Рынок новостроек: итоги осени 2018

Ну что ж, на календаре и за окном наступила зима, а значит пришло время подвести итоги осенних тенденций столичного и пригородного рынка недвижимости. Давайте посмотрим, что интересного произошло здесь за 3 месяца, куда движутся цены и насколько активны девелоперы.

Средние цены: в Киеве — вниз, в пригороде — вверх

Судя по данным статистики ЛУН.ua, нынешней осенью средние цены на недвижимость Киева и пригорода двигались во встречных направлениях — в столице «средний метр» дешевел, а в пригороде дорожал.

Так, после сентябрьского рывка, когда средние цены на квадратный метр в столичных новостройках поднялись более чем на 1 тыс. грн — с 22,8 тыс. грн в августе до 23,9 тыс. грн в сентябре — на рынке наблюдается откат. В октябре средняя стоимость столичного «квадрата» составила 23,8 тыс.грн, а в ноябре она снизилась до 23,4 тыс. грн. Сложно сказать, что послужило тому причиной: то ли падение спроса, то ли «черная пятница» сыграла свою роль в формировании средней цены, но факт остается фактом — цены пошли вниз. Причем как в гривне, так и в долларовом выражении.

Рынок новостроек: итоги осени статистика цен в гривне
Динамика средних и минимальных цен на столичные новостройки в гривне

При этом минимальная стоимость квадратного метра в столице за осень прибавила 200 грн и составила 16,2 тыс. грн. Напомню, на начало года она составляла 15,5 тыс. грн, а на начало осени — 16 тыс. грн.

Рынок пригородных новостроек демонстрировал осенью 2018 года совсем иную тенденцию — медленный, но неуклонный рост. Так, в сентябре средняя стоимость пригородного «квадрата» составляла 12,6 тыс. грн, в октябре — 12,9 тыс. грн, а в ноябре достигла 13 тыс. грн.

Новых проектов было немного

Вполне вероятно, что подобная динамика связана с тем, что интенсивность появления новых проектов этой осенью была невелика. В частности, в сентябре столичным инвесторам презентовали 6 проектов, из которых масштабными можно назвать всего 4: ЖК Happy House, «Урловский-1», «Шелтер» и «Старт». В октябре продажи стартовали всего в двух ЖК — «Район-2» и «Метрополия-Дарница». А вот ноябрь порадовал столичных инвесторов стартом продаж  в трех больших ЖК: «Урловский-2», «Медовый-2», ОК’Land и двух поменьше: «Лукьяновский Каскад» и «Днепровский».

Рынок новостроек: итоги осени ЖК ОкЛенд
Один из новых проектов — ЖК «ОК Лэнд»

В пригороде бума новых объектов тоже не наблюдалось. В сентябре началось привлечение инвесторов к ирпенскому ЖК «Фаворит-2», в октябре — к ирпенскому же ЖК «Олимп», а в ноябре стартовали продажи в броварских ЖК «Квартал Аллей» и «Браво».

На первый взгляд может показаться, что по сравнению с прошлыми годами, когда на рынок выводилось по десятку новых проектов ежемесячно, активности у застройщиков поубавилось. Но я бы все же сказала, что это не совсем так: число новых проектов может быть и снизилось, зато их масштаб стал больше. На мой взгляд, этому способствует позиция городской власти, взявшей курс на реновацию и «освоение» территорий бывших промышленных и производственных предприятий.

Самый дорогой район — и наоборот

По итогам осени, самым дорогим районом (с точки зрения инвестиции в строящуюся недвижимость, конечно) по-прежнему оставался Печерский. Квадратный метр здесь обходился инвесторам более чем в 51 тыс. грн. При этом, если в сентябре средняя цена квадратного метра на элитном Печерске составляла 51 тыс. грн, то в октябре она выросла до 53,2 тыс. грн. Правда, надолго удержать эту планку она не смогла, и в ноябре опустилась до 51,6 тыс. грн.

Рынок новостроек: итоги осени статистика по районам
Динамика стоимости квадратного метра по районам столицы

Интересно, что строящаяся недвижимость в Деснянском районе — он считается самым недорогим по стоимости строящегося «квадрата» — демонстрировала прямо противоположный тренд. Всю осень средняя цена на новостройки здесь шла вниз: с 18,2 тыс. грн в сентябре она опустилась до 18 тыс. грн в октябре, а в ноябре вообще «рухнула» до 16,8 тыс. грн.

Подобные тенденции, на мой взгляд, могут говорить о том, что инвесторы негативно отреагировали на попытку застройщиков поднять цены — и вынудили их несколько поумерить свои аппетиты. Конечно, выводы и прогнозы о поведении цен в долгосрочной перспективе пока делать рано, но мне кажется, что общий тренд «на понижение» будет сохраняться.

«На коне» только бизнес-класс

Если рассматривать векторы движения цен на столичные новостройки в разрезе классности новостроек, то можно сделать вывод, что более-менее уверенно себя чувствуют только девелоперы ЖК бизнес-класса. Только они «закрыли» осень с положительной динамикой средней стоимости квадратного метра. Хотя, ноябрь 2018 вынудил и их подумать о снижении цен. Так, в сентябре квадратный метр в ЖК класса «бизнес» предлагался в среднем за 35,2 тыс. грн, в октябре — за 36,2 тыс. грн, а в ноябре — за 35,4 тыс. грн. То есть, в целом осень закончилась на более высокой отметке, чем началась.

Рынок новостроек: итоги осени статистика по классам
Динамика средних цен в разных классах столичных новостроек

«Квадрат» в ЖК класса «элит» начал осень со средней цены 57,5 тыс. грн, но уже в октябре он подешевел до 56,6 тыс. грн — и удержал эту планку до начала декабря.

А вот средние цены на квадратные метры в новостройках классах «комфорт» и «эконом» постепенно снижались всю осень. Так, в сентябре «метр» в новостройках комфорт-класса оценивался застройщиками в 21 тыс. грн, а уже в ноябре — в 20,6 тыс. грн. В ЖК класса «эконом» снижение средних цен было более выражено — с 18,7 тыс. грн в сентябре до 18 тыс. грн в ноябре. Отмечу, что это даже ниже августовского уровня, который для ЖК эконом-класса составил 18,1 тыс. грн.

Традиционно напоминаю, что статистические данные — это картина, написанная мазками. Вся композиция видна только издалека, а при ближайшем рассмотрении она превращается в хаотичное нагромождение разноцветных пятен. И представить, что «вот это» имеет хоть какое-то отношение к цельной картине, которую мы видели только что довольно сложно. Так и здесь: «средняя цена»  квадратного метра вовсе не означает, что таковой она будет в понравившейся новостройке. Она может быть как выше, так и ниже; квадратный метр в ней может дешеветь и дорожать «не в ногу» со статистической картиной рынка — это нормально.

318 ответов
  • Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 чекати не варто. Конкуренція на ринку нікуди не зникне, навіть якщо її не витримає частина забудовників. Кордони стали відкритішими, підросло покоління, для котрих іноземні мови взагалі не є проблемою. Київ — не настільки комфортне місто для проживання, щоб житло в ньому коштувало дорожче за інші європейські міста. Києву доведеться ще дуже постаратись, щоб молоде покоління захотіло купити тут житло. І справа не тільки в ціні квадрата. В багатьох випадках нема можливості влаштувати дітей в дитсадок або школу поблизу дому. Якими б елітними і преміум словами продавці не називали такі будинки, чи буде комфортним в них життя, якщо кожен день доводитиметься купу часу витрачати на поїздки в школу крізь дорожні затори? Це ті фактори, котрі забувають і не хочуть враховувати забудовники, намагаючись спрогнозувати майбутні ціни.

    Ирина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    Я не знаю, з яким оптимізмом забудовники дивляться на нинішню ситуацію, але своїми грошима я б не ризикнув і до «пандемії», а тепер — так і тимбільше. Мені вистачило інвестиції в травні 2017 в 12-лінію Петрівського кварталу. Вже восени 2018, втративши півтора роки часу і трохи грошей, продав по переуступці, щоб купити готову квартиру. У попереднього об’єкту інвестиції вже понад два роки затримки, і він досі не зданий в експлуатацію. І найближчі ще пів-року точно не здадуть. І я тепер не впевнений, чи взагалі здадуть
    хоч колись. Ну ладно, якби тоді серед усіх варіантів інвестиції я вибрав «той єдиний», котрий заглох. Але більшість із тих варіантів, серед яких ми тоді обирали, досі не завершені. Реально розумію, що міг би вляпатись ще печальніше. Якщо в Петрівському кварталі я зміг знайти покупця по переуступці з мінімальним для себе збитком, і УкрБудівській Пекторалі, враховуючи тодішню ціну десь в районі 600 у.о. також скоріш за все мало б що втратив, то якби зв’язався тоді з якимись «Європейками», «Барселонами» і «Даніями» в Софіївській Борщагівці — сумніваюсь, що відбив би назад хоча б пів-ціни. Надто багато зараз інвесторів, котрим я зараз міг би хіба-що поспівчувати, проблеми котрих почалися ще у відносно благополучних 2016-2018 роках. Сумніваюсь, що зараз їх кількість не зросте.
    Хоча оптимізм забудовників я цілком розумію. Вони ж то ризикують в першу чергу чужими грошима, практично нічим своїм не ризикуючи, не несучи жодної реальної відповідальності у випадку банкрутства.

    Ирина Романова
    2019 год выдался для столичного рынка первичной недвижимости непростым: выборы Президента, укрепление гривни, проблемы у двух крупнейших застройщиков… Давайте ...

    Больше всего в статистике обратил внимание на средний размер квартиры в разрезе 10 лет — 102.4кв и 65.8кв

    Еще в 2015-м многие говорили: «я что должен жить в чулане 12кв?»

    А теперь в 60кв помещается евродвушка. При этом с огромной кухней-студией и двумя спальнями.

    Я не удивлюсь если где-то треть этих хоромов стоят до сей поры без ремонта. До лучших времен.
    А вместо 120кв на окраине, сейчас спокойно люди берут 60кв в пешом центре https://044blog.com/center/ .
    В том же Чикаго малогабаритные квартиры улетели мгновенно.

    И не нужна машина, и не нужен паркинг. Можно ножками ходить. Полезно.

    А вот суперпросторные планировки в ЖК Аурум как-то не сильно зашли покупателям, что застройщику видимо пришлось завлекать новых покупателей большими панорамными окнами, которые хаотично начали прорезать в красивом некогда лаконичном фасаде. Чтобы хоть как то большую комнату можно было поделить на две.

    Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Може і чекають три роки, щоб не сплачуватии 5%. Не знаю. Та це і не дуже важливо. Головне сам факт — зараз дуже багато готових і не заселених квартир. Набагато більше, ніж декілька років назад, коли для більшості власників квартир в новобудові це було першим їхнім особистим житлом і вони поспішали до нього переїхати з орендованої квартири, або від батьків. Тобто, власникам нинішніх порожніх квартир є де жити. Для чого їм порожні квартири — це вже їхня особиста справа. Потенційно більшість з цих квартир або будуть продані, або підготовані під здачу в оренду, або в них колись заселяться діти власників, котрим вже не треба буде нічого купувати. Як би там не було, але поступове заселення давно збудованих але досі напівпорожніх будинків відбиватиметься на зниженні попиту на покупку та оренду квартир.
    Розраховувати на масову міграцію людей до столиці, як це було раніше, не варто. Частина студентів столичних ВУЗів тут полюбому лишатиметься, але щоб як колись, люди все розпродували на переферії та цілими родинами їхали сюди — оце вже навряд чи. Навіть якщо комусь спаде на думку така ідея, скоріш за все вона зникне після спроб влаштувати дітей до столичного дитсадка або школи. В цьому плані будь-яке місто мільйонник виглядатиме куди привабливішим за Київ, значно менше поступаючись зараз у зарплаті, ніж це було колись. Вже зараз за офіційними даними Київ втратив першість серед українських міст за рівнем середньої зарплати.
    Це колись за київськими квартирами були черги як за дефіцитним товаром. Але це в минулому. Зараз тенденції такі, що комусь напарити київську квартиру, може стати ще тією задачкою. Колись покупці бігали за продавцями, забудовникам навіть не доводилось особливо витрачатися на рекламу. Зверніть увагу, чим останніх пару років забиті більшість столичних рекламних площ. Ще де-небудь забудовники так бігають за покупцями, як у Києві? Так ось слідом за забудовниками доведеться побігати і тим, хто піддався їхній рекламі, і купив квартиру без особливої необхідності в ній жити. Можливо навіть і вдастся з цієї покупки зробити якийсь прибуток. Але, ще раз повторю, квартири в Києві — це вже давно не дефіцитний товар, як у 2006-2007 роках, і передумов для минулої картини навіть не передбачається.

    Ирина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    «девелоперы, работающие в сегменте «эконом» чувствуют себя довольно уверенно» — это особенно хорошо ощущается, глядя на остановившиеся стройки. Действительно, это «инвесторам» нужно чувствовать себя неуверенно, а не девелоперам ). Что касается цен… эти рисованные цены в значительной степени — туфта, делать какие-то аналитические выводы на основании выдуманных цен глупо. Я знаю реальные цены в паре ЖК, могу сказать, что скидки сейчас очень привлекательные. Цена метра стала существенно ниже не только, чем в феврале/марте, но и полгода назад! И это живой застройщик, стройки не останавливал. Очень деньги нужны, видимо.

Читайте все 318 комментариев на форуме: Рынок первичной недвижимости: итоги и пронозы