Рынок в контексте: что происходит на столичной первичке

Начало нынешнего года ясно дало понять: строительной отрасли в целом и столичному рынку недвижимости в частности, в ближайшее время будет непросто. Как, собственно, и многим другим отраслям экономики. Давайте посмотрим, с какими вызовами уже столкнулись столичные застройщики, подумаем, какие — на подходе, и попытаемся предугадать, как будет развиваться ситуация в ближайшей и среднесрочной перспективе.

Непростой «багаж»

Начну с того, что в новый, 2020 год столичный рынок первички вступил с не самым простым «бэкграундом». В 2019 году мы наблюдали крах одного из крупнейших столичных девелоперов (бренда «Укрбуд»), проблемы у еще одного большого застройщика («Аркада»), снижение темпов прироста ввода построенного жилья, укрепление гривны… Все это привело к снижению притока новых частных инвесторов в сегмент столичного жилого строительства, деньги которых, собственно, и «питают» столичный рынок первички. Но несмотря на эти вызовы, в 2019 рынок выстоял.

Темпы ввода жилья в эксплуатацию в Киеве снизились, а в пригородах — выросли. Данные ЛУН.Місто

Нынешний год, что называется, «подбросил дровишек». Вирус и маячащий за его «спиной» очередной мировой экономический кризис, проседание гривны, смещение интереса частных инвесторов в сторону готового или почти построенного жилья — все это ставит застройщиков в довольно сложное положение.

Но, к счастью, пока не все так уж и плохо — государство активно пытается не допустить развития негативного сценария в этом секторе экономики. В частности, застройщикам должна значительно упростить жизнь ликвидация ДАБИ. Новые ДБН, как видим, тоже получились совсем не драконовскими. Плюс все чаще возникают разговоры про активизацию ипотечного кредитования, что тоже способно увеличить приток средств в жилое строительство.

Туманные перспективы

Весна ознаменовалась для столичного рынка первички обострением (надеюсь, что сезонным), который спровоцировали карантин и падение национальной валюты.

С первым фактором застройщики пока справляются — многие отделы продаж не остановили свою работу, а также массово перестраиваются на удаленный режим инвесторов и осваивают современные он-лайн технологии. Интересно, что несмотря на карантин, многие застройщики не приостановили строительный процесс. Хотя, по большому счету, введение карантина подпадает под определение форс-мажора, что дает им законную возможность растянуть строительный процесс и отсрочить заявленные сроки сдачи проектов.

будущее рынка недвижимости

А вот как отразится на отрасли второй фактор — вероятный мировой кризис — пока непонятно. Если он разразится, то затронет многие сферы. И недвижимость, скорее всего, не станет исключением, тем более, строящаяся. Но пока, похоже, киевские застройщики верят в лучшее — и для этого, как мне кажется, у них есть некоторые основания. С введением карантина и повышением курса доллара снижение интереса потенциальных инвесторов отметили примерно столько же застройщиков, сколько тех, кто отмечает повышение заинтересованности инвесторов к их проектам.

В принципе, эти данные не такие уж фантастические. Если застройщик надежный, с хорошей репутацией и финансовой «подушкой», если объект инвестиции находится на завершающей стадии — то, как говорится, почему бы и нет? Более того, некоторые инвесторы сегодня готовы вкладываться даже в котлован, конечно, при условии приятной цены и хороших перспектив удачного завершения проекта. В конце концов, далеко не все вкладывают деньги в строительство квартиры «для себя» (как раз сейчас категория «для себя» занимает выжидательную позицию).  Многие финансируют стройки на начальном этапе, переуступая квадратные метры ближе к завершению или даже после ее окончания — и довольно неплохо зарабатывают на этом. Причем доля таких инвесторов на столичном рынке первички за последние годы существенно возросла, то есть вполне вероятно, что в ожидании девальвации гривны такие потенциальные рисковые инвесторы спешат перейти в категорию инвесторов состоявшихся — до того, как застройщики пересчитают цены с учетом нового курса.

Но я бы все же рекомендовала даже самым рисковым инвесторам помнить о том, что свои планы могут реализовать не все застройщики, и подходить к выбору объекта инвестиции очень внимательно. И не забывать о том, что стоимость квадратного метра «по итогам» кризиса может просесть, как это было и после  2008-2009 гг., и после 2014-2015 гг.

Что с ценами

Мартовская статистика динамики цен на столичную первичку пока не подоспела, но мы можем посмотреть, как менялась стоимость строящихся квадратов у застройщиков с начала года. Итак, январь и февраль 2020 ознаменовались небольшим повышением средних цен на строящиеся «квадраты». В январе рост составил 300 грн, а в феврале добавил еще 500 грн. Таким образом, за два первых месяца года средняя стоимость квадратных метров в новостройках выросла на 800 грн и достигла 24,5 тыс. грн (+3.3%).

средняя цена квадратного метра в гривне
Динамика средних цен квадратного метра в гривне

В долларовом выражении в январе средняя цена оставалась стабильной, на уровне $ 1 тыс., а в феврале — и вовсе снизилась на $10, до $990.

средняя цена квадратного метра в долларах
Динамика средних цен квадратного метра в долларах

Интересно, что рост средних цен в гривне не затронул ЖК эконом-класса. По данным ЛУН, в этом сегменте цена в январе и феврале оставалась на уровне 17 тыс. грн, а по сравнению с декабрем 2019 — даже просела. На конец 2019 года она составляла 18,3 тыс. грн.

Динамика средних цен в разрезе районов и классов жилья
Динамика средних цен в разрезе районов и классов жилья

А вот в ЖК бизнес- и элит-классов рост цен за два месяца был ощутимее. В бизнесе цены поднялись с 34,9 тыс. грн в январе до 35,2 тыс. грн в феврале, а в элит — с 62,8 тыс. грн до 63,8 тыс. грн. В декабре 2019 г. средний квадрат в ЖК этого класса стоил 35 и 60,5 тыс. грн соответственно.

Квадратный метр в ЖК класса комфорт за два месяца прибавил, в общей сложности, 200 грн, опустившись в январе на 200 грн (с 20,6 тыс. грн в декабре до 20,4 тыс. грн в январе) и поднявшись в феврале на 400 грн — до 20,8 тыс. грн.

Возможный сценарий

Прогнозы — неблагодарное дело. Но мне кажется, что ближайшие несколько месяцев станут для столичного рынке первички своеобразным «краш-тестом». Я не думаю, что в условиях карантина, безработицы и проедания «заначек» люди массово начнут вкладывать свободные средства в строящиеся квадратные метры. Но и предпосылок к полному «замиранию» рынка пока немного. Конечно, кто-то отложит инвестирование в новостройку  или покупку квартиры до лучших времен. Но кто-то наоборот — воспользуется возможностью вложить свободные гривны с намерением неплохо заработать в будущем.

К счастью, у многих столичных застройщиков есть неплохие финансовые резервы, которые помогут им продержаться в шторм. Плюс «форс-мажор» в лице карантина позволяет им официально растянуть стройки во времени, не опасаясь возмущения и «санкций» от частных инвесторов. Ну и, конечно, на руку застройщикам могут сыграть и другие факторы. В частности, реформа ДАБИ (порассуждать о ней я думаю в отдельном материале) и сузившиеся альтернативы  возможных вложений для тех, кто занимается инвестициями профессионально.

В общем, пока, на мой взгляд, у столичных застройщиков есть условия для того, чтобы выйти из очередного кризиса. А как оно получится на самом деле — увидим совсем скоро.

53 ответа
  • Бог Инвестиций
    Март 25, 2020 в 11:09
    Петр
    ОП, перелогинтесь ) В июне посмотрим, кто прав.

    Проблема вот в чем. В нашей стране многие зарабатывают на купи\продай в большых объемах. В других странах люди наоборот работают больше по специальностях и в своей сфере. Плюс в нашей стране очень много валюты на чёрный день у всех. И если предложения на квартиру падает ниже рынка так сразу выстраивается очередь людей из сферы купи\продай и все скупает.
    Помню в 2015 или 2016 в Виктори В напротив Цирка однушки были в районе 30 тысяч долларов так там прям борьба за них была в прямом смысле.
    Да неликвидная недвига будет или жестко демпинговать или меньше строится. Особенно левый берег абсолютно неинтересен по ценах около нынешних. А вот центр, оболонь, интересные кварталы как Республика или Файна Таун будут держать цены как сейчас потому что спрос большой.
    И я не понимаю людей которые говорят что цена упадёт, цена упадёт. Если цена упадёт то опять все под аренду начнут скупать. У меня одна квартира если аренда лишится на нынешнем уровне окупится через 5.5 лет сдачи. Это около 19% в год плюс она сама подорожала. Другие квартиры окупаются 6-8 лет. Чтобы вы понимали в Европе хороший бизнес 6-10% в год. Так что не надо чушь писать. В 2015 цены вообще халява была, как в какой то Молдове или Афганистане такого больше не будет.

    ОСТАНОВИТЕСЬ!
    ГДЕ ОБСУЖДЕНИЯ О РЫНКЕ СТОЛИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ? О ЧЕМ МЫ ЧИТАЕМ НА ЭТОЙ ВЕТКЕ?
    ИРИНА, ПРОШУ, УДАЛИТЕ ЭТОТ СПАМ О ПОЛИТИКЕ И КАРАНТИНЕ.



* - обязательное поле

Читайте все 53 комментария на форуме: Рынок в контексте: что происходит на столичной первичке?