Ликбез для инвестора: Новостройка под аренду

Не секрет, что довольно значительная часть нынешних столичных инвесторов в новостройки подбирает объект не для того, чтобы решить квартирный вопрос, а рассматривает его в качестве «подушки финансовой безопасности». То есть, как недвижимость, предназначенную не для личного проживания, а для сдачи в аренду. Я решила составить небольшой рейтинг новостроек, лучше всего подходящих для этой цели — на мой, конечно, взгляд:)

Рейтинг новостроек Киева для сдачи в аренду

Критерии и параметры

Выбирая строящуюся квартиру для дальнейшей ее сдачи в долгосрочную аренду, мне кажется, прежде всего необходимо определить будущую целевую аудиторию. То есть, понять — кого вы хотите видеть в качестве арендатора. Ведь именно от этого, в немалой степени будут зависеть и параметры будущей недвижимости. Так, например, семьи с детьми предпочитают 2- и более комнатные квартиры в микрорайонах с развитой социальной инфраструктурой. С детскими садиками и школами «под боком», с парками для прогулок, с россыпью сетевых супермаркетов и т.п. Успешные «одиночки» присматривают, как правило, 1-, 2-комнатные квартиры в прицентральных районах города или поблизости от места работы (в частности, крупных бизнес-центров). Для них важна близость ТРЦ, баров, ресторанов и прочих атрибутов столичной жизни. Еще один вариант аренды — покомнатно. Такие предложения будут актуальны для студентов (в этом случае они подыскивают жилье поблизости от учебных заведений), молодых специалистов (для них важна близость метро) и всех тех, кто приехал в Киев в поисках «лучшей доли» (тут главную роль играет цена).

Собственно, опираясь на эти данные, можно примерно прикинуть ареалы, в которых располагаются привлекательные, с точки зрения целевой аудитории, новостройки. В частности, семьям с детьми может понравиться Голосеево и Демеевка, Соломенка, Черная Гора и Зверинец, Оболонь, Отрадный, Русановка. Молодым и успешным по вкусу придутся Новое Строение, Подол, Печерск, Оболонь. У студентов, на мой взгляд, будут востребованы квартиры на вторых Теремках, Шулявке, Отрадном, Караваевых дачах. А у молодых специалистов особой популярностью будут пользоваться квартиры на Позняках-Осокорках-Харьковском, Оболони, в Голосеево и других микрорайонах у станций метро.

Конечно, это не означает, что квартиры в других столичных микрорайонах на рынке аренды будут не востребованными (конечно, при адекватном ценнике). Но, на мой взгляд, при прочих равных условиях, либо стоимость их аренды будет несколько ниже, либо арендаторов придется искать дольше. Что, в свою очередь, означает увеличение срока окупаемости инвестиции и снижения доходности актива.

Котлован или финиш?

На каком этапе выгоднее инвестировать в новостройку — на старте или финише? Мне кажется, что однозначного ответа на этот вопрос не существует: и у того, и у другого варианта есть свои плюсы и минусы. Так, несомненным преимуществом инвестирования на старте считается стоимость квадратного метра и возможность выплачивать стоимость строящейся квартиры в течение более длительного времени (рассрочка от застройщика, как правило, предоставляется на срок до плановой сдачи ЖК в эксплуатацию). Если честно, то для меня лично эти достоинства не столь существенны — и перевешиваются сопутствующими рисками. Которых на этом этапе немало: это и высокая вероятность «замирания» стройки, и неопределенность технических характеристик будущего ЖК (недаром застройщики оставляют в договорах лазейку о возможности их изменения). И валютные риски , и инфляционные — многие застройщики либо привязывают стоимость квадратного метра к доллару, либо не фиксируют цену неоплаченного «квадрата» в гривне. Плюс мне лично не очень импонирует «замораживание» средств на неопределенно долгий период — в наше нестабильное время я нахожу это не лучшей идеей.

Рейтинг новостроек Киева для сдачи в аренду

Вышеперечисленных недостатков практически (но не на 100%) лишены ЖК, находящихся на «финишной прямой». Но сумма капитала, необходимого для инвестиции в них, бывает высока. Да и на длительную рассрочку от застройщика рассчитывать в этом случае практически не приходится.  

Посему, какой именно стратегии инвестирования придерживаться — вкладываться в котлован или подыскивать ЖК высокой степени готовности — дело сугубо индивидуальное:)

Степень отделки

С этим параметром новостройки под аренду тоже не все однозначно. Во-первых, качество отделки от многих застройщиков, откровенно говоря, можно назвать низким. Во-вторых, переделывать некачественную работу бывает гораздо сложнее и дороже, чем сделать ее же «с нуля», но на совесть. Ну и в-третьих, квартира с ремонтов в стиле «чистенько но бедненько» в рейтинге арендаторов однозначно будет проигрывать конкуренту с аналогичной ценой и расположением, но с ремонтом в стиле «чистенько-уютненько» (речь о дизайнерских ремонтах не идет).

С другой стороны, ремонт от застройщика позволяет будущему рантье существенно сэкономить. Во-первых, не придется тратить дополнительные средства на отделочные материалы и работы. А во-вторых, такая квартира может начать «работать» практически сразу — что тоже означает повышение ее доходности и снижения срока окупаемости.   

Рейтинг новостроек Киева для сдачи в аренду без ремонта

Разобравшись с «условиями задачи» я решила посмотреть, что сегодня предлагают застройщики в привлекательных (с моей точки зрения!) микрорайонах и выбирать самые (на мой взгляд!) интересные варианты новостройки под аренду.

Голосеево и Демеевка. ЖК «Новая Англия»

На мой взгляд, этот вариант отвечает требованиям большинства потенциальных арендаторов. Для семей с детьми оно привлекательно прекрасно развитой социальной инфраструктурой (хотя устроить ребенка в садик тут проблема), рядом парк, масса магазинов. Молодежи понравится наличие в пешей доступности метро, удобный путь в центр города. Студенты оценят близость корпусов Университета.

Рейтинг новостроек Киева для сдачи в аренду ЖК Новая Англия

Стоимость квадратного метра здесь у застройщика составляет 23-27 тыс. грн, в зависимости от срока сдачи дома и площади квартиры. Минимальная сумма инвестиции в 1-комнатную квартиру тут потянет от 900 тыс. грн (срок сдачи — 2 квартал 2021 года). 2-комнатная обойдется примерно в 1,5 млн грн, а 3-комнатная — примерно в 2,1 млн. грн.

Квартиры здесь предлагаются без отделки, значит будущим рантье к этой стоимости имеет смысл прибавить еще порядка 20% — на ремонт и минимальную мебель.

Стоимость аренды в этих краях начинается с 10 тыс. грн в 1-комнатных квартирах, от 15 тыс. грн в 2-комнатных и от 20 тыс. грн в 3-комнатных. То есть, при благоприятном раскладе, инвестиция в однушку может окупиться через 9 лет, в двушку — через 10 лет и в трешку — через 10,5-11 лет.

Подробнее почитать о ЖК «Новая Англия» можно здесь       

 Соломенка. ЖК «Тайм»

Самым привлекательным предложением от застройщиков на Соломенке мне показался ЖК Time. Достроить его обещают к концу этого года, рядом парк, в пешей доступности — садики, школы, магазины, великолепный Соломенский лесопарк. Станция метро здесь находится в условно-пешей доступности, но на наземном транспорте можно за 15 минут попасть в центр города.

Рейтинг новостроек Киева для сдачи в аренду ЖК Тайм

Стоимость квадратного метра 1-комнатных квартир тут составляет 31-18 тыс. грн, 2-и 3-комнатных — 30-33 тыс. грн. Получается, что 1-комнатная квартира тут обойдется минимум в 1,2 млн грн, 2-комнатная — в 2,3 млн. грн, а 3-комнатная — в 3 млн. грн.

Цены на аренду в новостройках этого микрорайона стартуют с 13 тыс. грн в 1-комнатных квартирах, 17 тыс. грн — в 2-комнатных и 25 тыс. грн в 3-комнатных. Получается, что при хорошем стечении обстоятельств, инвестиция в 1-комнатную квартиру здесь окупится через 9,5 лет, а в 2- и 3-комнатную — через 12 лет.

Подробнее почитать о ЖК Time можно здесь.

Печерск. «Новопечерська Вежа»

Строго говоря, местность, в которой строится ЖК «Новопечерська Вежа» Печерском можно назвать с большой натяжкой. Но современные риелторы именуют окрестности Черной и Бусовой Горы Нижним Печерском, поэтому я и решила не обходить эту местность вниманием. Тем более, что она может похвастать пешей доступностью к станции метро «Выдубичи», близостью к Ботаническому саду, наличием государственных школ и садиков в пешей доступности, а также удобным сообщением с центром города. Да, она не такая пафосная, как настоящий Печерск или Клов, но все равно считается достаточно престижной.

Рейтинг новостроек Киева для сдачи в аренду ЖК Новопечерская Вежа

В ЖК «Новопечерська Вежа» (сдать который обещают уже во 2 квартале этого года, но мне кажется, выполнены они не будут) стоимость квадратного метра в строящихся квартирах составляет 25-37 тыс. грн, в зависимости от их расположения на этаже открывающейся из окон панорамы. Минимальная стоимость 1-комнатной квартиры составляет 1,3 млн. грн, 2-комнатной — 2,6 млн. грн, а 3-комнатной — 3 млн. грн.

Арендные ставки в новостройках этого микрорайона стартуют с 20 тыс. грн за кв.м в 1- комнатных квартирах, 30 тыс. грн в 2-комнатных и 40 тыс. грн в 3-комнатных. Получается, что если сдавать квартиры без простоев, то окупаться такая инвестиция будет около 7 лет (1-комнатная), 9 лет (2-комнатная) и  7,5 лет (3-комнатная).

Подробнее почитать о ЖК «Новопечерська Вежа» можно здесь

Оболонь. ЖК LAKE HOUSE

В отличие от центра города, массовое строительство на Оболони несколько приутихло — новостроек тут, что называется, раз, два и обчелся. С моей точки зрения, потенциально инвестиционно-привлекательным тут может стать ЖК «Лейк Хаус», который строят на берегу «Пожарки», в условно-пешей доступности от станции метро «Оболонь». Квартиры от застройщика здесь потянут на 1,5 млн грн (1-комнатные), 2,1 млн. грн (двухкомнатные) и 2,7 млн грн (3-комнатные).   

Рейтинг новостроек Киева для сдачи в аренду ЖК Лейк Хаус

Цена аренды 1-комнатных квартир в новостройках этого микрорайона стартует с 13 тыс. грн, в 2-комнатных — с 15 тыс. грн, в 3-комнатных — 21 тыс. грн. Получается, что инвестиция в 1-комнатную «отобьется» через 11 лет, в 2-комнатную — через 14 лет, а в 3-комнатную — через 12 лет. Естественно, после окончания ремонта и начала их эксплуатации.

Правда, вся эта возможная привлекательность может быть нивелирована просто-таки возмутительным несоблюдением сроков строительства. Первым инвесторам застройщик обещал, что комплекс будет сдан во 2 квартале 2019 года, а нынешним говорит уже о сдаче во 2 квартале 2020 года. И я не удивлюсь, есть и этот срок будет перенесен.

Подробнее почитать о ЖК LAKE HOUSE можно здесь

Отрадный. ЖК «Ридне мисто»

Если честно, то мне лично кажется, что на Отрадном имеет смысл присматривать квартиру для инвестиции на вторичном рынке. Все-таки, основной контингент местных арендаторов — студенты, а они народ не самый надежный в плане ухода за съемной квартирой. Тем не менее, квартиры здесь подыскивают и семейные люди, и работающая молодежь.

Рейтинг новостроек Киева для сдачи в аренду ЖК Ридне мисто

Из местных новостроек мне лично наиболее перспективной в плане инвестиции показался ЖК «Ридне мисто». Правда, его очередную очередь, в которой инвесторам предлагают недвижимость, обещают сдать аж в 4 квартале 2021 года, что несколько умеряет мой инвесторский пыл.

Зато стоимость 1-комнатной квартиры тут стартует с 550 тыс. грн, 2-комнатной — с 960 тыс. грн, а 3-комнатной — с 1,35 млн. грн. Цена аренды в новостройках этого микрорайона составляет 13 тыс. грн в 1-комнатных квартирах, 18 тыс. грн в 2-комнатных и от 23 тыс. грн в 3-комнатных квартирах. Получается, что подобная инвестиция будет окупаться чуть более 5 лет (во всех квартирах) — но этого сладкого мига придется еще дождаться.   

Подробнее почитать о ЖК «Ридне мисто» можно здесь.

P.S. Все приведенные расчеты сделаны приблизительно и носят ознакомительный характер. Я не призываю и не рекомендую читателям инвестировать в новостройки, попавшие в данный рейтинг. И настоятельно советую перед принятием решения об инвестиции в любой ЖК внимательно изучать репутацию застройщика, наличие разрешительной документации, вчитываться в текст договора, просчитывать финансовый результат инвестиции и учитывать возможные риски. И конечно, я с удовольствием узнаю от вас, дорогие читатели, какие именно новостройки вы считаете самыми инвестиционно-привлекательными:)

Рубрики:

Возможно Вас заинтересуют:

Ликбез для инвестора: Новостройка под аренду: 33 комментария

  1. Очень интересные статьи, хотелось бы побольше таких! Особенно интересны людям, не живущих в Киеве на постоянной основе.

  2. Взял две готовые квартиры в патриотике. Сдал за 9000 грн каждую. Очень доволен. Окупаемость получается 10 лет.

  3. Хороший материал, но мой «инвестиционный» жк туда не попал. Взял в Гринвилле. Понравилось, что близко к Подолу- сам люблю Подол, плюс бизнес центры там, особенно на Воздвиженке сейчас куча ай-ти и стартапов. Да и до центра по Артема 7-10 минут. Рассчитываю на солидную аудиторию, так как по-любому бюджетные варианты будут в Львовском квартале. По моим просчетам окупаемость — 8 лет. Но брал еще летом. Сейчас, наверно, цены чуть выше, учитывая готовность дома

    1. >> Рассчитываю на солидную аудиторию, так как по-любому бюджетные варианты будут в Львовском квартале
      солидная аудитория не будет смотреть курятник с 600 квартирами
      >>По моим просчетам окупаемость — 8 лет.
      это примерно 700 долларов в месяц, итого 19к за однушку плюс коммуналка.
      богатых айтишников ждем? или иностранцев?

      >>куча ай-ти и стартапов.
      это временно, там уже их налогами щипать начинают, так что скоро эти товарищи релоцируються до ойропки

      >> бюджетные варианты будут в Львовском квартале
      квартира взаимозаменямый товар и нет разницы где ее снимать в пределах одной улицы Глибочицкой

    2. >> Рассчитываю на солидную аудиторию, так как по-любому бюджетные варианты будут в Львовском квартале
      солидная аудитория не будет смотреть курятник с 600 квартирами
      >>По моим просчетам окупаемость — 8 лет.
      это примерно 700 долларов в месяц, итого 19к за однушку плюс коммуналка.
      богатых айтишников ждем? или иностранцев?

      >>куча ай-ти и стартапов.
      это временно, там уже их налогами щипать начинают, так что скоро эти товарищи релоцируються до ойропки

      >> бюджетные варианты будут в Львовском квартале
      квартира взаимозаменямый товар и нет разницы в каком новом жк ее снимать в пределах одной улицы Глибочицкой

      1. Аха, я вижу ботиков набежало… Что, не дает покоя конкуренция? Какие 19 тыс? Я планирую за 15 сдавать, что при моих вложениях позволит мне окупить стоимость за 8 лет. Да и на остальные реплики мне есть что ответить, но смысл с ботами тягаться?

        1. >>Аха, я вижу ботиков набежало
          да мы завидуем тебе, возьми пирожок с полки
          >> Я планирую за 15 сдавать, что при моих вложениях позволит мне окупить стоимость за 8 лет.
          15*12*8 =1,44 млн
          Стоимость квадратного метра в ЖК Greenville Park составляет порядка $1100-1800 и зависит от площади квартир, ее расположения на этаже. Минимальная сумма инвестиции составляет порядка 1,5 млн. грн.
          Это цитата Ирины от 28 февраля 2018 года
          голые стены без отделки солидным клиентам собрался сдавать?
          >>Да и на остальные реплики мне есть что ответить
          ну так говори, шо ты как не инвестор, купил курятник и собрался сдавать ылитным клиентам без ничего

  4. Можно добавить Жк Старт. Близко к центру, метро, рядом строят ТЦ, скоро реконструкция стадиона..

  5. присматриваю хэппи хаус. метро, универсистеты рядом… смущают неопределенность сроков. бристоль уже на год задерживают

  6. Новое строение — Французский Квартал 2. Особенно на старте проекта были хорошие цены как для этого места.

  7. Time самый интересный. Я там даже для себя брать хотел.
    У этого застройщика качество неплохое и проекты хорошо выглядят.

  8. В свое время отдел продаж ЖК «Новая Англия» единственный не пустил нас посмотреть объект. При том, что мы были не сами, а в группе потенциальных инвесторов, которую возил по объектам их партнер. Да, дома необычные, но по сути это задекорированные панельки в хорошем месте.

    1. Виктор, так и есть. Но для сдачи, как мне кажется, технология строительства «стен» не важна

  9. Ирина, про Lake house
    «Первым инвесторам застройщик обещал, что комплекс будет сдан во 2 квартале 2029»
    Исправьте год!!
    А то, ещё, сбудется!)))

  10. Time очень недешевый. Хотя очень перспективный, как по, мне самый инвестиционно привлекательный. Соответственно и профиль арендатора здесь совершенно другой, из категорий: дипломаты, торгпредства, чиновники, судьи и, наконец, бизнесмены. Если семьи, то наверное, в наем нет. Семьи — в собственность.

    1. Тайм однозначно классом выше, соотвественно и ремонт затратнее, и арендная плата выше будет. Самый перспективный для аренды он был еще месяц назад — до повышения цен. С текущими ценами — выгодно брать только для себя.

  11. Спасибо большое. Очень актуально) А что бы Вы порекомендовали в Святошинском районе?) буду очень признательна.

    1. Марина, всегда пожалуйста! А насчет советов — я их не даю, каждый инвестор должен сам сделать выбор и принять решение:)

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *