Рынок недвижимости: итоги 2019 года

2019 год выдался для столичного рынка первичной недвижимости непростым: выборы Президента, укрепление гривны, проблемы у двух крупнейших застройщиков… Давайте вспомним основные события и проанализируем тенденции ушедшего года, а затем попытаемся спрогнозировать, как будет развиваться рынок недвижимости в нынешнем, 2020 году.

Рынок недвижимости за 2019 год

Динамика рынка

Делать окончательные выводы о динамике столичного рынка «первички» пока все же рановато – Киевское управление статистики опубликовало данные только за 3 квартала минувшего года. Показатели, приведенные в них, некоторым могут внушить осторожный оптимизм – за 9 месяцев 2019 года прирост новых жилых «квадратов» в столице составил рекордные 50% (по сравнению с аналогичным периодом 2018 года) и достиг 934 тыс. кв.м. Всего за 9 месяцев ушедшего года в Киеве стало на 14 тыс. квартир больше.

Итоги рынка недвижимости 2019 года жилищные тренды 2010-2019
Динамика роста числа квартир в новостройках с 2010 года по данным ЛУН Місто

Правда, на мой взгляд, итоговые цифры 2019 года будут не столь внушительны. Во-первых, в 4 квартале прошлого года в столице было введено в эксплуатацию не так уж много жилых новостроек. По данным реестра ДАБИ, в октябре-декабре в Киеве было выдано всего чуть больше десятка Сертификатов о вводе жилых новостроек в эксплуатацию (да и то, некоторые из них касались отдельных очередей строительства). А вот 4 квартал 2018 года в этом плане стал прорывным. За октябрь-декабрь 2018 года было выдано более 30 Сертификатов, что практически удвоило итог года. Статистические данные свидетельствуют: если за январь-сентябрь 2018 года в столице было введено в эксплуатацию  616 тыс. кв.м, то по итогам 2018 эта цифра составила 1,25 млн. кв.м.

Динамика введения в эксплуатацию домов в городе Киев
Темпы ввода жилья в эксплуатацию в 2018-2019 годах в Киеве. Инфографика ЛУН.Місто

Я не думаю, что 4 квартал 2019 обеспечит настолько большой прирост новых жилых метров. Более того, вполне вероятно, что итоговое число введенных в 2019 году «квадратов», может быть примерно таким же (или даже чуть ниже), как и в 2018 году. Косвенно это могут подтвердить итоговые данные 2019 года индекса строительной продукции: несмотря на общий рост индекса на 24%, в сфере жилого строительства зарегистрировано его снижение на 7,8%.

Цены: стабильность или небольшой рост?

Если анализировать прошлый год в разрезе цены, то она показала интересную динамику. По данным ЛУН.Статистика, несмотря на укрепление гривни, средняя стоимость строящихся квадратных метров в национальной валюте в прошедшем году оставалась практически стабильной. Ее колебания в течение года находились в пределах 1 тыс. грн – пики достигали уровня 23-24 тыс. грн за «квадрат». Наиболее низкая цена строящегося метра была зафиксирована в феврале и марте 2019 (23 тыс. грн), а наиболее высокая – в мае, сентябре и октябре (24 тыс. грн). Интересно, что, по данным ЛУН, и в январе, и в декабре 2019 года «средний метр» стоил одинаково – 23,7 тыс. грн.

Итоги рынка недвижимости 2019 года статистика цен
Динамика средней стоимости строящихся квадратных метров в Киеве. ЛУН Статистика

Примечательно, что укрепление гривни отразилось только на валютном эквиваленте стоимости строящихся квадратных метров – за год в долларе их средняя стоимость выросла с $850 до $1000. Причем основной рост происходил как раз параллельно с падением курса доллара.

Итоги рынка недвижимости 2019 года статистика цен в долларах
Динамика средней цены в долларах

Где больше строили

По данным ЛУН, в январе 2020 года в столице были открыты продажи в 239 ЖК. Это говорит о том, что в минувшем году стройплощадки открывались не столь активно, как, скажем в 2018. Так, по данным консалтинговой компании City Development Solutions, на начало 2018 года в столице насчитывалось 255 новостроек, а к концу 2018 эта цифра увеличилась до 279 ЖК.

Правда, говорить о том, что снижение числа стройплощадок повлекло за собой значительное уменьшение числа строящихся квартир, я бы все же не стала. Все-таки в 2019 году стартовало несколько крупных многофункциональных проектов, во многих из которых было запланировано построить 3-5 тыс. новых квартир.

Итоги рынка недвижимости 2019 года жилищные тренды
Тренд к укрупнению проектов новых ЖК прослеживают многие аналитики

Интересно, что по итогам 9 месяцев минувшего года, лидером по приросту новых квадратных метров стал Печерский район столицы. По данным Киевстата, за этот период здесь было введено в эксплуатацию 181,7 тыс. кв.м. Немного уступил ему Дарницкий район, в котором появилось 176 тыс. новых квадратных метров. Третье место по приросту новых «квадратов» по итогам 9 месяцев занял Днепровский район, который прирос почти 160 тыс. кв.м.

Количество новых квадратных метров в районах столицы. Данные ГУ статистики в г.Киев

А вот бесспорный лидер 2018 года – Голосеевский район – за 9 месяцев 2019 года обзавелся всего 82,5 тыс. новых «квадратов». Но ничего, думаю, в 2020 году Голосеевский район вернет себе пальму первенства, ведь здесь ведется строительство нескольких очень крупных ЖК: «Республика», «Лико-Град Перфект Таун», «Теремки» и др.

Итоги рынка недвижимости 2019 средняя цена по районам Киева в гривне
Средние цены в районах столицы

Традиционно, самые дорогие «метры» строили в Печерском районе (средняя цена – 42,4 тыс. грн), а дешевые – в Деснянском (средняя стоимость 18,7 тыс. грн.).

Куда пойдут цены?

Этот вопрос интересует всех – но точного ответа на него дать никто не может:) Застройщики и девелоперы говорят о постепенном повышении цен на первичке, многие аналитики считают, что в гривне они будут оставаться стабильными (при условии стабильной экономической и политической ситуации, конечно), а некоторые эксперты вообще видят предпосылки к фактическому снижению стоимости квадратных метров для частных инвесторов.

Я, если честно, больше склоняюсь к мнению тех аналитиков, которые прогнозируют понижение цен на первичке. При этом, скорее всего, оно будет происходить за счет разрыва между «декларируемой» и «фактической» стоимостью квадратного метра. Объявив свою цену, многие девелоперы будут идти на уступки «реальным инвесторам», предлагая им существенные скидки, лояльные условия рассрочки и прочие «плюшки». Что делать, ведь цена остается одним из самых мощных инструментов привлечения инвесторов – а многие из них, напуганные ситуацией с «Укрбудом» и «Аркадой», переместили свои взгляды с первичного на вторичный рынок.

Как изменится рынок

Мне кажется, в нынешнем году на рынке первичной недвижимости столицы (да и всей Украины) могут начаться процессы, которые окажут на него существенное влияние.

Во-первых, анонсированы законопроекты «о долгостроях» и «о защите инвестиций в жилую недвижимость». Надеюсь, они будут направлены на защиту прав обеих сторон – и застройщика, и частного инвестора:)

Во-вторых, некоторые эксперты надеются на возрождение ипотечного кредитования – по их мнению, этот инструмент тоже поможет простимулировать приток инвестиций в первичную недвижимость. Если честно, то в этом как раз я не очень уверена – вполне вероятно, что основная масса «ипотечных» денег пойдет на вторичку, где скопилась масса готового нового жилья. Все-таки банковский кредит лучше брать под что-то реальное, что можно при необходимости продать. А не под обещания застройщиков – тем более, что основная их масса к своим обещаниям относится не так уж и ответственно:)

В-третьих, мне кажется, что рынок недвижимости уже давно готов к упорядочиванию – в том плане, что назрела необходимость в четкой классификации жилья. И на этом вопросе мне хочется остановиться чуть подробнее.

Классы, форматы и иже с ними

О том, что рынку недвижимости необходима какая-то единая классификация новостроек, эксперты и аналитики твердят уже очень давно (только на моей памяти дебаты на эту тему продолжаются чуть ли не десятилетие). И ее отсутствие наводит меня лично на одну неприятную мысль: против ее внедрения выступает лобби застройщиков и девелоперов, которым она невыгодна. Судите сами – сейчас классность того или иного проекта определяет сам девелопер, который без стеснения называет «комфортом» то, что и на «эконом»-то с трудом тянет по здравому размышлению.

Также, отсутствие четкой классификации позволяет девелоперам придумывать новые форматы недвижимости. В составе новостройки торговый центр? – тогда это МФК. В проекте больше двух домов и застройщик обещает детсад? – пусть называется «город в городе». Продолжать можно долго – маркетологи у застройщиков не зря едят свой хлеб и неплохо работают над созданием «дополнительной ценности», которая позволяет повышать «классность» проектов.

Я ни в коем случае не говорю, что «дополнительная ценность» – это плохо, даже наоборот. Но ЖК почти на окраине, со стенами из газоблоков, с десятком однушек на этаже и с парковкой на 10 авто даже с «консьерж-сервисом и коворкингом» вряд ли все же можно отнести к классу «комфорт». Да и «бизнес-класс» должен определяться не только «концепцией проекта» и наличием «шубохранилища» или «винотеки» но и вполне материальными, определенными и измеримыми характеристиками. Как-то: материал стен, высота потолков, количество квартир на этажа и т.п. Надеюсь, что в ближайшее время рынок наконец обретет четкие критерии классов недвижимости – и тогда его можно будет корректно анализировать в разрезе сегментов эконом, комфорт, бизнес и элит-классов.


478 відповідей
  • Коля
    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 че...

    Школи після 9го скорочують, вузи мабуть теж. Раніши до Києва приїджали студенти вчитися. Якщо діти не вивчаться, то і арендувати з інших міст не будуть, крім Того іноземні студенти не приїдуть.
    Все буде йти на спад.
    Да і якщо залишать 25% шкіл, тобуде конкуренція грошова серед батьків ща місця в, класах, думаю що буде коштуватияк хата вивчити диину.

    Тобто з дітьми кращє їхати до польші

    Святослав
    16.09.2020 о 23:35
    Ірина Романова
    Святослав, а почему эти проекты по-Вашему неликвидные?

    Не ликвидные потому что:
    1) На рынке уже появились объекты в той же цене но лучше по концепции, месторасположению, архитектуре, техническим характеристикам, дальнейшем обслуживании.
    2) Продать их дороже чем продавал застройщик в ближайшем будущем не получится
    3) Качество материалов и работ на этих объектах слабое и многие на это жаловались

    Ликвидные объекты – ЖК Итальянский квартал, Форест парк, Рыбальский,Филадельфия концепт хаус, А136. На сегодня это очень перспективные ЖК в своих категориях.

    Любов
    05.06.2019 о 02:04
    Ірина Романова
    Что ж, непростая для Украины весна прошла, принеся с собой неожиданные повороты в политической и экономической сферах жизни страны.  Давайте посмотрим, как они...

    забыли еще кое-что: народ масово разьехался, все деньги заработанные везут домой и что с ними делают? правильно, покупают квартиры, так как банки уже показали свою надежность, а просто дома держать тоже не вариант. Потом решат – перепродать, сдать или когда все хорошо в стране будет, то просто жить. И как было указано выше в комментариях – да однокомнатные кв на расхват, так как цена подходит, да и молодым больше не надо. Вот что важно по новостройкам – так это стоимость ремонта любой квартиры, тут надо подумать хорошенько, +8-10 тыс.

    Уно моменто
    21.09.2021 о 23:16
    Диванный Эксперт
    Особенно про хорошую колбасу из совка смешно) 2 сорта хорошей это где 60% картона и 55? Ещё небось очередь надо было отстоять. А дома то какие строили, куда там...

    Диванный эксперт ваш высер не качественный- потренируйтесь еще! Для бронелобых – раньше существовал ГОСТ. Люди физически НЕ могли купить продукты из “говна и палок” потому,что был СТАНДАРТ. А сейчас,таким как Вы маркетологи напарят всякий хлам в красивой упаковке,потому,что ГОСТа нет. Зато в очереди стоять не будете))

    На внутрішній ринок суттєво можуть вплинути зовнішні фактори:
    * економічна і політична ситуація в Стейтах та конфлікти за їх участі;
    * ситуація в Білорусі з можливим переходом в гарячу фазу;
    * ситуація в Росії, конфлікти на різних рівнях з можливим переходом у кризу.
    .
    Стейти і курс долара. Долар за минулий рік девальвував на ~10%. За прогнозами цього року продовжиться падіння мінімум на 15%. Якщо відбудеться розкол Республіканської партії, нові заворушення-погроми типу минулорічних BLM, референдум за незалежність Техасу тощо, це посилить втечу від долара і його падіння. При масовому скиданні доларових активів трапиться чергова світова криза, долар втратить статус основної резервної валюти.
    .
    До цього прилягає ситуація довкола Китаю. Стосунки Стейтів з Китаєм стають дедалі конфліктнішими. У КНР окрім торгово-економічних проблем зі США є кілька точок конфліктності по периметру: Тайвань (фактично союзник США може проголосити незалежність і це автоматом стає приводом для силових дій КНР за відновлення суверенітету); Гонконг (можливі нові заворушення проти центральної влади); ситуація в Південно-Китайському морі з захопленими й розширеними Китаєм островами (Стейти та всі сусідні держави не визнають китайський суверенітет; чергова демонстрація сили американським флотом може перейти у гарячий конфлікт); конфлікти на китайсько-індійському кордоні; ситуація з геноцидом мусульман в Синдзян-Уйгурському автономному окрузі КНР, яка буде дедалі більше використовуватись зовнішніми силами проти Китаю.
    Китай має боргових паперів ФРС на 1 трильйон дол і у випадку кризи може їх cкинути. (Для порівняння: на цей час капіталізація Біткоїна також складає 1 трильйон доларів, а Золота – понад 11.) Може запропонувати якусь альтернативну резервну валюту («золотий юань», «електронний юань») і банківську платіжну мережу альтернативну до SWIFT.
    .
    Ринок нерухомості у нас прив’язаний до долара. Багато заощаджень в доларі. Варіант «долар різко падає» – в підсумку глибока депресія ринку.
    .
    Білорусь. На 25 березня намічено відновлення протестів. Як воно піде важко передбачити, але може призвести до нової хвилі політеміграції в Україну обсягом в десятки тисяч сімей, яким знадобиться тимчасове і постійне житло.
    Конфліктом в Білорусі може скористатися Москва на свою “користь”. Звинуватити Україну у збройному втручанні на території “союзника” і надати йому “братню допомогу” (введення військ, придушення протестів). А якщо піде конфлікт, оголосити воз’єднання Донецько-Луганської «Новоросії» з РФ, перенести бойові дії на решту Донецької та Луганської областей, якщо вдало піде, розширити наступ в напрямку Криму і Придністров’я з можливим захопленням усього Азовського і Чорноморського узбережжя.
    .
    Росія. Состерігаємо підкилимні конфлікти у верхівці, що протидіє виробленню єдиної політичної лінії (нам на користь). Путінський курс майже помер, а як далі, ще не виробилось. В принципі там усі імперці-великодержавники. Відмінності в методах та орієнтаціях. Одні за силові й військові методи, інші за ліберально-гібридні (кошти-корупція-пропаганда-дипломатія-спецоперації). Одні орінтовані на Китай, інші на Європу та Стейти.
    На цьому тлі з весни-літа 2020 року спочатку рейсовими літаками сотнями кілограм і тонами вивозилося до Лондона банківське золото і валютні цінності. З’явилися коментарі, що ситуація нагадує попередні події з відповідними асоціаціями:
    1990 рік, СССР напередодні розпаду: через Польщу до Німеччини пройшли один чи два бронепотяги завантажені золотом та валютними цінностями (т. зв. “золото партії”, через НДР-ФРН усе розчинилося десь на Заході);
    1996 рік: перед виборами, на яких Єльцин мав стартовий рейтинг 5%, міг програти і влада дісталася би комуністам+націоналістам, також масово виводилися кошти за кордон;
    1998-1999 рік: нова внутрішня криза, черговий вивід коштів. Тоді це хворий Єльцин, пошук наступника, протидія групі довкола Є.Примакова, яка “рветься до влади”. Тоді ще й О.Лукашенко узяв участь у цих подіях – підтримав російських генералів-заколотників, які мали організувати силове зміщення Б.Єльцина і привести О.Лукашенка до влади як лідера Союзної Держави. В.Путін (тоді очолював КРУ в АП) організував протидію змовникам та вбивство генерала Л.Рохліна чим і заслужив довіру Єльцина.
    Сьогодні “дзеркало” ситуації 1998-1999 років. Не дуже добрі справи в економіці, розчарування населення. Хворий В.Путін і пошук наступника, боротьба груп оточення.
    З”явилися повідомлення, що силові групи РФ вивозять кубічними метрами золото та валютні цінності на таємні закордонні бази (в ЦАР під захист чвк “Вагнер” та інші).
    Експертами, як от Андрій Піонтковський (працює в Atlantic Council), обговорюється конфіскація Стейтами локалізованих російських коштів на суму 1 трильйон доларів і фінансування ними російської опозиції. (Якщо подібне станеться, думаю з цих коштів може відбутися компенсація наших втрат у війні та репарації…)
    В той час як московська верхівка возить валютні цінності літаками і вантажівками, середній бізнес в непевній ситуації з очікуваннями розвитку в хаос, бунт, масові грабунки цілком можливо потягнеться через кордон до нас з валізами доларів. Конвертація цих “гарячих” коштів в нерухомість – ймовірний сценарій. (Як варіант – переказ і обнал через Біткоїн-конвертацію.)
    .
    Наша ситуація. Величезний дефіцит бюджету. Величезний обсяг виплати внутрішніх і зовнішніх боргів з необхідністю перекредитуватися. В таких умовах логічно передбачати емісію гривні, падіння курсу та імпульсивне вкладення в нерухомість виведених із банків та бізнесів коштів. Проте в нас усе може бути з точністю до протилежного. Якщо схема нових залучень у валюті працюватиме без розривів, тоді постійний продаж валюти тягнутиме гривню у зміцнення знову до рівня 25грн/дол. І як показує попередній досвід – швидке зміцнення гривні переводить ринок нерухомості у депресію.
    Далі. Непевна Влада, яка заплуталась в своїх орієнтаціях та схемах. Якщо Стейтам в протидії РФ знадобиться Україна як стратегічний плацдарм, а їм і на заміну Туреччині в регіоні потрібен союзник, і для наближення до Ірану, і для протидії новому стратегічному “Шовковому Шляху” з Китаю до Європи, тоді в принципі військовим чи політичним способом за їх підтримки може бути змінена нинішня влада. А такі події – завжди дестабілізація для ринку.
    .
    У випадку якщо все буде довкола нас і всередині більш менш гаразд, тоді думаю варто очікувати відновлення теми масової перебудови застарілого фонду. За деякими даними Віталій Кличко збирається взяти участь в наступних президентських перегонах. На тлі болючої для багатьох проблеми застарілого житла, оголошення програми масової житлової перебудови із залученням іноземних інвесторів може бути переможним прапором політичної кампанії. Нові очікування – нова психологічна перебудова учасників ринку, зміна фокусів і цінових балансів.
    .
    Отже ж. До хріна різних факторів і як тут щось передбачити? Чи не краще взагалі вийти з цього ринку і знайти інший спосіб інвестування?
    *

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы