Рынок недвижимости: итоги лета 2019

Нынешнее лето выдалось одним из самых жарких – с точки зрения метеорологов. А вот политическая и экономическая ситуации несколько снизили свой весенний накал. ВВП потихоньку растет, гривня укрепляется, зарплаты повышаются – на первый взгляд, картина складывается довольно оптимистичная. Давайте вглядимся в нее пристальней и рассмотрим ту ее часть, которая называется «киевский рынок первичной недвижимости».  

Киев растет

Если верить данным Киевского управления статистики, то динамика рынка первичной недвижимости демонстрирует просто невероятные показатели. Так, за первое полугодие 2019 года рынок жилой недвижимости Киева пополнился на 430 тыс. кв.м – именно столько жилых «квадратов» было введено в эксплуатацию за этот период. Другими словами, квартир в столице за полгода стало больше на 6,5 тыс.

Динамика жилого фонда Киева
Жилой фонд Киева

В целом, я бы сказала что затоваривание столичного рынка недвижимости продолжается. Сколько может длиться такая тенденция сказать сложно. Единственное, в чем можно быть уверенным на 100%, так это в том, что вечно это продолжаться не может. Конечно, в том виде, в котором рынок недвижимости пребывает сегодня. Если продолжать столько строить – и не стимулировать при этом покупательский спрос (в первую очередь – внедрением механизма ипотеки под вменяемый процент), то рано или поздно предложение будет настолько превышать спрос, что застройщикам будет очень сложно заинтересовать инвестора.  Интересно, что этот прирост почти на треть превышает прошлогоднюю динамику. По данным Киевстата, общая площадь принятого в эксплуатацию жилья на 28,9% превысила показатели первого полугодия 2018 года. Напомню, что в первом полугодии 2018 года было введено в эксплуатацию 334 тыс. кв.м или 5 тыс. квартир. Правда, итоги 2018 выглядели все равно впечатляюще – количество новых метров превысило 1 млн, а число новых квартир выросло на 20 тыс.

Кому нужны новые квартиры

Если верить данным аналитиков, то интерес потенциальных покупателей к строящемуся жилью постепенно снижается. Так, например, по данным аналитического центра DOM.RIA, в нынешнем году тенденция смещения спроса в сторону вторички получила дальнейшее развитие. Интерес к новостройкам снизился у 6% от общего числа потенциальных покупателей. Если в 2018 году квартирами на первичке интересовались 24% пользователей ресурса, то в 2019 их число снизилось до 18%. А вот количество пользователей, которые подыскивают квартиру исключительно на вторичке, наоборот возросло. Если в 2018 году их было всего 23%, то в нынешнем году только готовыми квартирами интересовалось уже 29% покупателей.

динамика спроса на квартиры в жилых комплексах
Покупательский спрос смещается на вторичку

Подобная тенденция, на мой взгляд, вполне закономерна. Во-первых, учитывая реалии инвестирования в украинские новостройки – а именно, практически тотальное несоблюдение застройщиками сроков выполнения своих обязательств – я вполне понимаю желание людей избежать как финансовых, так и нематериальных потерь, сопровождающих подобные инвестиции. Во-вторых, как я уже неоднократно подчеркивала, современная вторичка значительно преобразилась. Вернее, этот рынок уже четко разделился на два сегмента: старой и новой вторички. И если старый жилой фонд для многих выглядит не очень привлекательно по сравнению с первичной недвижимостью, то готовые квартиры в новостройках вполне способны конкурировать с предложениями застройщиков.

При этом уровень конкуренции между первичкой и новой вторичкой со временем будет увеличиваться. И мне почему-то кажется, что многие застройщики скоро «опомнятся» и тоже постараются занять свою нишу на рынке новой вторички.

Думаю, что уже совсем скоро многие крупные застройщики обзаведутся подразделениями, предлагающими своим клиентам готовые квартиры в их новых домах. Более того, я не исключаю ситуации, когда застройщик предложит инвесторам, продающим новые квартиры на вторичке, выкупить эту недвижимость – с тем, чтобы самому вывести ее на вторичный рынок по нужной для него стоимости. Подобный шаг позволит застройщикам убить сразу двух зайцев: обеспечить инвесторам минимальный уровень прибыли и избежать с ним дальнейшей конкуренции. Единственное – делать такой шаг можно лишь в том случае, если застройщик обладает достаточно прочной финансовой «подушкой безопасности». В ином случае, движение в этом направлении может стать шагом в финансовую пропасть.

Где больше строят

Давайте теперь посмотрим, какие районы столицы застраивались в нынешнем году наиболее активно. Итак, согласно данным Киевстата, в первом полугодии 2019 года лидером по количеству введенных в эксплуатацию квадратных метров стал Подольский район. Жилой фонд этого района увеличился на 108 тыс. кв.м. На втором месте оказался Дарницкий район, в котором прибавилось 91 тыс. кв.м нового жилья. Тройку лидеров замыкает Днепровский район, который обогатился на 83 тыс. новых кв.м.

статистика сданных жилых комплексов киева по районам
Количество введенных в эксплуатацию новостроек по районам Киева

А вот аутсайдером стал Оболонский район столицы, в котором за первое полугодие нынешнего года было введено в эксплуатацию всего 1,1 тыс. кв.м жилой площади. Не намного обогнал его и Святошинский район, жилой фонд которого увеличился чуть меньше, чем на 2,5 тыс. новых кв.м. Также не очень активно сдавались новостройки и в Деснянском районе – прирост новых квадратных метров тут составил всего 4,5 тыс.

Что с ценами?

Если верить данным статистики от ЛУН, то с начала года средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках снизилась с 23,7 тыс. грн в январе до 23,1 тыс. грн в августе. Если же проследить годовую динамику средних цен, то она демонстрирует обратный тренд – в августе 2018 года средняя цена квадратного метра столичных новостроек составляла 22,8 тыс. грн. Интересно, что основной скачок цены пришелся как раз на сентябрь 2018 – «среднестатистический» метр подорожал до 23,9 тыс. грн.

статистика цен на недвижимось Киева в гривне
Динамика средней гривневой стоимости квадратного метра в новостройках Киева

Если честно, то данные ЛУН о статистике колебания средней цены на новостройки в долларе меня изрядно озадачили. Дело в том, что с начала года, по данным портала, они демонстрировали обратный тренд – и выросли с $850 в январе 2019 до $920 в августе.

статистика цен на недвижимось в долларе
Динамика средней долларовой стоимости квадратного метра в новостройках Киева

То есть, за текущий год в долларовом эквиваленте подорожание среднего квадратного метра столичных новостроек составило $70. А в гривневом выражении наблюдалось удешевление, которое составило 600 грн. При этом даже с учетом разницы обменного курса в январе и августе 2019 года, $70, на мой взгляд, плохо коррелирует с 0,6 тыс. грн. Если честно, то я так и не придумала объяснения этому парадоксу – и буду благодарна тем читателям, которые мне его объяснят.

Я же вернусь к современным реалиям и отмечу, что сегодня гривня демонстрирует поразительную крепкость (тьфу-тьфу-тьфу). Да и уровень инфляции пока пиковых значений не достигает. Так что, думаю, в нынешнем сентябре особого роста средних цен на первичную недвижимость не предвидится – конечно, при условии стабильности национальной валюты и экономической ситуации.

Правда, с этим как раз таки могут быть проблемы. Пока непонятно, какой курс возьмут новые парламент и правительство – но будем надеяться, что очередного кризиса нашей стране удастся избежать.

P.S. Обсудить этот материал, а также итоги и перспективы столичного рынка недвижимости можно в ветке форума “Рынок недвижимости: итоги лета 2019”.


478 відповідей
  • Коля
    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 че...

    Школи після 9го скорочують, вузи мабуть теж. Раніши до Києва приїджали студенти вчитися. Якщо діти не вивчаться, то і арендувати з інших міст не будуть, крім Того іноземні студенти не приїдуть.
    Все буде йти на спад.
    Да і якщо залишать 25% шкіл, тобуде конкуренція грошова серед батьків ща місця в, класах, думаю що буде коштуватияк хата вивчити диину.

    Тобто з дітьми кращє їхати до польші

    Любов
    05.06.2019 о 02:04
    Ірина Романова
    Что ж, непростая для Украины весна прошла, принеся с собой неожиданные повороты в политической и экономической сферах жизни страны.  Давайте посмотрим, как они...

    забыли еще кое-что: народ масово разьехался, все деньги заработанные везут домой и что с ними делают? правильно, покупают квартиры, так как банки уже показали свою надежность, а просто дома держать тоже не вариант. Потом решат – перепродать, сдать или когда все хорошо в стране будет, то просто жить. И как было указано выше в комментариях – да однокомнатные кв на расхват, так как цена подходит, да и молодым больше не надо. Вот что важно по новостройкам – так это стоимость ремонта любой квартиры, тут надо подумать хорошенько, +8-10 тыс.

    Святослав
    16.09.2020 о 23:35
    Ірина Романова
    Святослав, а почему эти проекты по-Вашему неликвидные?

    Не ликвидные потому что:
    1) На рынке уже появились объекты в той же цене но лучше по концепции, месторасположению, архитектуре, техническим характеристикам, дальнейшем обслуживании.
    2) Продать их дороже чем продавал застройщик в ближайшем будущем не получится
    3) Качество материалов и работ на этих объектах слабое и многие на это жаловались

    Ликвидные объекты – ЖК Итальянский квартал, Форест парк, Рыбальский,Филадельфия концепт хаус, А136. На сегодня это очень перспективные ЖК в своих категориях.

    Уно моменто
    21.09.2021 о 23:16
    Диванный Эксперт
    Особенно про хорошую колбасу из совка смешно) 2 сорта хорошей это где 60% картона и 55? Ещё небось очередь надо было отстоять. А дома то какие строили, куда там...

    Диванный эксперт ваш высер не качественный- потренируйтесь еще! Для бронелобых – раньше существовал ГОСТ. Люди физически НЕ могли купить продукты из “говна и палок” потому,что был СТАНДАРТ. А сейчас,таким как Вы маркетологи напарят всякий хлам в красивой упаковке,потому,что ГОСТа нет. Зато в очереди стоять не будете))

    На внутрішній ринок суттєво можуть вплинути зовнішні фактори:
    * економічна і політична ситуація в Стейтах та конфлікти за їх участі;
    * ситуація в Білорусі з можливим переходом в гарячу фазу;
    * ситуація в Росії, конфлікти на різних рівнях з можливим переходом у кризу.
    .
    Стейти і курс долара. Долар за минулий рік девальвував на ~10%. За прогнозами цього року продовжиться падіння мінімум на 15%. Якщо відбудеться розкол Республіканської партії, нові заворушення-погроми типу минулорічних BLM, референдум за незалежність Техасу тощо, це посилить втечу від долара і його падіння. При масовому скиданні доларових активів трапиться чергова світова криза, долар втратить статус основної резервної валюти.
    .
    До цього прилягає ситуація довкола Китаю. Стосунки Стейтів з Китаєм стають дедалі конфліктнішими. У КНР окрім торгово-економічних проблем зі США є кілька точок конфліктності по периметру: Тайвань (фактично союзник США може проголосити незалежність і це автоматом стає приводом для силових дій КНР за відновлення суверенітету); Гонконг (можливі нові заворушення проти центральної влади); ситуація в Південно-Китайському морі з захопленими й розширеними Китаєм островами (Стейти та всі сусідні держави не визнають китайський суверенітет; чергова демонстрація сили американським флотом може перейти у гарячий конфлікт); конфлікти на китайсько-індійському кордоні; ситуація з геноцидом мусульман в Синдзян-Уйгурському автономному окрузі КНР, яка буде дедалі більше використовуватись зовнішніми силами проти Китаю.
    Китай має боргових паперів ФРС на 1 трильйон дол і у випадку кризи може їх cкинути. (Для порівняння: на цей час капіталізація Біткоїна також складає 1 трильйон доларів, а Золота – понад 11.) Може запропонувати якусь альтернативну резервну валюту («золотий юань», «електронний юань») і банківську платіжну мережу альтернативну до SWIFT.
    .
    Ринок нерухомості у нас прив’язаний до долара. Багато заощаджень в доларі. Варіант «долар різко падає» – в підсумку глибока депресія ринку.
    .
    Білорусь. На 25 березня намічено відновлення протестів. Як воно піде важко передбачити, але може призвести до нової хвилі політеміграції в Україну обсягом в десятки тисяч сімей, яким знадобиться тимчасове і постійне житло.
    Конфліктом в Білорусі може скористатися Москва на свою “користь”. Звинуватити Україну у збройному втручанні на території “союзника” і надати йому “братню допомогу” (введення військ, придушення протестів). А якщо піде конфлікт, оголосити воз’єднання Донецько-Луганської «Новоросії» з РФ, перенести бойові дії на решту Донецької та Луганської областей, якщо вдало піде, розширити наступ в напрямку Криму і Придністров’я з можливим захопленням усього Азовського і Чорноморського узбережжя.
    .
    Росія. Состерігаємо підкилимні конфлікти у верхівці, що протидіє виробленню єдиної політичної лінії (нам на користь). Путінський курс майже помер, а як далі, ще не виробилось. В принципі там усі імперці-великодержавники. Відмінності в методах та орієнтаціях. Одні за силові й військові методи, інші за ліберально-гібридні (кошти-корупція-пропаганда-дипломатія-спецоперації). Одні орінтовані на Китай, інші на Європу та Стейти.
    На цьому тлі з весни-літа 2020 року спочатку рейсовими літаками сотнями кілограм і тонами вивозилося до Лондона банківське золото і валютні цінності. З’явилися коментарі, що ситуація нагадує попередні події з відповідними асоціаціями:
    1990 рік, СССР напередодні розпаду: через Польщу до Німеччини пройшли один чи два бронепотяги завантажені золотом та валютними цінностями (т. зв. “золото партії”, через НДР-ФРН усе розчинилося десь на Заході);
    1996 рік: перед виборами, на яких Єльцин мав стартовий рейтинг 5%, міг програти і влада дісталася би комуністам+націоналістам, також масово виводилися кошти за кордон;
    1998-1999 рік: нова внутрішня криза, черговий вивід коштів. Тоді це хворий Єльцин, пошук наступника, протидія групі довкола Є.Примакова, яка “рветься до влади”. Тоді ще й О.Лукашенко узяв участь у цих подіях – підтримав російських генералів-заколотників, які мали організувати силове зміщення Б.Єльцина і привести О.Лукашенка до влади як лідера Союзної Держави. В.Путін (тоді очолював КРУ в АП) організував протидію змовникам та вбивство генерала Л.Рохліна чим і заслужив довіру Єльцина.
    Сьогодні “дзеркало” ситуації 1998-1999 років. Не дуже добрі справи в економіці, розчарування населення. Хворий В.Путін і пошук наступника, боротьба груп оточення.
    З”явилися повідомлення, що силові групи РФ вивозять кубічними метрами золото та валютні цінності на таємні закордонні бази (в ЦАР під захист чвк “Вагнер” та інші).
    Експертами, як от Андрій Піонтковський (працює в Atlantic Council), обговорюється конфіскація Стейтами локалізованих російських коштів на суму 1 трильйон доларів і фінансування ними російської опозиції. (Якщо подібне станеться, думаю з цих коштів може відбутися компенсація наших втрат у війні та репарації…)
    В той час як московська верхівка возить валютні цінності літаками і вантажівками, середній бізнес в непевній ситуації з очікуваннями розвитку в хаос, бунт, масові грабунки цілком можливо потягнеться через кордон до нас з валізами доларів. Конвертація цих “гарячих” коштів в нерухомість – ймовірний сценарій. (Як варіант – переказ і обнал через Біткоїн-конвертацію.)
    .
    Наша ситуація. Величезний дефіцит бюджету. Величезний обсяг виплати внутрішніх і зовнішніх боргів з необхідністю перекредитуватися. В таких умовах логічно передбачати емісію гривні, падіння курсу та імпульсивне вкладення в нерухомість виведених із банків та бізнесів коштів. Проте в нас усе може бути з точністю до протилежного. Якщо схема нових залучень у валюті працюватиме без розривів, тоді постійний продаж валюти тягнутиме гривню у зміцнення знову до рівня 25грн/дол. І як показує попередній досвід – швидке зміцнення гривні переводить ринок нерухомості у депресію.
    Далі. Непевна Влада, яка заплуталась в своїх орієнтаціях та схемах. Якщо Стейтам в протидії РФ знадобиться Україна як стратегічний плацдарм, а їм і на заміну Туреччині в регіоні потрібен союзник, і для наближення до Ірану, і для протидії новому стратегічному “Шовковому Шляху” з Китаю до Європи, тоді в принципі військовим чи політичним способом за їх підтримки може бути змінена нинішня влада. А такі події – завжди дестабілізація для ринку.
    .
    У випадку якщо все буде довкола нас і всередині більш менш гаразд, тоді думаю варто очікувати відновлення теми масової перебудови застарілого фонду. За деякими даними Віталій Кличко збирається взяти участь в наступних президентських перегонах. На тлі болючої для багатьох проблеми застарілого житла, оголошення програми масової житлової перебудови із залученням іноземних інвесторів може бути переможним прапором політичної кампанії. Нові очікування – нова психологічна перебудова учасників ринку, зміна фокусів і цінових балансів.
    .
    Отже ж. До хріна різних факторів і як тут щось передбачити? Чи не краще взагалі вийти з цього ринку і знайти інший спосіб інвестування?
    *

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы