ЖК Star City на Каунасской

Столичные застройщики все еще способны удивлять – на днях Киевгорстрой и BudСapital презентовали свой очередной совместный проект, ЖК Star City. Расскажу, что мне удалось выяснить о нем.

Место для строительства ЖК «Стар Сити», на мой взгляд, выбрано довольно неоднозначное: стройплощадка расположилась по улице Каунасская, 27 (Днепровский район столицы, бывшая промзона «Березняки»). Ранее здесь располагался завод «Вторчермет».

«На Левом берегу Днепра, в окружении парков, озер и водоемов» – так описывает месторасположение будущего ЖК официальный сайт проекта. Но на мой взгляд, более точные ориентиры расположения комплекса – завод «Фанплит», музей канализации или ЖК «Комфорт Таун». Эти ориентиры расположены куда ближе к будущим новостройкам, чем заявленные парки и озера. Ну действительно, ближайший парк «Партизанской славы» расположен почти в 3 км (это если считать по прямой). Ближайшие озера – Прирва с Горячкой и Тельбин – примерно в километре. Но путь до них будет не самым комфортным: через ж/д пути, мимо огромных гаражных кооперативов, пустырей и т.п.

Идея строить новый жилой квартал в столь неоднозначном месте родилась в ходе разработки ДПТ промзоны «Березняки», который был принят в 2015 году. Согласно этому документу, между заводом «Фанплит» и автобазой «Спецтехники» должен появиться жилой квартал с порядковым номером III. Планировалось, что по его периметру – между улицами Каунасская, Березневая и Фанерным переулком – возведут колоссальное сооружение, 44-секционный высотный дом, во дворе которого расположится учебно-воспитательный комплекс с детсадиком на 190 мест и школой на 630 мест.

К счастью, проект несколько облегчили. Вместо 44 жилых секций, в составе проекта числится всего 13. Пять домов ЖК «Стар-Сити» будут 2-секционными, а три – односекционными. Правда, на количество будущих квартир это не сильно повлияло. Согласно ДПТ, в III квартале было запланировано построить примерно 3 тыс. квартир – и, судя по всему, примерно столько их будет насчитываться в ЖК Star City. В 2-секционном доме расположится около 500 квартир. То есть в пяти – примерно 2,5 тыс. В трех 1-секционных домах, тоже наверняка будет не меньше 500 квартир (а то и больше!) – вот и получается, что застройщик выходит на запланированную в ДПТ численность будущего населения.

В этом проекте, скорее всего, будут реализованы и другие запланированные в ДПТ объекты. Так, согласно генплану ЖК «Стар сити», в состав комплекса войдут объекты социально-бытовой инфраструктуры. Здесь появится торговый центр, многоуровневый паркинг и даже учебно-воспитательный комплекс. Надеюсь, что этот генплан будет воплощен в жизнь полностью – и школа, и детский сад, и даже торговый центр, на мой взгляд, тут просто необходимы.

Если же говорить об архитектуре проекта, то на мой взгляд, она хоть и стала «легче», но все равно осталась довольно неоднозначной. Двухсекционные высотки расположатся практически параллельно – и это означает, что по крайней мере половина их жителей будут любоваться окнами соседей из домов напротив. Внутренний двор окажется «зажат» высотками с трех сторон – и мне кажется, что гулять между ними будет тем еще удовольствием. Более того, если учесть, что совсем неподалеку проходит ж/д-ветка, то можно предположить, что перестук колес будет эхом гулять по двору. Да и солнце в него будет заглядывать нечасто… На мой взгляд, ситуацию бы немного спасла переменная этажность домов – но, судя по всему, это не очень хорошая идея, раз она не пришла в голову профессионалам, работающим над созданием проекта.

Хотя уже хорошо, что внутренний двор запланирован свободным от автомобилей – здесь обещают посадить деревья, проложить пешеходные дорожки и обустроить детские и спортивные площадки. Но на самом деле, я думаю что машины все же будут заезжать во двор. Хотя бы потому что обещанный паркинг, во-первых, появится не сразу. А во-вторых, сможет вместить всего 1,3 тыс. автомобилей. Для запланированных 3 тыс. квартир этого явно недостаточно, а больше парковаться жильцам, по сути, будет негде.

Сами дома спроектированы в виде банальных прямоугольных параллелепипедов, внешний вид которых украсит двухцветная контрастная отделка фасадов, увеличенные оконные проемы и элементы панорамного остекления лоджий/балконов. Строить здания будут по монолитно-каркасной технологии, с заполнением стеновых проемов газоблоков (межквартирные стены – керамоблок). В качестве утеплителя фасада используют минеральную вату, которую закроют штукатуркой. Все коммуникации тут предусмотрены централизованными.

К строительству ЖК «Стар Сити», по сути, еще не приступили – ведутся работы по подготовке площадки. Но привлечение денег частных инвесторов к этому проекту уже стартовало, и застройщик обещает, что первые два дома (№№ 1 и 4) будут сданы в эксплуатацию всего через два года, во втором квартале 2022 г. Заявленный срок мне кажется довольно оптимистичным – но надеюсь, что застройщик не разочарует инвесторов.

Для финансирования инвесторам предлагают 1-, 2- и 3-комнатные квартиры в домах №№ 1 и 4.  Первые этажи новостроек отдадут под нежилой фонд, а со 2 этажей расположатся квартиры. На типовых этажах их разместится аж по 11 штук, причем семь из них будут 1-комнатными, три – 2-комнатными и одна – 3-комнатной. Жильцов на этаж будут поднимать 3 лифта.

Площади и планировки квартир – разные, хотя в целом довольно стандартные. Никаких закругленных стен и треугольных помещений: все достаточно традиционно. Квадратные кухни, прямоугольные комнаты, в «двушках» по два санузла, в некоторых квартирах предусмотрен гардероб. Все привычно и более-менее функционально. Есть квартиры-студио, есть 1-комнатные с выделенной кухней. Есть квартир с лоджией, а есть без. Есть с гардеробом-кладовкой, а есть без нее – в общем, выбрать планировку можно на любой вкус.

Если говорить о метраже, то площади 1-комнатных квартир тут составляют 38-51 кв.м, 2-комнатных – 63-72 кв.м, а 3-комнатных – 82 кв.м.

Базовая стоимость квадратного метра в ЖК Star City составляет 25-26 тыс. грн – то есть получается, что стоимость самой маленькой квартиры-студио площадью 38 кв.м потянет чуть больше, чем на 1 млн грн. Правда, при 100% оплате строящихся метров, застройщик готов дать скидку в 20% – итого выходит, что минимальная сумма инвестиции в этот проект составляет 822 тыс. грн одним платежом. Без скидки оплатить будущую квартиру можно до декабря 2022 года – застройщик готов предоставить инвесторам рассрочку сроком на 3 года с минимальным первым взносом 50%. Инвестиция оформляется через заключение предварительного договора покупки-продажи недвижимости. Он оформляется нотариально, поэтому потребует дополнительных затрат на оплату госпошлины (1% от суммы) и оплаты услуг нотариуса (примерно $100-150).

Интересно, что квартиры в доме №1 инвесторам предлагает ХК «Киевгорстрой», а в доме №2 – BudСapital. При этом заказчик строительства всего проекта – ООО «Стар Хауз», которое получило этот статус, скорее всего, благодаря договору субаренды земельного участка будущей застройки, заключенному с арендатором – ПАО «Укрвторчермет».

Земля, на которой строится комплекс, имеет кадастровый номер 8000000000:63:131:0001, находится в коммунальной собственности и передана в аренду ПАО «Укрвторчермет». В 2016 году КМР разрешила изменить целевое назначение участка застройки – и теперь оно в Кадастровой карте указано как 02.07 «Для іншої житлової забудови для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхового житлового комплексу з підземними та наземними паркінгами (гаражами), адміністративно-офісними приміщеннями, торговельно-розважальними, навчальними, оздоровчими закладами та іншими об’єктами загального користування».

В феврале 2019 года Заказчик строительства получил ГУО на проектирование жилого комплекса за № 208. Правда, в них высота будущих зданий не должна превышать 73 м, что примерно соответствует 24, а не 25 запланированным этажам…

А в августе 2019 года было получено Разрешение на строительство жилого комплекса за № ІУ 113192391842.

Девелоперами проекта, как я уже говорила, выступают Киевгорстрой и BudСapital. Я рекомендую потенциальным инвесторам дополнительно ознакомиться с договором субаренды между ПАО «Укррторчермет» и ООО «Стар Хауз», а также убедиться, что заказчик строительства получил ТУ на подключение домов к коммуникациям. И конечно, обязательно внимательно вычитать договор, предлагаемый к подписанию

Помните, вы не покупаете квартиру, а инвестируете в ее строительство!