Что делать с долгостроями: возможные рецепты

На днях экс-замминистра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Лев Парцхаладзе поделился с общественностью предложениями, которые, по мнению Конфедерации строителей Украины (КБУ) помогут защитить права частных инвесторов новостроек. Предлагаю изучить их вместе — и высказать свое мнение об этих инициативах. А то и подкинуть своих идей.

Защита прав частных инвесторов новостроек долгострой ЖК Днепровские Башни
Днепровские Башни — самый знаменитый долгострой столицы

С тем, что рынок первичной недвижимости необходимо упорядочивать, спорить, на мой взгляд, не возьмется никто. На нем давно назрели проблемы как глобального, так и локального характеров. Хаотичная застройка городов, пренебрежение строительными нормами, игнорирование необходимости создания объектов социальной инфраструктуры — это, общие, глобальные проблемы. Они, конечно, влияют на рынок, но, скажем так, в целом — делая отдельные микрорайоны (да и целые города!) некомфортными для проживания.

Частных инвесторов новостроек эти проблемы, конечно, тоже волнуют. Но давайте быть честными: куда больше их занимают вопросы, касающиеся строительства «их» дома. И все эти вопросы, в принципе, можно свести к одному: выполнению застройщиками своих обещаний. Построить дом качественно, построить дом в срок — или, в крайнем случае, построить дом в принципе! — и передать инвестору права на построенную недвижимость.

Вот с выполнением этих обещаний дела обстоят не совсем благополучно. Только по официальным данным в стране насчитывается 150 долгостроев. А если говорить неофициально, то число объектов, строительство которых затягивается более чем на год, составляет процентов 60.

Защита прав частных инвесторов новостроек незаконная стройка на Печерских холмах
Незаконная стройка на Печерских холмах — как вообще она могла появиться?

Задержка окончания строительства на полгода-год в наших реалиях считается чуть ли не королевской точностью. Начало привлечения денег частных инвесторов без наличия надлежащего пакета разрешительной документации у застройщика стало обычной практикой. Права частных инвесторов регулируются только договорами между ними и застройщиками — и эти договора, как несложно догадаться, составлены вовсе не в пользу инвесторов.

Сложившаяся ситуация становится критически неприемлема, и это осознают все: и частные инвесторы, и власть, и даже сами застройщики. Но если у частных инвесторов есть только один «рычаг воздействия» на нее — просто отказаться от инвестирования в новостройки, то у государства таких «рычагов» априори будет побольше. И, судя по всему, оно наконец-то решило начать их применять.

Первый шаг — признание проблемы на государственном уровне — уже сделан. Например, 4 ноября в Комитете по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства прошли комитетские слушания на тему «Защита инвестиций в жилую недвижимость и пути решения проблем пострадавших инвесторов», в ходе которых была подтверждена необходимость изменений в этой сфере.

Защита прав частных инвесторов новостроек ЖК Мозаика
ЖК «Мозаика» который год стоит без движения, так как строилась без разрешительной документации

На подходе — шаг второй: усовершенствование механизмов инвестирования в жилую недвижимость на законодательном уровне.

Что предлагает КБУ

Профильный комитет ВР пока только собирает предложения по совершенствованию законодательства, регулирующего решение вопросов долгостроев и защиты прав частных инвесторов. В будущем эти предложения рассмотрят — и на их основе составят «Рекомендации комитетских слушаний», которые впоследствии могут лечь в основу обновленного законодательства. Что ж, будем надеяться, что народным избранникам удастся разработать действенный механизм защиты прав частных инвесторов новостроек и «приструнить» недобросовестных застройщиков.

Защита прав частных инвесторов новостроек ЖК Космополитен
Еще одна замороженная стройплощадка — ЖК «Космополитен»

А пока давайте посмотрим, что предлагают на этот счет сами застройщики. В частности, изучим предложения Конфедерации строителей Украины (КБУ), которыми любезно поделился президент Конфедерации Лев Парцхаладзе на свой ФБ-странице.

  1. Внедрить ведение и публикацию перечня долгостроев и проблемных объектов;
  2. Внедрить обязательное страхование гражданской ответственности заказчика перед кредиторами;
  3. Внедрить обязательное составление заказчиками строительства графиков выполнения строительных работ;
  4. Расширить полномочия органов местной власти по разработке программ содействия завершению строительства долгостроев и проблемных объектов, организации сборов кредиторов для принятия решений по достройке объекта, участия в финансировании мероприятий по достройке, проведению конкурсов на право достройки проблемных объектов;
  5. Ввести добровольную передачу заказчиком прав на земельный участок;
  6. Внедрить принудительное изъятие объектов строительства вместе с земельным участком в пользу территориальной общины;
  7. Ввести передачу земельного участка победителю конкурса на достройку проблемного объекта без проведения земельных торгов;
  8. Внедрить практику аренду участков под строительство на 7 лет;
  9. Ввести запрет строительства заказчиком инженерных сетей или объектов инженерной инфраструктуры вне границ земельного участка;
  10. Ввести на законодательном уровне термины «долгострой», «проблемный объект», «пострадавший кредитор» и т.д.

На мой взгляд, большинство этих предложений выглядят вполне логичными. Я на 100% согласна с тем, что законодательное признание таких явлений, как «долгострой», «проблемный объект», «пострадавший кредитор» необходимо. И списки долгостроев и проблемных объектов тоже нужны. И страхование ответственности застройщика перед своими инвесторами тоже может помочь снизить их риски. Правда, тут возникает другой вопрос — кто будет нести дополнительные затраты на страхование: застройщик или все же частный инвестор?

Что еще можно предложить

Мне все же кажется, что важно  не только бороться с последствиями действий нерадивых застройщиков, но и не допускать подобных ситуаций в будущем. Я, например, до сих пор не могу понять: как вообще можно в течение долгих лет что-то строить незаконно? Без документов на землю, без надлежащей разрешительной документации — и при этом чувствовать себя уверенно, рекламировать незаконную стройку, открывать офис продаж на объекте? Хотя нет, все же могу:)

Защита прав частных инвесторов новостроек клубный дом Как во Львове
Строительство небольших проектов тоже замоаживают — клубный дом «Як у Львові»

Я, конечно, не претендую на звание эксперта, экономиста или финансового аналитика, но мне лично кажется, что помочь решить эту проблему может создание «биржи новостроек» — некого подобия фондовой биржи. Где каждый застройщик сможет представлять свой проект и выставлять на продажу объекты инвестирования (будущие квартиры), а частный инвестор, соответственно, выбирать, в какой из них вкладывать свои средства.

Конечно, подобный формат не позволит избежать всех рисков, связанных с инвестированием. Но хотя бы системные риски — такие как вывод на рынок проектов без разрешительной документации может быть минимизирован. Все-таки, перед тем, как «выйти на биржу» и предложить свой проект частному инвестору, застройщику придется как минимум пройти процедуру «листинга».

Защита прав частных инвесторов новостроек долгострой на проспекте Победы
«Долгостройка» на пр. Победы, 115

Также подобный формат «общения» застройщиков и инвесторов позволит унифицировать схемы инвестирования. Сегодня девелоперы привлекают деньги частных инвесторов путем заключения предварительного договора покупки-продажи недвижимости, продажи имущественных прав, вступления в ФФС, продажи деривативов и др. На бирже же логичнее привлекать деньги инвесторов в едином формате — с четко прописанными, справедливыми правами и обязанностями сторон.

Кроме того, подобная структура позволит государству создать эффективные регуляторные и надзорные органы, «присматривающими» за процессами, происходящими на рынке жилой первички. Оперативно реагировать на жалобы частных инвесторов. И, при необходимости, проводить собственные расследования и разбирательства в деятельности нерадивых застройщиков.

Защита прав частных инвесторов новостроек долгострой ЖК Астон Парк
ЖК «Астон Парк» практически на территории Соломенского парка стоит без движения уже много лет

Но самое главное, что инвестирование в новостройку берез «биржу» даст понять частным инвесторам, что они именно ИНВЕСТОРЫ. Они не покупают у застройщика квартиру. Они покупают обещание построить для них квартиру — а это, как ни крути, две большие разницы. И они, как любые инвесторы, несут определенные риски — поэтому к выбору объекта инвестиции (проекта, застройщика, девелопера) нужно подходить с умом. И  быть готовым к тому, что  инвестиция может оказаться неудачной.

