Ликбез для инвестора: как перевести квартиру в нежилое помещение

Как правило, в современных новостройках на первых этажах открываются различные магазины, салоны и прочие заведения, которые должны размещаться исключительно в нежилых помещениях. Но что делать, если «по документам» такое помещение относится к жилому фонду? Правильно, сменить его статус с жилого на нежилой. Как это правильно сделать — читайте ниже.

Немного теории

Право распоряжаться собственным имуществом — в том числе, использовать его для ведения предпринимательской деятельности — гарантирует ст. 320 Гражданского Кодекса Украины. Которая гласит: «Власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом. Законом можуть бути встановлені умови використання власником свого майна для здійснення підприємницької діяльності».

Как перевести квартиру в нежилое помещение

Собственно, именно условия действующего законодательства и касаются владельцев квартир, задумавших перевести свою недвижимость в нежилой фонд. Сразу отмечу, что этих условий довольно много. В частности, они прописаны в Жилищном Кодексе,  Постановлениях Кабмина, во множестве ДБНов, подзаконных и нормативных актах.

К счастью, чтобы перевести жилое помещение в нежилое, не нужно заканчивать юридический факультет или штудировать все эти документы (хотя я все же рекомендую хотя бы ознакомиться с ними). Достаточно понимать, что Правила перевода жилых помещений в нежилые утверждают местные органы самоуправления. В Киеве это — Киевский городской совет (КМР), который в 2015 году принял Решение № 781/1645 «Про дерегуляцію і спрощення порядку переведення житлових будинків і житлових приміщень у нежитлові в місті Києві».  И это Решение как раз и устанавливает Порядок перевода жилых помещений в нежилые в городе Киеве.

В других городах и селах Украины аналогичные Порядки тоже принимают местные органы самоуправления: сельсоветы, райрады и др.

Шаг 1. Определяем перспективу

Как перевести квартиру в нежилое помещение

Не каждое жилое помещение можно перевести в нежилое. Это получится сделать только в том случае, если:

  • Квартира располагается на цокольном или первом этаже. Если в нежилой фонд планируется перевести квартиру на втором этаже, то под ней на первом этаже тоже должно располагаться нежилое помещение. Существует вероятность перевести в нежилой фонд и квартиру на третьем этаже, но только в том случае, если это делается для придания недвижимости статуса «творческой мастерской».
  • В квартире есть техническая возможность устройства пандуса для доступа инвалидов, отдельный вход и эвакуационный выход (это касается, в основном, квартир на первом этаже, в которых планируется сделать отдельный вход с фасада здания).
  • Квартира расположена в доме, который не является аварийным или ветхим. И не внесен в список памятников архитектуры.
  • Если квартира находится в частной собственности у физлица, то собственник (и его семья, при наличии) должны быть обеспечены другим жильем и не проживать в этой квартире. Если квартира числится на балансе у организации, то в ней тоже никто не должен проживать или быть зарегистрированным.
  • Квартира без обременений — то есть, она не находиться в залоге, аресте и т.д.

Если все эти условия соблюдены, можно идти дальше.

Шаг 2. Выбираем бизнес

 

Как перевести квартиру в нежилое помещение выбор бизнеса

Хотя, скорее, этот шаг все же должен быть первым:) Следует четко осознавать, что перевести жилое помещение в нежилое не получится. если в будущем в нем планируется разместить:

  • промышленное производство;
  • общественный туалет;
  • похоронное бюро (а вот офис похоронного бюро — можно);
  • пункт приема вторсырья;
  • учреждения и предприятия, работа которых сопровождается различными излучениями, шумом, вибрацией, загрязнением окружающей территории ;
  • пункт обслуживания, в котором будут использовать пожаро- и взрывоопасные вещества.

С двумя последними пунктами, конечно, можно и поспорить — мало ли квартир на первых этажах переоборудуются в кафешки и ресторанчики?

Шаг 3. Уведомляем органы власти о своем намерении

Как перевести квартиру в нежилое помещение согласование с властями

Переводом жилых помещений в нежилые занимается местная власть. Поэтому следующим шагом на этом пути будет обращение собственника недвижимости в ЦНАП (центр предоставления административных услуг). Туда необходимо подать:

  1. Письменное заявление о намерении перевести жилое помещение в нежилое без определения его функционального назначения (с указанием вида дальнейшего использования помещения);
  2. Материалы и акты технического обследования жилого помещения;
  3. Нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на жилое помещение.

Согласно Порядку перевода жилых помещений в нежилые в городе Киеве, ЦНАП в течение двух рабочий дней обязан обработать такое заявление и передать его в Департамент градостроительства и архитектуры. Там его должны рассмотреть в течение пяти рабочих дней — и принять решение: разрешить перевод или нет. Ответ направляется в ЦНАП, где его получает заявитель.

Как правило, негативный ответ из Департамента градостроительства и архитектуры получают в случае, если при подаче заявления несоблюдаются требования законодательства или в нем выявлены недостоверные сведения. Если собственник квартиры не согласен с Решением, он может оспорить его в судебном порядке.

Шаг 4. Меняем функциональное назначение

Как перевести квартиру в нежилое помещение изменение функционального назначения

Если в бывшей квартире планируется разместить не офис закрытого типа, а, скажем, аптеку или салон красоты, то помещение придется реконструировать.

Для этого необходимо получить градостроительные условия и ограничения, которые выдает Департамент градостроительства и архитектуры. Обратившись с заявлением о реконструкции недвижимости в этот орган, владелец помещения получит пакет документов, необходимых для обращения к проектировщикам для разработки проекта реконструкции помещения.

После разработки проекта реконструкции, владелец недвижимости подает в ДАБИ Уведомление о начале строительных работ — и приступает к его воплощению в жизнь.

Когда все работы по реконструкции закончены, об этом опять же необходимо уведомить ДАБИ — и зарегистрировать Декларацию о готовности реконструированного объекта к эксплуатации.

После этого необходимо оформить новый техпаспорт помещения и внести изменения в документ о праве собственности на недвижимость.

Отмечу, что все заботы по переводу квартиры в нежилой фонд могут взять на себя «специально обученные люди» (как правило это юристы, юридические или консалтинговые компании). Стоимость их услуг по решению данного вопроса в Киеве составляет, в среднем порядка $1,5-2 тыс.

К слову, смена целевого назначения недвижимости возможна и в обратном порядке: нежилую можно перевести в жилую. О том,как это сделать я расскажу в следующем материале рубрики «Советы инвестору».

P.S. Если вы сталкивались с переводом жилого помещения в нежилое, то очень рассчитываю на ваши комментарии и подсказки в ветке форума «Ликбез для инвестора: как перевести квартиру в нежилое помещение».

10 отзывов

  • joke

    При всем уважении, Ирина, статья очень низкого качества.
    В том, что перевести жилое в нежилое достаточно просто-вы правы.
    Но на этом все заканчивается. Потому что потом использовать это помещение можно только со входом через парадное дома (кол-центр, всякие пилинг-ноготочки итд).
    ЛЮБЫЕ же реконструкции (ваш пункт 4): выбивание окон под входные двери, достраивания лестниц, закладывание газонов дорожками — фактически незаконные на 100%, потому что любая реконструкция дома требует письменного согласие 90% жильцов. Не имеет значения есть в доме ОСМД или нет, должно быть проведено поименное голосование с протоколом. В старых домах и во всяком эконом-классе это обходят, потому что живут там терпилы и люди с низкими жизненными запросами. В новостройках более высокого класса жители знают свои права, и вырубить фасад или что-то пристроить фактически невозможно. И чем дальше, тем больше сопротивления. Поинтересуйтесь, в Комфорт Тауне вначале открывали незаконные магазины, но за последние 4 года — жители уже не позволили перестроить ни одну квартиру, уже есть до десятка дел, когда жители не просто запретили вырубить фасад под магазин, но и выиграли суд и через суд заставили вернуть фасад и зеленую зону в начальное состояние. Есть и сюжеты на ТВ про это.
    Вычитайте закон 417 об управление многоквартирным домом.
    С уважением )

    • Ирина Романова

      joke, мне очень жаль. что я разочаровала Вас…
      Но замечу, что «нежилые помещения» — это не только помещения на первом этаже с отдельным входом. Квартиры на 2 тоже часто переводят в нежилые помещения — для офисов закрытого типа. Иногда это оказывается выгоднее, чем покупать нежилое помещение на первом этаже

      • joke

        Безусловно. И с этим не возникает особых проблем, пока они используются как офисы закрытого типа — вроде колцентров, бекофисов итд. Я говорил о случаеткогда возникнет желание сделать какую-то незаконную пристроечку для отдельного входа, а такое желание возникнет в 99% случаев для первого этажа — не у текущего орендатора (/владельца), так через пару лет у следующего.

        • Ирина Романова

          joke, насчет таких желаний (не согласованных со всеми жильцами), я согласна. Надеюсь, со временем «желающих» будет поменьше

          1
          1
   
Читайте все 10 комментариев на форуме: Ликбез для инвестора: как перевести квартиру в нежилое помещение