єОселя на новобудову: в яких столичних ЖК дадуть кредит

Подивилася, в яких житлових комплексах столиці можна інвестувати в квартиру, що будується, за допомогою пільгової іпотеки єОселя.

Програма пільгової іпотеки єОселя поширилась на додаткові категорії громадян – але вона все ще не дуже активно працює на ринку нерухомості, яка ще будується. За даними «Укрфінжитло», наразі з майже 2,4 тис. виданих пільгових кредитів, лише 9 оформлені на квартири, які знаходяться в стадії будівництва.

Як бачимо, банки не дуже охоче кредитують саме інвестиції в майбутнє житло. І, скоріш за все, це небажання пов’язане з більш високим ступенем ризику: адже у випадку новобудов, до всіх загальних воєнних ризиків додається ще й ризик недобудови майбутньої квартири – і, відповідно, «замороження» та знецінення  предмета іпотеки (майнових прав на майбутню квартиру).

Тому банки, які в принципі готові кредитувати ще не збудовані квартири, проводять доволі об’ємну роботу по акредитації забудовників та конкретних ЖК – і лише після цього надають іпотечний кредит на таке житло. На жаль, в столиці (та і по всій Україні) таких ЖК небагато – мені вдалося знайти лише 3 проєкти, в яких можна інвестувати в майбутню квартиру за програмою єОселя. Ось вони.

ЖК «Family&Friends»

Інвестувати в майбутню квартиру в цьому ЖК за програмою єОселя можна за допомогою двох банків – Скайбанк та Глобус, цей проєкт значиться акредитованим одразу в двох фінустановах. Щоправда, обрати майбутню квартиру можна лише у секціях «Б», «Ж» та «М» 2 черги будівництва житлового комплексу, які вже майже збудовані та їх планують ввести в експлуатацію до кінця 2023 року.

В цих секціях у забудовника залишилося обмаль майбутніх квартир – в наявності є лише 2- та 3-кімнатні варіанти площею від 65 та 74 кв.м відповідно. Тобто претендувати на них без доплат можуть сім’ї з 2 або 3 людей, адже за умовами програми, максимальна площа житла має становити 51,5 кв.м на 1 особу та +21 кв.м на кожну наступну. А ось якщо таку квартиру схоче придбати людина без сім’ї, то їй доведеться самостійно профінансувати надлишок площі.

Вартість квадратного метра в наявних у забудовника квартирах стартує з відмітки 37,5 тис. грн ($1 тис.) в 2-кімнатних та 35,5 тис. грн ($940) в 3-кімнатних. Тобто ця вартість цілком відповідає вимогам програми єОселя і не потребуватиме ніяких доплат – згідно програми, гранична вартість квадратного метра для квартири у Києві має становити 61,9 тис. грн (24764 грн х 2,5). Повна вартість наявних квартир стартує від 2,43 млн грн (для 2-кімнатних) та від 2,74 млн грн (для 3-кімнатних), що теж цілком вписується в умови програми.

Нагадаю, що ЖК «Family&Friends» будують у Солом’янському районі столиці по вулиці Новопольова, 2 в мікрорайоні Караваєві дачі. Зауважу, що біля майбутнього ЖК проходить гілка залізниці (яку від будинку прикриє багаторівневий паркінг), тож майбутнім мешканцям варто зважити на всі ризики та незручності від такого сусідства.

ЖК «Фемілі Френдс» – доволі масштабний проєкт, до його складу має увійти одинадцять 25-поверхових секцій, в яких розміститься майже 2,3 тис. квартир. Крім житла, в рамках комплексу передбачено будівництво великого багаторівневого наземного паркінгу, торгового центру та дитячого садка. А на перших поверхах житлових секцій з’являться комерційні площі, в яких розташуються об’єкти побутової інфраструктури.

Дві секції 1 черги будівництва («А» та «Д») ЖК «Фемілі енд Френдс» отримали Сертифікат готовності ще у 2020 році. Ще три, нагадаю, планують ввести в експлуатацію в 4 кварталі 2023 року. Даних щодо строків завершення будівництва  інших секцій ЖК поки що немає.

• Девелопер: GEOS
• Офіційний сайт проєкту: ЖК «Family&Friends»
• Дізнатися подробиці про комплекс можна тут, обговорення на форумі – тут, а у телеграм-чаті інвесторів – тут.

ЖК Navigator 2

Житловий комплекс ЖК «Навігатор 2» значиться в переліку акредитованих новобудов банку «Глобус», тож саме в цей банк потрібно подавати запит тим, хто планує скористатись програмою єОселя для інвестиції в майбутню квартиру в цьому ЖК.

Акредитацію отримали три будинки цього проєкту: будинок №1, який планують здавати в 4 кварталі 2023 року, будинок №2, який планують здати в 2 кварталі 2024 року та будинок №3, яких планують вводити в експлуатацію в 3 кварталі 2024 року.

Вибір наявних квартир в цьому ЖК у забудовника теж доволі обмежений: залишились лише просторі варіанти: 1-, 2- або 3-кімнатні квартири площею від 53, 69 та 93 кв.м відповідно. Тобто за вимогами єОселі (без доплати за надлишок площі), квартири тут підходять сім’ям, які складаються мінімум з двох людей.

Щодо вартості квадратного метра, то вона цілком відповідає вимогам програми і не потребуватиме ніяких доплат: в 1-кімнатних квартирах метр коштує від 37,5 тис. грн ($1 тис.), в 2-кімнатних квартирах – 35,5 тис. грн ($940), а в 3-кімнатних – 33 тис. грн ($880).

Цікаво, що вартість квадратного метра тут не залежить від запланованого строку здачі будинку – тож можна зробити обережне припущення, що всі три будинки планують вводити в експлуатацію більш-менш одночасно.

Підкреслю: це саме припущення, яке цілком може виявитися хибним. Щодо візуального ступеня готовності, то на ЛУН можна побачити, що будинки №№ 1 та 2 зовні виглядають повністю збудованими, а на будинку №3 зараз виконуються оздоблювальні роботи.

Ну і нагадаю, що ЖК Navigator 2 – це комплекс економкласу, який будується в Оболонському районі столиці по вулиці Коноплянська, 22 (Мінський масив). Майданчик ЖК розташований в колишній промзоні, але в радіусі до 1,5 км від будинків знаходяться великий ТРЦ «Караван», ТЦ «Полярний», мережеві супермаркети («Сільпо», АТБ), а також зупинки громадського транспорту, яким за 7-10 хв можна дістатись до станцій метро «Мінська» та «Оболонь».

В самому ЖК перші поверхи будинків мають комерційні приміщення, тож мінімально необхідна побутова інфраструктура з’явиться і в комплексі.

ЖК має складатись з 4 будинків заввишки 25 поверхів, які будують за сучасною панельною технологією (фасади оздоблюються системою HOSTROCK з мінераловатним утеплювачем). Квартири в комплексі  ЖК «NAVIGATOR 2» передаються інвесторам як без оздоблення, так і з ремонтом.

• Девелопер: ДБК-Житлобуд
• Офіційний сайт проєкту: ЖК «Навігатор 2»
• Дізнатися подробиці про комплекс можна тут, обговорення на форумі – тут, а у телеграм-чаті інвесторів – тут.

ЖК «Деснянський»

Ще один столичний ЖК, який отримав акредитацію в банку «Глобус» – ЖК «Деснянський». Тут за допомогою єОселі можна інвестувати в майнові права квартир, які ще будуються.

ЖК «Деснянський» розташований на околиці міста – в мікрорайоні Троєщина (Деснянський район столиці) по вулиці Електротехнічна, 43. У складі комплексу – три будинки заввишки 25 поверхів, кожен з яких складатиметься з трьох секцій. Квартир в цьому ЖК загалом налічуватиметься близько 1,3 тис. – і більшість з них вже знайшли своїх майбутніх власників.

Цей проєкт теж знаходиться в портфелі девелопера «ДБК-Житлобуд» – і за багатьма параметрами є чи не «клоном» ЖК «Навігатор-2». Комплекс позиціонується в класі економ, типові будинки зводять за тою ж самою панельною технологією з утепленням HOSTROCK, планування квартир дуже схожі на квартири в ЖК «Навігатор-2».

Хоча все ж таки говорити про те, що ці ЖК взагалі ідентичні, буде не дуже коректно. По-перше, місце розташування: в ЖК «Деснянський» воно більш «на любителя» – до найближчої станції метро громадським транспортом доведеться їхати десь 40-50 хвилин. По-друге, на генплані будинки розташовані трохи інакше – і тут ЖК «Деснянський» виглядає дещо цікавіше, ніж ЖК «Навігатор-2», адже будинки хоча б намагалися розмістити так, аби менше квартир заглядали одна одній «у вічі».

Наразі в ЖК «Деснянський» у девелопера можна інвестувати в 1-, 2- або 3-кімнатну квартиру площею від 53, 72 та 93 кв.м відповідно. Така площа майбутнього житла задовольняє вимогам програми єОселя в тому випадку, коли нерухомість купується для родини мінімум з 2 людей. Той, хто планує інвестувати в квартиру такої площі для одного себе, має самостійно профінансувати надлишкові квадратні метри (ліміт площі за програмою – 52,1 кв.м на одного +21 кв.м на кожного наступного члена родини).

Вартість квадратного метра в ЖК «Деснянський» стартує від 32,5 тис. грн ($860) в 1- та 2-кімнатних квартирах і від 32 тис. грн ($850) в 3-кімнатних. Тобто вона цілком відповідає вимогам програми і не потребуватиме ніяких доплат з власних заощаджень.

Здати будинок №1 ЖК «Деснянський» забудовник планує в 4 кварталі 2023 року, а будинок №2 – у 2 кварталі 2024 року. Зауважу, що з огляду на стан будівництва на сайті ЛУН, роботи на цьому ЖК йдуть дуже повільно: будинок №1 має лише «коробку» (навіть без вікон), а будинок №2 ще навіть не доріс до запланованих 25 поверхів. Тому мені здається, що строк здачі в експлуатацію цих будинків з великою долею ймовірності може бути перенесений на більш віддалений термін. Хоча я буду дуже рада помилитись у цьому прогнозі.

• Девелопер: ДБК-Житлобуд
• Офіційний сайт проєкту: ЖК «Деснянський»
• Дізнатися подробиці про комплекс можна тут, обговорення на форумі – тут, а у телеграм-чаті інвесторів – тут.

P.S. Як бачимо, зараз єОселя дійсно не дуже активно працює на ринку новобудов. Хоча вона й допомагає забудовникам продати готові квартири, але на фінансування житла, яке тільки споруджується, кошти від неї майже не йдуть. Як на мене, потенційно це дещо насторожуюча ознака: адже вона означає, що девелоперам доводиться самостійно вишукувати джерела фінансування добудови своїх існуючих проєктів і гальмувати виведення на ринок нових.

Я дуже сподіваюсь, що єОселя все ж таки дасть поштовх «перезапуску» первинки і банки почнуть активніше кредитувати саме новобудови. Але, звісно, це залежатиме і від самих забудовників, яким для доступу до додаткового фінансування потрібно довести свої наміри добудувати той чи інший ЖК і пройти акредитацію в банках.