Конечно, аспекты функционирования «биржи новостроек» необходимо тщательно продумать. Да и сама эта моя идея в ее нынешнем виде достаточно «сырая». Но мне, как потенциальному инвестору, она почему-то все равно нравится больше того, что я наблюдаю на рынке новостроек сегодня:)

P.S. Мне очень интересно услышать вашу оценку предложений по завершению проблемных строек и защите прав частных инвесторов. И, конечно, ваши идеи о том, как быть с существующими долгостроями — и не допустить их появления в будущем. Делитесь ими в ветке форума «Что делать с долгостроями?»

33 ответа
  • Не представляю, что можно делать с недостроями. Их даже снести стоит огромных денег. Но представляю, что делают в других странах для защиты покупателей новостроек.
    Есть такая система защиты покупателя недвижимости. Если объект не сдан в срок, то застройщик оплачивает покупателю аренду квартиры. Это очень хорошо может стимулировать соблюдать сроки. Хотя, ни от чего не гарантирует.
    Еще из европейского опыта. Оплата новостройки по частям соответственно этапам строительства. Фундамент — столько-то %, подняли треть высоты — еще сколько-то %, крыша — столько-то %, вставили окна — столько-то %. И так далее до полного окончания стройки. А на какие деньги строить? А вот это самый лучший вопрос. В Европе не разрешают строить, пока застройщик не покажет, что у него есть деньги на стройку, свои или заемные.
    Плюс к наличию денег и документов нужна своя земля. Строительство на арендованной земле — это полулегальщина изначально, какая-то явно коррупционная дыра в законодательстве. Земля под строительство должна быть выкуплена. Ее как раз можно закладывать для получения кредита на стройку, она является активом, который можно реализовать, если застройщик разорится.
    И самое лучшее — штрафные санкции в договоре. Для этого нужно законодательно утвердить, что без указания сроков окончания стройки и штрафных санкций договор инвестирования или долевого участия не может заключаться. Не уложились в срок — платите штрафы за время сверх запланированного.

    Постоянный читатель блога
    Ноябрь 15, 2019 в 09:34

    Считаю что главное — это недопущение незаконного строительства. И это задача государства. Решение этой задачи не приведет к увеличению стоимости. Просто у нас страна и люди такие. Мы такие.
    Растет за забором дом. Все всё видят (гаск, администрации, прокуратуры, полиция, суды и прочее) и остановить не могут или что чаще не хотят. Они говорят — недосконале законодавство. Уже 15 лет прошло с первого майдана — а законодавство все ще недосконале))((.
    В 2009 году много строек остановилось из-за мирового кризиса. Это обьективные причины. Потом почти всё достроили, что законно было. Инвестиция — это всегда риск. Но инвестиции в незаконное строительство — это глупость.
    Просто мы думаем — ну если такие махины растут (например объекты Вайцеховского) — разве может быть такое незаконно?. Вот и вкладываем.
    Просто всё как в анекдоте — мы все «в теме», а гаск, прокуратуры, администрации — ещё и «в доле». Итог такой — если стройка изначально незаконная или построена с нарушения ми, то какая разница — что там предлагает Парцхаладзе.

    Константин (не капиталист ! ) )))
    Ноябрь 16, 2019 в 00:42

    То что инвестор в Украине нуждается в правовой защите- это понятно давно и всем. Помню, как Вит. Кличко в начале своей каденции часто об этом говорил в различных СМИ и о проблеме долгостроев он тоже часто упоминал. Это закончилось тем, что некоторое количество этих долгостроев перекочевало под крыло дружественной мэру Киева «гос» корпорации Укрбуд. И какова будущая судьба этих объектов никто не знает.
    Возможно идея реализовывать квартиры через биржи или какие-нибудь другие открытые площадки и имеет смысл. Но, боюсь в Украине из этой биржи сделают очередную кормушку. А так скорее всего и будет. Например, всю продажу поставят под одну биржу , монополизируют процесс. Комиссия например, от 20 баксов за квадрат и до бесконечности, в зависимости от района. Хочешь купить квартиру (коммерческую недвижимость) -плати. Хочешь поменьше комиссию- пробегись по рынку. Авось, найдешь. В государстве Украина любое ограничение приводит к коррупции. Здесь нужно хорошо подумать.

    По-поводу понятия Инвестор. Инвестор -это не обязательно человек , который покупает обещания. Да, сейчас это, именно , так. Но ведь так быть не должно. Инвестор в строительной отрасли- это человек, который делает предоплату строительной компании за материалы, энергоресурсы и работы, затраченные на строительство его конкретного объекта , например, квартира номер…, строительный адрес такой-то, этаж такой-то. Все. И это должно быть на законодательном уровне утверждено. Это мое мнение.

    По поводу разрешительных документов. Бывают такие случаи, когда застройщик добросовестно собрал все документы, начал строительство, продал почти все квартиры и нормально себе строит почти по графику, и вдруг БАЦ !!! Как снег на голову (для инвесторов, конечно же) новость : застройщик, типа, задолжал когда-то в далеком прошлом городу деньги, да еще выясняется, что и участок под строительство выдан не совсем законно, как будто это не городские власти выделяли эту землю. В общем, подали местные градоначальники с депутатами в суд. Суд арестовал участок, на котором стоит практически построенный ЖК. В итоге, судятся уже год. Инвесторы нервно курят бамбук. Это ЖК Чехов Парк Квартал в Ирпене.
    Бывают случаи, когда ДАБИ выдает разрешение, а потом через годик-полтора, когда большая часть квартир (обещаний) продана, ДАБИ сама же и аннулирует это разрешение, т к застройщик якобы что-то там нарушил. После дозаноса разрешение снова выдается. В противном, случае сдача дома в эксплуатацию может длиться годами.
    Нужно, чтобы был единый сайт,открытый абсолютно для всех, где в обязательном порядке застройщик предъявлял все разрешительные документы, в том числе и договора на аренду участка, с указанием организаций, и указанием конкретных должностных лиц, которые выдали эти документы, с указанием дат выдачи этих документов, и сроков их действия. Кроме того, эти документы должны выкладываться за 60-90 суток до начала строительства, а в этот период (60-90 суток) принимаются и рассматриваются все претензии от недовольных и обделенных. По истечении этого срока никакие претензии ни в какие суды приниматься не должны !
    С ДАБИ и пр разрешительными организациями сложнее, но тоже можно что-то придумать.

    Иван
    И желательно уже сразу паркоместо включать в стоимость квартиры, хотя бы в Киеве. В России уже решили данную проблему - с 1 июля покупка недвижимости только ч...

    Никто ничего бесплатно включать не будут. В некоторых ЖК стоимость паркоместа стоит больше половины квартиры.
    Поэтому их там никто не покупает, так как однушка там стоит 30 тыс, а паркоместо 10-20 тыс.
    Если застройщик включит значит такая квартира уже будет стоить 40-50 тыс.

    Все хотят чтобы паркоместо было включено, дом был был уже сдан, и был 5-ти этажный, 2 квартиры на площадке, в зеленом районе, около метро, с государственным садиком и школой на територии и чтобы все это стоило 700 долларов за квадратный метр.
    Но такого небывает.

    Даже сейчас есть застройщики с очень хорошей репутацией, которые строят в срок, этажность невысокая, ухоженная територрия и т.д.
    Есть и те, кстати, где даже два паркоместа на квартиру включено в стоимость.
    Но цена у них где-то на 25-50% выше чем у других в данном районе. Не все на это готовы, поэтому берут у тех кто задерживает на год, строит 25+ этажей на клочке без инфраструктуры.
    А есть еще те, которые покупают в заведомо проблемном комплексе, с неполным пакетом документов, у сомнительного авторитета застройщика потому что у них цена очень низкая, но они надеются что все будет ок.
    Все решает цена.

    Энди Уорхол
    А желательно еще и с ремонтом, как поступают во всех развитых европейских странах. Для нашего Зимбабве хорошо если начнут хотя бы построенное продавать, а не ...

    Опять таки, никто не мешает это купить и сейчас. Во всех сданных новостроях продается огромное количество квартир.
    Не самые ликвидные квартиры можно и напрямую от застройщика купить в уже сданном доме.
    И тут каждый выбирает для себя — или рискнуть и купить квартиру по очень вкусной цене, даже сейчас, при выросших на первичке ценах, можно найти плюс минус адекватную квартиру в строящемся доме по цене около до 30 тыс долларов, и это за достаточно полноценную однушку, около 35 метров.
    Или купить готовую новую квартиру, но она уже будет стоить минимум 40 тыс долларов, а если с ремонтом, то 50, а если с мебелью и техникой то 60.

Читайте все 33 комментария на форуме: Что делать с долгостроями: возможные рецепты