажников в плане качества кабельно-проводниковой продукции.

  9. Замечательная статья…к сожалению, на практике, столкнулись уже с нежеланием Застройщика предоставлять проект и другие документы «не указанные» в законодательстве. И такое нежелание Застройщика Законом никак не регламентируется и не пресекается…как быть? На что ссылаться для того, чтобы получить необходимые документы,но явно не прописанные в законодательстве?

    1. К., только отправлять официальные запросы, в том числе. и в надзорные и контролирующие органы. А после получения официальных отказов — судиться с застройщиком

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *