Что делать с долгостроями: возможные рецепты

На днях экс-замминистра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Лев Парцхаладзе поделился с общественностью предложениями, которые, по мнению Конфедерации строителей Украины (КБУ) помогут защитить права частных инвесторов новостроек. Предлагаю изучить их вместе — и высказать свое мнение об этих инициативах. А то и подкинуть своих идей.

Защита прав частных инвесторов новостроек долгострой ЖК Днепровские Башни
Днепровские Башни — самый знаменитый долгострой столицы

С тем, что рынок первичной недвижимости необходимо упорядочивать, спорить, на мой взгляд, не возьмется никто. На нем давно назрели проблемы как глобального, так и локального характеров. Хаотичная застройка городов, пренебрежение строительными нормами, игнорирование необходимости создания объектов социальной инфраструктуры — это, общие, глобальные проблемы. Они, конечно, влияют на рынок, но, скажем так, в целом — делая отдельные микрорайоны (да и целые города!) некомфортными для проживания.

Частных инвесторов новостроек эти проблемы, конечно, тоже волнуют. Но давайте быть честными: куда больше их занимают вопросы, касающиеся строительства «их» дома. И все эти вопросы, в принципе, можно свести к одному: выполнению застройщиками своих обещаний. Построить дом качественно, построить дом в срок — или, в крайнем случае, построить дом в принципе! — и передать инвестору права на построенную недвижимость.

Вот с выполнением этих обещаний дела обстоят не совсем благополучно. Только по официальным данным в стране насчитывается 150 долгостроев. А если говорить неофициально, то число объектов, строительство которых затягивается более чем на год, составляет процентов 60.

Защита прав частных инвесторов новостроек незаконная стройка на Печерских холмах
Незаконная стройка на Печерских холмах — как вообще она могла появиться?

Задержка окончания строительства на полгода-год в наших реалиях считается чуть ли не королевской точностью. Начало привлечения денег частных инвесторов без наличия надлежащего пакета разрешительной документации у застройщика стало обычной практикой. Права частных инвесторов регулируются только договорами между ними и застройщиками — и эти договора, как несложно догадаться, составлены вовсе не в пользу инвесторов.

Сложившаяся ситуация становится критически неприемлема, и это осознают все: и частные инвесторы, и власть, и даже сами застройщики. Но если у частных инвесторов есть только один «рычаг воздействия» на нее — просто отказаться от инвестирования в новостройки, то у государства таких «рычагов» априори будет побольше. И, судя по всему, оно наконец-то решило начать их применять.

Первый шаг — признание проблемы на государственном уровне — уже сделан. Например, 4 ноября в Комитете по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства прошли комитетские слушания на тему «Защита инвестиций в жилую недвижимость и пути решения проблем пострадавших инвесторов», в ходе которых была подтверждена необходимость изменений в этой сфере.

Защита прав частных инвесторов новостроек ЖК Мозаика
ЖК «Мозаика» который год стоит без движения, так как строилась без разрешительной документации

На подходе — шаг второй: усовершенствование механизмов инвестирования в жилую недвижимость на законодательном уровне.

Что предлагает КБУ

Профильный комитет ВР пока только собирает предложения по совершенствованию законодательства, регулирующего решение вопросов долгостроев и защиты прав частных инвесторов. В будущем эти предложения рассмотрят — и на их основе составят «Рекомендации комитетских слушаний», которые впоследствии могут лечь в основу обновленного законодательства. Что ж, будем надеяться, что народным избранникам удастся разработать действенный механизм защиты прав частных инвесторов новостроек и «приструнить» недобросовестных застройщиков.

Защита прав частных инвесторов новостроек ЖК Космополитен
Еще одна замороженная стройплощадка — ЖК «Космополитен»

А пока давайте посмотрим, что предлагают на этот счет сами застройщики. В частности, изучим предложения Конфедерации строителей Украины (КБУ), которыми любезно поделился президент Конфедерации Лев Парцхаладзе на свой ФБ-странице.

  1. Внедрить ведение и публикацию перечня долгостроев и проблемных объектов;
  2. Внедрить обязательное страхование гражданской ответственности заказчика перед кредиторами;
  3. Внедрить обязательное составление заказчиками строительства графиков выполнения строительных работ;
  4. Расширить полномочия органов местной власти по разработке программ содействия завершению строительства долгостроев и проблемных объектов, организации сборов кредиторов для принятия решений по достройке объекта, участия в финансировании мероприятий по достройке, проведению конкурсов на право достройки проблемных объектов;
  5. Ввести добровольную передачу заказчиком прав на земельный участок;
  6. Внедрить принудительное изъятие объектов строительства вместе с земельным участком в пользу территориальной общины;
  7. Ввести передачу земельного участка победителю конкурса на достройку проблемного объекта без проведения земельных торгов;
  8. Внедрить практику аренду участков под строительство на 7 лет;
  9. Ввести запрет строительства заказчиком инженерных сетей или объектов инженерной инфраструктуры вне границ земельного участка;
  10. Ввести на законодательном уровне термины «долгострой», «проблемный объект», «пострадавший кредитор» и т.д.

На мой взгляд, большинство этих предложений выглядят вполне логичными. Я на 100% согласна с тем, что законодательное признание таких явлений, как «долгострой», «проблемный объект», «пострадавший кредитор» необходимо. И списки долгостроев и проблемных объектов тоже нужны. И страхование ответственности застройщика перед своими инвесторами тоже может помочь снизить их риски. Правда, тут возникает другой вопрос — кто будет нести дополнительные затраты на страхование: застройщик или все же частный инвестор?

Что еще можно предложить

Мне все же кажется, что важно  не только бороться с последствиями действий нерадивых застройщиков, но и не допускать подобных ситуаций в будущем. Я, например, до сих пор не могу понять: как вообще можно в течение долгих лет что-то строить незаконно? Без документов на землю, без надлежащей разрешительной документации — и при этом чувствовать себя уверенно, рекламировать незаконную стройку, открывать офис продаж на объекте? Хотя нет, все же могу:)

Защита прав частных инвесторов новостроек клубный дом Как во Львове
Строительство небольших проектов тоже замоаживают — клубный дом «Як у Львові»

Я, конечно, не претендую на звание эксперта, экономиста или финансового аналитика, но мне лично кажется, что помочь решить эту проблему может создание «биржи новостроек» — некого подобия фондовой биржи. Где каждый застройщик сможет представлять свой проект и выставлять на продажу объекты инвестирования (будущие квартиры), а частный инвестор, соответственно, выбирать, в какой из них вкладывать свои средства.

Конечно, подобный формат не позволит избежать всех рисков, связанных с инвестированием. Но хотя бы системные риски — такие как вывод на рынок проектов без разрешительной документации может быть минимизирован. Все-таки, перед тем, как «выйти на биржу» и предложить свой проект частному инвестору, застройщику придется как минимум пройти процедуру «листинга».

Защита прав частных инвесторов новостроек долгострой на проспекте Победы
«Долгостройка» на пр. Победы, 115

Также подобный формат «общения» застройщиков и инвесторов позволит унифицировать схемы инвестирования. Сегодня девелоперы привлекают деньги частных инвесторов путем заключения предварительного договора покупки-продажи недвижимости, продажи имущественных прав, вступления в ФФС, продажи деривативов и др. На бирже же логичнее привлекать деньги инвесторов в едином формате — с четко прописанными, справедливыми правами и обязанностями сторон.

Кроме того, подобная структура позволит государству создать эффективные регуляторные и надзорные органы, «присматривающими» за процессами, происходящими на рынке жилой первички. Оперативно реагировать на жалобы частных инвесторов. И, при необходимости, проводить собственные расследования и разбирательства в деятельности нерадивых застройщиков.

Защита прав частных инвесторов новостроек долгострой ЖК Астон Парк
ЖК «Астон Парк» практически на территории Соломенского парка стоит без движения уже много лет

Но самое главное, что инвестирование в новостройку берез «биржу» даст понять частным инвесторам, что они именно ИНВЕСТОРЫ. Они не покупают у застройщика квартиру. Они покупают обещание построить для них квартиру — а это, как ни крути, две большие разницы. И они, как любые инвесторы, несут определенные риски — поэтому к выбору объекта инвестиции (проекта, застройщика, девелопера) нужно подходить с умом. И  быть готовым к тому, что  инвестиция может оказаться неудачной.

Конечно, аспекты функционирования «биржи новостроек» необходимо тщательно продумать. Да и сама эта моя идея в ее нынешнем виде достаточно «сырая». Но мне, как потенциальному инвестору, она почему-то все равно нравится больше того, что я наблюдаю на рынке новостроек сегодня:)

P.S. Мне очень интересно услышать вашу оценку предложений по завершению проблемных строек и защите прав частных инвесторов. И, конечно, ваши идеи о том, как быть с существующими долгостроями — и не допустить их появления в будущем. Делитесь ими в ветке форума «Что делать с долгостроями?»

32 отзывов

Главная Форумы Что делать с долгостроями: возможные рецепты

32 ответа
  • Валя

    В Інтерв’ю https://www.youtube.com/watch?v=Lo6Po43IiiM Олена Шуляк розповіла своє бачення боротьби з довгобудами

            1  
    Ответ
    Світлана

    Очікувала знайти в статті приклади як все таки інвестору добитись від забудовника виконання своїх зобов»язань. Немає таких історій?

      3       1  
    Ответ
    Павел

    Подпишусь под каждым словом Постоянного читателя: пытаться бороться со следствиями, а не с причинами и даже не попытаться возложить отвествтенность прозрачной и окончальной выдачи разрешений на гос. органы — это тупой бисер во имя поддержки коррупции.
    Где, черт возьми, ответственность всяких Войцеховский и прочих, закрывших глаза в ГАСКе?

    Отдельный момент по страхованию: оно не имеет никакого смысла ровно до того момента, пока не будет создан фонд гарантироваия. Давайте вспомним, сколько страховых у нас родилось и померло по ОСАГО и КАСКО, где выплаты (и сколько они длились, если даже и были осуществлены) и где ответственность виновных. Пока этого всего нет, создание страховки — это кормушка, не более.

    Первое, что должно быть сделано: создан единый государственный орган, выдающий разрешение на начало строительства, который должен будет проверить все необходимые разрешения и документы. Разрешение должно быть разовым и обжалованию не подлежать, вся дальнейшая ответвственность за возможную ошибку — на этом органе. Разрешение должно быть публично доступным и его номер должен быть вывешен на паспорте объекта.
    Старт продаж\привлечения инвесторов должен быть запрещен до тех пор, пока нет этого разрешения.
    Правила проверки должны юыть вевешены на паспорте объекта и во всех рекламных буклетах застройщика.

    Ну и отдельный пунктом — статьи и прямая ответственность виновных в УК. Пока не начнут сидеть — толку будет 0.

      6        
    Ответ
    Techtraider
    Вася Вася
    Свежо предание, да верится с трудом !

    все четенько получаеться, шо там у нас мораторий
    проведут инвентаризацию, посчитают недострои и участки, сведут дебет с кредитом и вуаля
    предложат аборигенам хрущей дарницы/веника/лукьяновки/нивок/сырца/кпи или доплачивай за недосрой курятник с ипотекой в 30 лет, или на выселки белок кормить,
    кто несогласен отключат свет/газ/воду, особо ретивых спортики по3.14дят, еще может проводка не выдержать или отопление пропасть в 20градусный мороз

    кроме того дали понять, что метро больше строить не будут, , хотя нет есть вариант что дотянут зеленую ветку до дарницы, с чего б ей там фигурировать и будет она лебединной песней киевского метростроения

    выселки вроде соф. борщаги вишневого так и остануться выселками где-то за окружной

             
    Ответ
    Вася Вася
      3        
    Ответ



* - обязательное поле

Читайте все 32 комментария на форуме: Что делать с долгостроями: возможные рецепты