Два года спустя: ЖК «Варшавский микрорайон»

Посмотрев на ЖК «Файна Таун», я подумала: а почему бы мне не взглянуть, как поживают другие крупные проекты столичных застройщиков. Например, «Варшавский микрорайон»:)

Где находится и как добраться

О «Варшавском микрорайоне» я рассказывала уже дважды – в рамках короткого и полного обзора. Поэтому я думаю что читатели блога уже имеют представление о месторасположении этого проекта. Посему я буквально в двух словах напомню, что комплекс строится в Подольском районе, на жилом массиве Виноградарь.  А займет «Варшавский микрорайон» практически все пространство между проспектом Правды, улицей Гречко и Межевой.

О дорожно-транспортной инфраструктуре этих мест я уже довольно подробно рассказывала. Отмечу, за время, прошедшее с моего последнего визита в эти края, ничего особо не изменилось – разве что автомобилей на проспекте Правды стало больше. Жители Виноградаря по-прежнему с нетерпением ожидают открытия на массиве станций метро (первые подвижки в этом направлении уже имеются). Ну, а пока метростроевцы прокладывают новые туннели, местные жители едут к станциям подземки на маршрутках и автобусах. Которых, к слову тут ходит немало, и они могут подвезти не только к любой ветке метро, но и доставить в большинство столичных районов.

Из позитивных изменений – новая остановка, которая так и называется «Варшавский микрорайон». Теперь жителям комплекса достаточно пойти метров 100, чтобы сесть в маршрутку или автобус – а не тащиться с полкилометра вдоль дороги, как это было раньше. Еще один плюсик – установленный рядом с остановкой светофор, который сделал переход на другую сторону проспекта Правды гораздо удобней и безопасней. Приятно, когда озвучиваешь идеи как сделать город удобнее – и они «волшебным образом» воплощаются в жизнь:)

Поэтому на всякий случай еще раз скажу о том, что рядом новостройками до сих пор расположена заправка. Мне кажется, что это не очень благоприятное и безопасное соседство.

Окружение и инфраструктура

Говоря о соседях ЖК «Варшавский микрорайон», я бы, в первую очередь, отметила огромный ТРЦ «Ретровилль», который должен открыться уже в этом году. В этом мега-молле, помимо всевозможных бутиков, появятся и продуктовый супермаркет (планируется NOVUS), и фитнес-центр с бассейном, и кинотеатр, и куча парковочных мест. В общем, на шоппинг и за развлечениями жильцам далеко ходить не придется:)

Также не могу не отметить наличие поблизости множества новостроек – это и ЖК «Липинка», и «Кристер Град», и «Пятый квартал», и строящийся «Варшавский плюс». Так что и внешний вид, и «состав» микрорайона, на мой взгляд, переживает довольно значительные изменения.

Правда, подобное увеличение числа жителей вызвало довольно значительную нагрузку на местную социальную инфраструктуру. Несмотря на то, что в микрорайоне имеется много садиков и школ, большинство из них работает с предельной нагрузкой. При этом новые образовательные и воспитательные учреждения пока остаются «в планах». В частности, в рамках строительства ЖК «Варшавский микрорайон» предусмотрен детсад с начальной школой (частный), но его строить будут в последнюю очередь.

Зато с торгово-бытовой инфраструктурой здесь все обстоит благополучно. В округе достаточно много различных магазинов, есть отделения банков, аптеки, салоны красоты и прочие полезные в быту заведения. К слову, в уже построенных домах «Варшавского микрорайона» открылись и магазинчики, и кафешки.

Что обещали и что построили

Данные о жилом комплексе

Класс	эконом
Домов	21
Этажность	13-25
Технология строительства	монолитно-каркасная
Стены	газоблок
Утепление	минеральная вата
Отопление	централизованное
Высота потолков	2.7 м (от пола до потолка)
Количество квартир	2265
Паркинг	стоянка (3600 паркомест)
Состояние квартиры	без отделки
Закрытая территория	от авто и посторонних

В двух словах напомню, что ЖК «Варшавский микрорайон» – это огромный ЖК эконом-класса, который должен состоять из 22 домов высотой 15-22 этажа, в которых поместится чуть меньше 2,3 тыс. квартир. Территория застройка будет разделена на небольшие «кварталы» (всего в проект входит 7 кварталов), состоящие из трех жилых домов. По центру разместится детский садик, а в глубине – большой наземный многоуровневый паркинг (планируемое число машиномест – порядка 3 тыс.).

