Ликбез для инвестора: Новостройка под аренду
Не секрет, что довольно значительная часть нынешних столичных инвесторов в новостройки подбирает объект не для того, чтобы решить квартирный вопрос, а рассматривает его в качестве «подушки финансовой безопасности». То есть, как недвижимость, предназначенную не для личного проживания, а для сдачи в аренду. Я решила составить небольшой рейтинг новостроек, лучше всего подходящих для этой цели – на мой, конечно, взгляд:)
Критерии и параметры
Выбирая строящуюся квартиру для дальнейшей ее сдачи в долгосрочную аренду, мне кажется, прежде всего необходимо определить будущую целевую аудиторию. То есть, понять – кого вы хотите видеть в качестве арендатора. Ведь именно от этого, в немалой степени будут зависеть и параметры будущей недвижимости. Так, например, семьи с детьми предпочитают 2- и более комнатные квартиры в микрорайонах с развитой социальной инфраструктурой. С детскими садиками и школами «под боком», с парками для прогулок, с россыпью сетевых супермаркетов и т.п. Успешные «одиночки» присматривают, как правило, 1-, 2-комнатные квартиры в прицентральных районах города или поблизости от места работы (в частности, крупных бизнес-центров). Для них важна близость ТРЦ, баров, ресторанов и прочих атрибутов столичной жизни. Еще один вариант аренды – покомнатно. Такие предложения будут актуальны для студентов (в этом случае они подыскивают жилье поблизости от учебных заведений), молодых специалистов (для них важна близость метро) и всех тех, кто приехал в Киев в поисках «лучшей доли» (тут главную роль играет цена).
Собственно, опираясь на эти данные, можно примерно прикинуть ареалы, в которых располагаются привлекательные, с точки зрения целевой аудитории, новостройки. В частности, семьям с детьми может понравиться Голосеево и Демеевка, Соломенка, Черная Гора и Зверинец, Оболонь, Отрадный, Русановка. Молодым и успешным по вкусу придутся Новое Строение, Подол, Печерск, Оболонь. У студентов, на мой взгляд, будут востребованы квартиры на вторых Теремках, Шулявке, Отрадном, Караваевых дачах. А у молодых специалистов особой популярностью будут пользоваться квартиры на Позняках-Осокорках-Харьковском, Оболони, в Голосеево и других микрорайонах у станций метро.
Конечно, это не означает, что квартиры в других столичных микрорайонах на рынке аренды будут не востребованными (конечно, при адекватном ценнике). Но, на мой взгляд, при прочих равных условиях, либо стоимость их аренды будет несколько ниже, либо арендаторов придется искать дольше. Что, в свою очередь, означает увеличение срока окупаемости инвестиции и снижения доходности актива.
Котлован или финиш?
На каком этапе выгоднее инвестировать в новостройку – на старте или финише? Мне кажется, что однозначного ответа на этот вопрос не существует: и у того, и у другого варианта есть свои плюсы и минусы. Так, несомненным преимуществом инвестирования на старте считается стоимость квадратного метра и возможность выплачивать стоимость строящейся квартиры в течение более длительного времени (рассрочка от застройщика, как правило, предоставляется на срок до плановой сдачи ЖК в эксплуатацию). Если честно, то для меня лично эти достоинства не столь существенны – и перевешиваются сопутствующими рисками. Которых на этом этапе немало: это и высокая вероятность «замирания» стройки, и неопределенность технических характеристик будущего ЖК (недаром застройщики оставляют в договорах лазейку о возможности их изменения). И валютные риски , и инфляционные – многие застройщики либо привязывают стоимость квадратного метра к доллару, либо не фиксируют цену неоплаченного «квадрата» в гривне. Плюс мне лично не очень импонирует «замораживание» средств на неопределенно долгий период – в наше нестабильное время я нахожу это не лучшей идеей.
Вышеперечисленных недостатков практически (но не на 100%) лишены ЖК, находящихся на «финишной прямой». Но сумма капитала, необходимого для инвестиции в них, бывает высока. Да и на длительную рассрочку от застройщика рассчитывать в этом случае практически не приходится.
Посему, какой именно стратегии инвестирования придерживаться – вкладываться в котлован или подыскивать ЖК высокой степени готовности – дело сугубо индивидуальное:)
Степень отделки
С этим параметром новостройки под аренду тоже не все однозначно. Во-первых, качество отделки от многих застройщиков, откровенно говоря, можно назвать низким. Во-вторых, переделывать некачественную работу бывает гораздо сложнее и дороже, чем сделать ее же «с нуля», но на совесть. Ну и в-третьих, квартира с ремонтов в стиле «чистенько но бедненько» в рейтинге арендаторов однозначно будет проигрывать конкуренту с аналогичной ценой и расположением, но с ремонтом в стиле «чистенько-уютненько» (речь о дизайнерских ремонтах не идет).
С другой стороны, ремонт от застройщика позволяет будущему рантье существенно сэкономить. Во-первых, не придется тратить дополнительные средства на отделочные материалы и работы. А во-вторых, такая квартира может начать «работать» практически сразу – что тоже означает повышение ее доходности и снижения срока окупаемости.
Разобравшись с «условиями задачи» я решила посмотреть, что сегодня предлагают застройщики в привлекательных (с моей точки зрения!) микрорайонах и выбирать самые (на мой взгляд!) интересные варианты новостройки под аренду.
Голосеево и Демеевка. ЖК «Новая Англия»
На мой взгляд, этот вариант отвечает требованиям большинства потенциальных арендаторов. Для семей с детьми оно привлекательно прекрасно развитой социальной инфраструктурой (хотя устроить ребенка в садик тут проблема), рядом парк, масса магазинов. Молодежи понравится наличие в пешей доступности метро, удобный путь в центр города. Студенты оценят близость корпусов Университета.
Стоимость квадратного метра здесь у застройщика составляет 23-27 тыс. грн, в зависимости от срока сдачи дома и площади квартиры. Минимальная сумма инвестиции в 1-комнатную квартиру тут потянет от 900 тыс. грн (срок сдачи – 2 квартал 2021 года). 2-комнатная обойдется примерно в 1,5 млн грн, а 3-комнатная – примерно в 2,1 млн. грн.
Квартиры здесь предлагаются без отделки, значит будущим рантье к этой стоимости имеет смысл прибавить еще порядка 20% – на ремонт и минимальную мебель.
Стоимость аренды в этих краях начинается с 10 тыс. грн в 1-комнатных квартирах, от 15 тыс. грн в 2-комнатных и от 20 тыс. грн в 3-комнатных. То есть, при благоприятном раскладе, инвестиция в однушку может окупиться через 9 лет, в двушку – через 10 лет и в трешку – через 10,5-11 лет.
Подробнее почитать о ЖК «Новая Англия» можно здесь
Соломенка. ЖК «Тайм»
Самым привлекательным предложением от застройщиков на Соломенке мне показался ЖК Time. Достроить его обещают к концу этого года, рядом парк, в пешей доступности – садики, школы, магазины, великолепный Соломенский лесопарк. Станция метро здесь находится в условно-пешей доступности, но на наземном транспорте можно за 15 минут попасть в центр города.
Стоимость квадратного метра 1-комнатных квартир тут составляет 31-18 тыс. грн, 2-и 3-комнатных – 30-33 тыс. грн. Получается, что 1-комнатная квартира тут обойдется минимум в 1,2 млн грн, 2-комнатная – в 2,3 млн. грн, а 3-комнатная – в 3 млн. грн.
Цены на аренду в новостройках этого микрорайона стартуют с 13 тыс. грн в 1-комнатных квартирах, 17 тыс. грн – в 2-комнатных и 25 тыс. грн в 3-комнатных. Получается, что при хорошем стечении обстоятельств, инвестиция в 1-комнатную квартиру здесь окупится через 9,5 лет, а в 2- и 3-комнатную – через 12 лет.
Подробнее почитать о ЖК Time можно здесь.
Печерск. «Новопечерська Вежа»
Строго говоря, местность, в которой строится ЖК «Новопечерська Вежа» Печерском можно назвать с большой натяжкой. Но современные риелторы именуют окрестности Черной и Бусовой Горы Нижним Печерском, поэтому я и решила не обходить эту местность вниманием. Тем более, что она может похвастать пешей доступностью к станции метро «Выдубичи», близостью к Ботаническому саду, наличием государственных школ и садиков в пешей доступности, а также удобным сообщением с центром города. Да, она не такая пафосная, как настоящий Печерск или Клов, но все равно считается достаточно престижной.
В ЖК «Новопечерська Вежа» (сдать который обещают уже во 2 квартале этого года, но мне кажется, выполнены они не будут) стоимость квадратного метра в строящихся квартирах составляет 25-37 тыс. грн, в зависимости от их расположения на этаже открывающейся из окон панорамы. Минимальная стоимость 1-комнатной квартиры составляет 1,3 млн. грн, 2-комнатной – 2,6 млн. грн, а 3-комнатной – 3 млн. грн.
Арендные ставки в новостройках этого микрорайона стартуют с 20 тыс. грн за кв.м в 1- комнатных квартирах, 30 тыс. грн в 2-комнатных и 40 тыс. грн в 3-комнатных. Получается, что если сдавать квартиры без простоев, то окупаться такая инвестиция будет около 7 лет (1-комнатная), 9 лет (2-комнатная) и 7,5 лет (3-комнатная).
Подробнее почитать о ЖК «Новопечерська Вежа» можно здесь
Оболонь. ЖК LAKE HOUSE
В отличие от центра города, массовое строительство на Оболони несколько приутихло – новостроек тут, что называется, раз, два и обчелся. С моей точки зрения, потенциально инвестиционно-привлекательным тут может стать ЖК «Лейк Хаус», который строят на берегу «Пожарки», в условно-пешей доступности от станции метро «Оболонь». Квартиры от застройщика здесь потянут на 1,5 млн грн (1-комнатные), 2,1 млн. грн (двухкомнатные) и 2,7 млн грн (3-комнатные).
Цена аренды 1-комнатных квартир в новостройках этого микрорайона стартует с 13 тыс. грн, в 2-комнатных – с 15 тыс. грн, в 3-комнатных – 21 тыс. грн. Получается, что инвестиция в 1-комнатную «отобьется» через 11 лет, в 2-комнатную – через 14 лет, а в 3-комнатную – через 12 лет. Естественно, после окончания ремонта и начала их эксплуатации.
Правда, вся эта возможная привлекательность может быть нивелирована просто-таки возмутительным несоблюдением сроков строительства. Первым инвесторам застройщик обещал, что комплекс будет сдан во 2 квартале 2019 года, а нынешним говорит уже о сдаче во 2 квартале 2020 года. И я не удивлюсь, есть и этот срок будет перенесен.
Подробнее почитать о ЖК LAKE HOUSE можно здесь
Отрадный. ЖК «Ридне мисто»
Если честно, то мне лично кажется, что на Отрадном имеет смысл присматривать квартиру для инвестиции на вторичном рынке. Все-таки, основной контингент местных арендаторов – студенты, а они народ не самый надежный в плане ухода за съемной квартирой. Тем не менее, квартиры здесь подыскивают и семейные люди, и работающая молодежь.
Из местных новостроек мне лично наиболее перспективной в плане инвестиции показался ЖК «Ридне мисто». Правда, его очередную очередь, в которой инвесторам предлагают недвижимость, обещают сдать аж в 4 квартале 2021 года, что несколько умеряет мой инвесторский пыл.
Зато стоимость 1-комнатной квартиры тут стартует с 550 тыс. грн, 2-комнатной – с 960 тыс. грн, а 3-комнатной – с 1,35 млн. грн. Цена аренды в новостройках этого микрорайона составляет 13 тыс. грн в 1-комнатных квартирах, 18 тыс. грн в 2-комнатных и от 23 тыс. грн в 3-комнатных квартирах. Получается, что подобная инвестиция будет окупаться чуть более 5 лет (во всех квартирах) – но этого сладкого мига придется еще дождаться.
Подробнее почитать о ЖК «Ридне мисто» можно здесь.
P.S. Все приведенные расчеты сделаны приблизительно и носят ознакомительный характер. Я не призываю и не рекомендую читателям инвестировать в новостройки, попавшие в данный рейтинг. И настоятельно советую перед принятием решения об инвестиции в любой ЖК внимательно изучать репутацию застройщика, наличие разрешительной документации, вчитываться в текст договора, просчитывать финансовый результат инвестиции и учитывать возможные риски. И конечно, я с удовольствием узнаю от вас, дорогие читатели, какие именно новостройки вы считаете самыми инвестиционно-привлекательными:)
68 відгуків