Рынок новостроек: итоги осени

Ну что ж, на календаре и за окном наступила зима, а значит пришло время подвести итоги осенних тенденций столичного и пригородного рынка недвижимости. Давайте посмотрим, что интересного произошло здесь за 3 месяца, куда движутся цены и насколько активны девелоперы.

Рынок новостроек: итоги осени

Средние цены: в Киеве — вниз, в пригороде — вверх

Судя по данным статистики ЛУН.ua, нынешней осенью средние цены на недвижимость Киева и пригорода двигались во встречных направлениях — в столице «средний метр» дешевел, а в пригороде дорожал.

Так, после сентябрьского рывка, когда средние цены на квадратный метр в столичных новостройках поднялись более чем на 1 тыс. грн — с 22,8 тыс. грн в августе до 23,9 тыс. грн в сентябре — на рынке наблюдается откат. В октябре средняя стоимость столичного «квадрата» составила 23,8 тыс.грн, а в ноябре она снизилась до 23,4 тыс. грн. Сложно сказать, что послужило тому причиной: то ли падение спроса, то ли «черная пятница» сыграла свою роль в формировании средней цены, но факт остается фактом — цены пошли вниз. Причем как в гривне, так и в долларовом выражении.

Рынок новостроек: итоги осени статистика цен в гривне
Динамика средних и минимальных цен на столичные новостройки в гривне

При этом минимальная стоимость квадратного метра в столице за осень прибавила 200 грн и составила 16,2 тыс. грн. Напомню, на начало года она составляла 15,5 тыс. грн, а на начало осени — 16 тыс. грн.

Рынок пригородных новостроек демонстрировал осенью 2018 года совсем иную тенденцию — медленный, но неуклонный рост. Так, в сентябре средняя стоимость пригородного «квадрата» составляла 12,6 тыс. грн, в октябре — 12,9 тыс. грн, а в ноябре достигла 13 тыс. грн.

Новых проектов было немного

Вполне вероятно, что подобная динамика связана с тем, что интенсивность появления новых проектов этой осенью была невелика. В частности, в сентябре столичным инвесторам презентовали 6 проектов, из которых масштабными можно назвать всего 4: ЖК Happy House, «Урловский-1», «Шелтер» и «Старт». В октябре продажи стартовали всего в двух ЖК — «Район-2» и «Метрополия-Дарница». А вот ноябрь порадовал столичных инвесторов стартом продаж  в трех больших ЖК: «Урловский-2», «Медовый-2», ОК’Land и двух поменьше: «Лукьяновский Каскад» и «Днепровский».

Рынок новостроек: итоги осени ЖК ОкЛенд
Один из новых проектов — ЖК «ОК Лэнд»

В пригороде бума новых объектов тоже не наблюдалось. В сентябре началось привлечение инвесторов к ирпенскому ЖК «Фаворит-2», в октябре — к ирпенскому же ЖК «Олимп», а в ноябре стартовали продажи в броварских ЖК «Квартал Аллей» и «Браво».

На первый взгляд может показаться, что по сравнению с прошлыми годами, когда на рынок выводилось по десятку новых проектов ежемесячно, активности у застройщиков поубавилось. Но я бы все же сказала, что это не совсем так: число новых проектов может быть и снизилось, зато их масштаб стал больше. На мой взгляд, этому способствует позиция городской власти, взявшей курс на реновацию и «освоение» территорий бывших промышленных и производственных предприятий.

Самый дорогой район — и наоборот

По итогам осени, самым дорогим районом (с точки зрения инвестиции в строящуюся недвижимость, конечно) по-прежнему оставался Печерский. Квадратный метр здесь обходился инвесторам более чем в 51 тыс. грн. При этом, если в сентябре средняя цена квадратного метра на элитном Печерске составляла 51 тыс. грн, то в октябре она выросла до 53,2 тыс. грн. Правда, надолго удержать эту планку она не смогла, и в ноябре опустилась до 51,6 тыс. грн.

Рынок новостроек: итоги осени статистика по районам
Динамика стоимости квадратного метра по районам столицы

Интересно, что строящаяся недвижимость в Деснянском районе — он считается самым недорогим по стоимости строящегося «квадрата» — демонстрировала прямо противоположный тренд. Всю осень средняя цена на новостройки здесь шла вниз: с 18,2 тыс. грн в сентябре она опустилась до 18 тыс. грн в октябре, а в ноябре вообще «рухнула» до 16,8 тыс. грн.

Подобные тенденции, на мой взгляд, могут говорить о том, что инвесторы негативно отреагировали на попытку застройщиков поднять цены — и вынудили их несколько поумерить свои аппетиты. Конечно, выводы и прогнозы о поведении цен в долгосрочной перспективе пока делать рано, но мне кажется, что общий тренд «на понижение» будет сохраняться.  

«На коне» только бизнес-класс

Если рассматривать векторы движения цен на столичные новостройки в разрезе классности новостроек, то можно сделать вывод, что более-менее уверенно себя чувствуют только девелоперы ЖК бизнес-класса. Только они «закрыли» осень с положительной динамикой средней стоимости квадратного метра. Хотя, ноябрь 2018 вынудил и их подумать о снижении цен. Так, в сентябре квадратный метр в ЖК класса «бизнес» предлагался в среднем за 35,2 тыс. грн, в октябре — за 36,2 тыс. грн, а в ноябре — за 35,4 тыс. грн. То есть, в целом осень закончилась на более высокой отметке, чем началась.

Рынок новостроек: итоги осени статистика по классам
Динамика средних цен в разных классах столичных новостроек

«Квадрат» в ЖК класса «элит» начал осень со средней цены 57,5 тыс. грн, но уже в октябре он подешевел до 56,6 тыс. грн — и удержал эту планку до начала декабря.

А вот средние цены на квадратные метры в новостройках классах «комфорт» и «эконом» постепенно снижались всю осень. Так, в сентябре «метр» в новостройках комфорт-класса оценивался застройщиками в 21 тыс. грн, а уже в ноябре — в 20,6 тыс. грн. В ЖК класса «эконом» снижение средних цен было более выражено — с 18,7 тыс. грн в сентябре до 18 тыс. грн в ноябре. Отмечу, что это даже ниже августовского уровня, который для ЖК эконом-класса составил 18,1 тыс. грн.

Традиционно напоминаю, что статистические данные — это картина, написанная мазками. Вся композиция видна только издалека, а при ближайшем рассмотрении она превращается в хаотичное нагромождение разноцветных пятен. И представить, что «вот это» имеет хоть какое-то отношение к цельной картине, которую мы видели только что довольно сложно. Так и здесь: «средняя цена»  квадратного метра вовсе не означает, что таковой она будет в понравившейся новостройке. Она может быть как выше, так и ниже; квадратный метр в ней может дешеветь и дорожать «не в ногу» со статистической картиной рынка — это нормально.

Рубрики:

Автор: Ирина Романова

Меня зовут Ирина. Всю свою сознательную жизнь я занимаюсь журналистикой. Значительный период моей профессиональной деятельности был связан с недвижимостью и строительством. Пишу для друзей и всех кому интересно читать о новостройках в Киеве и пригороде.

Возможно Вас заинтересуют:

Рынок новостроек: итоги осени: 30 комментариев

  1. Ирина, добрый день.
    Очень прошу Вас дать огласку этому видео обращению, думаю оно даже заслуживает на отдельную статью.

    Этому беспределу надо положить конец.
    http://taryangroup.com/ru/2018/12/11/obrashhenie-artura-mhitaryana-k-prezidentu-ukrainy/

    Я не являюсь к сожалению инвестором этой компании, но считаю это лучшее что есть на сегодняшний день и хочу Артуру Мхитаряну оказать хотя бы пасивную поддержку.

    Из-за тотальной коррупции чиновников цены на 10-20 процентов выше чем могли бы быть на самом деле.

  2. У меня сложилось стойкое впечатление что большинство людей в этой стране неадекватные, что и подтверждает этот блог и комментарии к ниму. О каком комфорт-классе может идти речь, если материалы стен — ГАЗОБЛОК? Какой комфорт может быть если дом состоит в 25 этажей? Какой комфорт если на этаже больше 5ти квартир? И т.д….

    1. Что уж там говорить о жителях Нью Йорк-ских небоскребов? Они бедняги вообще в 50-ти этажках живут и стены из панелей.

      1. Та давайте уже как японцы жить в комнатках два на два. Адэкватные американцы живут в пригороде и не лезут жить в центр. Там только работа.

        1. Взагалі, адекватні люди не тратять пів дня на дорогу на роботу)
          Якщо умови, фінанси дозволяють жити в передмісті в нормальному будинку, то питань немає.

          1. Беда кроется в том, что абсолютно неверен подход мэрии к вопросу застройки города. Мэрия должна сама выделить своим решением место для застройки, заказать проект, где будет определено что здесь будет строиться (включая всю социалку и логистику). Затем, объявляется продажа участков этого массива под застройку на конкурсной основе. А застройщик должен выполнять проект, а не «гнать воздух». Всё это в мире уже отработано. Мы в начале пути. Извините, но коррупцию еще никто в Украине не отменял. А пора!

    2. Во- первых сейчас качество обычного красного кирпича очень неудовлетворительно. Во-вторых смотрите реальные тесты газоблока, кирпича и керамоблока и успокойтесь. https://youtu.be/K-SwdEMvAHw

    3. А Вы кирпичную кладку в новострое давно видели? Там мало того, что качество кладкт полный треш, так ещё и раствора чуть ли не больше, чем кирпича. Это не кирпич получается, а полубетон :). Даже газоблок может оказаться лучше, чем кирпич, такие чудеса.

  3. Настоящий Комфорт-класс растет ценой (Файна таун, Комфорт таун, та же Династия например итд). А средняя цена комф.класса идет вниз из-за недобросовестных застройщиков, которые свои проекты называют комфорт классом, но классу де факто они не соответствуют, и приходится демпинговать.
    В бизнес-классе пока что массового обмана покупателей необоснованным повышением класса нет, потому там цена отражает реальную ситуацию.

    1. Еще добавил бы ЖК Теремки как комфорт класс. У него потрясающее зеленое экологическое расположение, что в городе сейчас невозможно практически для всех остальных ЖК.

      1. Ха, ЖК Теремки это каменная пустыня на берегу Окружной дороги по сравнению с Оранж сити от Геоса напротив Национального парка Лысая гора!

          1. Эт точно! Цена — $1000/м2, первый дом — «колодец» — там некоторые и солнца не увидят, газоблок и всё «сделай сам». Половинц цена Застройщик должен перечислить киевскому метрополитену, потому как, все «плюсы» — это метро!

    2. 100%. демпинг, брехня, изменение проекта на каждом шагу, задержки уже от года почти у всех. Давно никто не лопался из застройщиков, надо быть на чеку.

    3. На любителя саме така реалізація комфорт класу, як у Файна тауні. Дешевий газоблок, некрасиві низькі будинки впритул одне до одного, погана локація.
      Зате ціна значно перевищує середню по ринку.

      1. Комфорт тауні*.
        Хоча неадекватна ціна, матеріали та щільність будинків стосуються і Файна. Ну хоч з локацією та дизайном краще.

    1. Угу, «лопаться» ничего не может, может сначала замедляться сдача, а потом и вовсе останавливаться стройка.

    2. Ціни зараз не набагато вищі собівартості. Падати майже немає куди.
      Думаю, будівництво може зупинитись тільки при зникненні попиту. Але чого йому зникати, якщо по-перше, Київ росте, а по-друге, є попит на переселення зі старого житлового фонду.

    1. mlvr, мне тоже так кажется… Хотя бы количеству старта новых проектов даже не на этапе котлована…

      1. Да, я тоже сильно не доволен этим фактом. Явно денежных средства не достаточно они поэтому и начинают проекты без документов, без технической документации, без проектных расчетов и так далее. В общем стало «стремно» инвестировать.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *