Ликбез для инвестора: новостройки vs вторичка

«Новостройки или вторичка?» — эта дилемма многих мучает ничуть не меньше, чем вопрос «быть или не быть?» принца Датского. Я решила, что называется, «подкинуть дровишек» и привести по три аргумента за и против обоих вариантов.

Новостройки: три аргумента «за»

Первое, что побуждает инвесторов выбирать квартиру на первичке – более приятная (по сравнению с соседней вторичкой!) цена квадратного метра. Вложившись «в котлован», на выходе можно получить квартиру, стоимость которой будет на 30-50% выше, чем в соседних «хрущевках» и «чешках». А можно и не получить — но об этом аспекте поговорим в аргументах «против»:)

Второй фактор, который склоняет выбор инвесторов в пользу строящегося жилья — его технические параметры. Новостройки в этом плане выглядят заметно лучше вторички: новые коммуникации, обязательное утепление, возможность сэкономить на энергоресурсах. Например, поставить индивидуальный счетчик тепла, что в старых квартирах с вертикальной разводкой системы отопления очень затруднительно. Или установить бойлер — все-таки, чтобы установить этот девайс в «хрущевке» или «гостинке», придется, как минимум, менять проводку в квартире.

Ну и третий, тоже важный для многих параметр — возможность начать жизнь, что называется «с чистого листа», в окружении людей примерно твоего же достатка и исповедующих примерно такие же жизненные принципы. В новой квартире никто не жил, ее стены не впитали «чужую энергетику». Конечно, для кого-то тот аспект не так уж и важен – но например, я не очень бы хотела стать владелицей жилья, стены которого раньше слышали постоянные склоки и скандалы.

Ну и, въезжая в новостройку, можно надеяться на то, что будущие соседи — такие же, как и ты. Адекватные люди, сумевшие заработать на свою квартиру. Вы с ними находитесь в равных условиях (все – новоселы), у вас с ними схожие представления о комфорте и хорошей жизни (выбрали же вы один и тот же ЖК), вы сталкиваетесь с одними и теми же проблемами (ох, уж этот ремонт) — а значит, с ними будет легче договориться. В теории:)

Новостройки: три аргумента «против»

Теперь давайте разберемся с факторами, которые заставляют людей задуматься: а стоит ли игра свеч? В том смысле, что стоит ли в принципе инвестировать в первичку?

И первое, что заставляет многих задать себе такой вопрос – неопределенность. История нашей страны показала: случиться может все что угодно, и платить за обещания, а не за конкретный товар — так себе идея. Тучные 2000-ные закончились кризисом 2008 года, когда многие стройки замерли, цены на квартиры полетели вниз, а курс доллара — вверх. Итог: замороженные средства (и это в лучшем случае), неподъемные кредиты, погасить которые невозможно даже продав недвижимость, банкротства, нервные срывы, разрушенные семьи и т.п. И это только, так сказать, общие риски инвестирования в новостройки, касающиеся всего рынка. А ведь есть еще «локальные» — когда в целом по рынку все вроде ничего, но «твой застройщик» или «твой ЖК» сталкивается с трудностями, стройка замирает или движется слишком уж медленно. В общем, «знал бы прикуп», как говорится… Но фокус в том, что какие «карты» тебе достанутся в случае с новостройкой, знают немногие…

Более того, среди нынешних застройщиков считается «хорошим тоном» задержать сдачу обещанной новостройки на 1-2 квартала. А после этого инвесторам, как правило, приходится еще полгода ждать получения правоустанавливающих документов на недвижимость. Итого, срок выполнения обещания застройщика сдвигается, в среднем, на год — а это и трата нервных клеток, и финансовые потери.

Второй аргумент, заставляющий сомневаться в рациональности инвестирования в первичку – как это ни странно! — качество строительства и технические параметры новостройки. Не секрет, что многие новые дома по некоторым параметрам уступают даже старой вторичке. Огромные щели в стенах, текущие крыши, промерзающие участки стен, проблемы с вентиляцией и грибком, отвратительная звукоизоляция квартир — все это, к сожалению, в новостройках не редкость (особенно, в классах эконом и комфорт).

Ну и третий, тоже немаловажный фактор против инвестирования в первичку – высокие затраты на приведение квартиры в более-менее жилое состояние. Ведь застройщики, как правило, передают инвесторам голые стены — то есть для того, чтобы въехать в новую квартиру, ее будущим владельцам придется потратить немало сил, средств и времени. И, как правило, эти затраты составляют более 25% суммы инвестиции.  Более того, «эпоха ремонтов» в новостройках длится, как правило, около 5 лет – то есть, все это время «покой вам будет только сниться», регулярно прерываясь от звуков соседских перфораторов.

Вторичка: три аргумента «за»

Главным аргументом в пользу выбора квартиры именно на вторичке я бы назвала предсказуемость сделки. Это классические товарно-денежные отношения: у продавца есть товар (квартира), у покупателя — деньги. Право собственности к покупателю переходит в момент совершения оплаты и завершения сделки. Не нужно ничего и никого ждать, волноваться, переживать – все четко определено и предсказуемо.

Второй аргумент — возможность торга. Если с застройщиком особо не поторгуешься (ну разве что, можно выбить скидку при полной оплате строящихся квадратных метров), то продавцы на вторичке готовы к конструктивному диалогу с реальным покупателем.

Ну, и третий аргумент — на вторичке, как ни крути, выбор вариантов больше. Локация, этаж, количество комнат, наличие ремонта и мебели – выбор огромен, ведь предложений на рынке масса. И уж по этому параметру вторичка, на мой взгляд, выигрывает у первички практически всухую:)

Вторичка: три аргумента «против»

На вторичном рынке тоже достаточно аргументов против. Во-первых, старый дом — есть старый дом. «Подуставшие» конструкции (особенно, если некоторые соседи-умельцы снесли в своих квартирах несущие стены или прорезали в них проемы), изношенные коммуникации, необходимость дополнительного утепления, высокие затраты на отопление и невозможность организовать в квартире индивидуальный учет потребленного тепла. В общем, масса нюансов, предугадать и просчитать которые на этапе покупки сложно, а то и невозможно. Но которые со временем обязательно проявятся — и принесут немало хлопот и разочарований.

Во-вторых, ближайшее окружение и соседи — недаром же говорят, покупать нужно не дом, а соседа. В старых домах, как правило, уже давно сформировались свои порядки и традиции (начиная от соблюдения тишины во время сиесты и заканчивая негласным распределением паркомест во дворе) — и новичку бывает непросто их принять. В принципе, это можно и не делать — но тогда практически гарантированы регулярные конфликты разной остроты. А кому понравятся «соседкие войны»?

Ну и в-третьих, старый жилой фонд может преподнести сюрприз с «бекграундом». Вот допустим, нашли вы подходящую квартиру, уже и сделку закрыли – и тут вдруг оказывается, что вы-то хоть и добросовестный покупатель, но когда-то права одного из ее бывших собственников были нарушены, и он решает восстановить их. И вот пожалуйста: судебные тяжбы, разбирательства, нервотрепка гарантированы… Такой вариант развития событий предугадать сложно. Но если за несколько лет купленная вами квартира сменила нескольких собственников, или досталась продавцу по наследству, то их вероятность может быть высока.

P.S. Конечно, это далеко не все аргументы, встающие перед человеком, размышляющим о том, покупать ли ему готовую квартиру или инвестировать в новостройку. Добавляйте свои в ветке форума  «Ликбез для инвестора: новостройки vs вторичка»🙂