Часть кварталов уже построена, сдана в эксплуатацию и заселена (или заселяется) – это 1, 2, 3 и 4 очереди строительства. Они же – 1, 2, 3 и 4 кварталы. На финишной прямой находится строительство домов 6 и 7 очередей (или 6 и 7 кварталов), сдать которые планируют до конца нынешнего года.

Затем застройщик приступит к строительству 8 очереди, а потом приступит к возведению детского садика и паркинга. Последний, к слову, будет ну очень не лишним – сейчас дворы новостроек плотно запакованы автомобилями жильцов.

Отмечу, что формально застройщик выполняет данные инвесторам обещания. Дома сдаются в оговоренный срок – хотя и не без нюансов, конечно, но сертификаты о вводе домов в эксплуатацию получены в более-менее запланированные сроки. Правда, на 4 очереди строительства застройщик, как говорится, немножко стратил. Ее обещали ввести в эксплуатацию в 4 квартале 2018 года, но Сертификат был получен лишь в 1 квартале 2019 года. При этом фактической «готовностью к эксплуатации» дома 4 квартала (как и дома предыдущих очередей) на момент получения данной «бумаги» похвастать не могли. В частности, по состоянию на апрель 2019 года застройщик еще доделывает фасадные и внутренние работы. Хотя параллельно инициирован процесс осмотра квартир инвесторами. Тем не менее, в отделе продаж говорят, что рассчитывать на заселение и оформление прав собственности на недвижимость, будущие жители 4 квартала могут нынешним летом. То есть, от момента сдачи домов в эксплуатацию и заселением проходит примерно полгода. Как собственно, и оговорено в договоре.

Можете прогуляться по территории комплекса:

Внешний вид и технологии строительства домов тоже соответствуют обещанному. Так, все дома построены по монолитно-каркасной технологии, стены – газоблок, утепление фасадов – минвата. Отопление кварталов ЖК «Варшавский микрорайон», как и было обещано, осуществляется за счет котельных. Высотность домов тоже соответствует заявленной: высота домов «А» составляет 13-25 этажей, домов «В» — 16 этажей, а «С» — 20 этажей.

Когда я гуляла по «Варшавскому микрорайону», я отметила, что некоторые жильцы уже успели «апгрейдить» фасады – на них появились «латки» застекленных балконов и наружные блоки кондиционеров. Не скажу, что они так уж сильно разбавили общий мрачноватый тон фасадов, но они явно сделали их веселее:)

Зато если не пялиться на чужие балконы, а сосредоточиться на придомовом пространстве, то можно заметить и зеленую травку, и саженцы деревьев и кустарников, и яркие пятна детских площадок. В целом видно, что УК следит за придомовым пространством – во дворах чисто,

Как живется в комплексе

Практически все жильцы «варшавского микрорайона», с которыми мне удалось побеседовать, отметили, что в целом удовлетворены итогом своих инвестиций. Квартиры получились удобные и теплые, качество строительства – вполне приемлемое для заявленного класса эконом. Правда, без косяков, конечно, не обошлось – чего, например, стоят шатающиеся межкомнатные стены, о которых рассказывали многие инвесторы на форумах. Правда, среди тех, с кем мне удалось пообщаться, таких «счастливчиков» не оказалось – стены в их квартирах были сложены крепко, хотя и не идеально ровно. Кое-кто отметил некачественную стяжку пола, кто-то пожаловался на ломающиеся лифты. Но в целом у меня сложилось впечатление, что люди довольны своими квартирами – и не ожидали чего-то сверхъестественного от проекта эконом-класса.

Стоимость содержания жилья (а она тут составляет около 8,5 грн за кв.м) в целом отвечает уровню работы эксплуатирующей компании. Правда, в моих разговорах с жильцами многие озвучили желание отделиться от нее и создать ОСББ.

Что предлагают новым инвесторам

В отделе продаж новым инвесторам предлагают квартиры в 6 и 7 очередях строительства. Их планировки полностью идентичны планировкам квартир в уже сданных домах, поэтому я не буду подробно останавливаться на их особенностях. Только отмечу, что новым инвесторам взглянуть на планировки все так же невозможно – застройщик не предлагает строящиеся квартиры к просмотру.

Кроме того, не могу сказать, что в комплексе можно именно «выбрать недвижимость» – в отделе продаж говорят, что большинство квартир уже нашли своих инвесторов. Например, квартир с одной спальней ни в 6, ни в 7 очереди уже не осталось. Есть только варианты с двумя и тремя спальнями площадью от 66 и 103 кв.м соответственно.

Меня порадовало, что цена квадратного метра в ЖК «Варшавский микрорайон» практически осталась неизменной. Так, в квартирах с двумя спальнями цена «квадрата» составляет 17,5-19,5 тыс. грн (в зависимости от этажа), а в квартирах с тремя спальнями –  17,7 тыс. грн. Например, при 100% оплате неплохая «двушка» площадью 68,5 кв.м на 16 этаже обойдется в 1,3 млн грн.

Также возможна рассрочка сроком до 3 лет с первым взносом не меньше 30% от полной стоимости строящейся квартиры. Правда, в этом случае остаток привязывается к курсу доллара.

Инвестиция оформляется путем заключения двух договоров: покупки-продажи имущественных прав и дериватива.

Квартиры в «Варшавском микрорайоне» можно купить и на вторичке – и здесь выбор, на мой взгляд, будет побольше, чем у застройщика. Средняя стоимость квадратного метра готовой квартиры составляет порядка $900 в 1-комнатных квартирах, $850 в 2-комнатных и около $900 в 3-комнатных квартирах без ремонта. В квартирах подготовленных к приему жильцов (с ремонтом, мебелью и техникой) квадратный метр оценивается от $1200 и выше. Правда, все продавцы говорят, что готовы к торгу при наличии реального покупателя – так что думаю, что озвученные цены квадратных метров можно смело уменьшить на $50-100.

О застройщиках и разрешительной документации я подробно рассказывала в прошлом обзоре. С тех пор ни состав участников проекта, ни разрешительная документация изменений не претерпела. Как и прежде, заказчиком выступает владелец участка ГП «Научно-исследовательский, производственный агрокомбинат «Пуща-Водица», застройщик — ООО «Инвест-Будсистем» (в этой компанией инвесторы заключают договор покупки-продажи имущественных прав), генподрядчик — ООО «Монолит Будсервис». А девелопер проекта — Stolitsa Group.

Потенциальным инвесторам все также без проблем демонстрируют необходимые разрешительные документы: Разрешение на строительство, Экспертный отчет, ГУО, ТУ, документы на землю, документы о переводе участка застройки из земель сельхозназначения в земли многоквартирной застройки. Ну и, конечно, полученные застройщиком Сертификаты о введении очередей ЖК в эксплуатацию.

Подводим итоги

Гуляя по «Варшавскому микрорайону» я все представляла – а хотелось бы мне тут жить? И так и не смогла ответить на этот вопрос. С одной стороны – удобная транспортная развязка, перспектива метро, красивые дома, хорошие квартиры. С другой – отсутствие социальной инфраструктуры, проблемы с парковкой (надеюсь, когда появится паркинг, этой проблемы не будет). А если учесть, что скорее всего строительством «Варшавского микрорайона» и «Варшавский Плюс» дело не ограничится – высотками будет застроено все пространство вдоль Межевой улицы – то этот микрорайон вполне может посоперничать по плотности населения с Позняками.

Мне кажется, что «Варшавский микрорайон» – это «спальный» массив нового формата. И когда здесь появится метро, он вполне сможет составить конкуренцию любимым массивам нынешнего «поколения» арендаторов – Познякам и Оболони.

Что понравилось

Удобная транспортная инфраструктура, внешний вид домов, планировки квартир, перспективность микрорайона.

Что не понравилось

Отдаленность от метро, множество машин во дворах.