ЖК Star City на Каунасской

Столичные застройщики все еще способны удивлять — на днях Киевгорстрой и BudСapital презентовали свой очередной совместный проект, ЖК Star City. Расскажу, что мне удалось выяснить о нем.

ЖК Стар Сити визуализация
Таким будет ЖК Star City

Место для строительства ЖК «Стар Сити», на мой взгляд, выбрано довольно неоднозначное: стройплощадка расположилась по улице Каунасская, 27 (Днепровский район столицы, бывшая промзона «Березняки»). Ранее здесь располагался завод «Вторчермет».

ЖК Стар Сити на карте
Месторасположение будущего ЖК

«На Левом берегу Днепра, в окружении парков, озер и водоемов» — так описывает месторасположение будущего ЖК официальный сайт проекта. Но на мой взгляд, более точные ориентиры расположения комплекса — завод «Фанплит», музей канализации или ЖК «Комфорт Таун». Эти ориентиры расположены куда ближе к будущим новостройкам, чем заявленные парки и озера. Ну действительно, ближайший парк «Партизанской славы» расположен почти в 3 км (это если считать по прямой). Ближайшие озера — Прирва с Горячкой и Тельбин — примерно в километре. Но путь до них будет не самым комфортным: через ж/д пути, мимо огромных гаражных кооперативов, пустырей и т.п.

Идея строить новый жилой квартал в столь неоднозначном месте родилась в ходе разработки ДПТ промзоны «Березняки», который был принят в 2015 году. Согласно этому документу, между заводом «Фанплит» и автобазой «Спецтехники» должен появиться жилой квартал с порядковым номером III. Планировалось, что по его периметру — между улицами Каунасская, Березневая и Фанерным переулком — возведут колоссальное сооружение, 44-секционный высотный дом, во дворе которого расположится учебно-воспитательный комплекс с детсадиком на 190 мест и школой на 630 мест.

Детальный план промзоны Березняки
Проектный план ДПТ промзоны «Березняки». В большом разрешении можно посмотреть здесь

К счастью, проект несколько облегчили. Вместо 44 жилых секций, в составе проекта числится всего 13. Пять домов ЖК «Стар-Сити» будут 2-секционными, а три — односекционными. Правда, на количество будущих квартир это не сильно повлияло. Согласно ДПТ, в III квартале было запланировано построить примерно 3 тыс. квартир — и, судя по всему, примерно столько их будет насчитываться в ЖК Star City. В 2-секционном доме расположится около 500 квартир. То есть в пяти — примерно 2,5 тыс. В трех 1-секционных домах, тоже наверняка будет не меньше 500 квартир (а то и больше!) — вот и получается, что застройщик выходит на запланированную в ДПТ численность будущего населения.

В этом проекте, скорее всего, будут реализованы и другие запланированные в ДПТ объекты. Так, согласно генплану ЖК «Стар сити», в состав комплекса войдут объекты социально-бытовой инфраструктуры. Здесь появится торговый центр, многоуровневый паркинг и даже учебно-воспитательный комплекс. Надеюсь, что этот генплан будет воплощен в жизнь полностью — и школа, и детский сад, и даже торговый центр, на мой взгляд, тут просто необходимы.

ЖК Стар Сити план территории
Генеральный план ЖК «Стар сити»

Если же говорить об архитектуре проекта, то на мой взгляд, она хоть и стала «легче», но все равно осталась довольно неоднозначной. Двухсекционные высотки расположатся практически параллельно — и это означает, что по крайней мере половина их жителей будут любоваться окнами соседей из домов напротив. Внутренний двор окажется «зажат» высотками с трех сторон — и мне кажется, что гулять между ними будет тем еще удовольствием. Более того, если учесть, что совсем неподалеку проходит ж/д-ветка, то можно предположить, что перестук колес будет эхом гулять по двору. Да и солнце в него будет заглядывать нечасто… На мой взгляд, ситуацию бы немного спасла переменная этажность домов — но, судя по всему, это не очень хорошая идея, раз она не пришла в голову профессионалам, работающим над созданием проекта.

ЖК Стар Сити визуализация внутренней инфраструктуры
Внутренний двор комплекса обещают сделать закрытым для автомобилей

Хотя уже хорошо, что внутренний двор запланирован свободным от автомобилей — здесь обещают посадить деревья, проложить пешеходные дорожки и обустроить детские и спортивные площадки. Но на самом деле, я думаю что машины все же будут заезжать во двор. Хотя бы потому что обещанный паркинг, во-первых, появится не сразу. А во-вторых, сможет вместить всего 1,3 тыс. автомобилей. Для запланированных 3 тыс. квартир этого явно недостаточно, а больше парковаться жильцам, по сути, будет негде.

Сами дома спроектированы в виде банальных прямоугольных параллелепипедов, внешний вид которых украсит двухцветная контрастная отделка фасадов, увеличенные оконные проемы и элементы панорамного остекления лоджий/балконов. Строить здания будут по монолитно-каркасной технологии, с заполнением стеновых проемов газоблоков (межквартирные стены — керамоблок). В качестве утеплителя фасада используют минеральную вату, которую закроют штукатуркой. Все коммуникации тут предусмотрены централизованными.

ЖК Стар Сити визуализация
Дома расположатся в две линии. практически параллельные друг дружке

К строительству ЖК «Стар Сити», по сути, еще не приступили — ведутся работы по подготовке площадки. Но привлечение денег частных инвесторов к этому проекту уже стартовало, и застройщик обещает, что первые два дома (№№ 1 и 4) будут сданы в эксплуатацию всего через два года, во втором квартале 2022 г. Заявленный срок мне кажется довольно оптимистичным — но надеюсь, что застройщик не разочарует инвесторов.

ЖК Стар Сити ход строительства
Так сейчас выглядит стройплощадка будущего ЖК. За фото спасибо ЛУН

Для финансирования инвесторам предлагают 1-, 2- и 3-комнатные квартиры в домах №№ 1 и 4.  Первые этажи новостроек отдадут под нежилой фонд, а со 2 этажей расположатся квартиры. На типовых этажах их разместится аж по 11 штук, причем семь из них будут 1-комнатными, три — 2-комнатными и одна — 3-комнатной. Жильцов на этаж будут поднимать 3 лифта.

ЖК Стар Сити план этажа
План типового этажа

Площади и планировки квартир — разные, хотя в целом довольно стандартные. Никаких закругленных стен и треугольных помещений: все достаточно традиционно. Квадратные кухни, прямоугольные комнаты, в «двушках» по два санузла, в некоторых квартирах предусмотрен гардероб. Все привычно и более-менее функционально. Есть квартиры-студио, есть 1-комнатные с выделенной кухней. Есть квартир с лоджией, а есть без. Есть с гардеробом-кладовкой, а есть без нее — в общем, выбрать планировку можно на любой вкус.

ЖК Стар Сити планировка однокомнатной квартиры
Вариант планировки 1-комнатной квартиры в ЖК «Стар Сити»

Если говорить о метраже, то площади 1-комнатных квартир тут составляют 38-51 кв.м, 2-комнатных — 63-72 кв.м, а 3-комнатных — 82 кв.м.

Базовая стоимость квадратного метра в ЖК Star City составляет 25-26 тыс. грн — то есть получается, что стоимость самой маленькой квартиры-студио площадью 38 кв.м потянет чуть больше, чем на 1 млн грн. Правда, при 100% оплате строящихся метров, застройщик готов дать скидку в 20% — итого выходит, что минимальная сумма инвестиции в этот проект составляет 822 тыс. грн одним платежом. Без скидки оплатить будущую квартиру можно до декабря 2022 года — застройщик готов предоставить инвесторам рассрочку сроком на 3 года с минимальным первым взносом 50%. Инвестиция оформляется через заключение предварительного договора покупки-продажи недвижимости. Он оформляется нотариально, поэтому потребует дополнительных затрат на оплату госпошлины (1% от суммы) и оплаты услуг нотариуса (примерно $100-150).

Интересно, что квартиры в доме №1 инвесторам предлагает ХК «Киевгорстрой», а в доме №2 — BudСapital. При этом заказчик строительства всего проекта — ООО «Стар Хауз», которое получило этот статус, скорее всего, благодаря договору субаренды земельного участка будущей застройки, заключенному с арендатором — ПАО «Укрвторчермет».

Земля, на которой строится комплекс, имеет кадастровый номер 8000000000:63:131:0001, находится в коммунальной собственности и передана в аренду ПАО «Укрвторчермет». В 2016 году КМР разрешила изменить целевое назначение участка застройки — и теперь оно в Кадастровой карте указано как 02.07 «Для іншої житлової забудови для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхового житлового комплексу з підземними та наземними паркінгами (гаражами), адміністративно-офісними приміщеннями, торговельно-розважальними, навчальними, оздоровчими закладами та іншими об’єктами загального користування».

ЖК Стар Сити данные кадастра
Участок застройки в Кадастровой карте

В феврале 2019 года Заказчик строительства получил ГУО на проектирование жилого комплекса за № 208. Правда, в них высота будущих зданий не должна превышать 73 м, что примерно соответствует 24, а не 25 запланированным этажам…

ЖК Стар Сити ограничение для проектирования объекта строительства
Заказчик получил ГУО на проектирование

А в августе 2019 года было получено Разрешение на строительство жилого комплекса за № ІУ 113192391842.

ЖК Стар Сити декларация ГАСКа о начале строительных работ
Данные о выданном Разрешении на строительство в базе данных ДАБИ

Девелоперами проекта, как я уже говорила, выступают Киевгорстрой и BudСapital. Я рекомендую потенциальным инвесторам дополнительно ознакомиться с договором субаренды между ПАО «Укррторчермет» и ООО «Стар Хауз», а также убедиться, что заказчик строительства получил ТУ на подключение домов к коммуникациям. И конечно, обязательно внимательно вычитать договор, предлагаемый к подписанию

Помните, вы не покупаете квартиру, а инвестируете в ее строительство!

42 ответа
  • КГС теперь можно расшифровывать как Киев-гетто-строй.

    Кгс пробивает дно раз за разом.. такая концепция жилья просто не может существовать в нормальном городе в 2020м году!

    Ну вот могли же на этой территории сделать более плотную застройку, но с переменной этажностью (по аналогии с соседним Комфорт Тауном). Уверен, что количество квартир было бы примерно таким же, а ЖК выглядел бы куда приятнее.
    Но нет, решили напихать унылые дома-стены по краям и пустоту в центре. При том, что у КГС есть нормальные проекты (Итальянский квартал). Почему здесь они решили строить такое говно? В 2020 году за такой проект должно быть стыдно.

    Декапитатор
    Январь 30, 2020 в 09:11

    Интересный проект, на этаже 7 однокомнатных квартир. Кто-то мог бы подумать что это проект улучшенного общежития. Но название Стар Сити не позволяет так думать. Застройщикам имеет смысл задуматься о строительстве блочных квартир с одной ванной и кухней на блок. Назвать можно ЖК Дружня Оселя-1, потом -2, и так далее. Спрос, скорее всего, будет.

    Этот жк — вполне логичное освоение огромной промзоны, рано или поздно эти почти 8 га застроились бы, но для жизни место, как по мне, не самое лучшее. Своего клиента жк найдет, как минимум на однушки.
    Но сам проект тоже опечалил, КГС, судя по всему, кроме 25 этажных коробок ничего другого строить не умеет. Даже дома разной высотности смотрелись бы гораздо выигрышней, например как в том же Варшавском квартале, где хоть и плотная застройка, при этом дома вокруг «не давят». Да и такой однообразный дизайн домов тоже уже уходит в прошлое. Единственный плюс, что участок не решились застраивать плотно и несколько отошли от традиций КГС залепить высотками по максимуму, расстояние между домами будет большое. Это редкий подход для застройщиков сегодня. Надеюсь что КГС и в других новых жк будет поступать по этому принципу.
    Цена высоковата для этого района, видимо ее формировали по принципу — «раз в Комфорт-Тауне дороже, мы сделаем чуточку дешевле и тогда купят у нас.» Но на сегодня по такой цене можно инвестировать в новострой в проектах на правом берегу, причем с лучшей инфраструктурой, чем здесь.
    Железная дорога — это еще не так страшно, например на Каховской 60 от КГС длинный дом 8 секций стоит практически на железке (100м), даже не представляю как там будут спать будущие жильцы. Живу в монолитном доме за 700м от жд, днем не ощущается, по ночам в квартире ее слышно, но не критично. В Старсити дома будут примерно в 200-250 м от жд, соответственно, ночью будет довольно шумно.
    Сама локация не особенно инфраструктурная, рядом старый жилмассив 60х годов, вся надежда на будущую инфраструктуру самого жк. Инфраструктуру Комфорт-Тауна в расчет не берем, так как, по сути, это закрытый жк, и пешком без приглашения туда не зайдешь.
    Вокруг жк — промзона Фанплита, промзона автобазы, и пустыри со свалками мусора, нет общественного транспорта и магазинов, метро очень далеко, зато есть две школы в старом массиве на Березневой и на Харьковском шоссе, и три детских садика там же. Пока неизвестно, запустится ли Фанплит, гарантий этого дать никто не может. Зато у жителей Комфорт-тауна появятся новые союзники в борьбе с этим заводом — в лице новых владельцев квартир Старсити.
    В целом, есть надежда, что эта территория благодаря новому жк оживет, но будет это нескоро, и цена, на мой взгляд, завышена, даже с учетом скидок.



* - обязательное поле

Читайте все 42 комментария на форуме: ЖК Star City на Каунасской