Рынок недвижимости: итоги лета 2019

Нынешнее лето выдалось одним из самых жарких – с точки зрения метеорологов. А вот политическая и экономическая ситуации несколько снизили свой весенний накал. ВВП потихоньку растет, гривня укрепляется, зарплаты повышаются – на первый взгляд, картина складывается довольно оптимистичная. Давайте вглядимся в нее пристальней и рассмотрим ту ее часть, которая называется «киевский рынок первичной недвижимости».  

Киев растет

Если верить данным Киевского управления статистики, то динамика рынка первичной недвижимости демонстрирует просто невероятные показатели. Так, за первое полугодие 2019 года рынок жилой недвижимости Киева пополнился на 430 тыс. кв.м – именно столько жилых «квадратов» было введено в эксплуатацию за этот период. Другими словами, квартир в столице за полгода стало больше на 6,5 тыс.

Динамика жилого фонда Киева
Жилой фонд Киева

В целом, я бы сказала что затоваривание столичного рынка недвижимости продолжается. Сколько может длиться такая тенденция сказать сложно. Единственное, в чем можно быть уверенным на 100%, так это в том, что вечно это продолжаться не может. Конечно, в том виде, в котором рынок недвижимости пребывает сегодня. Если продолжать столько строить – и не стимулировать при этом покупательский спрос (в первую очередь – внедрением механизма ипотеки под вменяемый процент), то рано или поздно предложение будет настолько превышать спрос, что застройщикам будет очень сложно заинтересовать инвестора.  Интересно, что этот прирост почти на треть превышает прошлогоднюю динамику. По данным Киевстата, общая площадь принятого в эксплуатацию жилья на 28,9% превысила показатели первого полугодия 2018 года. Напомню, что в первом полугодии 2018 года было введено в эксплуатацию 334 тыс. кв.м или 5 тыс. квартир. Правда, итоги 2018 выглядели все равно впечатляюще – количество новых метров превысило 1 млн, а число новых квартир выросло на 20 тыс.

Кому нужны новые квартиры

Если верить данным аналитиков, то интерес потенциальных покупателей к строящемуся жилью постепенно снижается. Так, например, по данным аналитического центра DOM.RIA, в нынешнем году тенденция смещения спроса в сторону вторички получила дальнейшее развитие. Интерес к новостройкам снизился у 6% от общего числа потенциальных покупателей. Если в 2018 году квартирами на первичке интересовались 24% пользователей ресурса, то в 2019 их число снизилось до 18%. А вот количество пользователей, которые подыскивают квартиру исключительно на вторичке, наоборот возросло. Если в 2018 году их было всего 23%, то в нынешнем году только готовыми квартирами интересовалось уже 29% покупателей.

динамика спроса на квартиры в жилых комплексах
Покупательский спрос смещается на вторичку

Подобная тенденция, на мой взгляд, вполне закономерна. Во-первых, учитывая реалии инвестирования в украинские новостройки – а именно, практически тотальное несоблюдение застройщиками сроков выполнения своих обязательств – я вполне понимаю желание людей избежать как финансовых, так и нематериальных потерь, сопровождающих подобные инвестиции. Во-вторых, как я уже неоднократно подчеркивала, современная вторичка значительно преобразилась. Вернее, этот рынок уже четко разделился на два сегмента: старой и новой вторички. И если старый жилой фонд для многих выглядит не очень привлекательно по сравнению с первичной недвижимостью, то готовые квартиры в новостройках вполне способны конкурировать с предложениями застройщиков.

При этом уровень конкуренции между первичкой и новой вторичкой со временем будет увеличиваться. И мне почему-то кажется, что многие застройщики скоро «опомнятся» и тоже постараются занять свою нишу на рынке новой вторички.

Думаю, что уже совсем скоро многие крупные застройщики обзаведутся подразделениями, предлагающими своим клиентам готовые квартиры в их новых домах. Более того, я не исключаю ситуации, когда застройщик предложит инвесторам, продающим новые квартиры на вторичке, выкупить эту недвижимость – с тем, чтобы самому вывести ее на вторичный рынок по нужной для него стоимости. Подобный шаг позволит застройщикам убить сразу двух зайцев: обеспечить инвесторам минимальный уровень прибыли и избежать с ним дальнейшей конкуренции. Единственное – делать такой шаг можно лишь в том случае, если застройщик обладает достаточно прочной финансовой «подушкой безопасности». В ином случае, движение в этом направлении может стать шагом в финансовую пропасть.

Где больше строят

Давайте теперь посмотрим, какие районы столицы застраивались в нынешнем году наиболее активно. Итак, согласно данным Киевстата, в первом полугодии 2019 года лидером по количеству введенных в эксплуатацию квадратных метров стал Подольский район. Жилой фонд этого района увеличился на 108 тыс. кв.м. На втором месте оказался Дарницкий район, в котором прибавилось 91 тыс. кв.м нового жилья. Тройку лидеров замыкает Днепровский район, который обогатился на 83 тыс. новых кв.м.

статистика сданных жилых комплексов киева по районам
Количество введенных в эксплуатацию новостроек по районам Киева

А вот аутсайдером стал Оболонский район столицы, в котором за первое полугодие нынешнего года было введено в эксплуатацию всего 1,1 тыс. кв.м жилой площади. Не намного обогнал его и Святошинский район, жилой фонд которого увеличился чуть меньше, чем на 2,5 тыс. новых кв.м. Также не очень активно сдавались новостройки и в Деснянском районе – прирост новых квадратных метров тут составил всего 4,5 тыс.

Что с ценами?

Если верить данным статистики от ЛУН, то с начала года средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках снизилась с 23,7 тыс. грн в январе до 23,1 тыс. грн в августе. Если же проследить годовую динамику средних цен, то она демонстрирует обратный тренд – в августе 2018 года средняя цена квадратного метра столичных новостроек составляла 22,8 тыс. грн. Интересно, что основной скачок цены пришелся как раз на сентябрь 2018 – «среднестатистический» метр подорожал до 23,9 тыс. грн.

статистика цен на недвижимось Киева в гривне
Динамика средней гривневой стоимости квадратного метра в новостройках Киева

Если честно, то данные ЛУН о статистике колебания средней цены на новостройки в долларе меня изрядно озадачили. Дело в том, что с начала года, по данным портала, они демонстрировали обратный тренд – и выросли с $850 в январе 2019 до $920 в августе.

статистика цен на недвижимось в долларе
Динамика средней долларовой стоимости квадратного метра в новостройках Киева

То есть, за текущий год в долларовом эквиваленте подорожание среднего квадратного метра столичных новостроек составило $70. А в гривневом выражении наблюдалось удешевление, которое составило 600 грн. При этом даже с учетом разницы обменного курса в январе и августе 2019 года, $70, на мой взгляд, плохо коррелирует с 0,6 тыс. грн. Если честно, то я так и не придумала объяснения этому парадоксу – и буду благодарна тем читателям, которые мне его объяснят.

Я же вернусь к современным реалиям и отмечу, что сегодня гривня демонстрирует поразительную крепкость (тьфу-тьфу-тьфу). Да и уровень инфляции пока пиковых значений не достигает. Так что, думаю, в нынешнем сентябре особого роста средних цен на первичную недвижимость не предвидится – конечно, при условии стабильности национальной валюты и экономической ситуации.

Правда, с этим как раз таки могут быть проблемы. Пока непонятно, какой курс возьмут новые парламент и правительство – но будем надеяться, что очередного кризиса нашей стране удастся избежать.

P.S. Обсудить этот материал, а также итоги и перспективы столичного рынка недвижимости можно в ветке форума “Рынок недвижимости: итоги лета 2019”.


478 відповідей
  • Вася
    є забудовники у Києві чи області, куди є сенс інвестувати?

    Вася, звісно що є 😉
    Якщо серйозно, то обирайте локацію, декілька ЖК, перевіряйте їх забудовників та придивіться до динаміки будівництва (хоча б декілька тижнів)

    Святошинец
    Посмотрите за какую стоимость (смотрю только 1к) стартовали продажи в Абрикосовом - от 18.2 на жутком отшибе с однополосной дорогой и без инфраструктуры. Кибал...

    Русановская гавань- тогда должна была сдаться исходя из Вашего поста.Но там еще до сих пор без коммуникаций и цены на видовые с самого начала зашкаливали, а если учесть что это все-таки(хотя и горячо любимый мною)Левый берег то мягко говоря

    Сергей
    11.01.2019 о 12:12
    Ірина Романова
    Вот и пролетели три четверти 2018 года — а значит, пришла пора подвести очередной промежуточный итог столичного рынка первичной недвижимости. Давайте пос...

    Добрый день Ирина! Спасибо за ваши статьи, хочу попросить вас обратить внимание на ЖК Royal Park в центре Ирпени и поделиться мыслями.

    Александр
    28.08.2018 о 11:55
    Ірина Романова
    Первая половина 2018 года завершилась, а значит, можно подвести итоги этого полугодия — в контексте столичного рынка недвижимости. Давайте посмотрим, куд...

    Предлагаю свою аналитику на рассмотрение

    Недвижимость в 2018г. Чего ожидать.

    По этому поводу есть несколько противоположных мнений, перечислим их:
    – мы достигли дна, падать ценам нет уже куда, вот вот начнется рост цен
    – обвал экономики, недвижимость и дальше будет дешеветь.
    – ситуация стабилизировалась. Цены останутся на прежнем уровне.

    Давайте разберемся вместе. Долгий период мы наблюдали тенденцию, когда цены на первичном рынке у застройщиков и цены на старый фонд вторичного рынка менялись одинаково: либо увеличивались вместе, либо уменьшались вместе. Но в последние годы одинаковым оставался только вектор изменений, размер изменения цены становился разным. И чем дальше, тем больше чувствуется разница в динамике цен.

    С чем это связано? Начнем с первички.

    В начальном периоде массового строительства нового жилья, цена стоимость квадратного метра нового жилья в 2-3 раза была выше стоимости квадратного метра в старом фонде (Сказывался дефицит новостроек). К тому же застройщики строили в основном жилье с большой площадью квартиры, что делало его малодоступным для большинства населения. По мере увеличения количества введенных в эксплуатацию метров разница стоимости квадратного метра нового и старого фонда постепенно исчезала. Темпы строительства и количество метров, введенных в эксплуатацию, постоянно увеличиваются, несмотря на то, что рентабельность строительства снизилась (дорожают строительные материалы, а стоимость продаваемых объектов на падающем рынке недвижимости стабильно уменьшается). Для привлечения спроса к своим объектам в условиях жесткой конкуренции, застройщики вынуждены были в каждом своем проекте давать потребителю то качество жизни, которое актуально для него в данный момент жизни. Так появились комплексы со смарт квартирами, комплексы с неординарными архитектурными и технологичными решениями в строительстве, с новыми технологиями, с высоким качеством строительства, с повышенной энергоэффективностью объектов, с дополнительными сервисами. Некоторые застройщики активно осваивают пригород. Это привело к насыщению рынка большим количеством предложений, которое с каждым годом только увеличивается, а также привело к привлекательным ценам для спроса (например, в эконом сегменте, на сегодняшний день, стоимость квадратного метра в новом фонде ниже стоимости квадратного метра в старом фонде). Итог: спрос переориентировался на жилье в новом фонде, что подтверждается большим количеством сделок в данном сегменте рынка по сравнению со вторичным рынком старого фонда.

    Что касается вторичного рынка, то спрос на такие объекты все время падает: все больше и больше покупателей рассматривают покупку недвижимости только на первичном рынке или кардинально уходит в первичный фонд из-за более сопоставимых цен на данный момент (в отличии от середины и конца 2000х годов), более лучшего качества жилья , и особенно, лучшего технического состояния зданий. Ведь не секрет, что многие дома вторичного фонда советской постройки на сегодня имеют очень плохое техническое состояние коммуникаций, низкую энергоэффективность, а в некоторых случаях требуют капитального ремонта. И это подтверждают, те же собственники квартир, которые продают жилье в старом фонде, для того чтобы на вырученные от продажи деньги купить недвижимость в новых домах.

    Вывод

    В новых современных жилых комплексах, которые только начинают строиться не стоит ожидать существенного снижения стартовой цены у застройщиков, скорее всего они будут стабильны. По мере приближения к вводу в эксплуатацию стоимость квадратного метра в новом фонде будет повышаться и стабилизируется после ввода в эксплуатацию. В дальнейшем цена на такие объекты будет незначительно снижаться в соответствии с колебаниями рынка. Что касается объектов старого фонда, то они будут постоянно уменьшаться в стоимости, пока не достигнут своего дна. Процент удешевления объектов старого фонда будет гораздо больше процента удешевления объектов нового фонда.

    Не рекомендуется инвестировать во вторичный фонд с целью заработка, либо с целью сохранения сбережений. Старый фонд можно покупать только с целью личного проживания или под арендный бизнес. Инвестировать лучше в объекты нового фонда. Наиболее выгодная среднесрочная инвестиция в первичный фонд задолго до сдачи в эксплуатацию, но и наиболее рисковая. Покупка объектов в новых домах после сдачи в эксплуатацию менее рискованная, хотя это уже долгосрочная инвестиция.

    Данный прогноз не учитывает форс-мажорных обстоятельств, которые мы не можем исключать (эскалация военного конфликта, природные катаклизмы, экономический дефолт, резкий обвал гривны и т.п.) В то же время тяжело точно предугадать достижения “дна” рынка. Это будет известно только после его прохождения.
    https://www.facebook.com/hospodenko/posts/573767639624768?__tn__=K-R

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы