Рынок недвижимости: итоги лета 2019

Нынешнее лето выдалось одним из самых жарких — с точки зрения метеорологов. А вот политическая и экономическая ситуации несколько снизили свой весенний накал. ВВП потихоньку растет, гривня укрепляется, зарплаты повышаются — на первый взгляд, картина складывается довольно оптимистичная. Давайте вглядимся в нее пристальней и рассмотрим ту ее часть, которая называется «киевский рынок первичной недвижимости».  

Киев растет

Если верить данным Киевского управления статистики, то динамика рынка первичной недвижимости демонстрирует просто невероятные показатели. Так, за первое полугодие 2019 года рынок жилой недвижимости Киева пополнился на 430 тыс. кв.м — именно столько жилых «квадратов» было введено в эксплуатацию за этот период. Другими словами, квартир в столице за полгода стало больше на 6,5 тыс.

Динамика жилого фонда Киева
Жилой фонд Киева

В целом, я бы сказала что затоваривание столичного рынка недвижимости продолжается. Сколько может длиться такая тенденция сказать сложно. Единственное, в чем можно быть уверенным на 100%, так это в том, что вечно это продолжаться не может. Конечно, в том виде, в котором рынок недвижимости пребывает сегодня. Если продолжать столько строить — и не стимулировать при этом покупательский спрос (в первую очередь — внедрением механизма ипотеки под вменяемый процент), то рано или поздно предложение будет настолько превышать спрос, что застройщикам будет очень сложно заинтересовать инвестора.  Интересно, что этот прирост почти на треть превышает прошлогоднюю динамику. По данным Киевстата, общая площадь принятого в эксплуатацию жилья на 28,9% превысила показатели первого полугодия 2018 года. Напомню, что в первом полугодии 2018 года было введено в эксплуатацию 334 тыс. кв.м или 5 тыс. квартир. Правда, итоги 2018 выглядели все равно впечатляюще — количество новых метров превысило 1 млн, а число новых квартир выросло на 20 тыс.

Кому нужны новые квартиры

Если верить данным аналитиков, то интерес потенциальных покупателей к строящемуся жилью постепенно снижается. Так, например, по данным аналитического центра DOM.RIA, в нынешнем году тенденция смещения спроса в сторону вторички получила дальнейшее развитие. Интерес к новостройкам снизился у 6% от общего числа потенциальных покупателей. Если в 2018 году квартирами на первичке интересовались 24% пользователей ресурса, то в 2019 их число снизилось до 18%. А вот количество пользователей, которые подыскивают квартиру исключительно на вторичке, наоборот возросло. Если в 2018 году их было всего 23%, то в нынешнем году только готовыми квартирами интересовалось уже 29% покупателей.

динамика спроса на квартиры в жилых комплексах
Покупательский спрос смещается на вторичку

Подобная тенденция, на мой взгляд, вполне закономерна. Во-первых, учитывая реалии инвестирования в украинские новостройки — а именно, практически тотальное несоблюдение застройщиками сроков выполнения своих обязательств — я вполне понимаю желание людей избежать как финансовых, так и нематериальных потерь, сопровождающих подобные инвестиции. Во-вторых, как я уже неоднократно подчеркивала, современная вторичка значительно преобразилась. Вернее, этот рынок уже четко разделился на два сегмента: старой и новой вторички. И если старый жилой фонд для многих выглядит не очень привлекательно по сравнению с первичной недвижимостью, то готовые квартиры в новостройках вполне способны конкурировать с предложениями застройщиков.

При этом уровень конкуренции между первичкой и новой вторичкой со временем будет увеличиваться. И мне почему-то кажется, что многие застройщики скоро «опомнятся» и тоже постараются занять свою нишу на рынке новой вторички.

Думаю, что уже совсем скоро многие крупные застройщики обзаведутся подразделениями, предлагающими своим клиентам готовые квартиры в их новых домах. Более того, я не исключаю ситуации, когда застройщик предложит инвесторам, продающим новые квартиры на вторичке, выкупить эту недвижимость — с тем, чтобы самому вывести ее на вторичный рынок по нужной для него стоимости. Подобный шаг позволит застройщикам убить сразу двух зайцев: обеспечить инвесторам минимальный уровень прибыли и избежать с ним дальнейшей конкуренции. Единственное — делать такой шаг можно лишь в том случае, если застройщик обладает достаточно прочной финансовой «подушкой безопасности». В ином случае, движение в этом направлении может стать шагом в финансовую пропасть.

Где больше строят

Давайте теперь посмотрим, какие районы столицы застраивались в нынешнем году наиболее активно. Итак, согласно данным Киевстата, в первом полугодии 2019 года лидером по количеству введенных в эксплуатацию квадратных метров стал Подольский район. Жилой фонд этого района увеличился на 108 тыс. кв.м. На втором месте оказался Дарницкий район, в котором прибавилось 91 тыс. кв.м нового жилья. Тройку лидеров замыкает Днепровский район, который обогатился на 83 тыс. новых кв.м.

статистика сданных жилых комплексов киева по районам
Количество введенных в эксплуатацию новостроек по районам Киева

А вот аутсайдером стал Оболонский район столицы, в котором за первое полугодие нынешнего года было введено в эксплуатацию всего 1,1 тыс. кв.м жилой площади. Не намного обогнал его и Святошинский район, жилой фонд которого увеличился чуть меньше, чем на 2,5 тыс. новых кв.м. Также не очень активно сдавались новостройки и в Деснянском районе — прирост новых квадратных метров тут составил всего 4,5 тыс.

Что с ценами?

Если верить данным статистики от ЛУН, то с начала года средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках снизилась с 23,7 тыс. грн в январе до 23,1 тыс. грн в августе. Если же проследить годовую динамику средних цен, то она демонстрирует обратный тренд — в августе 2018 года средняя цена квадратного метра столичных новостроек составляла 22,8 тыс. грн. Интересно, что основной скачок цены пришелся как раз на сентябрь 2018 — «среднестатистический» метр подорожал до 23,9 тыс. грн.

статистика цен на недвижимось Киева в гривне
Динамика средней гривневой стоимости квадратного метра в новостройках Киева

Если честно, то данные ЛУН о статистике колебания средней цены на новостройки в долларе меня изрядно озадачили. Дело в том, что с начала года, по данным портала, они демонстрировали обратный тренд — и выросли с $850 в январе 2019 до $920 в августе.

статистика цен на недвижимось в долларе
Динамика средней долларовой стоимости квадратного метра в новостройках Киева

То есть, за текущий год в долларовом эквиваленте подорожание среднего квадратного метра столичных новостроек составило $70. А в гривневом выражении наблюдалось удешевление, которое составило 600 грн. При этом даже с учетом разницы обменного курса в январе и августе 2019 года, $70, на мой взгляд, плохо коррелирует с 0,6 тыс. грн. Если честно, то я так и не придумала объяснения этому парадоксу — и буду благодарна тем читателям, которые мне его объяснят.

Я же вернусь к современным реалиям и отмечу, что сегодня гривня демонстрирует поразительную крепкость (тьфу-тьфу-тьфу). Да и уровень инфляции пока пиковых значений не достигает. Так что, думаю, в нынешнем сентябре особого роста средних цен на первичную недвижимость не предвидится — конечно, при условии стабильности национальной валюты и экономической ситуации.

Правда, с этим как раз таки могут быть проблемы. Пока непонятно, какой курс возьмут новые парламент и правительство — но будем надеяться, что очередного кризиса нашей стране удастся избежать.

P.S. Обсудить этот материал, а также итоги и перспективы столичного рынка недвижимости можно в ветке форума «Рынок недвижимости: итоги лета 2019».

301 ответ
  • Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 чекати не варто. Конкуренція на ринку нікуди не зникне, навіть якщо її не витримає частина забудовників. Кордони стали відкритішими, підросло покоління, для котрих іноземні мови взагалі не є проблемою. Київ — не настільки комфортне місто для проживання, щоб житло в ньому коштувало дорожче за інші європейські міста. Києву доведеться ще дуже постаратись, щоб молоде покоління захотіло купити тут житло. І справа не тільки в ціні квадрата. В багатьох випадках нема можливості влаштувати дітей в дитсадок або школу поблизу дому. Якими б елітними і преміум словами продавці не називали такі будинки, чи буде комфортним в них життя, якщо кожен день доводитиметься купу часу витрачати на поїздки в школу крізь дорожні затори? Це ті фактори, котрі забувають і не хочуть враховувати забудовники, намагаючись спрогнозувати майбутні ціни.

    Ирина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    Я не знаю, з яким оптимізмом забудовники дивляться на нинішню ситуацію, але своїми грошима я б не ризикнув і до «пандемії», а тепер — так і тимбільше. Мені вистачило інвестиції в травні 2017 в 12-лінію Петрівського кварталу. Вже восени 2018, втративши півтора роки часу і трохи грошей, продав по переуступці, щоб купити готову квартиру. У попереднього об’єкту інвестиції вже понад два роки затримки, і він досі не зданий в експлуатацію. І найближчі ще пів-року точно не здадуть. І я тепер не впевнений, чи взагалі здадуть
    хоч колись. Ну ладно, якби тоді серед усіх варіантів інвестиції я вибрав «той єдиний», котрий заглох. Але більшість із тих варіантів, серед яких ми тоді обирали, досі не завершені. Реально розумію, що міг би вляпатись ще печальніше. Якщо в Петрівському кварталі я зміг знайти покупця по переуступці з мінімальним для себе збитком, і УкрБудівській Пекторалі, враховуючи тодішню ціну десь в районі 600 у.о. також скоріш за все мало б що втратив, то якби зв’язався тоді з якимись «Європейками», «Барселонами» і «Даніями» в Софіївській Борщагівці — сумніваюсь, що відбив би назад хоча б пів-ціни. Надто багато зараз інвесторів, котрим я зараз міг би хіба-що поспівчувати, проблеми котрих почалися ще у відносно благополучних 2016-2018 роках. Сумніваюсь, що зараз їх кількість не зросте.
    Хоча оптимізм забудовників я цілком розумію. Вони ж то ризикують в першу чергу чужими грошима, практично нічим своїм не ризикуючи, не несучи жодної реальної відповідальності у випадку банкрутства.

    Ирина Романова
    2019 год выдался для столичного рынка первичной недвижимости непростым: выборы Президента, укрепление гривни, проблемы у двух крупнейших застройщиков… Давайте ...

    Больше всего в статистике обратил внимание на средний размер квартиры в разрезе 10 лет — 102.4кв и 65.8кв

    Еще в 2015-м многие говорили: «я что должен жить в чулане 12кв?»

    А теперь в 60кв помещается евродвушка. При этом с огромной кухней-студией и двумя спальнями.

    Я не удивлюсь если где-то треть этих хоромов стоят до сей поры без ремонта. До лучших времен.
    А вместо 120кв на окраине, сейчас спокойно люди берут 60кв в пешом центре https://044blog.com/center/ .
    В том же Чикаго малогабаритные квартиры улетели мгновенно.

    И не нужна машина, и не нужен паркинг. Можно ножками ходить. Полезно.

    А вот суперпросторные планировки в ЖК Аурум как-то не сильно зашли покупателям, что застройщику видимо пришлось завлекать новых покупателей большими панорамными окнами, которые хаотично начали прорезать в красивом некогда лаконичном фасаде. Чтобы хоть как то большую комнату можно было поделить на две.

    Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Може і чекають три роки, щоб не сплачуватии 5%. Не знаю. Та це і не дуже важливо. Головне сам факт — зараз дуже багато готових і не заселених квартир. Набагато більше, ніж декілька років назад, коли для більшості власників квартир в новобудові це було першим їхнім особистим житлом і вони поспішали до нього переїхати з орендованої квартири, або від батьків. Тобто, власникам нинішніх порожніх квартир є де жити. Для чого їм порожні квартири — це вже їхня особиста справа. Потенційно більшість з цих квартир або будуть продані, або підготовані під здачу в оренду, або в них колись заселяться діти власників, котрим вже не треба буде нічого купувати. Як би там не було, але поступове заселення давно збудованих але досі напівпорожніх будинків відбиватиметься на зниженні попиту на покупку та оренду квартир.
    Розраховувати на масову міграцію людей до столиці, як це було раніше, не варто. Частина студентів столичних ВУЗів тут полюбому лишатиметься, але щоб як колись, люди все розпродували на переферії та цілими родинами їхали сюди — оце вже навряд чи. Навіть якщо комусь спаде на думку така ідея, скоріш за все вона зникне після спроб влаштувати дітей до столичного дитсадка або школи. В цьому плані будь-яке місто мільйонник виглядатиме куди привабливішим за Київ, значно менше поступаючись зараз у зарплаті, ніж це було колись. Вже зараз за офіційними даними Київ втратив першість серед українських міст за рівнем середньої зарплати.
    Це колись за київськими квартирами були черги як за дефіцитним товаром. Але це в минулому. Зараз тенденції такі, що комусь напарити київську квартиру, може стати ще тією задачкою. Колись покупці бігали за продавцями, забудовникам навіть не доводилось особливо витрачатися на рекламу. Зверніть увагу, чим останніх пару років забиті більшість столичних рекламних площ. Ще де-небудь забудовники так бігають за покупцями, як у Києві? Так ось слідом за забудовниками доведеться побігати і тим, хто піддався їхній рекламі, і купив квартиру без особливої необхідності в ній жити. Можливо навіть і вдастся з цієї покупки зробити якийсь прибуток. Але, ще раз повторю, квартири в Києві — це вже давно не дефіцитний товар, як у 2006-2007 роках, і передумов для минулої картини навіть не передбачається.

    Ирина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    «девелоперы, работающие в сегменте «эконом» чувствуют себя довольно уверенно» — это особенно хорошо ощущается, глядя на остановившиеся стройки. Действительно, это «инвесторам» нужно чувствовать себя неуверенно, а не девелоперам ). Что касается цен… эти рисованные цены в значительной степени — туфта, делать какие-то аналитические выводы на основании выдуманных цен глупо. Я знаю реальные цены в паре ЖК, могу сказать, что скидки сейчас очень привлекательные. Цена метра стала существенно ниже не только, чем в феврале/марте, но и полгода назад! И это живой застройщик, стройки не останавливал. Очень деньги нужны, видимо.



* - обязательное поле

Читайте все 301 комментарий на форуме: Рынок первичной недвижимости: итоги и пронозы