Ликбез для инвестора: о чем надо помнить, вкладываясь в новостройку
Ситуация, сложившаяся на столичном рынке первичной недвижимости и проблемы у двух крупнейших столичных застройщиков – Укрбуда и Аркады – в очередной раз показала: подходить к выбору новостройки для инвестиции нужно осторожно. Я решила еще раз напомнить о том, что принципы инвестирования – они одни для всех. И прежде чем становиться инвестором, их желательно понять и осознать.
Правило №1: не путаться в терминах
На мой взгляд, первое, что нужно понять, отдавая свои деньги застройщику, это тот факт, что вы НЕ покупаете у него квартиру. Вы приобретаете у него ОБЕЩАНИЕ построить ее для вас в будущем. И, как любое обещание, оно может быть НЕ ВЫПОЛНЕНО. Ну или выполнено с оговорками. Например, с нарушением параметров недвижимости (отличия в площади готовой квартиры от проектной), сроков ее строительства и тому подобными.
Поэтому прежде чем заключить договор с застройщиком, важно осознать: вы не покупатель квартиры, вы – инвестор. Вы финансируете деятельность застройщика, вкладывая свои деньги в конкретный проект. Если он будет удачным – все стороны получат «профит». Вы – квартиру по цене ниже рыночной стоимости (в идеале), а застройщик – прибыль.
Но если проект будет НЕудачным, то и застройщик, и инвестор вместо ожидаемой прибыли получат потери. Вы, как и инвестор в любой другой отрасли, можете потерять либо часть, либо все вложенные в проект деньги. Помните об этом.
Правило №2: принять риски
Любой инвестор, прежде чем вложить деньги в инвестиционный проект оценивает его риски. Ведь по-хорошему, и риск, и прибыльность любой инвестиции – зона ответственности только двух сторон. В данном случае – инвестора и застройщика.
Поэтому, как и любой другой инвестор, инвестор в новостройки должен оценить степень рисковости конкретного проекта и сопоставить его с возможной (подчеркну – именно с возможной!) доходностью.
Хотите вложить меньше и получить больше – будьте готовы к тому, что не получите ничего. Высокая доходность неразрывно связана с более высоким уровнем риска: эта зависимость работает во всем мире, во всех отраслях. Не хотите рисковать – не инвестируйте, пользуйтесь финансовыми инструментами с гарантированной доходностью (те же банковские депозиты, недвижимость на вторичке и т.п.).
Если вам нужна именно квартира, то и покупайте квартиру – товар, который существует в реальности. Если хотите сэкономить – вкладывайте деньги в проект с полным пакетом разрешительной документации у застройщика с хорошей репутацией. Хотите сэкономить больше – вкладывайте деньги в проблемный проект от ненадежного застройщика. Это ваш выбор. Но и ответственность за него тоже ваша.
Правило №3: осознать условия
Никто не может заставить потенциального инвестора, согласиться на условия, которые для него неприемлемы. Вы не обязаны подписывать невыгодный для вас договор с застройщиком. Но если уж подписали – то поймите, что вы сами согласились на «драконовские» условия.
Формулы типа «я не дочитал», «неправильно понял условия», «все подписывают и я подписал» – в бизнесе не работают. Есть документ, под ним стоят подписи – и это означает, что каждая из сторон все дочитала, все осознала и согласна со всеми условиями. Ничего личного, как говорится…
Если же какие-то условия договора вам не подходят – озвучьте это второй стороне, предложите свои правки в документ. И если вторая сторона не готова на них идти, то задумайтесь: а надо ли вам подписывать документ, который не защищает ваши права? Прокрутите в голове самый негативный сценарий развития ваших отношений с застройщиком – и прикиньте, что вы в этом случае будете делать? Как вы будете защищать права, которых, по сути, нет? И подумайте, а надо ли это вам? Стоит ли овчинка выделки?
Правило №4: проверить проект и контрагента
Прежде чем доверить свои деньги, любой инвестор старается выяснить и о своем контрагенте, и о конкретном проекте всю «подноготную». В мире проектных инвесторов этот этап называется «предынвестиционная стадия». На этом этапе проверяется первоначальный замысел и оценивается реальность его достижения.
В случае инвестиции в строящуюся недвижимость, инвестору необходимо убедиться, что застройщик обладает необходимыми ресурсами для реализации проекта. И, что немаловажно, что застройщик реально оценивает свои возможности для его реализации. Если в отделе продаж вам говорят о том, уже через год за забором будет построен 24-этажный дом, но пока кроме этого самого забора на площадке нет ничего – это повод задуматься о реальности достижения цели проекта в оговоренные сроки.
Если на вопрос о разрешительной документации вы слышите «мы все решим, все так строят» – это повод задуматься о том, что реальность достижения цели проекта опять-таки под большим вопросом. Любые кулуарные договоренности могут сорваться, а планы – провалиться. В итоге застройщик не выполнит свои обещания. Так стоит ли овчинка выделки? Вы готовы рисковать своими деньгами на таких условиях?
Если застройщик участвует в судебных тяжбах – любых – это тоже повод хорошенько подумать, а доверять ли ему свои деньги? Фемида – дамочка непредсказуемая и дорогостоящая, судебные процессы и разбирательства могут фатально сказаться на финансовом состоянии застройщика. К чему это может привести озвучивать, думаю, не нужно.
Правило №5: быть готовым к неудаче
Не каждая инвестиция бывает удачной. Более того, вовсе необязательно, что в неудаче проекта вина лежит на одной из сторон. В этом, например, убедились те, кто вкладывался в недвижимость в конце нулевых-начале десятых годов. Они, напомню, оплачивали будущие квадратные метры из расчета $2-3 тыс., но с тех пор, как мы знаем, цена недвижимости довольно сильно просела. Более того, ее стоимость и сейчас не достигла докризисного уровня. Так что даже тех инвесторов этого периода, которые в итоге получили свою недвижимость, я бы не назвала удачливыми. Но при этом никто из них не рассчитывает на то, что «добрый дядя» покроет их убытки.
Так почему на это должны рассчитывать те инвесторы, кому не повезло еще больше? Те, которые не получили свои «квадраты»?
Резюмируя вышесказанное я еще раз подчеркну: суть инвестиции заключается в том, она в принципе может быть неудачной. Инвестор может потерять либо часть, либо все вложенные в проект деньги. И к этому нужно быть готовым. Инвестор не отдает никому всю свою прибыль в случае удачной инвестиции – так почему в случае неудачи кто-то должен компенсировать ему все потери?
Где искать информацию
Я неоднократно рассказывала о том, как проверить новостройку. Об основных правилах безопасности такого вида инвестирования и на что обращать внимание в договоре. И даже делала чек-лист вопросов, которые желательно задать в отделе продаж.
Но, думаю, не лишним будет коснуться этой темы этом еще раз, и напомнить: прежде чем вкладывать деньги в проект строительства, нужно собрать максимум информации и о самом проекте, и о застройщике. Здесь я размещу ссылки на ресурсы, позволяющие провести «инспекцию» новостройки не вставая из-за компьютера.
- Публичная кадастровая карта. Здесь можно посмотреть целевое назначение земельного участка под застройку и узнать его собственника/пользователя (второе за дополнительную плату);
- Реестр Градостроительных условий и ограничений. Здесь можно узнать на что были выданы застройщику градостроительные условия и ограничения;
- Реестр разрешительных документов ДАБИ. Тут можно убедиться в том, что у застройщика имеется Разрешение на строительство;
- Реестр юрлиц. В нем можно узнать основные данные о застройщике
- Реестр судебных решений. В нем можно узнать, ведут ли участники строительства судебные тяжбы.
Также имеет смысл «прошерстить» интернет на предмет репутации застройщика, отзывов его состоявшихся инвесторов, узнать как обстоят дела на уже сданных проектах (при их наличии, конечно).
А затем не пожалеть денег и обратиться к независимому юристу на предмет оценки степени риска планируемой инвестиции. И – обязательно! – анализа договора, предлагаемого вам на подпись. Да, это дополнительные затраты, но они могут помочь вам избежать куда больших потерь в будущем.
Удачных вам всем инвестиций!
P.S. Надеюсь, в ветке форума вы поделитесь своим опытом инвестиций в строящуюся недвижимостьи и расскажете о тех лайфхаках, которые вам пригодились при выборе новостройке и работе с застройщиком.
33 відгуків